Vuokra-asunnon välitys. Vuokrasopimus. Vuokrasopimuksen aikaisinta irtisanomisajankohtaa koskeva ehto. Vuokravakuuden pidättäminen.

Vaatimukset

Vuokralainen pyytää lautakuntaa toteamaan, että hänellä on oikeus muuttaa asunnosta yhden kuukauden mittaisella irtisanomisajalla jo ensimmäisen asumisvuoden aikana. Hän muutti pysyvästi toiselle paikkakunnalle, josta sai työpaikan. Vuokrasopimuksen irtisanomisilmoituksen hän jätti 26.2.2007, kuukautta ennen asunnosta muuttamista. Hän pitää irtisanomista koskevaa sopimusehtoa epäselvänä ja kohtuuttomana.

Vuokralainen on suullisesti täydentänyt valitusta seuraavasti: Asunnonvälittäjä ilmoitti hänelle vuokrasopimusta tehtäessä, että se periaatteessa sitoo häntä vuoden 2007 loppuun, mutta että irtisanomistarpeen tullessa hänellä olisi vain kuukauden mittainen irtisanomisaika. Irtisanomisen tultua ajankohtaiseksi välitysliike otti kuitenkin kannan, että vuokrat on maksettava vuoden 2007 loppuun asti.

Vastaukset

RM Oy

Välitysliike pitää riidanalaista irtisanomisehtoa selkeänä ja yleisesti vallitsevan käytännön mukaisena. Käytännön ovat hyväksyneet sekä vuokralaisten että vuokranantajien järjestöt. Siihen siirryttiin vuonna 2004, kun välitysliikkeiden valvontaa suorittavat lääninhallitukset pitivät hyvän välitystavan vastaisena menettelyä, jossa vuokrasopimus sovittiin olevan voimassa ensin määräajan ja sen jälkeen jatkuvan toistaiseksi voimassa olevana.

Vuokrasopimusta solmittaessa ehdon merkitys selvitettiin vuokralaiselle. Hänelle ilmoitettiin, että sopimus sitoo häntä vuoden ja hänellä on sen mukaisesti oikeus irtisanoa sopimus aikaisintaan 1.11.2007, josta seuraa että vuokrasuhde voi päättyä aikaisintaan joulukuun lopussa 2007. Liike katsoo toimineensa hyvän vuokravälitystavan mukaisesti.

Vuokranantaja

Vuokrasopimuksen irtisanomisehto on selkeä. Sopimuksen tarkoituksena oli saada ainakin vuoden mittainen vuokrasopimus, koska usein vaihtuvat vuokralaiset aiheuttavat ylimääräisiä kuluja toistuvien remonttikustannusten vuoksi. Vuokranantaja katsoo, että vuokralainen on rikkonut sopimusta ja on siitä vahingonkorvausvastuussa.

Ratkaisu

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 4 §:n mukaan vuokrasopimus on määräaikainen tai voimassa toistaiseksi. Vuokrasopimus on voimassa toistaiseksi, jollei muuta ole sovittu tai sovita taikka muusta laista muuta johdu. Jos vuokrasuhteesta sovitaan useammin kuin kahdesti peräkkäin saman vuokralaisen kanssa enintään kolmen kuukauden määräajaksi, vuokrasopimus on määräaikaa koskevasta ehdosta huolimatta toistaiseksi voimassa oleva.

Määräaikainen vuokrasopimus päättyy sen voimassaoloajan umpeuduttua. Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus ja myös määräaikainen vuokrasopimus päättyvät sopimuksen irtisanomisen, purkamisen tai lakkaamisen johdosta taikka sopimalla sen päättymisestä.

Vuokrasopimuksen irtisanomisaika lasketaan lain 52 §:n mukaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu, jollei toisin sovita taikka tästä tai muusta laista muuta johdu.

Vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen irtisanomisaika on yksi kuukausi.

Lain 3 §:n mukaan lain säännöksistä voidaan huoneenvuokrasopimuksessa poiketa, jos siitä ei ole laissa toisin säädetty tai sitä muutoin ole katsottava kielletyksi.

Ehto, jolla vuokranantajan irtisanomisaikaa lyhennetään tai vuokralaisen irtisanomisaikaa pidennetään, on lain 52 §:n mukaan mitätön.

Kysymys on siitä, onko ensimmäistä mahdollista irtisanomispäivää koskeva sopimusehto lainvastainen ja mitätön siksi, että sillä kierretään vuokralaisen irtisanomisaikaa koskevaa säännöstä, jota ei saa sopia kuukautta pidemmäksi ajaksi. Jos ehto ei lainvastaisena ole mitätön, on ratkaistava kysymys siitä, onko ehto tässä tapauksessa kohtuuton.

Huoneenvuokralaissa ei ole kielletty ottamasta vuokrasopimukseen ensimmäistä irtisanomispäivää koskevaa ehtoa. Lain 52 §:ssä säädetään irtisanomisajan alkamisesta. Siinä nimenomaan säädetyn mukaan irtisanomisajan alkamisesta voidaan sopia toisin. Menettely, jolla sovitaan ensimmäisestä mahdollisesta irtisanomisajasta, on myös lautakunnan tietojen mukaan mainittu vuokralaisten ja vuokranantajien valtakunnallisten järjestöjen hyvää vuokratapaa koskevissa ohjeissa. Kysymyksessä on myös alalla tavanomainen ja selkeä tapa varmistaa vuokrasuhteen pysyvyys. Tämä on kummankin vuokrasuhteen osapuolen etu.

Lautakunta pitää ehtoa ensimmäisestä mahdollisesta irtisanomispäivästä asianmukaisena. Tässä tapauksessa ehto ei myöskään johda vuokralaisen kannalta kohtuuttomuuteen, kun otetaan huomioon, että vuokranantaja ei ole vaatinut vuokralaista pysymään sopimuksessa vaan on vaatinut kahden kuukauden vuokraa vastaavan vakuuden vahingonkorvauksena sopimusrikkomuksesta.

Edellä olevan perusteella kuluttajariitalautakunta ei suosita hyvitystä.

Eriävä mielipide

Tässä tapauksessa vuokrasopimuksen ehdon mukaan ensimmäinen mahdollinen irtisanomisajankohta on 12 kuukauden kuluttua vuokrasopimuksen alkamispäivästä. Ehdon ilmeisenä tarkoituksena on pidentää vuokralaisen irtisanomisaikaa vastoin asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 52 §:ää. Ehto on siten mitätön ja vuokralaisen irtisanomisaika määräytyy lain 52 §:n mukaisesti eli se on yhden kuukauden mittainen.

Vuokralainen on irtisanonut sopimuksen lähettämällä vuokranantajalle 26.2.2008 päivätyn irtisanomisilmoituksen, jossa hän on ilmoittanut muuttavansa asunnosta seuraavan kuun aikana. Selvityksen mukaan vuokranantaja on saanut ilmoituksen helmikuun aikana. Irtisanomisilmoituksessa ei ole nimenomaisesti mainittu vuokrasuhteen päättymispäivää, joten vuokrasuhde on katsottava irtisanotun päättyväksi 31.3.2007. Näin ollen vuokralaisella on ollut velvollisuus maksaa vuokraa vain maaliskuun loppuun, minkä hän on tehnytkin. Koska muutakaan perustetta vuokravakuuden pidättämiselle ei ole esitetty, vuokravakuus pitää palauttaa vuokralaiselle täysimääräisenä.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 7 §:n mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut.

Lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

Välitysliikkeen laatimassa sopimuksessa oleva sopimusehto on edellä todetulla tavalla lain vastainen ja mitätön.

Vuokravälitystä ammatikseen hoitavan välitysliikkeen on oltava selvillä huoneenvuokralain säännöksistä. Välitysliikkeen on muun muassa huolehdittava, että sen laatimat vuokrasopimukset eivät ole lainvastaisia. Lautakunta pitää välitysliikkeen menettelyä virheellisenä siltä osin kuin vuokrasopimukseen on otettu lainvastainen ehto. Välitysliike on velvollinen korvaamaan virheestään aiheutuneen vahingon toimeksiantajansa vastapuolelle kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 14 §:n mukaisesti. Tästä syystä välitysliike on yhteisvastuussa vuokranantajan kanssa vuokravakuuden palauttamisesta vuokralaiselle.