Vuokranalennusvaatimus kerrostalon läheisyydessä tapahtuvan rakennustyön vuoksi

Asiaselostus

Vuokralaiset vuokrasivat vuokranantajalta 53 m²:n (2h+kk) suuruisen kerrostalohuoneiston 28.4.2022 alkaen toistaiseksi voimassa olevalla vuokrasopimuksella. Vuokraksi sovittiin 1 009,00 euroa ja vesimaksuksi 20 euroa henkilöä kohti.

Kerrostalon piha-alueella ja sen läheisyydessä aloitettiin lisärakentamiseen liittyvät rakennustyöt lokakuussa 2022. Vuokralaiset vaativat tästä aiheutuneen asumishaitan vuoksi vuokranalennusta. Vuokranantaja kiistää vaatimukset.

Kysymys asiassa on siitä, onko vuokranantaja velvollinen maksamaan vuokralaisille takautuvasti vuokranalennusta rakennustöiden aiheuttaman haitan vuoksi.

Lautakunnan ratkaisu

Kuluttajariitalautakunta ei suosita hyvitystä.

Vuokralaisen vaatimukset perusteluineen

Vuokralaiset vaativat 15 % vuokranalennusta lokakuusta 2022 lähtien remontin päättymiseen saakka. Vuokralaiset eivät ole valituksessaan tai sen liitteissä eritelleet remontin päättymisajankohtaa. Lisäksi vuokralaiset vaativat määrälle viivästyskorkoa helmikuusta 2023 lukien.

Vuokralaiset perustelevat vaatimuksiaan pääpiirteissään seuraavasti.

Vuokralaisten mukaan vuokratun huoneiston pihamaalla alkoi rakennustyöt lokakuussa 2022. Työstä aiheutui meteliä, tärinää, kulkuväylien tukkeutumista, asunnon näkymien pilaantumista sekä valituksessa tarkemmin kuvailtua terveyshaittaa. Kerrostalon pääovi oli pois käytöstä remontin vuoksi, mikä aiheutti hankaluuksia paitsi asukkaille myös lähettiyhtiöille ja pelastushenkilökunnalle. Remontista aiheutui myös yksityisyyteen liittyviä ongelmia, sillä rakennustyöntekijät näkivät suoraan vuokralaisten asuntoon. Vuokralaiset eivät voineet käyttää taloyhtiön piha-aluetta, eikä vuokranantaja järjestänyt korvaavia tiloja ulkoiluun.

Vuokralaisten mukaan kerrostalon kellariin on tulossa myös myöhemmin remontti, jonka he arvioivat aiheuttavan lisää ongelmia. Heidän mukaansa näistä remonteista ei kerrottu mitään muutettaessa asuntoon keväällä 2022.

Vuokranantajan vastaus perusteluineen

Vuokranantaja kiistää vuokralaisten vaatimukset.

Lisärakennustyö rajoittui kokonaisuudessaan huoneiston ulkopuolelle, eikä mikään osa huoneistosta ollut pois käytöstä. Siltä osin kuin vuokralaiset ovat viitanneet esteettiseen haittaan ja sälekaihtimien puuttumiseen, vuokranantaja on todennut, että sälekaihtimien hankinta kuuluu vuokralaisille, jotka voivat halutessaan ne itse hankkia.

Yksi kerrostalon pääovista jouduttiin remontin vuoksi tilapäisesti sulkemaan, mutta asukkaille järjestettiin kulku kellarikerroksen kautta, jonne pääsee hissillä suoraan asuinkerroksista. Järjestelystä tiedotettiin asukkaille ja se käytiin läpi paloviranomaisten kanssa. Poikkeavat kulkujärjestelyt oli merkitty selvästi työmaan opastauluun.

Töitä työmaalla tehtiin pääsääntöisesti kello 7:00–15:30. Ainoastaan yksittäisiä töitä tehtiin tämän aikaikkunan ulkopuolella, ja nämä työt olivat sellaisia, ettei niistä aiheutunut äänihaittaa uudisrakennuksen ulkopuolelle. Työmaalla noudatettiin Helsingin kaupungin järjestyssääntöjä ja ympäristönsuojelumääräyksiä.

Töiden alkamisesta tiedotettiin kerrostalon asukkaille kuusi kuukautta ennen niiden alkua eli helmikuussa 2022. Ensitiedote jätettiin näkyville kerrostalon ilmoitustaululle, jossa se oli edelleen myös huhtikuussa 2022. Lisäksi asukkaille jaettiin syyskuussa 2022 uusi tiedote alkavasta rakennustyöstä.

Ratkaisun perustelut

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 20 §:n 1 momentin mukaan huoneiston on vuokrasuhteen alkaessa ja sen aikana oltava sellaisessa kunnossa kuin vuokralainen huoneiston iän, alueen huoneistokannan ja muut paikalliset olosuhteet huomioon ottaen kohtuudella voi vaatia, jollei muusta kunnosta ole sovittu.

Lain 23 §:n 2 momentin mukaan vuokralaisella on oikeus saada vapautus vuokran maksamisesta tai vuokra kohtuullisesti alennetuksi siltä ajalta, jolta huoneistoa ei ole voitu käyttää tai jolta huoneisto ei ole ollut vaadittavassa tai sovitussa kunnossa. Tämän momentin mukaista oikeutta ei ole aikaisemmasta ajankohdasta kuin siitä, jolloin vuokranantaja on saanut tiedon vuokrasuhteen aikana ilmenneestä huoneiston kunnon puutteellisuudesta.

Lautakunta arvioi tapausta seuraavasti.

Lautakunta toteaa, että vaikka vuokratussa huoneistossa ei tehtäisi remonttia, voivat muualla tehtävät rakennus- tai korjaustyöt aiheuttaa huoneistoon esimerkiksi meluhaittaa. Vuokralaisella on alennusta vaativana osapuolena näyttötaakka siitä, että asunnossa on sellaiset puutteet, joiden perusteella alennusta vaaditaan. Asumishaitan arviointi perustuu siihen, mitä vuokralainen voi kohtuudella vaatia kyseisestä asunnosta. Arvioinnissa ei oteta huomioon vuokralaisen henkilökohtaisia ominaisuuksia, kuten työtä tai terveydentilaa, ellei tästä ole erikseen sovittu.

Asiassa on riidatonta, että kerrostalon, jossa vuokrattu huoneisto sijaitsee, piha-alueella tehtiin rakennustöitä ja että työt alkoivat lokakuussa 2022. Asiakirjojen perusteella asunnossa on voinut asua koko rakennustyön ajan, eikä tehtävä työ ole vaikuttanut suoraan asunnon käyttöön tai kuntoon. Vuokralaisten valituksen mukaan rakennustyöstä on aiheutunut esteettistä haittaa ja meluhaittaa, ja esitetyn selvityksen perusteella nämä haitat ovat esiintyneet ainoastaan päiväsaikaan. Aiheutuneesta melusta ei vuokralaisten oman kertomuksen lisäksi ole esitetty muuta näyttöä, jonka perusteella melutaso voitaisiin todentaa. Vaikka kerrostalon ulko-ovi on riidattomasti ollut osittain pois käytöstä, kerrostaloon on järjestetty vaihtoehtoinen kulkuväylä.

Lautakunta toteaa, että muuttaessaan kerrostaloon vuokralaisen tulee lähtökohtaisesti varautua siihen, että esimerkiksi muista asunnoista tai korjaustöistä johtuen asuntoon saattaa kuulua ääniä. Asiassa ei ole ilmennyt, että asunnon hiljaisuudesta päiväsaikaan olisi erikseen sovittu.

Asiassa on jäänyt jossain määrin epäselväksi, ilmoitettiinko vuokralaisille nimenomaisesti alkavasta rakennustyöstä vuokrasopimusta tehtäessä. Kyse ei ole kuitenkaan ollut taloyhtiön omasta, vaan ulkopuolisen suorittamasta rakennustyöstä. Asiassa on tullut selvitetyksi, että alkavasta rakennustyöstä on ollut ilmoitus kerrostalon ilmoitustaululla vuokralaisten ollessa katsomassa asuntoa ja samoin näytetyksi on tullut, että asukkaille on jaettu erillinen ilmoitus alkavasta työstä syyskuussa 2022. Rakennustyöstä ei ole näytetty aiheutuneen tavanomaisesta poikkeavaa haittaa.

Taloyhtiön piha-alueen osalta lautakunta toteaa, että vuokrasopimus ei kohdistu yhteiskäytössä olevaan piha-alueeseen, eikä piha-alueen poistuminen käytöstä remontin vuoksi oikeuta vuokranalennukseen. Vuokralaiset eivät ole esittäneet selvitystä siitä, että myöskään kellariremontista olisi aiheutunut vuokranalennukseen oikeuttavaa asumishaittaa.

Lautakunta katsoo, että asiassa on jäänyt kokonaisuudessaan näyttämättä, että huoneiston kunnossa olisi sellainen asumishaittaa aiheuttava puute, jonka perusteella vuokralaisella olisi oikeus vuokranalennukseen. Asiassa ei siten ole perusteita suosittaa vuokranalennusta.

Päätös oli yksimielinen.