KÄYTETYN ASUINKIINTEISTÖN KAUPPA. PESUTILOJEN KOSTEUSVAURIO. ALAPOHJAN PUUTTEELLINEN KUNTO. RADONPITOISUUS. HINNANALENNUSVAATIMUS.

J ja M ostivat 19.5.2009 allekirjoitetulla kauppakirjalla jakamattomalta kuolinpesältä (jäljempänä myyjä) Lahden kaupungista tontin siellä sijaitsevine rakennuksineen ja liittymineen. Kiinteistönpinta-ala on 6.5.2009 päivätyn kiinteistörekisteriotteen mukaan 980 m². Tontilla sijaitsee vuonna 1969 rakennettu omakotitalo, jonka asuinpinta-ala on noin 163 m². Kauppahinnaksi osapuolet sopivat 252 000 euroa. Hallintaoikeus siirtyi ostajille 15.6.2009.

Asiassa on kyse siitä, onko kiinteistössä maakaaressa tarkoitettu laatuvirhe pesutilojen kosteusvaurion, alapohjan puutteellisen kunnon ja asuintilojen korkeiden radonarvojen johdosta.

Vaatimukset

Ostajat vaativat myyjältä 15 000 euroa hinnanalennuksena tai vaihtoehtoisesti korjauskustannusten korvaamista.

Ostajat kertovat havainneensa sauna- ja pesutilaremontin yhteydessä kosteusvaurion. Ostajat vetoavat vaatimuksensa perusteeksi A-kuivaus Oy:n 26.4.2010 päivättyynvahinkokartoitusraporttiin, jonka mukaan omakotitalon betonisen alapohjan alaosassa on todettu pintakosteuden osoittimella kohonneita kosteuksia saunan, pesuhuoneen ja uima-allasosaston alueella. Betoniseinän suhteellisen kosteudenmittauksessa pesuhuoneen ja saunan alueella betonisen alapohjan alaosasta onmitattu normaalia korkeampia kosteuksia. Kosteudet seinärakenteessa ovat raportin mukaan muuttuneet normaaliksi tultaessa lähemmäs ulkopuolisen maanpinnan tasoa. Uima-altaan seinälaatoituksen lasituspinta on paikoitellen vaurioitunutlaatoituksen takaa työntyvän kosteuden johdosta, ja laattasaumoissa on esiintynyt veden betonirakenteesta liuottamia suoloja.

Alakerran lattiaa peittäneen kokolattiamaton poiston yhteydessä ostajat kertovat huomanneensa, että sementtinen alapohja on halkeillut ja murentunut. Valu onostajien mukaan ollut vain muutaman senttimetrin paksuinen ja puutteellisestivahvistettu. Koska lattiassa on näkynyt porattuja reikiä, ostajat epäilevät,että talossa on suoritettu aikaisemmin kosteusmittaus. Kosteusvaurioepäilystä ei ole kuitenkaan kerrottu ostajille kaupanteon yhteydessä.

Ostajat vetoavat myös Säteilyturvakeskuksen määrittämiin huoneilman radonpitoisuuksiin.Radonarvoja on mitattu 6.11.2009 – 15.1.2010. Radonpitoisuus on ollut alakerran takkahuoneessa 1 860 Bq/m³ ja yläkerran olohuoneessa 1 190 Bq/m³. Säteilyturvakeskus on lausunnossaan suositellut tilojen korjausta, koska radonpitoisuuden vuosikeskiarvo on ylittänyt sosiaali- ja terveysministeriön päätöksessä (944/92) annetun enimmäisarvon (400 Bq/m³) huoneilman radonpitoisuudelle. Ostajat katsovat, että myyjä on ollut tietoinen korkeista radonpitoisuuksista ennen kauppaa, koska talon olohuoneessa on suoritettu Säteilyturvakeskukselta saadun tiedon mukaan radonmittaus 27.12.2002 –21.2.2003. Radonpitoisuus on tällöin ollut 1 080 Bq/m³. Ostajat katsovat,että myyjä on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa.

Ostajat kiistävät myyjän väitteet kuntotarkastusmahdollisuudesta. Ostajat vakuuttavat tarkastaneensa kaupan kohteen huolella.

Vastaus

Myyjä kiistää ostajien vaatimukset.

Myyjä painottaa, että kaupan kohteen myyjänä on ollut perikunta, jonka osakkaat eivä tole asuneet talossa aikuisiällään eikä heillä ole ollut tietoa kohteenkorjauksista tai vioista. Myyjän mukaan asiaa on painotettu ostajille jaasiasta on otettu lausuma myös kauppakirjaan. Myyjä toteaa antaneensa ostajille kaikki tiedossaan olevat seikat talon kunnosta ja kiinteistöstä ylipäänsä. Myyjä katsoo, että ostajat ovat laiminlyöneet talon kunnon tarkastamisen jättämällä esimerkiksi käyttämättä heille tarjotun mahdollisuuden kuntotarkastukseen.

Ratkaisun perustelut

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe,jos:

1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;

2) myyjä on ennenkaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedonkiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muustakiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaavaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennenkaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisestimyydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassatarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää,ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennenkaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisenkäsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistönsoveltumiseen aiottuun käyttöön; tai

5) kiinteistösalaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydynkaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioonottaen perustellusti edellyttää.

Ostajalla on virheenperusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeuspurkaa kauppa.

Luvun 22 §:n mukaanostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaitakiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei olevelvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamientietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joidenselvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeaviatoimenpiteitä.

Luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantelkohetkellä. Jos kauppahinta on sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa pinempi tai suurempi, hinnanalennusta määrättäessä otetaan huomioon kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiinteistön arvon suhde.

Asiassa on riidatonta, että pesuhuoneessa, saunassa ja uima-allasosastolla on havaittu kosteusvaurio. Edelleen asiassa on riidatonta, että alapohjan betoni onvaurioitunut, ja että takkahuoneessa ja olohuoneessa on mitattu korkeita radonpitoisuuksia. Myyjä on kyseenalaistanut ostajien mahdollisuuden vedota virheeseen, koska ostajat eivät ole halunneet suorittaa kaupan kohteessa kuntotarkastusta eivätkä ostajat ole näin ollen tarkastaneet taloa siinä laajuudessa kuin se olisi ollut mahdollista. Ostajat ovat puolestaan kiistäneet, että heille olisi tarjottu kuntotarkastusmahdollisuutta. Ostajien mukaan he ovat tarkastaneet kiinteistön lain edellyttämällä huolellisuudella.

Lautakunta katsoo asiassa esitettyjen asiakirjojen perusteella, etteivät ostajat ole voineet havaita kosteusvauriota, alapohjan vaurioita ja korkeita radonpitoisuuksia ennen kauppaa tehdyn normaalin tarkastuksen yhteydessä. Koska kuntotarkastuksen teettäminen on vapaaehtoista, ostajien ei voida katsoa menettäneen oikeuttaan vedota virheisiin myöskään tekemättömän kuntotarkastuksen perusteella. Toimitetusta asiakirja-aineistosta ei myöskään ilmene, että ostajia olisi erityisesti kehotettu kuntotarkastuksen suorittamiseen.

Ostajat väittävät myyjän tienneen mainituista virheistä kaupantekohetkellä. Myyjä puolestaankiistää tienneensä virheistä. Vaikka talossa on ostajien toimittaman Säteilyturvakeskuksenlausunnon mukaan suoritettu radonarvojen mittaus vuoden 2002 ja 2003 vaihteessa, lautakunta katsoo, ettei sille ole esitetty selvitystä, jonka mukaan kuolinpesän osakkaat, jotka eivät ole aikuisiällään lainkaan asuneet kaupan kohteessa, olisivat tienneet korkeista radonarvoista tai muistavaurioista. Näin ollen virheet voisivat tulla korvattavaksi ainoastaan maakaaressa tarkoitettuna salaisena virheenä, jolta edellytetään virheen merkittävyyskynnyksenylittymistä.

Arvioitaessa virheen merkittävyyttä lautakunta ottaa huomioon rakennuksen iän sekä sen, että rakennuksen ja sen sisätilojen kunto on ilmoitettu myyntiesitteessä tyydyttäväksi. Lisäksi kauppakirjassa on painotettu, että koska myyjänä on perikunta, myyjällä ei oletarkkaa tietoa kaupan kohteen korjauksista, vioista tai puutteista. Lautakunta katsoo, että ostajat ovat voineet varautua korjaustoimenpiteisiin lähitulevaisuudessa. Vaarallisen korkeiden radonpitoisuuksien perusteella lautakunta kuitenkin katsoo, että kaupan kohteessa on maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu laatuvirhe.

Ostajat eivät ole esittäneet selvitystä korjauskustannuksista, kuten radonpitoisuutta huoneilmasta vähentävän menetelmän hankinta- ja asennuskustannuksista. Näin ollen lautakunta harkitsee kohtuulliseksi hinnanalennukseksi yhteensä 3 000euroa.

Suositus

Kuluttajariitalautakunta suosittaa, että myyjä maksaa ostajille 3 000 euroa hinnanalennuksena.

Päätös oli yksimielinen.