Julkisivuremontista johtuvaan asumishaittaan perustuva vuokranalennus ja viivästyskoron määräytyminen

Asiaselostus  

Vuokralainen vuokrasi 28.11.2022 allekirjoitetulla toistaiseksi voimassa olevalla vuokrasopimuksella vuokranantajalta Helsingissä sijaitsevan 2H+KK+S käsittävän 48 m2 kokoisen asuinhuoneiston. Vuokraksi sovittiin 965,52 euroa kuukaudessa. Vuokrasuhde alkoi 16.12.2022.

Asiassa on riitaa julkisivuremontin ajalta myönnettävän vuokranalennuksen määrästä ja viivästyskoron määräytymisen perusteista.

Lautakunnan ratkaisu

Kuluttajariitalautakunta suosittaa, että vuokranantaja suorittaa vuokralaiselle vuokranalennuksena 15 prosenttia kuukausivuokrasta julkisivuremontin kestoajalta, sekä korkolain mukaista viivästyskorkoa kunkin kuukauden vuokrasta maksettavalle alennukselle jäljempänä tämän päätöksen perusteluissa esitetyllä tavalla.

Vuokralaisen vaatimukset perusteluineen

Vuokralainen vaatii vuokranantajalta 25 prosentin hyvitystä kuukausivuokrasta viivästyskorkoineen julkisivuremontin ajalta.

Julkisivuremontti alkoi toukokuussa 2023. Sen päättymisajankohta ei ollut ratkaisupyynnön tekemisen aikaan tiedossa. Julkisivuremontista aiheutuu merkittävä asumishaitta. Vuokralainen on tehnyt yli 90 prosenttia työajasta etätöitä kotonaan. Remontista aiheutuu jatkuvaa melua, eikä ikkunoiden verhoja voi pitää päivällä lainkaan auki. Parveke on poissa käytöstä, eikä sen ovea saa avata. Lisäksi remontista tulee paljon pölyä.

Vuokranantajan vastaus perusteluineen

Vuokranantaja kiistänyt vuokralaisten vaatimukset määrältään, ja ilmoittaa hyvittävänsä julkisivuremontin kestoajalta 15 prosenttia kuukausivuokrasta.

Taloa ei huputettu, joten esimerkiksi huoneiston tuulettaminen on ollut mahdollista. Asumishaitta tulee arvioida objektiivisesti, eikä siinä tule ottaa huomioon asunnon käyttöä etätyön tekemiseen.

Ratkaisun perustelut              

Vuokranalennus

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 20 §:n 1 momentin mukaan asuinhuoneiston on vuokrasuhteen alkaessa ja sen aikana oltava sellaisessa kunnossa kuin vuokralainen huoneiston iän, alueen huoneistokannan ja muut paikalliset olosuhteet huomioon ottaen kohtuudella voi vaatia, jollei muusta kunnosta ole sovittu.

Saman lain 23 §:n 1 momentin mukaan vuokralaisella on oikeus saada vapautus vuokran maksamisesta tai vuokra kohtuullisesti alennetuksi siltä ajalta, jolta huoneistoa ei ole voitu käyttää tai jolta huoneisto ei ole ollut vaadittavassa tai sovitussa kunnossa.

Oikeuskäytännössä julkisivuremontin on katsottu oikeuttavan vuokranalennukseen, kun remontilla on suoria haitallisia vaikutuksia vuokrattuun huoneistoon. Lautakunta pitää uskottavana, että remontista on aiheutunut pölyä ja meluhaittaa. Asumishaitan määrää on pienentänyt se, ettei remontissa ole käytetty huputusta. Tämä toteutustapa on helpottanut asunnon tuulettamista.

Vaikka etätyön teko pääasiassa asumiseen tarkoitetussa huoneistossa on sallittua, ei lautakunnan kannan mukaan vuokranalennuksen määrää harkittaessa voida erityisenä perusteena ottaa huomioon vuokralaisen etätyöskentelytarvetta, koska asunnon vuokrauksesta erityisesti tällaiseen tarkoitukseen ei ole vuokrasopimuksessa sovittu.

Asumishaitasta annettu selvitys huomioon ottaen, lautakunta pitää asianmukaisena vuokranalennuksena 15 prosenttia kuukausivuokrasta.

Viivästyskorko

Annettujen tietojen perusteella remontti on alkanut toukokuussa 2023. Vuokralainen on vaatinut korvausta ensimmäisen kerran 11.4.2023, eli ennen remontin alkamista. Asiassa jää epäselväksi, kuinka kauan julkisivuremontti on kestänyt hakijan asuinhuoneiston osalta.

Korkolain 7 §:n 1 momentin mukaan vahingonkorvaukselle tai vastaavanlaiselle velalle, jonka määrän ja perusteen toteaminen edellyttää erityistä selvitystä, viivästyskorkoa on maksettava siitä lähtien, kun 30 päivää on kulunut päivästä, jona velkoja esitti vaatimuksensa sekä sellaisen korvauksen perustetta ja määrää koskevan selvityksen, jota häneltä kohtuudella voidaan vaatia ottaen huomioon myös velallisen mahdollisuudet hankkia selvitys. Jos selvitystä on pidettävä riittämättömänä ainoastaan velan määrän osalta, viivästyskorkoa on kuitenkin maksettava sille velan määrälle, jota kohtuudella voidaan pitää selvitettynä.

Saman lain 4 §:n mukaan velan maksun viivästyessä velallisen on maksettava viivästyneelle määrälle vuotuista viivästyskorkoa, joka on seitsemän prosenttiyksikköä korkeampi kuin kulloinkin voimassa oleva 12 §:ssä tarkoitettu viitekorko.

Saman lain 12 §:n mukaan tässä laissa tarkoitettu viitekorko on Euroopan keskuspankin viimeisimpään perusrahoitusoperaatioon ennen kunkin puolivuotiskauden ensimmäistä kalenteripäivää soveltama korko pyöristettynä ylöspäin lähimpään seuraavaan puoleen prosenttiyksikköön. Kyseisen puolivuotiskauden ensimmäisenä kalenteripäivänä voimassa olevaa viitekorkoa sovelletaan seuraavien kuuden kuukauden ajan.

Lautakuntaan on toimitettu julkisivuremonttia koskeva 18.4.2023 päivätty tiedote. Sen mukaan vuokranantaja on käsitellyt asukaspalautteen perusteella vuokranhyvityksen määrää ja päätynyt siihen, että vuokranhyvityksenä maksetaan 15 euroa viikolta parvekkeen tai terassin ollessa poissa käytöstä. Tiedotteen mukaan hyvitys lasketaan, kun kiinteistön urakka valmistuu kokonaisuudessaan.

Tämän jälkeen vuokranantaja on lautakunnalle 17.10.2023 toimittamassaan vastauksessa ilmoittanut hyvittävänsä asukkaalle 15 prosenttia kuukausivuokrasta remontin ajalta.

Lautakunnan kannan mukaan viivästyskoron maksuvelvollisuutta ei voi olla ennen korvausperusteen, eli tässä tapauksessa asumishaitan, syntymistä. Vuokrasopimuksen mukaan kuukausivuokra on erääntynyt maksettavaksi kunkin kuukauden toisena päivänä. Vuokralaisen esittämä vaatimus velvoittaa vuokranantajaa viivästyskoron maksamiseen ensimmäisen kuukausittaisen korvauserän osalta 30 päivän kuluttua siitä, kun remontinaikainen kuukausivuokra on kuukauden toisena päivänä erääntynyt maksettavaksi. Näin ollen toukokuuta koskevalle vuokranhyvitykselle tulee maksaa viivästyskorkoa alkaen 2.6.2023. Myöhempien kuukausierien osalta vaatimus on erääntynyt maksettavaksi viivästyskorkoon oikeuttavalla tavalla heti kunkin myöhemmän kuukausivuokran eräpäivänä, eli esimerkiksi kesäkuun 2023 vuokralle alkaen myös 2.6.2023.

Viivästyskorkoa laskettaessa on otettava huomioon, että vuokralainen voi lähtökohtaisesti vähentää riidattoman vuokranalennuksen määrän remontin kestoajalta kunkin kuukauden vuokrasta. Nyt kyseessä olevassa asiassa vuokranantaja on kuitenkin tiedotteessaan ilmoittanut, että hyvitys lasketaan lopullisesti vasta, kun urakka on kokonaisuudessaan valmistunut. Tällä perusteella vuokralainen on voinut ymmärtää, ettei vähennystä tule tehdä omatoimisesti. Näin ollen lautakunta katsoo, että vuokranalennuksen kaikille erille on maksettava viivästyskorkoa.

Lautakunnan kannan mukaan viivästyskoron maksuvelvollisuutta ei kuitenkaan ole sen ajankohdan jälkeen, kun vuokranantaja on myöntänyt vuokranalennuksen määräksi 15 prosenttia ja vuokralainen on saanut tästä tiedon. Kun vuokralainen on tämän jälkeen maksanut remontin kestäessä vuokria, hän on voinut itsekin vähentää niistä alennuksen määrän.

Päätös oli yksimielinen.