Käytetyn rivitaloasunto-osakkeen kauppa. Vesiosuuskuntaan liittyminen. Hinnanalennusvaatimus.

Ostajat vaativat myyjältä 2 416,93 euron hinnanalennusta.

Ostajien mukaan myyjä ei ole ilmoittanut heille ennen kauppaa, että asunto-osakeyhtiön jätevesijärjestelmä ei ole ollut nykysäännösten mukainen. Edelleen ostajat katsovat, että myyjä on ollut tietoinen asunto-osakeyhtiön mahdollisuudesta liittyä vesiosuuskunnan viemäriverkostoon, sillä asiaa on käsitelty 22.6.2011 pidetyssä yhtiökokouksessa. Myyjä ei ole kuitenkaan esittänyt yhtiökokouksesta laadittua pöytäkirjaa ostajille ennen kauppaa. Ostajien mukaan jätevesiviemäröinnistä aiheutuvat kustannukset liittymis-, asennus- ja sähkötöineen ovat noin 2 200-2 300 euroa. Ostajien mukaan he ovat saaneet tiedon jätevesiviemäröintiasiasta 30.8.2011 pidetyssä ylimääräisessä yhtiökokouksessa, jossa on päätetty liittymisestä vesiosuuskunnan viemäriverkostoon.

VASTAUS

Myyjä kiistää ostajien vaatimukset.

Myyjän mukaan ostajille on annettu kaupan yhteydessä 11.8.2011 päivätty isännöitsijäntodistus ja asunto-osakeyhtiön teettämä kuntoarvio kiinteistöstä. Kummassakaan asiakirjassa ei ole esitetty moitteita jätevesijärjestelmän toimivuuden suhteen eikä jätevesiviemäriin liittymistä mainita lähivuosien aikana tiedossa olevissa korjaus- ja parannustöissä. Myyjän mukaan se, että yhtiökokouksessa on keskusteltu vesiosuuskuntaan liittymisestä, on normaalia tulevaisuuden suunnittelua, josta ei ole kuitenkaan tehty minkäänlaista päätöstä. Myyjä kertoo antaneensa kyseisestä yhtiökokouksesta laaditun pöytäkirjan ostajille ennen kauppaa.

RATKAISUN PERUSTELUT

Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos:

1) myyjä ennen kaupantekoa on antanut ostajalle virheellisen

tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle kuuluvasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

2) myyjä ennen kaupantekoa on jättänyt antamatta ostajalle tiedon 1 kohdassa tarkoitetusta seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa saada kyseinen seikka selville tavanomaisessa kauppaa edeltävässä selonotossa sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; taikka

3) asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Asunto-osakeyhtiössä on pidetty ennen asuntokauppaa 22.6.2011 yhtiökokous, jossa on keskusteltu liittymisestä vesiosuuskunnan viemäriverkostoon. Päätöksenteko asiassa on siirretty ylimääräisen yhtiökokouksen päätettäväksi. Edelleen yhtiökokouksessa on todettu, että ylimääräiseen yhtiökokoukseen mennessä on selvitettävä, onko asunto-osakeyhtiön oma jätevesien käsittelylaitteisto nykynormien mukainen ja missä aikataulussa kaupunki on määrittämässä toiminta-aluetta viemäriverkostoon liittymisestä.

Myyjän mukaan ostajille on annettu ennen kaupantekoa edellä mainitun yhtiökokouksen pöytäkirja. Ostajat ovat puolestaan kiistäneet saaneensa kyseistä pöytäkirjaa. Kauppakirjan mukaan ostajat ovat tutustuneet ennen kauppaa huoneistoesitteeseen, isännöitsijäntodistukseen, yhtiön viimeiseen tulos- ja talouslaskelmaan, yhtiöjärjestykseen, kuntoarvioon ja tekniseen päätökseen sekä energiatodistukseen. Asiassa esitetyistä asiakirjoista ei ilmene, että ostajat olisivat saaneet pöytäkirjaa haltuunsa ennen kauppaa tai että heille olisi kerrottu muutoin asiasta. Näin ollen lautakunta katsoo, että myyjä on jättänyt antamatta ostajille tiedon viemäriverkostoa koskevasta asioista.

Arvioitaessa, onko kaupan kohteessa asuntokauppalaissa tarkoitettu taloudellinen virhe, lautakunta ottaa ensinnäkin huomioon, että asunto-osakeyhtiössä 27.1.2011 suoritetun tarkastuksen perusteella laaditussa kuntoarviossa ja PTS:ssä ei ole esitetty moitteita jätevesijärjestelmän toimivuuden suhteen eikä jätevesiviemäriin liittymistä mainita lähivuosien aikana tiedossa olevissa korjaus- ja parannustöissä. 22.6.2011 pidetyssä yhtiökokouksessa on kuitenkin päätetty, että vesiosuuskuntaan liittymisestä tullaan päättämään ylimääräisessä yhtiökokouksessa. Ylimääräisen yhtiökokouksen kokouskutsu on päivätty 15.8.2011 eli ennen kauppaa. Edelleen lautakunta ottaa huomioon osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta annetun valtioneuvoston asetuksen 5 §:n 12 kohdan, jonka mukaan isännöitsijäntodistukseen on merkittävä yhtiön päättämät tai hallituksen ehdottamat korjaukset ja muutokset ja yhtiökokouksen jälkeen ilmenneet korjaustarpeet, jotka voivat vaikuttaa olennaisesti osakehuoneistojen käyttöön tai käyttökustannuksiin. Tässä tapauksessa isännöitsijäntodistuksessa ei ole ollut mainintaa viemäriverkostoa koskien.

Lautakunta katsoo, että myyjän olisi pitänyt kertoa ostajille, että yhtiökokouksessa on keskusteltu vesiosuuskunnan viemäriverkostoon liittymisestä sekä siitä, että asiasta tullaan tekemään päätös kaupanteon jälkeen pidettävässä ylimääräisessä yhtiökokouksessa. Koska laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, lautakunta katsoo, että kaupan kohteessa on asuntokauppalain 6 luvun 20 §:ssä tarkoitettu taloudellinen virhe. Kohtuulliseksi hinnanalennukseksi lautakunta arvioi käyttöiän pidennys ja tasonparannus huomioiden 1 500 euroa.

SUOSITUS

Lautakunta suosittaa, että myyjä maksaa ostajille 1 500 euro.

Päätös oli yksimielinen.