Kiinteistönvälitys. Toimeksiantosopimuksen irtisanominen. Vahingonkorvausvaatimus. Yksinkertainen käsittely.

VAATIMUKSET

K vaatii välitysliikettä korvaamaan hänelle välityssopimuksen yksipuolisesta purkamisesta aiheutuneesta vahingosta 600 euroa.

Huoneiston myyntihinnaksi sovittiin 60 000 euroa, joka ei sisältänyt huoneistoon tulevia saneerauksia. Välitysliikkeellä oli kuitenkin toimeksiantosopimusta tehtäessä tiedossa, että asunto-osakeyhtiössä tehdään kevään 2008 aikana putki- ja viemärisaneeraus.

K ilmoitti 9.1.2008 välitysliikkeelle puhelimitse taloyhtiön yhtiökokouksen tekemästä putki- ja viemärisaneerauspäätöksestä ja pyysi välitysliikettä selvittämään velkaosuuden määrää. Velkaosuuden määrä tuli kuitenkin selvitetyksi vasta 6.2.2008 ja tämän jälkeen 18.2.2008 välitysliike vaati osakehuoneiston myyntihinnan huomattavaa alentamista siten, että velaton myyntihinta olisi 60 000 euroa. K ei pitänyt hinnanalennusta perusteltuna. Tämän jälkeen välitysliike lopetti ilman sopimuksen irtisanomista ja ilman irtisanomisaikaa huoneiston markkinoinnin helmikuun lopussa 2008. K:lle oli epäselvää, oliko sopimus voimassa vai ei. Huoneiston avain palautettiin K:lle vasta 7.3.2008.

VASTAUS

Välitysliike kiistää K:n vaatimukset.

K on tässä tapauksessa laatinut toimeksiantosopimuksen itse omalle mallipohjalle ja lähettänyt sen välitysliikkeelle. Välitysliike suostui järjestelyyn, koska toimeksiantosopimuksen ehdot eivät olleet ristiriidassa välitysliikkeen käytössä olevien vakioehtojen kanssa. Toimeksiantosopimus oli edellä mainitusta syystä osittain puutteellisesti täytetty. Tämä koski erityisesti sopimuksessa määritettyä myyntihintaa sekä myyntinäkökohtia. Myyntihinnaksi oli määritetty 60 000 euroa ja välitysliike hyväksyi tämän sillä edellytyksellä, että sillä hetkellä ei ollut tiedossa, että huoneistoon kohdistuisi velkaosuutta. Vaikka välitysliike olikin tietoinen taloyhtiössä suunnitteilla olevista saneerauksista, velkaosuuden määrä ei kuitenkaan ollut vielä sopimusta tehtäessä tiedossa.

Kun välitysliike sai kohdetta koskevan isännöitsijäntodistuksen, ilmeni, että huoneistoon kohdistuu 1 153 euron yhtiölainaosuus aikaisemmasta remontista. Tämä lainaosuus oli suhteellisen pieni, joten välitysliike hyväksyi vielä velattomaksi hinnaksi 61 153 euroa. 6.2.2008 välitysliike sai tiedon LVIS-saneerauksen aiheuttamasta yhtiölainaosuuden 9 224,24 euron lisäyksestä ja ilmoitti tiedot toimeksiantajille.

Välitysliikkeen käsityksen mukaan oli selvää, ettei välitettävä kohde tulisi menemään kaupaksi, mikäli myyntihinta olisi ollut 60 000 euroa ja velaton hinta siten 70 300 euroa. Kohde olisi tällöin ollut selkeästi ylihinnoiteltu. Välitysliike pyrki aktiivisesti antamaan hintakäsityksestään tiedon myös K:lle ja ilmoitti myös, ettei välitysliike tule jatkamaan toimeksiantosopimusta, mikäli hinnasta ei päästä yhteisymmärrykseen. K oli kuitenkin haluton neuvottelemaan myyntihinnan laskemisesta ja rikkoi siten välitysliikkeen näkemyksen mukaan toimeksiantajalle kuuluvaa myötävaikutusvelvoitettaan.

Välitysliike katsoo, ettei toimeksiantosopimus voi sitoa välitysliikettä markkinoimaan välitettävää kohdetta sopimuksessa yksilöidyllä myyntihinnalla ja täysin riippumatta yhtiölainaosuuden muutoksista, mikäli muutoksen jälkeen kohteen hinta on täysin epäsuhteessa yleiseen hintatasoon ja välitysliikkeen hintakäsitykseen. Välitysliikkeen näkemyksen mukaan olisi ollut myös K:n edun vastaista jatkaa kohteen myyntiä hinnalla, jolla kohdetta ei missään tapauksessa olisi onnistuttu myymn.

Välitettävän kohteen avaimet palautettiin K:lle 6.3.2008 postitetussa kirjeessä. Välitysliike katsoo, ettei avainten palautuksessa ole tarpeettomasti viivytelty. Sopimuksen purkamispäivä on ollut 29.2.2008.

Välitysliike katsoo, ettei K:lle ole aiheutunut sen toiminnasta vahinkoa tai haittaa, joten K:la ei ole syntynyt oikeutta vaatia asiassa vahingonkorvausta.

RATKAISU

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain

5 §:n mukaan toimeksiantosopimus on tehtävä kirjallisesti tai sähköisesti siten, että sopimusehtoja ei voida yksipuolisesti muuntaa ja että ne säilyvät toimeksiantajan saatavilla. Välitysliike ei voi vedota sopimusehtoon, jota ei ole tehty tällä tavalla. Välityskohteen hinnan ja muiden välityskohdetta koskevien sopimusehtojen muutoksista voidaan kuitenkin välityssopimuksen voimassa ollessa sopia muullakin tavoin.

Toimeksiantosopimus saa olla voimassa enintään neljä kuukautta kerrallaan. Sopimuksen jatkamisesta tämän jälkeen on voimassa, mitä edellä säädetään sopimuksen tekemisestä. Sopimuksen jatkamisesta saadaan sopia aikaisintaan yhtä kuukautta ennen sopimuksen päättymistä.

Saman lain 7 §:n mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja. Välitysliikkeen on ryhdyttävä suorittamaan välitystehtävää viivytyksettä toimeksiantosopimuksen tekemisen jälkeen, paitsi milloin toimeksiantajan etu vaatii, että välitystehtävän suorittaminen aloitetaan myöhempänä ajankohtana.

Saman lain 13 §:n mukaan välitysliikkeen suorituksessa on virhe, jos se ei vastaa, mitä tässä laissa säädetään tai mitä voidaan katsoa sovitun. Jos välitysliikkeen suorituksessa on virhe, toimeksiantajalla on oikeus purkaa toimeksiantosopimus, ei kuitenkaan sen jälkeen kun toimeksiantaja on hyväksynyt välityskohteesta tehdyn tarjouksen. Sopimusta ei saa purkaa, jos virhe on toimeksiantajan kannalta vähäinen. Toimeksiantajalla on oikeus virheen johdosta vaatia välityspalkkion ja mahdollisesti sovitun kustannusten korvauksen alentamista, jos virheestä on aiheutunut toimeksiantajalle haittaa. Jos haitta on olennainen, välitysliikkeellä ei ole oikeutta palkkioon tai korvaukseen.

Toimeksiantajalla on oikeus saada välitysliikkeeltä korvausta vahingosta, jonka välitysliikkeen suorituksessa oleva virhe on hänelle aiheuttanut. Vastaavan hoitajan korvausvastuusta säädetään kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun lain (1075/2000) 6 §:ssä.

Asiassa on erimielisyyttä siitä, onko välitysliike menetellyt asianmukaisesti toimeksiantosopimuksen purkaessaan.

Välitystoimeksiantosopimus on tässä tapauksessa tehty K:n toimittamalle lomakkeelle. Sopimus tehtiin määräaikaiseksi ajalle 22.11.2007-30.1.2008, minkä jälkeen se jatkui toistaiseksi voimassa olevana kuukauden kerrallaan, ellei sopimusta irtisanottaisi viimeistään kymmenen päivää ennen seuraavan sopimuskauden alkamista.

Myyntihinnaksi K:n laatimaan toimeksiantosopimukseen oli merkitty 60 000 euroa ja velkaosuutta koskeva kohta oli täyttämättä. Välitysliikkeen mukaan myyntihinta hyväksyttiin, koska ei ollut tietoa, että huoneistoon kohdistuisi lainkaan velkaosuutta. Myöhemmin välitysliike on kuitenkin purkanut välityssopimuksen vedoten siihen, että kohteen hinta on ollut täysin epäsuhteessa yleiseen hintatasoon.

Välitysliike sai 6.2.2008 tiedon huoneistoon tulevasta LVIS-saneerauksesta ja sen aiheuttamasta 9 224,24 euron yhtiölainaosuuden lisäyksestä aiemman 1 153 euron suuruisen lainaosuuden lisäksi. Välitysliike yritti sopia K:n kanssa uudesta alemmasta myyntihinnasta, mutta K ei suostunut hinnan alentamiseen. Välitysliikkeen mukaan se ilmoitti puhelinkeskustelussa 29.2.2008 K:lle purkavansa toimeksiantosopimuksen päättyväksi heti. K:n mukaan mitään purkuilmoitusta ei tehty.

Kuluttajariitalautakunta toteaa, että toimeksiantosopimukseen kirjattu myyntihinta on tässä tapauksessa ollut K:n esittämä. Välitysliikkeen saatua tiedon 1 153 euron lainaosuudesta, myyntiesitteeseen oli merkitty myyntihinnaksi 60 000 euroa ja velattomaksi myyntihinnaksi 61 153 euroa. Välitysliikkeelle on näin ollen katsottava olleen selvää, mikä on ollut myyjän kohteesta haluama hinta.

Lautakunta pitää hyvän välitystavan mukaisena, että sopimus käydään toimeksiannosta sovittaessa huolellisesti läpi. Koska toimeksiantosopimukseen kirjattu myyntihinta on tässä tapauksessa ollut myyjän näkemys tavoitehinnasta, välitysliikkeen olisi tullut ennen sopimuksen tekemistä esittää oma arvionsa esitetyn tavoitehinnan suhteesta yleiseen hintatasoon. Tämä velvoite korostuu, mikäli esitetty tavoitehinta poikkeaa merkittävästi samantasoisten, samalla alueella sijaitsevien kohteiden pyyntihinnoista. Välitysliikkeen tulee sopimusta tehtäessä myös selvittää välityskohdetta koskevat keskeiset tiedot mm. rakennuksen valmistumisvuoden ja suoritettujen peruskorjausten osalta ja nämä tulee huomioida hinnasta sovittaessa.

Välitysliike ei ole tässä tapauksessa osoittanut, että se olisi esittänyt ennen toimeksiantosopimuksen tekemistä arviota tavoitehinnan suhteesta yleiseen hintatasoon tai arvioita siitä, miten taloyhtiössä suunnitteilla olevat remontit tulevat vaikuttamaan kohteen myyntihintaan. Välitysliikkeen menettelyn toimeksiantosopimusta laadittaessa ei näin ollen voida katsoa täyttäneen ammattitaitoisuuden ja huolellisuuden vaatimuksia.

Lautakunta toteaa, ettei välitysliikkeen oikeudesta purkaa toimeksiantosopimus ole säädetty kiinteistönvälitystä koskevissa säännöksissä. Yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaisesti sopimus voidaan kuitenkin purkaa vastapuolen rikkoessa olennaisesti sopimusvelvoitteitaan.

Ottaen huomioon, että toimeksiantosopimuksen purkamiseen johtanut tilanne on tässä tapauksessa aiheutunut välitysliikkeen menettelystä toimeksiantosopimuksen sisällöstä ja ehdoista sovittaessa, välitysliikkeen ei voida katsoa esittäneen hyväksyttävää perustetta toimeksiantosopimuksen purkamiselle.

Asiassa on jäänyt epäselväksi, onko välitysliike tehnyt minkäänlaista purkuilmoitusta. Lautakunta katsoo välitysliikkeen toimineen vastoin hyvää välitystapaa, kun se ei ole tehnyt purkuilmoitusta kirjallisesti ja siten, että ilmoituksesta olisi käynyt ilmi myös purkuperuste.

Hyvän välitystavan mukaan toimeksiantosopimuksen purkutilanteessa asunnon avaimet palautetaan toimeksiantajalle viivytyksettä. Välitysliike ei ole esittänyt perustetta sille, miksi avaimet on palautettu K:lle vasta noin viikon kuluttua sopimuksen purkamisesta.

Lautakunta toteaa edellä mainituilla perusteilla, ettei välitysliikkeen menettely tässä tapauksessa ole täyttänyt hyvän välitystavan asettamia vaatimuksia. Välitysliikkeen suorituksessa on näin ollen virhe.

Lautakunta toteaa, ettei K:lle ole toimeksiannon näin päättyessä syntynyt velvollisuutta välityspalkkion maksamiseen, eikä asiassa esitetty selvitys osoita, että häneltä olisi palkkiota vaadittu. K ei myöskään ole esittänyt selvitystä siitä, että hänelle olisi aiheutunut vahinkoa välitysliikkeen virheellisestä menettelystä. Näin ollen, vaikka välitysliikkeen onkin katsottava menetelleen asiassa virheellisesti, perustetta vahingonkorvauksen tai muun hyvityksen maksamiselle ei ole.