Käytetyn asunto-osakkeen kauppa. Autopaikan käyttöoikeuden pysyvyys. Annetut tiedot.

VAATIMUKSET

Ostajat vaativat myyjiltä 3 500 euroa.

Myyntiesitteessä mainittiin, että huoneiston omistukseen kuuluu kaksi autopaikkaa, autotallipaikka sekä huoneiston oven edessä oleva autopaikka. Näiden toisistaan poikkeavasta omistusoikeudesta ei kuitenkaan mainittu ennen kaupantekoa mitään. Kaupanteon jälkeen kävi ilmi, että myyjä ei ollut omistanut huoneiston oven edessä olevaa paikkaa. Paikka oli taloyhtiön omistuksessa oleva vieraspaikka, joka oli ollut myyjän käytössä yhtiökokouksen myöntämällä luvalla. Kaupanteon jälkeen yhtiökokous poisti hallintaoikeuden ja huhtikuussa 2008 yhtiökokous vahvisti päätöksen.

Yhtiöjärjestyksessä tulisi olla kohta, jossa todetaan autopaikan kuuluvan huoneiston hallintaan. Koska alkuperäinen myyjä ei ole tällaista muutosta yhtiöjärjestykseen tehnyt, kuuluu autopaikka taloyhtiölle. Vuonna 2001 tehty yhtiökokouksen päätös on normaalisti kumottavissa yhtiökokouksen enemmistöpäätöksellä, eikä yksittäinen osakkeenomistaja voi estää tätä.

Ostaja oletti ostavansa omistusoikeuden autopaikkaan. Kaupan kohteessa oli virhe jo kaupantekohetkellä, koska myytyyn huoneistoon ei sisältynyt omistusoikeutta kahteen autopaikkaan vastoin myyntiesitteen tietoja. Ostajalle ei missään vaiheessa mainittu, ettei myyjällä ole pysyvää käyttöoikeutta autopaikkaan. Ostajalla on ollut oikeus luottaa siihen, että myyjä on huolehtinut autopaikan käyttöoikeuden pysyvyydestä.

Kahdella autopaikalla oli suuri merkitys kaupanteossa. Autopaikan menetys myös alensi huoneiston arvoa.

VASTAUS

Myyjä kiistää ostajan vaatimukset.

Myyjä on hallinnoinut autopaikkaa yhtiökokouksen päätöksellä, joka on ollut voimassa myös kaupantekohetkellä. Päätös autopaikan siirtymisestä taloyhtiön hallintaan on tapahtunut vasta kaupanteon jälkeen. Myyjä ei ole ollut tietoinen siitä, että käyttöoikeuden pysyvyyteen on liittynyt epävarmuustekijöitä. Myyjä on ostanut kohteen ammattimaiselta rakennuttajalta ja luottanut siihen, että käyttöoikeuden pysyvyys on varmistettu.

Oikeutta autopaikan hallintaan ei ole kirjattu yhtiöjärjestykseen. Näin ollen käyttöoikeuden pysyvyydestä ei ole ollut takeita, eikä tällaista ole kaupanteon yhteydessä väitettykään. Ostajan olisi tullut ennen kaupantekoa selvittää luovutetun käyttöoikeuden pysyvyys.

Autopaikka on vuonna 2001 yhtiökokouksen päätöksellä määrätty huoneiston käyttöön. Kyse on huoneiston haltijalle kuuluvasta oikeudesta. Taloyhtiöllä ei ole oikeutta perua käyttöoikeutta ilman huoneiston haltijan suostumusta. Myyjä ei vastaa taloyhtiön virheellisestä päätöksentekomenettelystä.

RATKAISUN PERUSTELUT

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n mukaan asunnossa on virhe jos:

1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun;

2) se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai

4) se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Lain 6 luvun 12 §:n mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Lain 6 luvun 19 §:n mukaan jos ostaja vetoaa seikkaan, jonka suhteen myyjä on laiminlyönyt 11 §:ssä tarkoitetun tiedonantovelvollisuuden ja ostaja puolestaan on syyllistynyt laiminlyöntiin tai muuhun huolimattomuuteen 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, ostaja voi 12 §:n säännösten estämättä vaatia olosuhteisiin nähden kohtuullista hinnanalennusta.

Asiassa on riitaa asunnon virheestä. Ostaja perustaa vaatimuksensa autopaikan käyttöoikeuden pysyvyyteen. Se, ettei autopaikan käyttöoikeus ollut pysyvä, ilmeni vasta kaupanteon jälkeen.

20.3.2001 päivätyn yhtiökokouksen pöytäkirjan "muut mahdolliset asiat" - kohdan mukaan "Huoneiston edessä olevasta autopaikasta sovittiin, että se on huoneiston käytössä". Myyjä on ollut ko. kokouksessa läsnä.

Yhtiöjärjestyksen mukaan "Jokaiseen huoneistoon kuuluu autotalli". "Autopaikoista suoritetaan hallituksen määräämä korvaus". Muita mainintoja autopaikoista yhtiöjärjestyksessä ei ole.

17.4.2008 päivätyn yhtiökokouksen pöytäkirjan mukaan " huoneiston edessä oleva autopaikka on ollut asunnon käytössä yhtiökokouksen 20.3.2001 tekemän päätöksen mukaisesti. Kokouksessa päätettiin, että paikka on tästä eteenpäin vierasautopaikka".

Lautakunta toteaa, että mikäli yhtiöjärjestyksen mukaan autopaikka tai autotalli ei kuulu myytävään huoneistoon, ei sitä myöskään voida edelleen myydä. Autopaikka on näin ollen taloyhtiön omaisuutta, josta taloyhtiö voi tehdä päätöksiä ilman huoneiston omistajan suostumusta.

Kauppakirjan ehdon mukaan huoneiston hallintaan kuuluu huoneiston edessä oleva autopaikka. Myös myyntiesitteen mukaan huoneiston hallintaan kuuluu tallipaikka sekä toiselle autolle paikka sisäänkäynnin edessä. Lautakunta toteaa, että ostaja on edellä mainituilla perusteilla voinut olettaa, että autopaikka kuuluu pysyvästi myydylle huoneistolle. Ostajalla ei voida katsoa olleen erityistä syytä epäillä myyjän antamien tietojen paikkaansa pitävyyttä.

Koska huoneistoon ei tässä tapauksessa ole kuulunut huoneiston edessä olevaa autopaikkaa, vaan sillä on ollut ko. paikkaan ainoastaan yhtiökokouksen päätökseen perustuva käyttöoikeus, lautakunta katsoo, ettei kaupan kohde tässä tapauksessa ole vastannut niitä tietoja, jotka myyjä siitä on ennen kaupantekoa antanut. Lautakunta pitää autopaikan kuulumista huoneistoon seikkana, jolla voidaan olettaa olevan vaikutusta kauppaan. Kaupan kohteessa on edellä mainituilla perusteilla asuntokauppalaissa tarkoitettu virhe. Myyjän vastuuta annettujen tietojen oikeellisuudesta ei poista se, ettei hän itsekään ole ymmärtänyt annettujen tietojen olevan virheellisiä. Lautakunta toteaa lisäksi, että myyjä on esitetyn asiakirja-aineiston perusteella käyttänyt myynnissä välitysliikettä, jolla on ammattilaisena myyjää laajempi selonottovelvollisuus esimerkiksi autopaikkojen hallintaan liittyviä yhtiöjärjestysmääräyksiä koskien. Lautakunta ei kuitenkaan käsittele välitysliikkeen mahdollista vastuuta asiassa, sillä sitä vastaan ei ole esitetty nyt vaatimuksia.

Lautakunta katsoo, että ostajalla on virheen perusteella oikeus vaatimaansa 3 500 euron hinnanalennukseen.

Myyjän tulee maksaa hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle tuottokorkoa 26.1.2007 lukien.

Tuottokoron määrä 26.1.2007 - 31.12.2008 oli 4,5 prosenttia ja 1.1.2009 alkaen se on 2,5 prosenttia.

SUOSITUS

Kuluttajariitalautakunta suosittaa, että myyjä maksaa ostajalle hinnanalennuksena 3 500 euroa edellä mainittuine tuottokorkoineen.