Kiinteistön kauppa, kohteen ominaisuudet ja hinnanalennusvaatimus

Asiaselostus  

Ostaja osti 29.6.2018 myyjältä Keravalla sijaitsevan 987 m2 suuruisen kiinteistön sillä sijaitsevine rakennuksineen. Kiinteistöllä sijaitsee vuonna 1942 valmistunut puurakenteinen asuinrakennus, jonka asuintilojen pinta-ala on 60 m2. Kohteen kauppahinta oli 152 000 euroa. Kauppakirjan mukaan alueella on asemakaava, ja ostaja on tutustunut muun muassa kaavaotteeseen ja -määräyksiin (16.11.2004).

Osapuolilla on riitaa siitä, onko kohteen suojeluluokituksesta annettu asianmukaista tietoa, ja onko ostajalla tämän perusteella oikeus hinnanalennukseen.

Lautakunnan ratkaisu

Kuluttajariitalautakunta ei suosita hyvitystä.

Ostajan vaatimukset perusteluineen

Ostaja vaatii hinnanalennusta 38 000 euroa, mikä vastaa 25 prosenttia kauppahinnasta. Hän perustelee vaatimustaan seuraavasti.

Kohde ei vastaa sovittua, sillä siitä ei annettu kaikkia sitä koskevia tietoja, joilla olisi ollut vaikutusta kauppaan. Kaupanteon jälkeen ilmeni, että kysymys on suojelukohteesta. Tämä ilmenee esimerkiksi inventointikortista sekä Keravan kaupungin karttapalvelusta. Suojeluluokitus rajoittaa muun muassa ostajan mahdollisuuksia remontoida tai purkaa talo sekä myydä kohde. Lisäksi suojeluluokitus vaatii erityislupien hankintaa muutostöitä varten. Suojelukohteen kunnostus on lisäksi kalliimpaa kuin tavallisen kiinteistön kunnostus.

Puuttumaan jääneellä tiedolla olisi ollut vaikutusta kauppaan. Jos ostaja olisi tiennyt kysymyksen olevan suojelukohteesta, hän ei olisi lainkaan ostanut kiinteistöä.

Myyjän vastaus perusteluineen

Myyjä kiistää ostajan vaatimuksen.

Kohteessa ei ole maakaaren mukaista virhettä. Ostajalle on annettu asuntojen markkinoinnista annetun valtioneuvoston asetuksen (15.2.2001/130) edellyttämät tiedot.

Myyjä ei ole tiennyt eikä hänen ole tullutkaan tietää, että kiinteistö sijaitsee kulttuurihistoriallisesti arvokkaalla alueella. Tämä tieto ei ilmennyt kaupan yhteydessä esitettäväksi kuuluvista asiakirjoista, eikä tarjolla olevissa viranomaislähteissä ollut mainintaa kohteen kuulumisesta suojelualueeseen. Myyjällä ei ole ollut perustetta epäillä saamiaan virallisia tietoja, eikä hänelle ole syntynyt erityistä selonottovelvollisuutta. Kaupungin karttapalvelusta löytyy tieto kulttuurimaisema-alueesta vain erikseen tehtävällä hakutoiminnolla. Asia ei synnytä myyjälle selonottovelvollisuutta eikä kumoa asemakaavan tietoja.

Myyjä asui kiinteistöllä yhdeksän vuoden ajan, eikä tänä aikana ilmennyt mitään tietoa tai viitettä siitä, että rakennus tai alue olisi kulttuurihistoriallisesti suojeltu. Myyjä ei saanut asiasta tietoa ostaessaan kohteen vuonna 2010. Myöskään kiinteistön rakennettu ympäristö ei antanut viitettä suojelustatuksesta. 

Ostajan vaatimuksen perusteena ei ole velvoittava määräys, vaan kohdetta koskeva suositusluonteinen ohje. Ostaja ei ole esittänyt selvitystä siitä, miten kulttuurimaisema-alueeseen kuuluminen konkreettisesti vaikuttaisi kiinteistön arvoon, tai miten tieto olisi voinut vaikuttaa ostopäätökseen. Suojeltujen rakennusten omistajille voidaan myöntää avustuksia sekä hakea tarvittaessa poikkeamislupaa. Muutostöiden lupavaatimukset koskevat asemakaava-alueella sijaitsevia kohteita yleisestikin. Kiinteistölle ei siis olisi ollut muutoinkaan tehtävissä muutostöitä vapaasti, kuten ostaja on esittänyt. Myyjä pitää ostajan esittämiä hinta-arvioita epäluotettavina niiden ristiriitaisuuden sekä yleisen taloustilanteen vuoksi. Ei ole myöskään tiedossa, mihin annettuihin tietoihin nämä arviot perustuvat.

Kysymyksessä on vuonna 1942 rakennettu selkeästi peruskorjausta vaativa rakennus. Jos ostaja olisi halunnut tarkempaa tietoa rakennuksen kunnosta, hänellä olisi ollut mahdollisuus teettää kuntotarkastus ennen kaupantekoa.

Ratkaisu           

Maakaaren 2 luvun 18 §:n mukaan kiinteistössä on vallintavirhe, jos:

1) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon voimassa olevasta kaavasta, rakennuskiellosta, luovutusrajoituksesta tai muusta kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon naapurikiinteistön käyttöä koskevasta viranomaisen luvasta tai päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta 1 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka tiedossaan olevasta 2 kohdassa tarkoitetusta luvasta tai päätöksestä, joka tyypillisesti vaikuttaa myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen 1 ja 2 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka siihen verrattavasta seikasta, joka estää ostajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä aiotulla tavalla;

5) kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai kiinteistöllä harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa; sekä

6) määräosaa tai määräalaa ei voida kiinteistönmuodostamislain (554/95) 4 luvussa tarkoitettujen rajoitusten vuoksi muodostaa kiinteistöksi tai, milloin määräosa tai määräala on hankittu rakentamista varten, rakennuspaikaksi käytettäväksi kiinteistöksi.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.

Lautakunta arvioi tapausta seuraavasti.

Edellä esitellyn lainsäännöksen mukaisesti myyjän tulee antaa ostajalle tieto kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavista viranomaisen päätöksistä, joiden voidaan olettaa vaikuttavan kauppaan.

Toimitetusta aineistosta ilmenee, että ostaja on vasta kaupan teon jälkeen saanut tietää kiinteistön sisältyvän vuonna 2003 tehtyyn hoitosuunnitelmaan, jossa alue on ehdotettu lisättäväksi asemakaavaan suojeltavaksi alueeksi sen rakennuskannan historiallisten erityispiirteiden vuoksi. Inventoinnin hoitosuositusten mukaan alueen asemakaava tulisi uudistaa vanhan rakennuskannan ja ympäristöluonteen säilyttämiseksi, rakennuksia ei tulisi purkaa ja kunnostus- sekä lisärakentamistoimet tulisi sovittaa ympäristöön. Inventoinnin on todettu palvelevan maankäytön suunnittelua ja toimivan rakennusvalvonnan päätöksenteon tausta-aineistona. Karttapalvelun perusteella kiinteistö sijaitsee kulttuuriperintökohteeksi ja kulttuurimaisema-alueeksi luokitellulla alueella.

Kiinteistö ei kuitenkaan ole asemakaavan tai muun viranomaispäätöksen perusteella suojeltu. Inventoinnin suositukset eivät ole oikeudellisesti velvoittavia määräyksiä, eivätkä ne rinnastu suojelupäätöksen tai asemakaavaluokkien asettamiin rajoituksiin. Hoitosuunnitelmasta huolimatta kohdetta ei ole lisätty asemakaavaan suojeltavaksi alueeksi, eikä siitä ole annettu tähän perustuva päätöstä. Kohteen kuulumisen kulttuurimaisema-alueeseen tai kulttuuriperintöalueeseen ei voi katsoa vaikuttavan kiinteistön käyttöön ostajan tarkoittamalla tavalla, eikä sen voi katsoa olevan kauppaan vaikuttava seikka.
Näin ollen kiinteistöä ei rasita maakaaren mukainen vallintavirhe.

Ostaja on tuonut ratkaisupyynnössään lisäksi esiin kiinteistön kuntoa koskevia seikkoja, mutta ei ole vedonnut niihin vaatimuksensa perusteina. Lautakunta ei siksi ota päätöksessään kantaa näihin seikkoihin.

Lautakunta ei suosita asiassa hyvitystä.

Päätös oli yksimielinen.