Asuinhuoneiston vuokrasopimus ja vakuusmaksun pidättäminen

Asiaselostus

Vuokralainen vuokrasi 1.4.2021 päivätyllä sopimuksella vuokranantajilta 2h+k käsittävän 62 m2 Sipoossa sijaitsevan rivitaloasunnon. Vuokran määräksi sovittiin 880 euroa kuukaudessa ja vakuuden määräksi 1 580 euroa. Vuokrasuhde alkoi 1.5.2021 ja päättyi 30.6.2022.

Asiassa on kysymys vakuusmaksun pidättämisestä vuokrasuhteen päättymisen jälkeen.

Lautakunnan ratkaisu

Kuluttajariitalautakunta suosittaa, että vuokranantajat maksavat vuokralaiselle 1 030 euroa.

Vuokralaisen vaatimukset perusteluineen

Vuokralainen vaatii, että vuokranantaja palauttaa hänelle 1 300 euroa aiheettomasti pidätettyä vuokravakuutta ja maksaa hänelle 100 euroa korvausta avaimeen liittyvästä sopimusrikkomuksesta.

Koko vuokravakuuden pidättämiselle ei ollut perustetta. Ainoastaan lampun (5 euroa), pyyhetelineen (30 euroa) ja muista kustannuksista 45 euron summan veloittaminen vuokralaiselta on perusteltua. Kohtuullinen korvaus siivouskustannuksista on 200 euroa.

Asunto oli vain osittain huolimattomasti siivottu. Lattiat oli imuroitu ja pesty, suurin osa kaapeista ja hyllyistä pyyhitty sekä osa seinistä pesty. Lopputarkastuksessa vuokranantaja mainitsi vain siitä, että osa keittiön kaapeista oli pyyhkimättä ja pakastimen lokeroiden alla oli murusia. Kaikkia koiran jätöksiä pihamaalla vuokralainen ei välttämättä ollut huomannut.

Vuokralainen oli muuttanut asuntoon jo 1.7.2017, vuokranantaja vaihtui vuonna 2021. Asunto oli kuluneessa ja käytetyssä kunnossa jo vuokralaisen muuttaessa asuntoon. Kylpyhuoneen pinnat olivat alkuperäiset vuodelta 1988. Kylpyhuoneen lattiassa ja seinissä oli tahroja sekä pysyvää kulumaa, joita vuokralainen ei saanut puhdistettua. Kylpyhuoneen peilikaapissa peilin kulmassa oleva halkeama tai valaisimen kosketushäiriö eivät ole vuokralaisen aiheuttamia. Vessan lavuaarissa oli halkeama jo vuokralaisen muuttaessa asuntoon. Vessan allaskaappia ei ole käytetty väärin.

Alkuperäisessä 2017 tehdyssä vuokrasopimuksessa reikien tekoa kylpyhuoneeseen ei ollut kielletty. Vuokralainen oli tehnyt muuttaessaan seinäkoreille pienet reiät kylpyhuoneeseen, mutta ne eivät ole alueella, johon roiskuisi vesi.

Keittiön liesituulettimen suodatinta oli puhdistettu, mutta lopulta se ei enää puhdistunut kunnolla. Suodatin tulisi uusia vuosittain, eikä sitä uusittu kertaakaan vuokralaisen asuessa huoneistossa viiden vuoden ajan.

Vuokranantajien toimittamissa valokuvissa näkyvä keittiön tiskialtaan reikä ei ole vuokralaisen aiheuttama. Sitä ei havaittu lopputarkastuksessa ja seuraava vuokralainen havaitsi reiän vasta 13.7.2022 kaksi viikkoa asunnossa asuttuaan.

Vuokralainen ei ole aiheuttanut eteisen oven vaurioitumista. Uudet vuokralaiset toivat muuttokuormansa asuntoon 29.6.2022, joten ovi on mahdollisesti vaurioitunut tuolloin.

Vuokralainen ei ole aiheuttanut asuntoon tuholaisongelmaa.

Vuokranantaja luovutti avaimen uudelle vuokralaiselle vuokra-aikana.

Vuokranantajien vastaus perusteluineen

Vuokranantajat kiistävät vaatimuksen ja vaatii, että vuokralainen korvaa heille uusittavan irtaimiston ja vakuuden erotuksen 461 euroa.

Vuokralainen on esittänyt vaatimuksensa vuoden päästä vuokrasuhteen päättymisestä. Vaatimus on tästä syystä vanhentunut.

Loppusiivousta ei ollut tehty asianmukaisesti. Kylpyhuone ja etenkin peilikaappi, WC-istuin ja lattiakaivo olivat likaiset. Sauna, kaikki tasot ja kaapistot sekä keittiön kodinkoneet olivat siivoamatta ja liesituulettimen suodatin puhdistamatta. Piha oli jätetty siistimättä ja takapihalla oli runsaasti koiran jätöksiä. Vuokranantajat maksoivat seuraavalle vuokralaiselle siivouksesta 400 euroa.

Asunnon kunto oli tarkistettu, kun sen aiempi omistaja oli tehnyt vuokrasopimuksen vuokralaisen kanssa. Vuokrasopimukseen on kirjattu, että asunto on hyvässä kunnossa. Vuokralainen ei ole ilmoittanut vuokranantajille pintojen rikkoutumisesta. Loppukatselmuksesta ei tehty kirjallista dokumentaatiota vuokralaisesta johtuvasta syystä.

Kylpyhuoneen peilikaapin peili oli rikottu ja toinen led-lamppu toimi heikosti kosketushäiriön vuoksi. WC:n lavuaarissa oli halkeama ja allaskaappi oli pilalla väärästä käytöstä johtuen. Vuokralainen oli porannut kylpyhuoneen seiniin reikiä, jotka rikkoivat vedeneristeen.

Liesituulettimen suodatin oli puhdistamatta ja vuokranantaja joutui kustantamaan uuden suodattimen hankinnan. Keittiön tiskiallas oli rikottu terävällä esineellä.

Eteisen ovi oli uusittu juuri ennen vuokralaisen muuttoa asuntoon, ja vuokralainen oli aiheuttanut sen rikkoutumisen.

Vuokralainen oli siivouksen laiminlyömällä aiheuttanut asuntoon tuholaisongelman.

Ratkaisun perustelut

Vuokranantajat ovat vedonneet siihen, että vuokralainen on menettänyt oikeuden esittää vaatimusta ajan kulumisen perusteella. Vuokralainen on tehnyt ratkaisupyynnön kuluttajariitalautakunnalle kesäkuussa 2023. Vuokrasopimus on päättynyt kesäkuussa 2022.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa ei ole asetettu aikarajaa vuokravakuutta koskevan maksuvaatimuksen esittämiselle. Lautakunta katsoo, että asiaa on arvioitava velan vanhentumisesta annetun lain mukaisesti. Velan vanhentumisesta annetun lain 1 §:n mukaan velalla tarkoitetaan rahavelkaa sekä muita velvoitteita. Lain 4 §:n mukaisesti velka vanhentuu kolmessa vuodessa, jollei vanhentumista ole sitä ennen katkaistu.

Lautakunta katsoo, että vuokralainen on esittänyt maksuvaatimuksensa selvästi ennen saatavan vanhentumista, eikä hän tästä syystä ole menettänyt oikeutta vaatimukseensa ajan kulumisen perusteella.

Siivouskulut

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 8 §:n 1 momentin mukaan kohtuullisen vakuuden asettamisesta sen vahingon varalle, että sopijapuoli ei täytä velvoitteitaan, voidaan sopia.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 25 §:n 1 momentin mukaan vuokralaisen on hoidettava huoneistoa huolellisesti. Vuokralainen ei ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu huoneiston käyttämisestä vuokrasopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen, jos vuokranantaja on vastuussa huoneiston kunnosta ja kunnossapidosta. Saman pykälän 2 momentin mukaan vuokralainen on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle vahingon, jonka vuokralainen tahallisesti taikka laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttaa huoneistolle.

Vuokralainen on myöntänyt, että loppusiivous on jäänyt osittain tekemättä. Tämän seikan sekä vuokranantajien lautakunnalle toimittamien valokuvien perusteella lautakunta katsoo, että asunnon siivoaminen on ollut vuokrasuhteen päätyttyä tarpeen. Vuokranantajat ovat osoittaneet, että heille on aiheutunut 400 euron kustannus siivouksesta. Lautakunta katsoo, että vuokravakuuden pidättämiseen on tältä osin näytetty olevan peruste.

Muut vauriot ja puutteet

Lautakunta toteaa, että todistustaakka siitä, että vuokralainen on aiheuttanut väitetyt vahingot, kuuluu niihin vetoavalle vuokranantajalle.

Vuokrasopimukseen on kirjattu, että huoneiston kunto on hyvä. Huoneistossa ei ole järjestetty vuokrasuhteen alkaessa tai sen päättyessä yhteistä dokumentoitua tarkastusta, jossa olisi todettu huoneiston kunto. Vuokranantajat eivät ole toimittaneet lautakunnalle muutakaan selvitystä vuokrakohteen kunnosta ennen vuokrasuhteen alkamista.

Edellä todetusti selvitystä ei ole esitetty siitä, mikä on ollut kylpyhuoneen seinien ja kalusteiden tarkempi kunto vuokrasuhteen alkaessa. Lautakunta katsoo jääneen näyttämättä, että vuokralainen olisi aiheuttanut kylpyhuoneen seinien ja kalusteiden osalta vuokranantajan ilmoittamat vahingot.

Vuokralainen on myöntänyt tehneensä kylpyhuoneen seinään kolme tai neljä pientä reikää hyllyn kiinnittämistä varten. Reiät on vuokralaisen mukaan tehty jo aiemman vuokranantajan kanssa tehdyn vuokrasopimuksen voimassaoloaikana, eikä kyseisessä sopimuksessa reikien tekemistä ollut nimenomaisesti kielletty. Lautakunta toteaa, että vedeneristeen rikkovien reikien tekemiseen olisi tästä huolimatta tullut kysyä lupa vuokranantajalta. Koska näin ei ole toimittu, vuokralainen on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle kylpyhuoneen reikien paikkauksesta vaaditut kustannukset 50 euroa.

Liesituulettimen suodattimen osalta lautakunta toteaa, että vuokralainen on ollut vastuussa suodattimen puhdistamisesta. Lautakunnalle toimitetun valokuvan perusteella metallinen suodatin on ollut vuokrasuhteen päättyessä likainen. Lautakunta arvioi, että kohtuullinen suodattimen puhdistuskulu olisi 20 euroa, minkä määrän vuokralainen on velvollinen korvaamaan vuokranantajille.

Lautakunta toteaa selvityksistä käyvän ilmi, että tiskialtaan pohjassa oleva pistemäinen reikä on havaittu 13.7.2022 seuraavan vuokralaisen toimesta. Lautakunta katsoo jääneen näyttämättä, että reikä olisi vuokralaisen aiheuttama.

Eteisen väliovi on vuokranantajien mukaan uusittu juuri ennen vuokrasuhteen alkamista. Tästä ei ole toimitettu lautakunnalle selvitystä. Vuokralainen on kiistänyt aiheuttaneensa valokuvista ilmenevät vauriot. Lautakunta katsoo jääneen näyttämättä, että oven vauriot olisivat vuokralaisen huolimattomuudellaan aiheuttamia.

Vuokranantajan mukaan vuokralainen on siivouksen laiminlyömällä aiheuttanut asuntoon tuholaisongelman. Vuokralainen kiistää tämän. Lautakunta katsoo jääneen näyttämättä, että vuokralainen olisi aiheuttanut asunnossa tuholaisongelman.

Vuokralainen on vaatinut vuokranantajilta 100 euron korvausta sillä perusteella, että hänen mukaansa huoneiston avain on luovutettu tulevalle vuokralaiselle hänen vuokrasuhteensa aikana. Vuokranantaja ei ole kommentoinut tätä vaatimusta lausumissaan. Lautakunta katsoo, ettei vahingonkorvaukselle tältä osin ole näytetty olevan perustetta.

Lautakunta katsoo jääneen näyttämättä, että vuokralainen olisi aiheuttanut vuokranantajille muuta vahinkoa kuin siivouskulut (400 euroa), kylpyhuoneen seinissä olevien reikien paikkauskulut (50 euroa) ja liesituulettimen puhdistuskustannukset (20 euroa). Lisäksi vuokralainen on hyväksynyt, että vakuudesta pidätetään 80 euroa. Näin ollen vakuus tulee palauttaa vuokralaiselle 1 030 euron osalta.

Päätös oli yksimielinen.