Asunto-osakeyhtiön korjausvastuulla olevasta valesokkelin vauriosta johtuva salainen taloudellinen virhe

Asiaselostus

Ostajat ostivat myyjiltä 20.12.2017 yhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan 92,5 m2 suuruista huoneistoa Järvenpäässä. Kauppakirjan mukainen velaton kauppahinta oli 214 000 euroa. Asunnon hallinta luovutettiin 31.1.2018.

Lautakunnan ratkaisu

Kuluttajariitalautakunta suosittaa, että myyjät maksavat ostajille hinnanalennuksena 15 000 euroa ja hinnanalennukselle korkolain 4.1 §:n mukaista viivästyskorkoa 3.9.2021 alkaen.

Ostajan vaatimukset perusteluineen

Ostajat vaativat myyjiltä hinnanalennusta 25 000 euroa korkolain 4.1 §:n mukaisine viivästyskorkoineen kaupantekohetkestä 20.12.2017 alkaen.

Kaupan kohteessa oli salainen taloudellinen virhe valesokkelirakenteen aiheuttamien vaurioiden takia.

Terveystarkastajan laatimassa tarkastuskertomuksessa 26.6.2019 taloyhtiötä kehotettiin teettämään kohteessa kuntotutkimus, jonka perusteella tuli selvittää sisäilmassa ja ulkoseinien alaosassa todetun mikrobiperäisen hajun syy. Kuntotutkimuksen mukaan asunnossa oli sisäilmaongelma, joka aiheutti asukkaille terveyshaittaa. Viranomaisen vaatima tutkimus valmistui 28.8.2019. Tutkimuksen perusteella rakenteellisia vaurioita ja korjausta edellyttäviä mittavia ongelmia oli kaikissa yhtiön asunnoissa ja lähtökohtana oli, että jokainen asunto joudutaan korjaamaan sokkelin vaurioiden vuoksi.

Terveystarkastaja toimitti 5.11.2019 taloyhtiölle kuulemiskirjeen ja antoi määräyksen korjaustoimenpiteisiin ryhtymisestä terveyshaitan poistamiseksi. Yhtiö teetti rakennusalalla toimivalla konsulttiyrityksellä 2.12.2019 rakennetutkimuksen. Tässä tutkimuksessa suoritetuissa rakenneavauksissa havaittiin kymmenen mikrobinäytteen osalta kahdessa vahva viite vaurioista, yhdessä viite vaurioista ja yhdessä heikko viite vaurioista. Tämän raportin sekä 28.8.2019 annetun raportin toimenpidesuositusten, terveysviranomaisten määräysten ja korjaussuunnitelman 10.1.2020 mukaisesti taloyhtiö päätti 17.3.2020 ryhtyä korjauksiin. Ostajien huoneistoremontti aloitettiin heinäkuussa 2020 ja valmistui elokuussa 2020.

Hinnanalennuksen määrä perustuu taloyhtiön perustusten korjauskuluihin. Hinnanalennuksen määrässä on otettu huomioon osakkaiden vastuulle taloudellisena vahinkona tulleet remonttikulut vähennettynä tasonparannuksella, joka oli vain vähäistä. Remontissa korjattiin ainoastaan vaurioituneita rakenteita ja vaurion aiheuttanutta perustusrakennetta.

Isännöitsijältä 28.5.2021 tulleen tiedotteen mukaan koko urakan kustannus on 332 364,77 euroa, josta ostajien osuus on 32 635 euroa. Ostajat ovat hankkineet ja asentaneet lattialaminaatit sekä teettäneet asennuksen edellyttämät pohjatyöt omalla kustannuksellaan. Märkätiloihin ei tehty taloyhtiön puolesta mitään muuta kuin erillinen pieni wc. Kylpyhuoneessa ei uusittu mitään. Saunassa uusittiin vain lauteet, jotka ostajat kustansivat itse. Tällä hetkellä asunnon velaton pyyntihinta on noin 4 000 euroa korkeampi. Jos myyjien väittämä negatiivinen hintakehitys otetaan huomioon, niin velaton hinta on suunnilleen sama kuin joulukuussa 2017, mutta ostajille on aiheutunut taloudellisen virheen takia 32 635 euron kulu. Ostajat ovat vaatineet varsin kohtuullista 25 000 euron hinnanalennusta, jossa on huomioitu tasonparannus.

Myyjien vastaus perusteluineen

Myyjät kiistävät ostajien vaatimukset.

Edellä mainittu valesokkelirakenne oli kohteen rakennusajalle (1986) tyypillinen rakenneratkaisu, vaikka se onkin myöhemmin luokiteltu riskirakenteeksi. Ostajat ovat kuitenkin tienneet rakenneratkaisusta eikä tähän perustusratkaisuun liittyvää riskiä tulevista perustusten korjauskustannuksista voi pitää odottamattomana. Pikemminkin kyse on rakenneriskistä. Asuntokauppalain mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Myyjien mukaan asuntoa voidaan varustukseltaan, kunnoltaan ja muilta ominaisuuksiltaan pitää sellaisena, mitä asunnon hinta, ikä, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset ja muut seikat edellyttävät. Riskirakenne ei myöskään itsessään tarkoita sitä, että valesokkelirakenteessa olisi ollut mikrobikasvustoa jo myyntihetkellä.

Taloyhtiö on hakenut remonttia varten 300 000 euron suuruisen tililimiitin, josta oli 11.3.2021 käytetty 243 029,54 euroa. Tästä summasta asunnon A 1 osuus on 25 627,46 euroa. Ostajien asunnossa oli toteutettu merkittävä tasonnosto remontin yhteydessä. Asuntoon oli asennettu uudet laminaattilattiat ja märkätilojen (sauna, kylpyhuone ja WC) laatoitukset ja uusittu kattopaneelit. Jo näiden huoneiston pintatöiden arvoksi voidaan laskea noin 7 500 euroa. Jos kuluttajariitalautakunta katsoo kohteessa olevan taloudellinen virhe, hinnanalennuksen oikea määrä on 7 000 euroa. Tämä perustuu keskenään samankaltaisten asuntojen myyntihintavertailuun ja asuntojen yleiseen hintakehitykseen paikkakunnalla.

Asiassa toimitetut lausunnot

Terveydensuojeluvalvonnan viranomaistarkastus, tarkastuskertomus asunnosta 20.6.2019

Asunnossa havaittiin mikrobiperäistä hajua ja ilmavuotoja, minkä takia asunto-osakeyhtiötä kehotettiin teettämään kohteeseen kosteustutkimus ja sisäilmatekninen kuntotutkimus, jolla selvitetään sisäilmassa ja ulkoseinän alaosassa todetun mikrobiperäisen hajun syy ja epäkohdan sekä korjaustarpeen laajuus. Lisäksi kehotettiin ryhtymään tarvittaviin toimenpiteisiin, joilla ehkäistään korvausilman kulkeutumista merkittävässä määrin keittiön yläkaapiston takaa rakenteista ja muista epäjatkuvuuskohdista.

Konsulttiyrityksen lausunto asunnosta 29.8.2019

Olohuoneen ja makuuhuoneen ulkoseinän rakennetutkimuksissa havaittiin selkeä mikrobiperäinen haju. Ulkoseinärakenteen kautta kulkeutui rakenteesta tehtyjen havaintojen perusteella vuotoilmaa huoneilmaan päin ja ulkoseinärakenne on todennäköisin poikkeavan hajun lähde asunnossa. Materiaalinäytteiden laboratoriotutkimuksien perusteella asunnon ulkoseinien alaosissa on viitteitä rakenteen vaurioitumisesta kosteuden vaikutuksesta. Rakennekosteusmittauksissa ulkoseinän alaosissa havaittiin poikkeavia kosteuspitoisuuksia. Mikrobivaurioituneista rakenteista on suora yhteys sisäilmaan, eli sisätiloissa oleskeleva voi altistua rakenteissa todetuille mikrobeille. Ilmayhteys on osoitettu aistinvaraisesti. Havaintojen, kosteusmittauksien ja laboratorioanalyysien mukaan Asumisterveysasetuksen 5/2015 kohdassa 20 § esitetty toimenpideraja ylittyy. Mikrobivaurioiden korjaamisessa pääperiaatteena on, että vaurioituneet materiaalit poistetaan ja uusitaan. Tämän lisäksi vaurioitumiseen johtaneet syyt tulee poistaa, mikä tässä kohteessa tarkoittaa ulkopuolisen kosteudenhallinnan kuntoon laittamista.

Konsulttiyrityksen lausunto rakennetutkimuksista 2.12.2019

Lausunnon mukaan kaikissa tutkituissa asuinnoissa havaittiin viitteitä valesokkelirakenteen vaurioista ulkoseinustoilla. Vaurioita havaittiin alaohjauspuiden välisissä eristeissä sekä vaurioitumismahdollisuus tuulensuojalevyssä. Asuntojen välisissä seinärakenteissa ei havaittu viitteitä vaurioista tutkituilta osin. Aikaisemmassa rakennetutkimuksessa asunnossa A 1 alaohjauspuiden välissä olevasta mineraalivillaeristeessä havaittiin selkeät vauriot. Asunnon A 1 tutkimuksessa havaittiin myös mikrobiperäistä vauriota tuulensuojalevyssä, joka oli sokkelibetonia vasten. Tässä tutkimuksessa tuulensuojalevystä ei kerätty materiaalinäytteitä, ainoastaan selvitettiin sokkelibetonin kosteuksia.

Tutkimuksen perusteella taloyhtiön valesokkelikorjaukset tulee suunnitella käsittämään kaikkien rakennuksien ulkoseinustat koko taloyhtiön laajuudella. Rakenne ja toteutetut rakenneratkaisut huomioiden on oletettavaa, että ulkoseinärakenteissa voi olla laaja-alaisia tai paikallisia kosteuden aiheuttamia vaurioita kaikilla ulkoseinustoilla, vaikka nyt tehdyissä tutkimuksissa vaurioita ei havaittu avauskohdissa. Ulkoseinärakenteiden vauriot keskittyvät alaohjauspuihin, näiden välissä oleviin mineraalivillaeristeisiin ja sokkelibetonia vasten olevaan tuulensuojalevyyn.

Ratkaisun perustelut

Oikeudellisen arvioinnin lähtökohdat

Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 3 momentin, jos kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, sovelletaan, mitä tässä luvussa virheestä säädetään.

Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n mukaan ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen.

Virheellisyyden arviointi ja seuraamukset

Asiassa ei ole osoitettu myyjien olleen tietoisia kyseisestä korjaustarpeesta. Asiassa jää tällöin arvioitavaksi, onko kyseessä edellä esitellyn asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n mukainen salainen taloudellinen virhe.

Lainkohtaa koskevan hallituksen esityksen mukaan, jotta kysymyksessä olisi kohdassa tarkoitettu taloudellinen virhe, on kahden edellytyksen täytyttävä. Ensinnäkin velvoitteiden ja vastuun lisääntymisen perusteena on oltava odottamaton vika tai puute. Odottamattomina vikoina tai puutteina voidaan pitää rakennuksen tavanomaiseen kunnossapitoon kuulumattomia korjaustarpeita. Lisäksi edellytetään, että taloudellisten velvoitteiden tulee olla merkittävästi suurempia kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Vaikka ilmennyt vika olisi odottamatonkin, kyseessä ei ole kohdassa tarkoitettu taloudellinen virhe, jos sen vaikutukset yhteisön ja osakkaiden talouteen eivät nouse merkittäviksi. Näin on asian laita esimerkiksi silloin, kun korjausten rahoittamiseksi tarvittava laina tai vastikkeiden korotukset eivät olennaisesti poikkea siitä, mihin asuntoyhteisössä on syytä varautua. (HE 21/2005 vp s. 48–49).

Nyt kyseessä oleva rakennus oli rakennettu ajankohtana, jolloin valesokkelirakenne oli yleisesti hyväksytty rakennustapa. Lautakunta toteaa, että lähtökohtaisesti pelkkää valesokkelia ei ole pidettävä asuntokauppalaissa tarkoitettuna virheenä, ellei siitä ole aiheutunut virheeksi katsottavaa seurausta. Osapuolten välillä käydyn kirjeenvaihdon ja lautakuntaan toimitetun selvityksen perusteella lautakunta katsoo, että kyseisessä tapauksessa nykyään riskirakenteena pidetty valesokkeli oli aiheuttanut asuntoon terveyshaittaa ja asunto-osakeyhtiössä merkittävän korjaustarpeen. Edelleen lautakunnan näkemyksen mukaan, ostajien ei ollut tullut varautua näin laajoihin korjaustarpeisiin ja puutteisiin asunnon kunnossa pelkästään sen tiedon perusteella, että asunto-osakeyhtiössä on valesokkeli. Lautakunta pitää havaittua vikaa edellä mainituin tavoin odottamattomana.

Myyjä on viitannut olevan mahdollista, että vauriot olisivat syntyneet vasta kaupanteon jälkeen. Asunnon hallinta luovutettiin ostajille 31.1.2018. Ostajien ilmoittaman mukaan he alkoivat epäillä vauriota keväällä 2019. Toimitetun selvityksen perusteella tutkimukset mahdollisen terveyshaitan todentamiseksi aloitettiin 26.6.2019. Konsulttiyrityksen rakennetutkimuksista 2.12.2019 antamassa lausunnossa valesokkelikorjaukset suositeltiin kohdennettavaksi koko taloyhtiöön ja kaikkien rakennuksien ulkoseinustoihin. Asiassa toimitetun asiakirja-aineiston ja asiantuntijalausuntojen perusteella lautakunta pitää valesokkelin aiheuttamaa korjaustarvetta siinä määrin laajana, että asiassa on osoitettu vaurioiden olleen merkittäviä jo kaupantekoajankohtana.

Ostajat ovat toimittaneet näyttönä korjauskuluista isännöitsijän lähettämän loppulaskelman valesokkelikorjauksen kuluista. Loppulaskelman mukaan koko urakan kustannus oli 332 364,77 euroa, mistä ostajien huoneiston osuus oli 31 635 euroa. Myyjät ovat vedonneet asunnon arvonnousuun ja siihen, että huoneistossa olisi samassa yhteydessä taloyhtiön toimesta uusittu asunnon pintamateriaaleja. Asuntoon on myyjien mukaan asennettu uudet laminaattilattiat ja märkätilojen (sauna, kylpyhuone ja WC) laatoitukset sekä uusittu kattopaneelit. Ostajat ovat kiistäneet nämä väitteet ja ilmoittaneet uusineensa lattiamateriaalit ja saunan lauteet huoneistossa omalla kustannuksellaan. Myyjät eivät ole osoittaneet taloyhtiön tehneen asunnossa pintaremonttia vastoin ostajien kiistämistä.

Lautakunta katsoo ostajien osoittaneen, että heidän maksettavakseen tuli 31 635 euron osuus yhtiölle aiheutuneista kokonaiskustannuksista. Tasonparannuskin huomioon ottaen lautakunta katsoo, että taloudelliset velvoitteet ovat odottamattoman vian takia osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Näin ollen kohteessa on salainen taloudellinen virhe. Tasonparannus huomioon ottaen lautakunta suosittaa, että myyjät maksavat siitä ostajille hinnanalennuksena 15 000 euroa.

Hinnanalennukselle vaadittu viivästyskorko

Ostajat ovat vaatineet hinnanalennukselle korkolain 4.1 §:n mukaista viivästyskorkoa kaupantekopäivästä alkaen. Korkolain 7 §:n mukaan vahingonkorvaukselle tai vastaavanlaiselle velalle, jonka määrän ja perusteen toteaminen edellyttää erityistä selvitystä, viivästyskorkoa on maksettava siitä lähtien, kun 30 päivää on kulunut päivästä, jona velkoja esitti vaatimuksensa sekä sellaisen korvauksen perustetta ja määrää koskevan selvityksen, jota häneltä kohtuudella voidaan vaatia ottaen huomioon myös velallisen mahdollisuudet hankkia selvitys. Jos selvitystä on pidettävä riittämättömänä ainoastaan velan määrän osalta, viivästyskorkoa on kuitenkin maksettava sille velan määrälle, jota kohtuudella voidaan pitää selvitettynä.

Lautakunta toteaa, että hinnanalennukselle maksettavan viivästyskoron maksuvelvoitteen alkamisajakohtaa arvioidaan edellä mainitun korkolain 7 §:n perusteella. Siten lautakunta ei suosita vaadittua viivästyskorkoa maksettavaksi jo kaupantekohetkestä lukien. Ostajat ovat hakemuksessaan kuluttajariitalautakunnalle ilmoittaneet vaatineensa 6.9.2019 ostajilta hinnanalennusta ja/tai vahingonkorvausta ja ilmoittaneet yksilöivänsä vaatimustensa perusteet ja määrän myöhemmin. Lisäksi hakemuksessa on ilmoitettu, että myyjien asiamiestä on tiedotettu säännöllisesti korjaushankkeen vaiheista taloudellisen virheen määrän täsmentyessä hankkeen edetessä. Edellä mainitussa ostajien 6.9.2019 lähettämässä vaatimuskirjelmässä ei ole yksilöity lainkaan vaatimusten määrää, eikä muutakaan näyttöä vaatimusten yksilöinnistä prosessin edetessä ostajien toimesta myyjiä kohtaan ole esitetty.

Lautakunnalle toimitetun asiakirja-aineiston perusteella vaatimusten peruste ja määrä on edellä mainitussa lainkohdassa tarkoitetulla tavalla yksilöity ensimmäisen kerran ostajien lautakunnalle toimittamassa hakemuksessa 2.7.2021. Kyseinen hakemus on lautakunnan toimesta lähetetty ostajille tiedoksi turvaviestillä 27.7.2021. Lautakunta toteaa, että postitse tavallisena kirjeenä toimitetun tiedoksiannon arvioinnissa lähtökohtana on oikeudenkäymiskaaren 11 luvun 3 a §:n 2 momentin mukainen tiedoksisaantiolettama. Sen mukaan asianosaisen katsotaan saaneen postitse lähetetystä asiakirjasta tiedon seitsemäntenä päivänä sen jälkeen, kun asiakirja on annettu postin kuljetettavaksi. Tässä asiassa tieto vaatimuksista oli lähetetty sähköpostitse. Asiassa ei kuitenkaan ole osoitettavissa muuta kuin edellä tiedoksisaantiolettamassa mainittu ajankohta vaatimusten vastaanottamisesta, joten lautakunta katsoo myyjien saaneen vaatimukset tiedoksi 3.8.2021. Näin ollen edellä mainitulle 15 000 euron hinnanalennukselle on maksettava viivästyskorkoa 3.9.2021 alkaen.

Päätös oli yksimielinen.