Kiinteistön määräosan kauppa ja määräosan pinta-ala

Asiaselostus

Ostajat ostivat myyjältä 11.2.2021 päivätyllä kiinteistön määräosan kauppakirjalla hallinnanjakosopimuksen mukaisen määräosa 1/2 Helsingissä sijaitsevasta tontista sillä olevine rakennuksineen. Kaupan kohde oikeuttaa hallinnanjakosopimuksen mukaiseen alueen (Määräosa A) hallintaan sekä sillä rakennettavan/sijaitsevan rakennuksen (Asunto A) omistukseen. Koko kiinteistön pinta-ala on 1 019 m². Kaupan kohteena olevalla määräosalla sijaitsee vuonna 2021 valmistunut asuinrakennus, jonka huoneistoala on rakennuslupapiirustusten mukaan 113 m². Kauppahinnaksi sovittiin 543 000 euroa. Kiinteistön hallintaoikeus siirtyi ostajille 11.2.2021.

Asiassa on riitaa siitä, onko kaupan kohteessa maakaaren mukainen laatuvirhe.

Lautakunnan ratkaisu

Kuluttajariitalautakunta suosittaa, että myyjä suorittaa ostajille 10 000 euroa.

Ostajien vaatimukset perusteluineen

Ostajat vaativat 19 500 euroa hinnanalennusta sekä 3 958,16 euroa vahingonkorvausta asian hoidosta aiheutuneista kustannuksista.

Kauppakirjan liitteissä ei ollut kaupantekohetkellä voimassa ollutta hallinnanjakosopimusta. Ennen kaupantekoa myyjä oli antanut ostajille 14.10.2019 päivätyn hallinnanjakosopimuksen jättäen ostajat siihen käsitykseen, että kyseinen hallinnanjakosopimus on viimeisin ja voimassa oleva. Hallinnanjakosopimuksen kohdan 6 mukaan määräosa A:n käyttö- ja hallintaoikeus on noin 509,5 m² ja määräosa B:n käyttö- ja hallintaoikeus on noin 509,5 m².

Kaupanteon jälkeen ostajat saivat tietoonsa, että kyseiselle kiinteistölle on laadittu uudempi 10.9.2020 päivätty hallinnanjakosopimus. Ostajat pyysivät myyjän edustajaa toimittamaan kyseisen hallinnanjakosopimuksen, mutta myyjän edustaja ei useista pyynnöistä huolimatta kuitenkaan sitä toimittanut. Lopulta ostajat saivat hallinnanjakosopimuksen kiinteistönvälittäjältä. Kyseessä olevasta 10.9.2020 päivätystä hallinnanjakosopimuksesta kävi ilmi, että kohteen asemakuva oli päivitetty ja tontin koko oli merkittävästi pienempi. Eroa toiseen tonttiin oli noin 140 m².

Myyjä on tiennyt, että kohteesta on laadittu uudempi 10.9.2020 päivätty hallinnanjakosopimus ja tietoisesti jättänyt tämän antamatta ostajille ennen kaupantekoa. Mikäli virhe olisi ollut ostajien tiedossa, kiinteistön kauppahinta olisi ollut myös huomattavasti alhaisempi taikka kauppa olisi jäänyt kokonaan syntymättä. Kaupan kohteessa on siten virhe.

Myyjän vastaus perusteluineen

Myyjä kiistää ostajien vaatimukset perusteineen.

Asiassa on riidatonta, että kaupassa ei ole käytetty kiinteistönvälittäjää. Osapuolten välisessä kiinteistönkaupassa ei ole ollut mitään virhettä. Myyjä ei ole antanut ostajille puutteellista tai virheellistä tietoa. Myyjän mukaan ostajien väitteet kaupantekotilaisuudesta puuttuneista liitteistä ovat perusteettomia ja totuudenvastaisia. Kaupantekotilaisuudessa ovat olleet kaikki asiakirjat, mikä ilmenee yksiselitteisesti osapuolten välisestä kauppakirjasta.

Osapuolten välisessä 11.2.2021 päivätyssä kauppakirjassa on kohdassa 3.5 nimenomaisesti mainittu kaupantekopäivälle päivätty rasitustodistus, josta ilmenee parhaalle etusijalle kirjattu hallinnanjakosopimus. Ostajat ovat myös vakuuttaneet ennen kauppaa tutustuneensa asiakirjoihin sekä kuitanneensa kauppakirjassa kohdassa 3.11 yksilöidyt asiakirjat vastaanotetuiksi.

Ostajat ovat saaneet ennen kauppaa tutustuttavakseen 10.9.2020 päivätyn hallinnanjakosopimuksen, joka oli kaupantekohetkellä myös kirjattuna kiinteistörekisteriin. Kaupankohde on vastannut hallinnanjakosopimusta. Myyjän vastuulla ei ole se, jos ostajat eivät ole vastoin kauppakirjassa nimenomaisesti vakuuttamaansa ja myyjän käsitystä tutustuneet ennen kaupan tekemistä myös kaupantekotilaisuudessa olleisiin liiteasiakirjoihin. Aiempi hallinnanjakosopimus 14.9.2019 karttaliitteineen ei ole vastannut ostajien ostamaa määräosaa ja hallinta-aluetta. Näin ollen erehtymisen mahdollisuutta ei ole voinut olla.

Väitetyllä virheellä ei ole ollut vaikutusta kiinteistön arvoon. Hintaan ei ole vaikuttanut väitetyllä tavalla hallinta-alueen koko, vaan rakennuksen asuinneliöt. Ostajat ovat maksaneet kiinteistöstä 543 000 euroa, joka on ollut selvästi kaupantekoajankohdan mukaan tarkasteltuna yleistä markkinahintaa alhaisempi hinta.

Ratkaisun perustelut          

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:

1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai

5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1–4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Saman lain ja luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Saman lainkohdan 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Lautakunta toteaa, että kauppakirjan kohdan 3.11 mukaan ostajat ovat vakuuttaneet tutustuneensa hallinnanjakosopimukseen. Kauppakirjassa ei kuitenkaan ole eritelty, mistä hallinnanjakosopimuksesta on ollut kyse. Ostajien mukaan kyse on ollut 14.10.2019 päivätystä hallinnanjakosopimuksesta, mutta myyjän mukaan kyse on ollut 10.9.2020 päivätystä hallinnanjakosopimuksesta. Lautakunta toteaa, että näyttötaakka asiassa on myyjällä. Lautakunta katsoo, ettei myyjä ole osoittanut asiassa, että ostajalle olisi annettu uudempi 10.9.2020 päivätty hallinnanjakosopimus.

Edelleen lautakunta toteaa, että kauppakirjan mukaan kaupan kohteena on hallinnonjakosopimuksen mukainen määräosa ½ tontista. 14.10.2019 päivätyn hallinnanjakosopimuksen kohdan 6 mukaan määräosa A:n käyttö- ja hallintaoikeus on noin 509,5 m² ja määräosa B:n käyttö- ja hallintaoikeus on noin 509,5 m². 10.9.2020 päivätyn hallinnanjakosopimuksen kohdan 6 mukaan molemmat määräosat hallitsevat kiinteistöstä noin 1/2 osaa. Lautakunta siten katsoo, että molempien hallinnanjakosopimusten sekä kauppakirjan mukaan kaupan kohteen olisi pitänyt olla ½ osuus tontista.

Edelleen lautakunta katsoo, että 10.9.2020 päivätyn hallinnanjakosopimuksen liitteestä sekä ostajien toimittaman kiinteistövälitysyrityksen laatiman arviointikirjan liitteestä on havaittavissa, että hallinta-alueiden pinta-alat eroavat toisistaan huomattavasti. Kiinteistövälitysyrityksen arviokirjan mukaan alue A on noin 440 m² ja alue B noin 581 m². Lautakunta siten katsoo asiassa näytetyksi, että kaupan kohteena ollut määräosa on huomattavasti pienempi kuin ½ osuus kiinteistöstä.

Kauppakirjan kohdan 3.9 mukaan ostajat ovat suorittaneet kaupan kohteella katselmuksen. Ostajat ovat tällöin tarkastaneet kaupan kohteen rajat, sen alueen ja sillä sijaitsevat rakennukset. Lautakunta kuitenkin katsoo, ettei maallikkona olleiden ostajien ole tullut katselmuksessa havaita määräalojen pinta-alaeroja. Edelleen lautakunta katsoo, että ammattilaisena toimineen myyjän olisi tullut selvästi tuoda ilmi määräalojen pinta-alojen ero. Lisäksi ostajien tulee voida luottaa kauppakirjassa ilmoitettuihin tietoihin.

Lautakunta katsoo, että ½ suuruinen määräosa tarkoittaisi noin 510 m² suuruista määräosaa. Kiinteistövälitysyrityksen laatiman arviokirjan mukaan määräosa A:n pinta-ala on noin 440 m². Lautakunta pitää eroa merkittävänä, ja virheellisen tiedon voidaan katsoa vaikuttaneen kauppaan. Lautakunta siten katsoo, että kaupan kohteessa on maakaaren mukainen virhe.

Ostajilla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen. Lautakunta arvioi kohtuulliseksi hinnanalennukseksi 10 000 euroa.

Ostajat ovat lisäksi vaatineet vahingonkorvausta asian hoidosta aiheutuneista kustannuksista.

Kuluttajariitalautakunnasta annetun lain 19 §:n 1 momentin mukaan asian selvittämisestä ja käsittelemisestä lautakunnassa ei peritä maksuja. Omista kustannuksistaan asianosaiset vastaavat itse. Jos asianosainen on omalla kustannuksellaan hankkinut asian ratkaisemiseksi tarpeellisia asiantuntijalausuntoja tai muita selvityksiä, lautakunta voi kuitenkin suosittaa niistä aiheutuneiden kustannusten korvaamista asianosaiselle.

Ostajat ovat vaatineet vahingonkorvausta lakimiehestä ja arviointikirjasta.

Asiamieskulut eivät ole lautakunnan ratkaisukäytännön mukaan korvattavaa vahinkoa. Vaikka asian selvittämiseen liittyvästä juridisesta palvelusta aiheutuneet kustannukset ovat syntyneet ennen lautakuntakäsittelyä, lautakunta katsoo kustannusten rinnastuvan asiamieskuluihin. Näin ollen ne eivät ole lautakunnan ratkaisukäytännön mukaan korvattavaa vahinkoa.

Arviointikirjan osalta lautakunta katsoo, etteivät ostajat ole toimittaneet lautakuntaan näyttöä syntyneistä kustannuksista. Näin ollen lautakunta ei suosita tältä osin hyvitystä.

Yhteenveto

Edellä esitetyin perustein lautakunta suosittaa, että myyjä suorittaa ostajille hinnanalennusta 10 000 euroa.

Päätös oli yksimielinen.