Uuden asunto-osakkeen kauppa. Kohteen pinta-alasta annetut tiedot

Vaatimukset

K vaatii hinnanalennusta 93 625,35 euroa. Asunnon maanpäällisessä kellarikerroksessa olevat tilat myytiin asuintilana. Kellarikerroksessa sijaitsi markkinointitietojen ja kauppakirjan mukaan autotallien lisäksi sauna, pesuhuone, takkahuone ja yksi asuinhuone. Kaupungin rakennusvalvonnasta saadun tiedon mukaan nämä kellaritilat eivät olekaan asuintilaa eikä niissä saa asua. Rakennusluvassa ne oli hyväksytty kerrosalan ulkopuolelle kuuluvina maanpäällisinä kellaritiloina. Jos pukutilat laskettaisiin kuuluvan kerrosalaan, sallittu kerrosala ylittyisi. Rakennusvalvonnasta saadun tiedon mukaan asunnossa on asuinneliöitä tosiasiassa vain 93 m2.

Vaatimus perustuu laskelmaan todellisen pinta-alan vaikutuksesta kohteen käypään hintaan.

Lisäksi K on tyytymätön siihen, että takkahuoneen takkaa ei saa käyttää ja että yhtiön pihatyöt ovat kesken. Näiltä osin valituksessa ei kuitenkaan ole esitetty vaatimuksia.

Asunnon kauppahinnasta on jätetty sulkutilille yhteensä 12 prosenttia.

Vastaus

Vaatimus on perusteeton. Viranomaismääräykset eivät estä kellarikerroksen tilojen käyttöä sauna- ja pukuhuonetiloina. Esitteissä ja yhtiöjärjestyksessä ilmoitetut neliömäärät ovat oikein laskettuja. Asuntojen markkinointia koskevat säädökset eivät edellytä, että erikseen ilmoitettaisiin pitempiaikaiseen oleskeluun tarkoitetut tilat ja erikseen sauna- ja pukuhuonetilat. Asunnonostajien tulee ymmärtää ilman mainintaakin, että saunaa ja pukuhuonetta ei ole tarkoitettu pysyväisluonteiseen asumiseen. Ostajalle annettavan tiedonantovelvollisuuden piiriin ei kuulu myöskään ilmoittaa siitä, sisältyvätkö nämä tilat määräysten mukaiseen kerrosalaan vai sen ulkopuoliseen tilaan. Kaupan kohteessa ne on sijoitettu kerrosalan ulkopuoliseen tilaan. Asia ei laske asunnon arvoa. Saunan ja pukuhuoneen arvo määräytyy niiden rakennusteknisen tason perusteella. Pukuhuone ja pesutilat eivät ole pienin kustannuksin rakennettua varasto- tai autotallitilaa, vaan pukuhuoneen hankintakustannukset vastaavat muita oleskelutiloja ja sauna sekä pesutilat ovat huomattavasti oleskelutiloja kalliimpia.

Muuna kuin asuintilana markkinoinnissa on ilmoitettu autotalli. Merkintä vastaa markkinointisäännösten tarkoitusta. Tässäkin yhteydessä on samantekevää, sijaitseeko tila kerrosalaan luettavassa vai sen ulkopuolisessa tilassa. Valittaja sai annettuja tietoja vastaavan huoneiston.

Rakennuksen käyttöönoton yhteydessä rakennusvalvontaviranomaiset katsoivat, että pukuhuoneeseen ei olisi saanut sijoittaa muurattua takkaa, koska tämä muuttaisi pukuhuoneen käyttötarkoitusta tavalla johon kaavan mukainen enimmäisrakennusoikeus ei olisi antanut mahdollisuutta. Asia on jo selvitetty viranomaisten ja myyjän kesken. Lupa takkojen käytölle on myönnetty ja myyjä tulee kustannuksellaan tekemään asian vaatimat muutokset.

Ratkaisun perustelut

Tapauksessa on keskeistä se, mitä pinta-alatietoja asunnosta on kauppaa tehtäessä ilmoitettava. Tulkinnanvaraisuutta asiassa aiheuttaa se, että yhtiöjärjestyksen ja isännöitsijäntodistuksen sisältöä koskeva säännöstö ei tältä osin perustu samoihin käsitteisiin kuin asuntojen markkinointisäännökset.

Asunto-osakeyhtiölain 8 §:n mukaan asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä on mainittava muun muassa huoneiston sijainti rakennuksessa, rakennusalalla yleisesti hyväksyttyjä mittaustapoja noudattaen laskettu huoneiston pinta-ala sekä huoneiston käyttötarkoitus ja huoneiden lukumäärä.

Rakennusalalla yleisesti hyväksytty mittaustapa on esitetty standardissa SFS 5139 Rakennuksen pinta-alat. Standardissa esitetään rakennuksen ja sen tilojen laajuutta kuvaavien pinta-alojen laskeminen ja ilmoittaminen. Standardissa määritellään mitattavat käsitteet huoneala, rakennusosa-ala, huoneistoala, kerrostasoala ja bruttoala sekä käsitellään summakäsitteet asuntoala, hyötyala ja kerrosala. Standardissa huoneella tarkoitetaan mitä tahansa tilaa, jota rajaavat lattia ja katto sekä seinät ja jolla on suunniteltu käyttötarkoitus tai käyttötapa. Huoneita standardin tarkoittamassa mielessä ovat esimerkiksi asuinhuoneet, varastotilat sekä tekniset tilat. Huone voi olla lämmitettävä tai kylmä. Kylmällä huoneella tarkoitetaan ulkoilman suhteen lämmöneristämätöntä tilaa. Huoneistolla standardissa tarkoitetaan yhtä tai useampaa huonetta, jotka yhdessä muodostavat tiettyä tarkoitusta varten kokonaisuuden. Yleensä huoneisto muodostuu pääasiassa asuin- ja työhuoneista, mutta alan ilmoittamista varten voidaan muuhunkin tarkoitukseen muodostettu kokonaisuus katsoa huoneistoksi. Huoneisto voi sijaita missä tahansa rakennuksen kerroksessa, myös kellarikerroksessa.

Tämä rakennusalalla yleisesti hyväksytty mittaustapa ei siten erottele huoneita niiden käyttötarkoituksen mukaan. Huone voi olla esimerkiksi eristämätöntä kylmää varastotilaa. Tästä huoneen käsitteestä johdetaan standardissa huoneala, rakennusosa-ala, huoneistoala, kerrostasoala ja bruttoala.

Toisenlaista merkitsemistapaa edellytetään asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetussa asetuksessa (15.2.2001/130). Asetuksen 8 §:n mukaan asunnon hallintaan oikeuttavia osakkeita myytäessä esitteessä on mainittava muun muassa asunnon huoneluku ja pinta-alat eriteltyinä asuintiloihin ja muihin tiloihin.

Asetuksen mukaisia "asuintilojen" ja "muiden tilojen" käsitteitä ei ole määritelty lainsäädännössä eikä standardein. Lautakunta arvioi käsitteiden rajanvetoa nyt käsiteltävänä olevan kiistan osalta seuraavasti. Asuintiloina voidaan pitää tiloja, jotka ovat lämmitettyjä ja palvelevat asumiskäyttöä. Asunnon pesutilat ovat asuintiloja, jollaisina ne yleisesti markkinoinnissa ilmoitetaankin. Sen sijaan varastohuoneet ja tekniset tilat eivät ole asuintiloja vaan erikseen ilmoitettavia "muita tiloja". Samoin lautakunta pitää lähtökohtaisesti asuinhuoneiston "muina tiloina" sellaisia tiloja, jotka asuinrakennuksen pääasiallisesta käyttötarkoituksesta poikkeavina eivät sisälly rakennuksen kerrosalaan. Kerrosala on rakennusoikeuteen liittyvä käsite, johon luetaan kerrosten alat ja se ullakon ala, johon sijoitetaan asuin- ja työhuoneita taikka rakennuksen pääkäyttötarkoituksen mukaisia tiloja, sekä se kellarikerroksen ala, johon sijoitetaan työhuoneita tai rakennuksen päasiallisen käyttötarkoituksen mukaisia tiloja. Näitä tiloja ei siis tule markkinoinnissa ilmoittaa asuintiloina. Saunan ja pesutilojen osalta lautakunta ei kuitenkaan pidä tätä erottelua merkityksellisenä. Koska näiden tilojen luonne ja käyttötarkoitus ovat muutoinkin selviä ja yleisesti ymmärrettyjä, ne voidaan markkinoinnissa sisällyttää asuintiloihin vaikka ne eivät kuuluisikaan kerrosalaan.

Tässä tapauksessa asunnon muiksi tiloiksi on edellä esitetyn vastaisesti ilmoitettu ainoastaan autotalli. Asunnon huoneluvuksi on ilmoitettu 5-6h+k+s ja asuintilojen pinta-alaksi noin 128 m2. Ilmoitettuihin huoneisiin ja pinta-alaan on sisällytetty talon kellarikerroksen pukuhuone, joka on esitteessä nimetty sulkumerkinnöin myös takkahuoneeksi, ja samassa kerroksessa sijaitseva toinen huoneeksi nimetty tila. Rakennusluvan mukaisissa pääpiirustuksissa kellarikerroksen takkahuoneenakin markkinoitu tila on osoitettu kuitenkin pelkästään pukuhuoneeksi ja huoneena markkinoitu tila varastoksi. Tilojen tosiasiallinen luonne ja tosiasiallisen asuintilan määrä on siten ilmoitettu virheellisesti markkinoinnissa ja kauppakirjassa.

Uuden asunnon kauppaa koskevan asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n mukaan asunnossa on virhe muun muassa, jos se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun sekä jos se ei vastaa niitä säännöksissä tai määräyksissä asetettuja vaatimuksia, jotka rakennuksen oli täytettävä rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyessä sen käyttöönotettavaksi.

Luvun 15 §:n mukaan asunnossa on virhe myös, jos se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Luvun 25 §:n mukaan jos asunnossa on virhe jonka oikaisu ei tule kysymykseen, ostaja saa vaatia virhettä vastaavaa tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuullista hinnanalennusta.

Lautakunta katsoo, että asunnosta on annettu virheellisiä ja kauppaan vaikuttaneita tietoja. Virheen merkitystä arvioidessaan lautakunta ottaa kuitenkin huomioon, että kohde myytiin rakennustöiden loppuvaiheessa ja että ostaja oli etukäteen tutustunut kohteeseen. Lautakunnan käsityksen mukaan virhe ei estä ostajaa tosiasiallisesti käyttämästä kellaritiloja siten kuin niitä on voinut kohteeseen tutustumisen perusteella olettaa käytettävän. Lautakunta harkitsee virhettä vastaavaksi hinnanalennukseksi 5 000 euroa.

Ostajan tulee vapauttaa sulkutilillä pidätetty kauppahinnan osuus tämän ylittävältä osin.

Suositus

Lautakunta suosittaa, että EH antaa K:lle hinnanalennusta 5 000 euroa.

Eriävä mielipide pöytäkirjan liitteenä.

ERIÄVÄ MIELIPIDE

Olen enemmistön kanssa eri mieltä päätöksen perusteluista. Asiassa on kyse siitä, mitä asuintilojen pinta-aloilla tarkoitetaan. Asetuksen 4.10.1983 päivätyssä perustelumuistiossa on todettu seuraavaa: "niissä perusteissa, joiden mukaan asuinpinta-ala lasketaan, esiintyy käytännössä horjuvuutta. Ilmoittelussa tulisi noudattaa yleisesti hyväksyttyjä laskemisperusteita, kun sellaiset ovat vakiintuneet. Joka tapauksessa on selvää, ettei asuintiloiksi saa laskea lämmitys- ja varastotiloja eikä muita vastaavia tiloja".

SFS 5139 standardissa on määritelty pinta-alojen laskentaperusteet (standardi on julkaistu myös RT ohjekorttina RT 12-10277). Standardissa on määritelty mm. huoneistoala ja asuntoala.

Huoneistoala voidaan standardin mukaan laskea siten, että mitataan ja lasketaan ala huoneistoa ympäröivien seinien huoneiston puoleisten pintojen mukaan ja vähennetään tästä alasta huoneiston sisäisten kantavien ja osastoivien rakennusosien, hormien ja hormiryhmien yms. rakennusosa-alat.

Asuntoalalla tarkoitetaan standardin mukaan huoneistoalaa käyttötarkoituksen mukaisten rajojen mukaan laskettuna. Standardissa on todettu, että kerrostaloissa asuntoalaan kuuluvat kaikki asuinhuoneiston tilat. Määrittelyä joudutaan tekemään lähinnä pientaloissa. Näiden osalta standardissa on todettu, että asuntoalan ulkopuolelle jääviä tiloja voivat olla esimerkiksi tekniset tilat, erilliset säilytystilat, kylmät tilat ja kellaritilat. Asunnon sisäiset eteis-, liikenne- ja säilytystilat kuuluvat aina asuntoalaan.

Katson, että asuntojen markkinointiasetuksen mukaista asuintilojen pinta-alaa vastaa tarkoituksensa puolesta standardissa määritelty asuntoala ja että tapausta on tulkittava sen mukaisesti. Asuintilojen pinta-alana on tapauksessa ilmoitettu myös tiloja, joita ei lasketa asuntoalaan.

Toisaalta ostajat ovat tehneet kaupat siinä vaiheessa, että he ovat itse ennen kauppaa nähneet tilat ja pystyneet arvioimaan niiden soveltuvuuden käyttötarkoituksiinsa. Myös esitemateriaalissa on käytetty alakerrasta nimitystä "kellari". Tilat ovat vastanneet sitä, mitä ostajat ovat voineet olettaakin.

Hyvitystä arvioitaessa on kuitenkin otettava huomioon myös se, vaikuttaako pinta-alojen määrittely jatkomyynnissä. Ostajat ovat itse tehneet kaupat vaaditulla kauppahinnalla. On todennäköistä, että mahdolliset jatkomyynnitkin voidaan suorittaa asunnon todellisen käyttöarvon mukaan määräytyvällä hinnalla ja että käyttöarvo ja käytössä oleva tosiasiallinen pinta-ala osataan tuoda esille markkinoinnissa.