Asumisoikeusasunto. Korvausvastuu remonteista.

VAATIMUKSET

K:t vaativat, että talonomistaja maksaa heille lattiapinnoitteen uusimisesta ja siivouksesta pidättämänsä 1 713,44 euroa. He haluavat myös selvityksen siitä, oliko isännöintitoimistolla oikeus veloittaa tämä summan asumisoikeusmaksun indeksikorotusosuudesta.

Tekninen isännöitsijä oli todennut lattiamateriaalissa jälkiä. Tämä tapahtui tarkastuksessa, johon K:ia ei ollut kutsuttu. Lisäksi isännöitsijä totesi siivoustarvetta. Asumisoikeusmaksun indeksikorkorahoista pidätettiin lattiapinnoitteen uusimisesta

1 420,70 euroa ja siivouksesta 292,74 euroa. K:ien kanta näihin asioihin on, että asunnon lattioiden pehmeässä muovimatossa on voinut tulla painumia huonekaluista ja perheen tyttären korkokengistä. Tällaiset jäljet kuuluvat kuitenkin lapsiperheen normaaliin asumiseen. Siivouksen osalta K:t toteavat, että he olivat lähtiessään siivonneet asunnon hyvin huolellisesti. Talonomistajan teettämä uusi siivous on tehty vasta uuden lattiapäällysteen asentamisen jälkeen, eli siivous koskee ilmeisesti saneerauksen jälkiä.

Vastaukseen liitetyt valokuvat on otettu läheltä lattiaa ja ne lienevät suurennoksia.

K:ille ei ole esitetty mitään tositteita asiassa syntyneistä korjauskustannuksista.

VASTAUS

Ennen poismuuttoa K:ille lähetettiin toimintaohje, josta selviää mitä heidän tulee tehdä sopimuksen päättyessä. Yhtenä asiana siinä oli yhteydenotto tekniseen isännöitsijään asunnontarkastuksen sopimiseksi. K:t eivät kuitenkaan olleet yhteydessä isännöitsijään.

K:ille lähetettiin myös muuttosiivousohje ennen poismuuttoa. He eivät tehneet sen mukaista siivousta. Asunnontarkastusraportin mukaisesti siivouksessa oli vakavia puutteita. Kyse on myös huoneiston kunnon ylläpitämisen laiminlyönnistä. Tarvittava siivous teetettiin siivousliikkeellä.

Lisäksi lattioissa oli viiltoja, värijälkiä, korkokenkien jälkiä ja painaumia, jotka eivät ole syntyneet normaalissa asumisessa. Näiden takia päädyttiin alakerran lattian uusimiseen. Kyse on huolimattomuudella aiheutetusta vahingosta jonka asumisoikeuden haltija on velvollinen korvaamaan. Korjauskustannusten perimisessä otettiin huomioon ikävähennys: Lattian käyttöiäksi on määritelty 20 vuotta. Yhtiö otti vastatakseen kuutta vuotta vastaavan osuuden ja K:ilta veloitettiin 14/20-osa kuluista.

Asuntoon kohdistuneet laskut on toimitettu K:ille.

Vastauksen liitteinä on ohje irtisanojalle, muuttosiivousohje asuntotarkastusraportti sekä valokuvia selityksineen.

RATKAISU

Asumisoikeusasunnoista annetun lain 14 §:n mukaan asumisoikeuden haltija on velvollinen korvaamaan talon omistajalle vahingon, jonka hän tahallisesti taikka laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttaa huoneistolle. Asumisoikeuden haltija ei kuitenkaan ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu huoneiston käyttämisestä asumisoikeussopimuksen mukaiseen tarkoitukseen.

Asumisoikeuskauden päättyessä kohteessa ei ole järjestetty yhteistä katselmusta, jossa sen siisteys ja korjaustarpeet olisi selvitetty. Lautakunta katsoo tämän kuitenkin johtuneen siitä, että K:t eivät ole toimineen heille annetun ohjeen mukaisesti ja sopineet tarkastuksesta talonomistajan edustajan (tekninen isännöitsijä) kanssa.

Lautakunta arvioi tässä tilanteessa korjaus- ja siivoustarpeita teknisen isännöitsijän laatiman tarkastuspöytäkirjan ja lautakunnalle esitettyjen valokuvien perusteella. Lautakunta katsoo lattiapäällysteessä olleen rikkoutumia, jotka kaikki eivät selity tavanomaisella kulumisella tai lattiapäällysteen huonolla laadulla, vaan jotka osoittavat asukkaiden huolimattomuutta. Samoin lautakunta katsoo valokuvien todentavan, että kohteessa on ollut siivouspuutteita jotka ovat antaneet talonomistajalle perusteen teettää siellä siivous.

Lautakunta arvioi, että lattiapäällysteen vaihto laminaatiksi ei ole tullut kalliimmaksi kuin mitä uuden muovimaton asennus olisi ollut. Samoin lautakunta pitää vaadittuja siivouskustannuksia kohtuullisina ja siivouspuutteita vastaavina. Lautakunta katsoo, että vaikka siivous olisi tehty lattiaremontin jälkeen, se on veloitettavissa K:ilta, koska koko tämä remonttitarve on johtunut heistä.

Näin ollen lautakunta katsoo K:ien olleen vastuussa riidanalaisista kulueristä.

Talonomistajan kuittausoikeuden osalta lautakunta toteaa, että vastakkaiset saatavat ovat kuitattavissa keskenään seuraavin edellytyksin: Saatavien tulee olla samanlaatuisia (eli tyypillisesti molempien rahamääräisiä), perimiskelpoisia (saatavien on oltava maksettavaksi erääntyneitä) sekä vastakkaisia (sopijapuolten on oltava toisiinsa nähden vuoroin velallisia ja vuoroin velkojia).

Nyt kyse on talonomistajan vahingonkorvaussaatavan kuittaamisesta asumisoikeuden haltijoille palautettavasta asumisoikeusmaksun indeksikorotusosuudesta. Molemmat nämä saatavat ovat rahamääräisiä eli samanlaatuisia. Ne ovat myös täysin vastakkaisia, eli riitapuolet ovat näiden saatavien osalta vuoroin velkojia ja vuoroin velallisia. Kuittauksen edellytykset ovat täyttyneet näiltä osin.

Edellytyksenä myös olevan saatavan perimiskelpoisuuden merkittävin sisältö on, että saatavien on oltava maksettavaksi erääntyneitä. Lautakunta toteaa tältä osin, että lähtökohtaisesti asumisoikeusmaksu kuuluisi luovuttaa asukkaille viivytyksettä ja viimeistään kahden viikon kuluessa asumisoikeussuhteen päättymisestä. Luovutusta voidaan kuitenkin siirtää, jos asiassa tulee tarvetta selvittää asumisoikeuden haltijoiden korvausvastuita. Nämä asukkaiden maksettavaksi kuuluvat korvausvastuut erääntyvät maksettavaksi viivästyskorkoon oikeuttavalla tavalla korkolain säännösten mukaan. Korkolain 7 §:n mukaisesti vahingonkorvaukselle viivästyskorkoa on maksettava siitä lähtien, kun 30 päivää on kulunut päivästä, jona velkoja esitti vaatimuksensa ja selvityksen sen perusteesta ja määrästä. Esitetyn kirjeenvaihdon perusteella lautakunta katsoo, että myös tämä kuittauksen ajallinen edellytys on täyttynyt.

Näin ollen lautakunta ei suosita asiassa hyvitystä.