Kiinteistön ehdollisen ostotarjouksen mukaisen kaupan toteutumatta jääminen. Myyjän ja välitysliikkeen menettelyn asianmukaisuus.

Asiaselostus  

Ostotarjouksen tekijät tekivät 23.12.2023 myyjälle ehdollisen ostotarjouksen Kempeleellä sijaitsevasta kiinteistöstä. Tarjouksen ehtona oli oman asunnon myynti 29.2.2024 mennessä. Myyjä hyväksyi tarjouksen 25.12.2023. Välitysliikkeenä toimi välitysliike.

Tarjouksen mukaista kauppaa ei ole tehty. Asiassa on riitaa siitä, onko välitysliike saanut tarjouksen hyväksymisen jälkeen vastaanottaa kiinteistöstä toisen ostotarjouksen, ja onko myyjä saanut hyväksyä tämän tarjouksen.

Lautakunnan ratkaisu

Kuluttajariitalautakunta ei suosita hyvitystä.

Ostotarjouksen tekijöiden vaatimukset perusteluineen

Ostotarjouksen tekijät vaativat vahingonkorvauksena myyjältä 4 000 euroa ja välitysliikkeeltä 2 000 euroa.

Ratkaisupyynnön aiheena on kiinteistön ostotarjouksen rikkominen myyjän puolelta.  Hyväksytyn ostotarjouksen voimassaoloaikana kiinteistö myytiin kolmannelle taholle, vaikka myyjä ei ollut asettanut tarjouksen hyväksyessään ehtoa, joka olisi mahdollistanut kohteen markkinointia ja myyntiä jo hyväksymänsä ehdollisen tarjouksen voimassaoloaikana. 

Ostotarjouksen tekijöiden korvausvaatimus myyjää kohtaan perustuu heidän maksamaansa kiinteistönvälityspalkkioon (3 690 e) sekä kiinteistöön tutustumiseen sekä kaupan edistämisen kuluihin (310 e).

Ostotarjouksen tekijät vaativat välitysliikkeeltä 2 000 euroa korvauksena siitä, että he joutuivat etsimään tilalle kalliimman asunnon. He ovat joutuneet välittäjän manipuloimaksi ja joutuneet selvittämään oikeuksiaan sekä velvollisuuksiaan. Vaatimus sisältää matkakulut sekä kaupan edistämisen kulut.

Myyjän vastaus perusteluineen

Myyjä kiistää ostotarjouksen tekijöiden vaatimukset.

Myyjä hyväksyi ostotarjouksen tekijöiden tarjouksen 25.12.2023. Tarjouksen ehtona oli oman asunnon myynti 29.2.2024 mennessä. Tammi-helmikuun 2024 mittaan välitysliike kysyi ostotarjouksen tekijöiltä useaan kertaan, saavatko he omaa asuntoaan myytyä. Tarjouksen tekijät vastasivat 16.2.2024, etteivät he sen hetkisten tietojen mukaan saa asuntoa myytyä helmikuun aikana. Tämän jälkeen myyjä varmisti välitysliikkeeltä, että hän voi hyväksyä kohteesta tehdyn toisen ostotarjouksen. Myyjä hyväksyi sen helmikuussa, mutta ei tehnyt sen mukaista kauppaa aiemman ostotarjouksen voimassaoloaikana. Myyjä vahvisti ostotarjouksen tekijöille 26.2.2024, että hän voi tehdä kaupat heidän kanssaan maalis-huhtikuun vaihteessa, jos he vahvistavat helmikuun aikana, että voivat ostaa kiinteistön. Ostotarjouksen tekijät eivät vahvistaneet asiaa, joten heidän tarjouksensa voimassaolo päättyi helmikuun lopussa. Tämän jälkeen myyjällä oli oikeus myydä kiinteistö toiselle ostajalle.

Ostotarjouksen tekijät eivät pystyneet täyttämään ostotarjoustaan sen ehdon mukaisessa ajassa. Tämä ei johtunut myyjän syystä. Myyjällä ei ole korvausvelvollisuutta. Ostotarjouksen tekijöille ole myöskään aiheutunut mitään vahinkoa.

Välitysliikkeen vastaus perusteluineen

Välitysliike ei ole antanut asiassa vastausta. Vastauspyyntö on lähetetty välitysliikkeelle sähköisen asioinnin kautta. Se on avattu 7.1.2025.

Ratkaisun perustelut              

Asiassa on riitaa siitä, onko välitysliike saanut ehdollisen ostotarjouksen hyväksymisen jälkeen ottaa vastaan uuden ostotarjouksen, ja onko myyjä saanut hyväksyä tämän tarjouksen.

Lautakunta arvioi myyjän toimintaa ja mahdollista korvausvastuuta seuraavasti.

Esitetyn sähköisen yhteydenpidon mukaan välitysliikkeen edustaja on 15.2.2024 tiedustellut ostotarjouksen tekijöiltä, saadaanko kiinteistön kauppa tehtyä heidän kanssaan helmikuun aikana. Ostotarjouksen tekijöiden vastauksen mukaan he eivät saa sen hetkisillä tiedoilla omaa asuntoaan myytyä helmikuun aikana. Tämän jälkeen välitysliikkeen edustaja on ilmoittanut ostotarjouksen tekijöille, että kohteesta on toinen kiinnostunut ostaja, joka teki siitä tarjouksen silloin kuin ostotarjouksen tekijätkin, ja että myyjällä alkaa olla kiire oman muuttonsa kanssa. Tämän jälkeen välitysliikkeen edustaja on 26.2.2024 tiedustellut toistamiseen ostotarjouksen tekijöiltä, onko heillä mahdollisuus tehdä tarjouksen ehtojen mukaisesti kaupat kohteesta kuun loppuun mennessä. Liiteaineiston perusteella ostotarjouksen tekijät eivät ole vastanneet tähän kysymykseen. Sen sijaan he ovat tiedustelleet kiinteistön myyjältä, voivatko he edelleen tehdä kaupat kiinteistöstä, jos saavat sovittua oman asuntonsa myynnistä. Myyjän vastauksen mukaan välittäjä on jo etsinyt kiinteistölle toisen ostajan, jonka tarjous on hyväksytty, mutta kauppakirjaa ei ole vielä allekirjoitettu. Jos ostotarjouksen tekijät saavat sitovaa tietoa oman asuntonsa myynnistä, myyjä voi myydä kiinteistön heille.

Liiteaineiston perusteella ostotarjouksen tekijöille on varattu mahdollisuus ilmoittaa ostotarjouksensa mukaisen ehdon väistymisestä ostotarjouksen mukaisesti, mutta he eivät ole ilmoittaneet voivansa sitoutua ostotarjouksensa mukaiseen kauppaan. Tällöin ostotarjous ei ole sitonut myöskään myyjää, vaan hän on saanut myydä asunnon toiselle ostajalle ilman korvausvelvollisuutta tarjouksen tekijöille.

Lautakunta ei suosita korvausta myyjän osalta.

Lautakunta arvioi välitysliikkeen toimintaa seuraavasti.

Välitysliike ei ole antanut vastausta, josta sen kanta vaatimuksiin ilmenisi. Oikeudenkäymiskaaren 12 luvun 13 §:stä ilmenevän periaatteen mukaan vaatimukset voidaan tällöin hyväksyä siltä osin kuin ne eivät ole selvästi perusteettomia.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 7 §:n mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut.

Lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

Jos ostajaehdokas on tehnyt ehdollisen ostotarjouksen, jonka myyjä on hyväksynyt, välitysliike ei hyvän välitystavan mukaan lähtökohtaisesti saa ottaa vastaan uutta ostotarjousta. Myyjä voi kuitenkin hyväksyä tarjouksen ehdollisena, jättäen itselleen oikeuden jatkaa kohteen myyntiä ja hyväksyä toisenkin tarjouksen. Tällöin välitysliike saa jatkaa kohteen markkinointia ja ottaa vastaan uuden ostotarjouksen. Hyvä välitystapa edellyttää, että osto- ja vastatarjoukset tehdään ja hyväksytään kirjallisesti, ja että niihin kirjataan kaikki olennaiset ehdot.

Tapaustietojen perusteella ostotarjouksen hyväksymisen yhteydessä myyjän ei ole ilmoitettu jättävän itselleen oikeutta jatkaa kaupan kohteen myyntiä. Lautakunnan kannan mukaan oikeus jatkaa kohteen myyntiä ja hyväksyä muita tarjouksia on vastatarjouksena pidettävä olennainen ehto, joka välitysliikkeen tulisi esittää ja hyväksyttää dokumentoidusti. Asiassa ei ole toimittu tällä tavoin. Lautakunta katsoo välitysliikkeen toimineen vastoin hyvää välitystapaa ja huolimattomasti.

Esitetyn selvityksen mukaan välitysliike on sittemmin pyrkinyt selvittämään ostotarjouksen tekijöiltä, onko heidän tarjouksensa mukainen kauppa tehtävissä helmikuun 2024 aikana, saamatta tähän kysymykseen vastausta. Ostotarjouksen tekijöille on myyjän toimesta varattu vielä 26.2.2024 mahdollisuus kaupan tekoon myöhemmin keväällä, jos he voivat vahvistaa tarjouksensa ehdon poistumisen. Saadun selvityksen perusteella ostotarjouksen tekijät eivät ole vahvistaneet tätä seikkaa asettamansa ehdon mukaisessa ajassa. Ostotarjouksen mukainen kauppa on siten jäänyt toteutumatta ostotarjouksen tekijöiden puolella olevasta syystä.

Tapahtumien kulusta esitetty selvitys ei osoita ostotarjouksen tekijöiden väittämää manipulointia. Lisäksi lautakunta katsoo, että välitysliikkeen toiminnan ja siltä korvauksena vaaditun vahingon välillä ei ole korvausvastuun edellytyksenä olevaa syy-yhteyttä.

Lautakunta pitää välitysliikettä kohtaan esitettyä korvausvaatimusta selvästi perusteettomana, eikä suosita siitä hyvitystä.

Päätös oli yksimielinen.