Välitysliikkeen tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti ja myyjien oikeus vahingonkorvaukseen

Asiaselostus  

Myyjät solmivat 1.3.2021 välitysliikkeen kanssa myyntitoimeksiantosopimuksen Oulussa sijaitsevan 76 m2 kokoisen asunnon hallintaan oikeuttavien taloyhtiön osakkeiden välittämisestä tarjouskauppana. Toimeksianto johti 14.5.2021 tehtyyn asuntokauppaan 118 000 euron kauppahinnalla.

Asunnon ostaja reklamoi myyjiä 20.4.2023 päivätyllä kirjeellä siitä, että hänelle oli annettu virheellinen tieto taloyhtiön tulevista kunnossapitokustannuksista. Tämä kaupan osapuolten välinen kiista ratkesi kesäkuussa 2023 tehdyllä sovintosopimuksella, jolla myyjät maksoivat ostajalle hinnanalennuksena 8 000 euroa.

Nyt käsiteltävässä tapauksessa on riitaa siitä, onko välitysliike velvollinen korvaamaan toimeksiantajinaan olleille myyjille sen summan, jonka myyjät ovat maksaneet tekemänsä sovintosopimuksen perusteella ostajalle.

Lautakunnan ratkaisu

Kuluttajariitalautakunta ei suosita asiassa hyvitystä.

Myyjien vaatimukset perusteluineen

Myyjät vaativat välitysliikettä korvaamaan välitysliikkeen virheestä heille aiheutuneen vahingon 8 000 eurolla.

Taloyhtiön kattoremontista ja 600 000 euron limiittiluotosta tehtiin päätös yhtiökokouksessa 6.4.2021, eli ennen kaupantekoa. Myyjät kertoivat yhtiökokouksesta välitysliikkeelle. Välitysliikkeen laiminlyönnin takia ostaja ei kuitenkaan saanut tietoa limiittiluotosta.

Huoneiston ostaja esitti myyjille 20.4.2023 päivätyllä reklamaatiokirjeellä 23 280 euron suuruisen hinnanalennusvaatimuksen. Vaatimus perustui siihen, että ostajalle ei ollut kerrottu taloyhtiön yhtiökokouksen 6.4.2021 tekemästä päätöksestä limiittiluoton ottamisesta. Lisäksi ostaja reklamoi siitä, että hänelle ei annettu kaupan yhteydessä vuosina 2020 ja 2021 tehtyjä kuntoarviota ja kuntoselvitystä, joiden perusteella lainalimiittiä on nostettu ensin 1 000 000 euroon vuonna 2022 ja sen jälkeen 1 200 000 euroon vuonna 2023.

Myyjät eivät olleet antaneet välitysliikkeelle mitään arviota taloyhtiön tulevan kattoremontin kustannuksista. Kaupanteon yhteydessä välitysliike ilmoitti ostajalle, että hänelle tuleva osuus yhtiön tiedossa olevista kunnossapitokustannuksista on 10 000 euroa. Välitysliike on ilmeisesti saanut tämän tiedon isännöitsijältä. Välittäjän on täytynyt tietää kattoremonttia ja siihen liittyvää limiittiluottoa koskevasta yhtiökokouspäätöksestä. Yhtiökokouksessa on esitetty remonttia koskeva tarjoukset, joten isännöitsijällä on ollut tieto myös remontin hinnasta ja tarvittavasta rahoituksesta. Yhtiökokouksen pöytäkirjassa oli maininta 600 000 euron limiittiluotosta.

Myyjille tekemässään reklamaatiossa ostaja ilmoitti joutuvansa maksamaan taloyhtiön kunnossapitokustannuksista yli 45 000 euroa enemmän kuin mitä hänen oli ollut aihetta kaupanteon tietojen perusteella olettaa. Enempien riitaisuuksien välttämiseksi myyjät ja ostaja tekivät 14.6.2023 sovintosopimuksen, jonka mukaan myyjät maksoivat ostajalle kertakaikkisena hinnanalennuksena 8 000 euroa.

Välitysliikkeen suorituksessa on virhe, koska ostajalle annetut tiedot olivat puutteellisia. Tämä virhe oikeuttaa myyjiä vaatimaan kiinteistönvälittäjältä vahingonkorvauksena sen määrän, jonka he ovat maksaneet hinnanalennuksena ostajalle.

Myyjät lähettivät asiasta välitysliikkeelle ensimmäisen reklamaation 11.5.2023, ja tarkensivat korvausvaatimustaan uudella kirjelmällä 22.6.2023.

Välitysliikkeen vastaus perusteluineen

Välitysliike kiistää myyjien vaatimuksen. Välitysliike on toiminut lain ja hyvän välitystavan mukaisesti, eikä ole laiminlyönyt tiedonanto- ja selonottovelvollisuuttaan. Jos välitysliikkeen kuitenkin katsottaisiin menetelleen virheellisesti, asiassa tulee huomioida seuraava seikka. Ostaja on reklamoinut myyjiä vasta 20.4.2023 päivätyllä kirjeellä, vaikka on välitysliikettä vastaan tekemässään ratkaisupyynnössä maininnut virheen selvinneen jo vuoden 2022 yhtiökokouksessa. Tällöin ostajalle on myös selvinnyt, että yhtiössä on tehty vuosina 2020 ja 2021 kuntoarvio ja -selvitys, jotka ovat johtaneet vuoden 2021 yhtiökokouksessa tehtyyn lainalimiittipäätökseen.

Vuoden 2022 yhtiökokous on pöytäkirjan mukaan pidetty 5.5.2022. Ostaja on reklamoinut myyjiä vasta 20.4.2023 päivätyllä kirjeellä, eli melkein vuoden kuluttua siitä, kun sai tietää väitetystä välitysliikkeen virheellisestä menettelystä. Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Noin vuoden pituista reklamaatioaikaa ei voi pitää kohtuullisena, sillä oikeuskäytännön mukaan kohtuullinen reklamaatioaika on noin 2–3 kuukautta siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita. Myyjillä olisi ollut mahdollisuus vedota tähän reklamaatio-oikeuden menetykseen ostajaa kohtaan. Tälläkin perusteella myyjillä ei ole ollut velvollisuutta maksaa hinnanalennusta. Se, että myyjät ovat kuitenkin maksaneet ostajalle sovintosopimuksen mukaisesti hinnanalennusta 8 000 euroa, on heidän oma ratkaisunsa, joka ei muodosta välitysliikkeelle korvausvastuuta tästä summasta.

Välitysliike kiistää korvausvastuunsa myös seuraavin perustein.

Kauppakirjan ehtokohdan 3.7. mukaan ostaja on tutustunut ehtokohdassa mainittuihin asiakirjoihin ja kuittaa vastaanottaneensa ne. Näinä asiakirjoina on lueteltu muun muassa myyntiesite ja isännöitsijäntodistus. 9.3.2021 päivätyssä isännöitsijäntodistuksessa ja 11.3.2021 päivätyssä myyntiesitteessä on mainittu, että hallitus valmistelee vuonna 2021 kattoremonttia ja piha alueen kuivatusremonttia (salaojitus, sadevesijärjestelmän rakentaminen, patolevyjen ja routaeristeiden asennus, massanvaihto kivijalan viereen, kallistuksien muotoilu). Esitteessä on mainittu myös vesikattojen aluskatteiden ja läpivientien korjaus vuodelle 2021. Ostaja on tiennyt näistä suunnitelluista ja tulevista remonteista, eikä voi vedota niihin virheinä.

Välitysliike ei ole kertonut ostajalle, että ostajan osakkeisiin kohdistuva lainaosuus rajoittuisi 10 000 euroon.

Ennen kauppaa eli 6.4.2021 pidetyssä taloyhtiön yhtiökokouksessa on kokouspöytäkirjan mukaan päätetty vain vesikaton uusimisesta kesän 2021 aikana. Pöytäkirjassa ei ole mainintaa katon korjauskustannuksista. Yhtiökokouksessa päätettiin myöntää hallitukselle ja isännöitsijälle valtuudet hakea tulevia korjaushankkeita varten enintään 600 000 euron suuruinen luotollinen limiitti. Lisäksi päätettiin, että luottolimiitti muutetaan pääomalainaksi korjaushankkeiden valmistuttua. Kokouksessa ei tullut esille mitään yllättävää, sillä ostajalla oli jo tieto kattoremontin tulosta. Muista korjauksista ei tehty päätöstä. Välitysliike ei ole voinut antaa tietoa tai arviota muista kustannuksista, koska niistä ei ollut mitään tietoa. Näin ollen myöskään huoneistolle tuleva osuus korjauskustannuksista ei ole voinut olla tällöin tiedossa. Pihan ja salaojien korjauksista päätettiin vasta vuoden 2022 yhtiökokouksessa.

Vuonna 2021 oli tulossa vain kattoremontti. Välitysliike ilmoitti ostajalle suuntaa antavana arviona, että siitä myytäville osakkeille tuleva osuus on noin 10 000 euroa. Välittäjä ei muista, saiko hän tämän arvion isännöitsijältä vai myyjiltä. Tarkkoja tietoja lopullisista korjauskustannuksista ei voinut antaa, koska ne eivät olleet vielä tiedossa.

Myös ostajalla on kaupassa selonottovelvollisuus. Jos hän olisi halunnut saada korjauksista lisätietoa, hän olisi voinut selvittää asiaa, vaikka taloyhtiön isännöitsijän kanssa.

Ostajan on tullut ennen kauppaa saamiensa tietojen perusteella varautua taloyhtiön korjaus- ja kunnostustöistä aiheutuviin kustannuksiin, joiden määrä ei ollut kaupantekohetkellä tiedossa eikä edes arvioitavissa.

Kaikista taloyhtiössä tiedossa olevista suunnitteluista remonteista oli kerrottu ostajalle. Näistä oli maininnat myös myyntiesitteellä ja isännöitsijäntodistuksessa, sekä arviot niiden toteutusajankohdista. Kustannuksista on kerrottu siltä osin kuin on voitu, eli ainoastaan arviona kattoremontin osalta.

Ratkaisupyynnössä mainituista kuntoarviosta ja selvityksestä ei ole mainintaa 9.3.2021 päivätyssä isännöitsijäntodistuksessa, vaikka kyseiset dokumentit oli tehty jo aiemmin. Tällaiset selvitykset tulisi mainita isännöitsijäntodistuksessa. Niitä ei ole mainittu, eikä välitysliikkeellä ollut tietoa niistä. Myyjätkään eivät maininneet niistä, vaikka heillä on täytynyt olla tiedossa, että taloyhtiössä on tehty tällaisia selvityksiä.

Näissä selvityksissä on toisaalta mainittu vain samat huolto- ja korjaustarpeet kuin isännöitsijäntodistuksessa ja myyntiesitteessä. Ostaja on siten saanut kaikki tiedot taloyhtiössä suunnitelluista korjauksista.

Lainalimiitistä päättäminen ei tarkoita remontista päättämistä. Lainalimiitissä on kyse luotollisesta tilistä, jonka taloyhtiö voi ottaa korjaushankkeiden rahoittamiseksi. Korjaushankkeen kulut maksetaan limiittiluotolla sitä mukaa kuin niitä kertyy. Toteutuneiden kulujen määrä selviää vasta korjaushankkeen valmistuttua, jolloin limiittiluotto muutetaan taloyhtiön remonttilainaksi.

Ratkaisupyynnön liitteessä ”Hankkeen loppuselvitys osakkaille” todetaan, että hankerahoituslaskelma vuoden 2021 osalta on (kattoremontti) yhteensä 272 704,64 euroa, josta ostetun huoneiston osuus on noin 10 908 euroa. Välitysliikkeen ostajalle antama tieto katon suuntaa antavista korjauskustannuksista on siis ollut oikeansisältöinen.

Muuta              

Asunnon ostaja on tehnyt lautakunnalle tähän asuntokauppaan ja sen yhteydessä tapahtuneeseen tiedonantovirheeseen perustuvan ratkaisupyynnön välitysliikettä kohtaan.  Vastauksessaan tähän ratkaisupyyntöön (D/6383/41/2023) välitysliike vetosi virheilmoitukselle kuuluvan kohtuullisen virheilmoitusajan umpeutumiseen. Asiasta tehdyssä lautakunnan päätöksessä kuluttajariitalautakunta ei suosittanut ostajalle hyvitystä. Ratkaisun perustelujen mukaan ostajalle on täytynyt selvitä välitysliikkeen tiedonantovirhe 5.5.2022. Reklamaatio oli tehty melkein vuosi sen jälkeen, kun ostaja oli havainnut virheen. Päätöksessään lautakunta katsoi, ettei tätä voida pitää kohtuullisena reklamaatioaikana. Näin ollen ostajan oikeus vedota virheeseen välitysliikettä kohtaan oli menetetty.

Ratkaisu          

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 7 §:n mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja.

Saman lain 9 §:n mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.

Saman lain 13 §:n mukaan välitysliikkeen suorituksessa on virhe, jos se ei vastaa, mitä tässä laissa säädetään tai mitä voidaan katsoa sovitun.

Toimeksiantajalla on oikeus saada välitysliikkeeltä korvausta vahingosta, jonka välitysliikkeen suorituksessa oleva virhe on hänelle aiheuttanut.

Saman lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

Saman lain 15 §:n 2 momentin mukaisesti toimeksiantajalla, joka välitysliikkeen suorituksessa olevan virheen takia on maksanut korvausta vastapuolelleen, on oikeus vaatia maksamaansa korvausta välitysliikkeeltä siinä määrin kuin välitysliike olisi jäänyt yksin vastuuseen vahingosta, jos korvausta olisi vaadittu välitysliikkeeltä.

Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.

Lautakunta arvioi tapausta seuraavasti.

Asunnon ostaja on esittänyt kuluttajariitalautakuntaan tekemässään ratkaisupyynnössä D/6383/41/2023 samaan kauppaan ja samaan tapahtumienkulkuun perustuvia vaatimuksia välitysliikettä kohtaan. Välitysliike on kiistänyt vaatimukset ja vedonnut kohtuullisen reklamaatioajan ylittymiseen. Lautakunnan tästä hakemuksesta tekemän ratkaisun mukaan ostajan vaatimus oli esitetty sille kuuluneen reklamaatioajan jo umpeuduttua, mistä syystä ostajan oikeus vedota virheeseen välitysliikettä kohtaan oli menetetty. Lautakunta ei suosittanut ostajalle hyvitystä.

Kohtuullisen reklamaatioajan mittaa, jonka ylittymiseen välitysliike vetoaa, on arvioitava saman sisältöisesti myös nyt käsiteltävässä ratkaisupyynnössä. Ostaja oli tehnyt reklamaatiot sekä myyjille että välitysliikkeelle vasta keväällä 2023. Välitysliike on voinut tehokkaasti vedota reklamaatioajan umpeutumiseen, kuten myös myyjä olisi voinut tehdä. Tällöin välitysliike ei ole korvausvastuussa myöskään asunnon myyjien sille esittämän takautumisvaatimuksen osalta.

Lautakunta ei suosita asiassa hyvitystä.

Päätös oli yksimielinen.