Kiinteistönvälitys. Asuinkiinteistön kauppa. Asuinrakennuksen pinta-ala. Toimeksiantajan vastapuoli (ostaja). Virheilmoitusaika.

Vaatimukset

Ostajat vaativat myyjiltä hinnanalennuksena ja välitysliikkeeltä vahingonkorvauksena 10 000 euroa.

Todellisen ja ilmoitetun pinta-alan ero oli 15,5 m2. Pinta-alatiedon edessä oleva "noin" ei ostajien mielestä oikeuta näin suureen poikkeamaan. Heille ei ennen kaupantekoa esitetty talon piirustuksia vaikka ne olisi ollut helposti saatavissa rakennusvalvonnasta.

Vastaus

Myyjät

Asia tuli täytenä yllätyksenä, koska ostajat eivät ole olleet missään yhteydessä myyjiin kaupanteon jälkeen. Välittäjä lupasi hankkia kaikki kiinteistön myynnissä tarvittavat paperit, joten myyjät eivät tienneet, ettei piirustuksia ollut hankittu. Välittäjä arvioi talon koon katsomalla sen läpi ja myyjät luottivat hänen ammattitaitoonsa hankkia tarvittavat asiakirjat, myös pohjakuvat myyntiä varten.

Pinta-alaa ei liene nytkään tarkistusmitattu, joten kyse voi olla vain laskutapojen erosta.

Välitysliike

Vaatimus kiistetään.

Myyntineuvottelija oli toimeksiantoa tehdessään saanut myyjiltä tiedon, että rakennuksen pinta-ala on noin 130/150 m2. Myyjät olivat ilmoittaneet, että heillä ei ole talon piirustuksia. Myyntiedustajalla ei ollut kuitenkaan syytä epäillä ilmoitettua neliömäärää eikä hän silmämääräisestikään voinut havaita asiaa. Se, että myyntiedustaja olisi pyytänyt piirustuksia kunnasta olisi tietysti muuttanut tilanteen. Kauppahintaan se ei olisi kuitenkaan käytännössä vaikuttanut, koska siihen vaikuttivat muut tekijät.

Lisäksi virheilmoitus välityssuorituksen virheestä on tehty lähes vuoden kuluttua väitetyn virheen havaitsemisesta. Ostajat ovat kertoneet havainneensa virheen maaliskuussa 2005 ja tehneet virheilmoituksen välittäjälle 20.2.2006.

Ratkaisun perustelut

Myyjien vastuu

Maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.

Ostajat ovat maaliskuussa 2005 saaneet kiinteistönsä välitettäväksi ottaneen välitysliikkeen edustajalta tietää kiinteistöllä olevan asuinrakennuksen ilmoitetun ja todellisen pinta-alan poikkeavan toisistaan. Valituksesta ei käy ilmi, että rakennuksen pinta-alaa olisi tarkistusmitattu. Ostajat ovat esittäneet väitettyyn pinta-alavirheeseen perustuvan virheilmoituksen ja vaatimuksensa vasta lautakunnan 6.4.2006 myyjille postittaman vastauspyynnön mukana.

Oikeuskäytännössä on laissa tarkoitettuna kohtuullisena virheilmoitusaikana pidetty joidenkin kuukausien mittaista aikaa. Tässä tapauksessa virheilmoitus ja vaatimus on liian myöhään esitetty ja ostajat ovat menettäneet oikeutensa vedota virheeseen.

Välitysliikkeen vastuu

Lautakunta toteaa, että ostajat olivat saaneet tietää pinta-alan erosta maaliskuussa 2005. He olivat tehneet virheilmoituksen välittäjälle huhtikuussa 2006.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetussa laissa ei ole säännöksiä virheilmoituksen tekemistä toimeksiantajan tai tämän vastapuolen osalta. Kyseisellä lailla kumottiin laki kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä. Sen esitöissä (HE 179/1987 vp) todetaan 12 §:n kohdalla, että toimeksiantajan tulisi sopimusoikeudessa noudatettavien yleisten periaatteiden mukaisesti aina ilmoittaa virheestä välittäjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi tai hänen olisi pitänyt havaita virhe. Muussa tapauksessa hänen katsottaisiin luopuneen oikeudestaan vedota virheeseen.

Toimeksiantajan vastapuolen osalta kyseisessä hallituksen esityksessä todetaan, että toimeksiantajan vastapuolena annettaisiin ehdotetulla säännöksellä samanlainen oikeus vaatia välittäjältä korvausta virheen johdosta kuin toimeksiantajalla on. Edelleen siinä todetaan, että ehdotuksen mukaan kiinteistönvälittäjän toimeksiantajan vastapuolen oikeus vahingonkorvaukseen määräytyy samojen periaatteiden mukaisesti kuin toimeksiantajan oikeus korvaukseen, siis sopimusoikeuden periaatteiden mukaisesti. Välittäjän korvausvastuun perusteiden asettaminen samanlaisiksi suhteessa kumpaankin osapuoleen on esityksen mukaan perusteltua sen vuoksi, että välittäjän on otettava huomioon myös toimeksiantajan vastapuolen etu. Niin ikään ratkaisua voidaan esityksen mukaan perustella sillä, että välittäjän toiminnasta johtuvien kustannusten voidaan ajatella kohdistuvan kumpaankin osapuoleen siitä riippumatta, että myyjä tavallisesti maksaa välityspalkkion.

Näitä säännöksiä ei ollut tarkoitus muuttaa kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetulla lailla.

Edellä olevan perusteella lautakunta katsoo, että myös toimeksiantajan vastapuolen suhdetta kiinteistönvälittäjään koskee lain säännösten lisäksi sopimusoikeuden yleisten periaatteiden mukainen velvollisuus ilmoittaa virheestä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta tai siitä, kun se olisi pitänyt havaita.

Lähes vuoden pituinen aika ei ole kohtuullinen virheilmoitusaika. Koska ostajat eivät ole ilmoittaneet välittäjän mahdollisesta virheestä kohtuullisessa ajassa välitysliikkeelle, he ovat menettäneet oikeutensa vedota välityssuorituksen virheeseen.

Kuluttajavalituslautakunta ei suosita hyvitystä.