Kiinteistön kauppa. Tiedot rakennusoikeudesta. Välitysliikkeen vastuu toimeksiantajalle.

Asiaselostus  

Toimeksiantajat antoivat välitysliikkeelle Oulun Kastellin kaupunginosassa sijaitsevan kiinteistön myyntitoimeksiannosta. Kohde myytiin rakennuspaikkana. Kiinteistö myytiin 4.5.2022. Välitysliikkeen laatimassa myyntiesitteessä kohteen rakennusoikeudeksi oli ilmoitettu 220 m² ja 40 m². Lisäksi esitteessä oli kerrottu, että kohde sijaitsee asemakaava-alueella, AO I 3/5. Välitysliike oli tehnyt kirjaukset esitteeseen Oulun kaupungin sähköisessä karttapalvelussa olleesta asemakaavasta. Myös rakennusvalvonnan lupapäällikkö oli tarkastanut rakennusoikeuden verkkopalvelusta ja vahvistanut välitysliikkeelle tiedon rakennusoikeuden määrästä. Sähköiseen karttapalveluun oli kutenkin kirjattu tieto kohteen rakennusoikeudesta virheellisesti. Toimeksiantajien mukaan oikea asemakaavan mukainen rakennusoikeus oli 200 m² + 40 m².

Toimeksiantajat ovat maksaneet ostajalle vahingonkorvauksena/ hinnanalennuksena 25.000 euroa, koska kohteen rakennusoikeus on poikennut markkinointimateriaalissa ja kauppakirjassa esitetystä. Osapuolilla on riitaa siitä, onko välitysliikkeen suorituksessa virhe ja onko välitysliikkeen maksettava toimeksiantajille osuus heidän ostajille maksamastaan hyvityksestä.

Lautakunnan ratkaisu

Kuluttajariitalautakunta ei suosita hyvitystä.

Toimeksiantajien vaatimukset perusteluineen

Toimeksiantajat vaativat välitysliikkeeltä vahingonkorvauksena 12.500 euroa, mikä vastaa puolta siitä määrästä, minkä he ovat korvanneet ostajan reklamoimasta virheestä. Vaatimus perustuu siihen, että välitysliikkeen olisi ollut mahdollista selvittää oikea rakennusoikeus virallisesta asemakaavasta.

Liitteitä

Myyntiesite
Toimeksiantosopimus
Kuitti maksetusta kauppahinnan hyvityksestä ostajille

Välitysliikkeen vastaus perusteluineen

Välitysliike vastustaa vaatimusta.

Välitysliikkeen vastuulla on, että toimeksiannon kohteesta tehdään riittävät selvitykset. Välitysliike on selvittänyt kohteen rakennusoikeutta hankkimalla Oulun kaupungin karttapalvelusta otteen asemakaavan sisällöstä. Karttapalveluun kirjattu tieto kohteen rakennusoikeudesta on kuitenkin ollut virheellinen. Kohteen rakennusoikeudeksi on kirjattu kartalla 220 + 40 ka-m2, vaikka todellisuudessa rakennusoikeus on ollut 200 + 40 ka-m².

Virheellisen tiedon rakennusoikeuden määrästä on vahvistanut välittäjälle myös Oulun kaupungin rakennusvalvonnan lupapäällikkö sähköpostissa 21.4.2022, jossa on todettu: ”Tontin tien puolella on rakennusala asuinrakennusta varten, rakennusoikeus 220 ka-m²”. Sähköpostiviestin liitteenä ovat olleet korttelin asemakaavamääräykset ja kuvakaappaus asemakaavasta.

Välitysliike on täyttänyt yleisen selonottovelvollisuutensa hankkimalla kaupungin karttapalvelusta otteen asemakaavan sisällöstä. Välittäjä on voinut perustellusti luottaa karttapalvelusta saamaansa tietoon, jonka myös kaupungin rakennusvalvontaviranomainen on vahvistanut. Välitysliikkeellä ei ole ollut mitään perustetta epäillä, että sen saamat tiedot eivät pitäisi paikkaansa, joten erityistä selonottovelvollisuutta ei ole syntynyt. Välitysliike on toiminut huolellisesti ja hyvän välitystavan mukaisesti. Välitysliike ei voi olla vastuussa kunnan karttapalvelussa olevasta virheestä.

Välitysliike lisäksi paljoksuu esitettyä korvausvaatimusta. 25 000 euroa 10 ka-m² rakennusoikeudesta Oulussa on määrältään huomattavan korkea. Korvausvaatimusta ei myöskään ole määrällisesti perusteltu ratkaisupyynnössä mitenkään.

Liitteitä

Rakennusvalvonnan lupapäällikön sähköposti 21.4.2022
Asemakaavamääräykset
Kuvankaappaus asemakaavasta

Ratkaisun perustelut              

Virheellisyyden arviointi

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain (välityslaki) 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja.

Välityslain 9 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.

Välityslain 11 §:n mukaan, jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että välitysliikkeen saamat 9 tai 10 §:ssä tarkoitetut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa.

Välityslain 13 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen suorituksessa on virhe, jos se ei vastaa, mitä tässä laissa säädetään tai mitä voidaan katsoa sovitun. Toisen momentin mukaan, jos välitysliikkeen suorituksessa on virhe, toimeksiantajalla on oikeus purkaa toimeksiantosopimus, ei kuitenkaan sen jälkeen kun toimeksiantaja on hyväksynyt välityskohteesta tehdyn tarjouksen. Sopimusta ei saa purkaa, jos virhe on toimeksiantajan kannalta vähäinen. Toimeksiantajalla on oikeus virheen johdosta vaatia välityspalkkion ja mahdollisesti sovitun kustannusten korvauksen alentamista, jos virheestä on aiheutunut toimeksiantajalle haittaa. Jos haitta on olennainen, välitysliikkeellä ei ole oikeutta palkkioon tai korvaukseen. Kolmannen momentin mukaan toimeksiantajalla on oikeus saada välitysliikkeeltä korvausta vahingosta, jonka välitysliikkeen suorituksessa oleva virhe on hänelle aiheuttanut.

Välityslain 15 §:n 1 momentin mukaan toimeksiantajalla, joka välitysliikkeen suorituksessa olevan virheen johdosta on maksanut korvausta vastapuolelleen, on oikeus vaatia maksamaansa korvausta välitysliikkeeltä siinä määrin kuin välitysliike 1 momentin mukaan olisi jäänyt yksin vastuuseen vahingosta, jos korvausta olisi vaadittu välitysliikkeeltä.

Hyvän välitystavan ohjeen mukaan kiinteistön myyntitoimeksiannossa välitysliikkeen tulee lähtökohtaisesti aina selvittää asuntoa koskevan alueen kaavoitustilanne. Mikäli alueella on vahvistettu asemakaava eikä kaavamuutoksia ole vireillä, riittää valmiiksi rakennetuilla alueilla pelkkä tieto voimassaolevasta kaavasta ja kaavoitusviranomaisesta. Jos kyse on osittain rakentamattomasta alueesta, välitysliikkeen tulee antaa tieto kaavan vaikutuksista ja hankkia kaavaote sekä selvittää niiden merkitys toimeksiantajalle ja ostajalle. Välitysliikkeen tulee myös kertoa vireillä olevasta kaavamuutoksesta, voimassaolevan kaavan vastaisesta rakennuskannasta sekä käyttämättömästä rakennusoikeudesta (mikäli tämä pystytään toteamaan), mikäli edellä mainituilla tiedoilla olisi vaikutusta ostopäätöksen kannalta. Myös kaavasta ilmenevät käyttörajoitteet kuten lentomelualue tulee selvittää.

Kuluttajariitalautakunta arvioi asiaa seuraavasti.

Tässä toimeksiannossa välitysliike on täyttänyt selonottovelvollisuuden kysymällä Oulun kaupungin rakennusvalvonnalta, mitä kaavamääräysten osalta pitää ottaa huomioon, jos kohteesta purkaa vanhan rakennuksen ja rakentaa uuden. Rakennusvalvonta on lähettänyt välitysliikkeelle asemakaavamääräykset ja kuvankaappauksen asemakaavasta. Välitysliike on kirjannut esitteeseen rakennusvalvonnalta saamansa tiedot. Asiassa ei ole ilmennyt mitään sellaista, minkä perusteella välitysliikkeen olisi pitänyt epäillä saamiensa tietojen oikeellisuutta. Virhe kaupungin verkkopalvelussa olleissa tiedoissa on ilmennyt vasta toimeksiannon suorittamisen jälkeen.

Joka tapauksessa toimeksiantajat eivät ole esittäneet muuta selvitystä mahdollisesta heille aiheutuneesta vahingosta kuin sen, että he ovat maksaneet ostajalle 25.000 euroa. Asiakirjoista ei ilmene, millä perusteella korvaussummaan on päädytty.

Välitysliikkeen suorituksessa ei ole näytetty olevan virhettä. Kuluttajariitalautakunta ei suosita hyvitystä.

Päätös oli yksimielinen.