Käytetyn kiinteistön kauppa. Kiinteistöstä annettujen tietojen asianmukaisuus, ja ostajan suorittaman tarkastuksen merkitys myyjän virhevastuun sekä ostajan selonottovelvollisuuden kannalta.

Asiaselostus  

Ostajat ostivat 16.9.2021 tehdyllä kaupalla myyjiltä Vantaalla sijaitsevan kiinteistön rakennuksineen ja liittymineen. Kauppahinta oli 442 000 euroa.  Kiinteistön pinta-ala on 1392 m².  Kiinteistöllä sijaitsee vuonna 1957 rakennettu omakotitalo, jota on laajennettu vuosina 2006–2009.  Sen huoneistoala on rakennuslupa-asiakirjojen mukaan 139 m² ja kokonaisala 192 m². Kohteen hallintaoikeus siirtyi ostajille 1.12.2021 mennessä.

Osapuolilla on riitaa siitä, vastasiko kiinteistö myyjien antamia tietoja, ja miten kaupan tekoa edeltänyttä ostajan tekemää kohteen tarkastusta tulee arvioida.

Lautakunnan ratkaisu

Kuluttajariitalautakunta suosittaa, että myyjät maksavat ostajille hinnanalennuksena 20 000 euroa korkolain mukaisine viivästyskorkoineen 7.3.2022 lukien. Lisäksi myyjien tulee maksaa ostajille vahingonkorvauksena virheen selvittelykustannuksista 1 579,70 euroa viivästyskorkoineen alkaen kuukauden kuluttua tämän päätöksen antamisesta.

Ostajien vaatimukset perusteluineen

Ostajat vaativat myyjiltä hinnanalennuksena tai vahingonkorvauksena 50 000 euroa korkolain mukaisine viivästyskorkoineen 7.3.2022 lukien. Lisäksi he vaativat korvausta kaupan kohteen virheiden selvittelystä aiheutuneista kuluista 1 982,70 euroa viivästyskorkoineen alkaen kuukauden kuluttua ratkaisupäivästä.

Myyntiesitteen mukaan rakennuksen vanha osa oli peruskorjattu laajasti 2000-luvulla. Ostajat katselmoivat kiinteistön 3.9.2021 ja 10.9.2021. Jälkimmäisessä katselmuksessa toinen ostajista (ostaja A) teki edustamansa yhtiön (yritys A) nimissä kosteiden tilojen pintakosteusmittauksia. Mittaukset tehtiin pankin pyynnöstä ennen asuntokaupan lainapäätöstä. Kyseessä ei ollut täysimittainen kuntotarkastus, mikä ilmenee myös sen otsikoinnista ”Asuinhuoneiston kosteusmittaus asuntokauppaa varten”.

Osakeyhtiön toimitusjohtajuus ei tarkoita, että ostaja A:lla olisi voinut havaita ratkaisupyynnön mukaiset virheet, tai että hänellä olisi siihen erityistä osaamista. Ostajat ovat rakennustekniikan asiantuntijoita vain harjoittamansa kylpyhuonesaneerauksen osalta.

Rakennuksen sittemmin havaitut virheet eivät olleet ostajien havaittavissa. Kiinteistökaupassa ostajilta voidaan edellyttää vain rakenteita avaamatta tehtävää tavanomaista havainnointia.

Kaupan teon jälkeen kohteessa paljastui olevan seuraavat virheet.

Ikkunat

Yritys 1:n tutkimusten mukaan osassa ikkunoita ei ollut tapitusliitoksia, ja niiden liitokset olivat pettäneet, mistä syystä ne olivat alttiita jäätymiselle. Ostajat korjauttivat puutteelliset liitokset, jolloin jäätymisongelma poistui. Tästä tuli korjauskustannuksia 714,24 euroa.

Lämmöneristys

Vuosilta 2012 ja 2013 olevien kuntotarkastusyrityksen raporttien sekä myyntiesitteen mukaan talon vanhan osan ulkoseinien, lattioiden ja yläpohjan lämmöneristykset oli uusittu vuosina 2003–2004. Kaupanteon jälkeen ilmeni kuitenkin, että eristeet olivat kauttaaltaan huomattavasti iäkkäämpiä.

Ilmavuotojen paikannuksessa (yritys 2, 9.2.2022) yläpohjan todettiin vuotavan merkittävästi. Yritys 3:n tutkimuksissa 4.3.2022 varmistui, ettei vanhan osan ulkoseinien eikä yläpohjankaan lämmöneristeitä ollut uusittu vuosien 2003 ja 2004 aikana. Vain osassa rakennuksen ulkoseinää on tiivis eristekerros. Talon uuden ja vanhan osan hyöryn- ja ilmasulkujen yhteensovitus sekä rakennuksen kosteustekninen toimivuus ylipäätään on epäselvä.

Kustannukset lämmöneristyksen korjaamisesta siihen tasoon, jossa sen olisi pitänyt myyjien ilmoittamien tietojen mukaan olla, ovat arviolta noin 55 000–75 000 euroa. Rakennuksen vanhan osan yläpohjan lämmöneristeiden uusiminen on jo tehty. Viasta on tullut korjauskustannuksia 5 585,33 euroa.

Vesivahinko

Kauppaa tehtäessä myyjät salasivat yritys 4:n raportin sulamisvesien aiheuttaman vesivahingon tarkastamisesta 20.4.2018 ja siinä esitetyt havainnot, sekä että raportissa suositeltuja jatkotutkimuksia ja uudelleenrakennustöitä ei ollut tehty. Raportissa on suositeltu jatkotutkimuksia vuotovahingon kartoittamiseksi ja tarvittaessa sen korjaamiseksi. Ostajien purettua huoneen kattoa ilmeni, että katossa oli korjaamista edellyttävä kosteus- ja mikrobivaurio. Myyntiesitteen perusteella tarvetta korjaukselle ei pitänyt olla. Viasta on tullut kustannuksia 1 217,44 euroa.

Laajennusosan yläpohja

Maaliskuun 2022 alussa yritys 5 totesi viemärin tuuletusputken lämpöeristeiden olevan vesimärkiä, ja että viemärin tuuletusputken kattoläpivienti vuoti. Yläpohjan villaeriste oli kastunut vuotokohdan alapuolelta noin puolen neliön alueelta. Samalla todettiin, että rakennuksen peltikaton alla olevassa aluskatteessa kuusi reikää, joita oli paikkailtu irtomuovilla. Ryömintätilan radonpoistoputki oli lisäksi johdettu yläpohjaan, vaikka se olisi pitänyt asentaa eristettynä vesikaton läpi. Asiasta on tullut kustannuksia 3 327,12 euroa.

Läpiviennit

Kaikki sähkö- ja putkiläpiviennit ryömintätilasta asuintiloihin olivat tiivistämättä ja eristämättä. Vian korjauskustannukset ovat arviolta 2 958,72–3 944,96 euroa.

Kellarin lämmitys

Myyntiesitteen mukaan kohteessa oli lämmin kellari. Myöhemmin selvisi, ettei kellarissa ollut toimivaa lämmitystä. Kellarin vesikiertoiset patterit oli kytketty irti lämmitysverkosta. Vian korjauskustannukset olivat 3 107,18 euroa.

Jos kohteessa paljastuneet virheet olisivat niin helposti havaittavissa kuin myyjät esittävät, myös myyjien olisi pitänyt tietää niistä, sekä ilmoittaa niistä ostajille. 

Myyjien vastaus perusteluineen

Myyjät kiistävät vaatimukset.

Toinen ostajista, eli ostaja A, on yritys A:n toimitusjohtaja. Hän on laatinut ja allekirjoittanut tämän yhtiön nimissä tehdyn 10.9.2021 päivätyn raportin, joka on osa kaupan asiakirjoja. Tarkastusraportin mukaan tarkastus on suoritettu asuntokauppaa varten tehtävän tarkastuksen suoritusohjeen mukaisesti.  Ostajia on pidettävä rakennusalan ammattilaisina muutoinkin kuin kylpyhuoneiden osalta. Myyjät ovat voineet luottaa siihen, että kaupan kohde on tarkastettu suoritusohjeen mukaisesti, ja että ostajat eivät esitä virheväitteitä seikoista, jotka olisivat olleet havaittavissa asiallisessa kuntotarkastuksessa. Reklamoidut seikat olisivat olleet havaittavissa asuntokauppaa varten tehtävän tarkastuksen suoritusohjeen mukaisesti toteutetussa kiinteistön kuntotarkastuksessa, jollaisen ostajat ovat ilmoittaneet tehneensä.

Ostajien reklamoimat seikat eivät muodosta maakaaren tarkoittamaa laatuvirhettä. Kyse on seikoista, jotka eivät yksitellen tai kokonaisuutenakaan katsoen ylitä maakaaren mukaista vaikutuksellisuuskynnystä tai muodosta merkittävää poikkeamaa. 

Ikkunat

Ikkunat valmistaneen yritys 6:n edustajan mukaan on normaalia, että lämmöneristävyydeltään hyvä ikkuna saattaa huurtua. Ikkuna voi jopa jäätyä sisäpuolelta kovilla pakkasilla, ellei se ole kunnolla kiinni. Omistusaikanaan myyjät eivät havainneet ikkunoissa jäätymistä, eikä ikkunoissa ollut korjaustarvetta. Kun ikkunat pestiin ennen myyntiä, niiden välitilaan pääsi lämmintä ilmaa, mikä aiheutti ikkunoiden jäätymisen. Ikkunoiden puutteet olisivat olleet havaittavissa myös asianmukaisessa kuntotarkastuksessa. Korjauskustannus on vain 714,24 euroa, mikä ei ylitä maakaaren mukaista vaikutuksellisuuskynnystä eikä muodosta merkittävää laatupoikkeamaa.

Lämmöneristeet

Myyjät omistivat kaupan kohteen vuodesta 2013. Tieto lämmöneristeen uusimisesta on peräisin heitä edeltäneiltä kiinteistön omistajilta. Myyjillä ei ollut rakenteesta muuta tietoa kuin mitä heille oli kerrottu. Seinien rakenne on avauskohdista tehtyjen havaintojen mukaan terve ja rakennusteknisesti oikein toimiva, eikä seinien lämmöneristettä ole tarpeen uusia. Annettu virheellinen tieto ei ole kaupan kannalta merkittävä poikkeama.

Vesivahinko

Ostajilla on ollut tieto vesivahingosta ennen kaupantekoa, joten heidän on tullut varautua kustannuksiin sikäli kuin he ovat halunneet poistaa kosteusjälkiä rakenteesta.  Vesivahinko oli jo kuivunut, joten kysymys oli lähinnä ulkonäköseikasta. Talossa ei ole ollut korjausta vaativia kosteus- tai mikrobivaurioita. Asiasta esitetty korjauskustannus ei ylitä maakaaren mukaista vaikutuksellisuuskynnystä.

Laajennusosan yläpohja

Myyjillä ei ollut tietoa tuuletusputken kattoläpiviennin vuodosta tai tuuletusputken lämmöneristeen kosteudesta. Jos ostajat olisivat tehneet kuntotarkastuksen sitä koskevan suoritusohjeen mukaisesti, nämä seikat olisivat tulleet ilmi.

Havaittujen seikkojen korjauskustannukset eivät ylitä maakaaren mukaista vaikutuksellisuuskynnystä, eikä kyse ole kaupan kohteen merkittävästä poikkeamasta.

Aluskatteen reiät ja radonpoistoputket

Aluskatteessa olevat reiät ja radonpoistoputken virheellinen asennus olisivat tulleet ilmi suoritusohjeen mukaisesti tehdyssä kuntotarkastuksessa. Ostajat kantavat vastuun tekemästään puutteellisesta kuntotarkastuksesta.

Läpiviennit

Tiivistämättömyydestä ei ole ilmoitettu aiheutuneen mitään haittaa tai vaurioita. Kyse on seikoista, joiden korjauskustannus ei ylitä maakaaren mukaista vaikutuksellisuuskynnystä.

Lämmin kellaritila

Esitteessä on todettu kellaritilan olevan lämmin, ei lämmitetty. Esitteen tieto on jossain määrin epäselvä. Suoritusohjeen mukaisesti tehdyssä kuntotarkastuksessa myös kellarikerroksen lämmityksen puuttuminen olisi tullut ilmi.

Ratkaisun perustelut              

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:

1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai

5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Lautakunta arvioi asiaa seuraavasti.

Asiassa on erimielisyyttä ostajan 10.9.2021 kiinteistöllä tekemän tarkastuksen ja siitä laaditun raportin merkityksestä. Myyjät katsovat saavansa luottaa siihen, että tämä tarkastus oli tehty asuntokaupan kuntotarkastuksen suoritusohjeen KH 90-00394 mukaisesti, ja että ostajilla ei ole oikeutta esittää virheeseen perustuvia vaatimuksia seikoista, jotka olisivat olleet havaittavissa asianmukaisesti tehdyssä asuntokaupan kuntotarkastuksessa. Ostajat puolestaan ilmoittavat kysymyksen olleen ostajien pankin pyynnöstä tehdystä kosteusmittauksesta, ja että asiakirjassa oleva maininta asuntokauppaa varten tehtävän tarkastuksen suoritusohjeesta on jäänyt asiakirjapohjaan epähuomiossa.

Tarkastusasiakirjassa ei ole nimetty tarkastuksen tilaajaa, jolle tarkastuksen suorittaja lähtökohtaisi vastaisi suorituksensa asianmukaisuudesta. Tarkastusta ei ole tehty myyjien toimeksiannosta, eivätkä myyjät ole maksaneet siitä. Tapaustietojen perusteella toinen ostajista eli ostaja A on ottanut tarkastuksen tehdäkseen omatoimisesti, koska ostajien pankki on asettanut kosteusmittauksen suorittamisen luoton myöntämisen ehdoksi. Myyjillä ei ole tässä tilanteessa perustetta esittää väitettä tai vaatimusta siitä, että tarkastuksen olisi tullut olla maakaaren mukaista ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta laajempi, tai että ostajat olisivat sitoutuneet tarkastuksen perusteella olemaan esittämättä jälkikäteisiä virhevaatimuksia. 

Tarkastuksesta laaditun raportin tekstisivuilla toistuu otsikointi ”Asuinhuoneiston kosteusmittaus asuntokauppaa varten”. Raportista puuttuu useita täysimittaiseen kuntotarkastusraporttiin kuuluvia tekstiosioita. Raportin sisällön perusteella ostajan tarkastusta on pidettävä pintakosteudenilmaisimen avulla tehtynä kosteusmittauksena ja raporttiin kirjattuihin eräisiin muihin seikkoihin rajoittuvana aistihavaintoihin perustuvana katselmuksena. Raportin kohdassa ”7. Tarkastusmenettelystä” raportin todetaan perustuvan kohteesta tehtyihin havaintoihin sekä tarkastuksen yhteydessä omistajalta ja kohteeseen liittyvistä asiakirjoista saatuihin tietoihin ja kohteesta otettuihin valokuviin.

Lautakunta katsoo raportin mukaisen tarkastuksen rajoittuneen vain niihin rakennusosiin, joista tarkastusraportissa on tarkempia kirjauksia. Tämä tarkastus ei ole muutoin laajentanut ostajien ennakkotarkastusvelvollisuutta siitä, mitä maakaaren 2 luvun 22 §:ssä on säädetty, eikä se poista tai vähennä myyjille maakaaren mukaan kuuluvaa virhevastuuta. Kosteusmittausten tekeminen ei ole muodostanut ostajille erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä. Ostajan laatiman raportin mukaan rakennuksessa on tehty kuntotarkastusyrityksen kuntokartoitusraporttien mukaiset korjaukset, ja kauppakirjan mukaan ostaja on todennut kaupan kohteen vastaavan siitä esitettyjä asiakirjoja. Näiden kirjausten perusteella kauppa on tehty oletuksin, että myyntiesitteen ja ostajille esitettyjen aiempien raporttien mukaiset tiedot kohteen korjaushistoriasta ovat oikean sisältöisiä.

Ostajien virheväitteet ja vaatimukset eivät perustu ostajan laatimassa raportissa tutkittuihin seikkoihin, eikä se estä ostajia tekemästä virheväitteitä kohteen muiden ominaisuuksien tai siitä annettujen muiden tietojen virheellisyyden perusteella.

Lautakunta arvioi esitettyjä virheperusteita seuraavasti.

Ikkunat

Myyntiesitteen mukaan talon vanhan osan ikkunat oli uusittu vuosina 2003 ja 2004. Talon uuteen osaan kuuluvat ikkunat on puolestaan asennettu tämän laajennustyön aikana eli vuosina 2006–2009. Riidanlaisen kiinteistökaupan aikaan talon kaikilla ikkunoilla on ollut käyttöikää jo 12–18 vuotta. Lautakunta pitää ikkunoiden kunnostuksesta ostajille tullutta kustannuserää omakotirakennuksen tavanomaisena huolto- ja ylläpitokustannuksena, joka ei anna aihetta vaatimuksiin.  

Lämmöneristys

Kohteen myyntiesitteen mukaan rakennuksen vanhan osan lämmöneristykset on uusittu ulkoseiniin, lattioihin ja yläpohjaan. Esitteen ja muun ostajille annetun aineiston mukaan tämä toimenpide on tehty vuosina 2003–2004.

Kaupan teon jälkeen on ilmennyt, että rakennuksen vanhan osan eristyksiä ei ollut uusittu ostajalle annetuissa raporteissa ja markkinointiaineistossa ilmoitetulla tavalla, vaan eristys oli pääosin alkuperäistä eli 1950-luvulta. Tämä seikka ei ole ollut todettavissa ostajille maakaaren mukaan kuuluvassa ennakkotarkastuksessa ainakaan seinien ja lattian osalta. Lautakunta pitää annettua virheellistä tietoa lämmöneristyksen uusimisesta kiinteistökaupan kannalta merkityksellisenä seikkana. Kysymys on maakaaren mukaisesta virheestä, joka oikeuttaa ostajat hinnanalennukseen.

Vesivahinko, laajennusosan yläpohja ja läpiviennit

Myyntiesitteessä on annettu tieto myyjien omistusaikana tapahtuneesta vesivahingosta. Esitteen mukaan vuonna 2018 katon tai piipun suunnalta on valunut lumen sulamisvettä yhden huoneen kattopaneeliin. Se on kuivunut itsestään ja kaksi firmaa on todennut, että tarvetta korjaukselle ei ole, kun kattorakenteissa ei ole vikaa. Yläpohjan eristeissä ei ole ollut tarkastushetkellä kosteutta.  Ostajien mukaan myyjät kuitenkin salasivat ostajilta tiedon, että vesivahingon tarkastamisraportissa oli annettu suositus vuotoalueen tarkistamisesta ja tarvittaessa kuivatuksesta sekä korjaamisesta. Ostajien mukaan katossa oli edelleen kosteus- ja mikrobivaurio, josta ostajat ovat toimittaneet näytöksi valokuvia.

Esitteessä mainittua vuotoa vuonna 2018 tutkinut yritys 4 on raportissaan pitänyt vuotoa jäiden ja lumien sulamisaikaan tapahtuneena kertaluonteisena tapahtumana, joka ei ole aktiivinen. Yhtiön tekemien mittausten mukaan rakenteissa ei ollut kohonnutta kosteutta. Raportissa on suositeltu pellitysten ja huoneen katon tarkistusta sekä tarpeen mukaan kuivatusta ja jälleenrakennusta. Kertaluontoiseksi todettu vuoto ei yritys 4:n raportin mukaan sellaisenaan tarkoita, että rakenteissa olisi sen takia korjausta edellyttävä vahinko. Rakenteista otetuista valokuvista ei voida todeta ostajien vetoamaa vauriota. Koska vesivuodosta on kerrottu myyntiesitteessä, ostajat ovat voineet varautua siitä tulleisiin kosteusjälkiin. Lautakunta katsoo jääneen näyttämättä, että katossa olisi korjausta edellyttävää vauriota.

Lautakunta pitää talon laajennusosan yläpohjassa ja putken läpivientikohdissa myöhemmin todettuja puutteita rakennusvirheinä, joista johtuvista korjaustarpeista myyjien ei ole osoitettu tienneen. Näistä seikoista ei ole myöskään annettu ostajille lupauksia tai virheellistä tietoa. Lautakunta katsoo, että nämä seikat eivät ylitä salaisen virheen merkittävyyskynnystä edes rakennuksen kuntoa ja siitä annettuja tietoja kokonaisuutena arvioiden.

Kellarin lämmitys

Myyntiesitteessä talon kellarin on ilmoitettu olevan lämmin. Tätä tietoa ei lautakunnan kannan mukaan voi pitää lupauksena siitä, että tilassa näkyvillä olevat lämmityspatterit olisivat sellaisenaan käyttövalmiita. Lautakunta pitää esitetietoa tulkinnanvaraisena, mutta ei katso sen muodostavan maakaaren mukaista virheperustetta.

Lautakunta harkitsee ostajille kuuluvan hinnanalennuksen määräksi 20 000 euroa. Tämä seuraamus perustuu rakennuksen lämmöneristyksestä annettuun virheelliseen tietoon.

Reklamaatioyhteydenpidon perusteella euromääräinen vaatimus perusteineen on esitetty myyjille 3.2.2022 päivätyssä sähkökirjeessä. Summalle kuuluu maksaa viivästyskorkoa vaatimuksen mukaisesti, eli alkaen 7.3.2022.

Lisäksi ostajille on korvattava talon lämmöneristyksen tilaa selittävistä yritys 2:n ja yritys 3:n tutkimuksista tulleet selvittelykustannukset 1 579,70 eurolla vaatimuksen mukaisine korkoineen.

Päätös oli yksimielinen.