Käytetyn asunto-osakkeen kauppa. Kylpyhuoneen puutteet. Hinnanalennusvaatimus.

Vaatimukset

Ostajat vaativat hinnanalennusta kylpyhuoneen korjauskustannuksia vastaavan määrän. XX:n antaman arvion mukaan korjaukset tilan alkuperäisestä tasosta myyntihetken tasoon tulevat maksamaan 1 150 euroa, minkä lisäksi ostajien vastattavaksi tulee noin 120 euron suuruinen kustannus yhtiön vastuulle kuuluvista korjauksista. Mikäli rakenteita joudutaan kuivaamaan ostajien omalla kustannuksella, kustannukset tästä ovat noin 400 euroa viikolta.

Lisäksi ostajat vaativat korvausta virheen korjaamiseen ja selvittämiseen menneestä ajanhukasta 2 061,10 euroa sekä muista selvityskuluista 85 euroa. Myyjien tulee kustantaa myös ostajien asuminen muualla remontin ajan.

Myyjät olivat teettäneet asunnossa remontin, jonka yhteydessä suihkunurkkaukseen oli rakennettu kynnys kiviharkoista. Tällaista ratkaisua ei voida pitää hyväksyttävänä, koska kylpyhuoneen ja saunan käsittävän märkätilan ainoa lattiakaivo sijaitsee kynnyksen rajaamassa umpinaisessa tilassa. Ratkaisu on rakennusmääräysten vastainen, muodostaa selvän kosteusvaurioriskin esimerkiksi pesukoneen rikkoutuessa ja hankaloittaa myös pesuhuoneen puhtaanpitoa. Kynnyksen poistaminen ilman laajempia korjaustoimenpiteitä oli mahdotonta, koska kosteuseristys olisi saattanut tässä tapauksessa rikkoutua.

Ilmeistä on myös se, ettei tilassa oleva kosteuseristys ollut määräysten edellyttämällä tavalla yhtenäinen. Aukoton vesieristys oli ilmeisesti vain kynnyksen rajaaman alueen sisäpuolella. Myyjät eivät olleet ilmoittaneet tekemästään korjaustyöstä myöskään yhtiölle.

Ostajat eivät esitä myyjiä kohtaan vaatimuksia sillä perusteella, että kylpyhuoneen seinissä ja lattiassa oli kosteutta. Kysymys oli ainoastaan siitä, että myyjät olivat teettäneet tai tehneet asunnossa virheellisesti toteutettuja rakenteita. Myyjät olivat antaneet ostajille ennen kauppaa selvityksen tekemästään korjaustyöstä, joka välittäjän nimenomaisen ilmoituksen mukaan tarkoitti sitä, että asunto oli tältä osin kunnossa.

Asuntoa koskevassa myyntiesitteessä oli maininta siitä, että asunnon osalle tulisi yhtiön kylpyhuoneiden korjauksista tietty maksuosuus. Sitä, mitkä huoneistot oli päätetty korjata, ei kuitenkaan mainittu. Ostajille ei kerrottu muutoinkaan ennen kauppaa, että yhtiökokous olisi päättänyt korjauttaa yhtiön kustannuksella nyt puheena olevaa huoneistoa. Siitä, että myyjät ja yhtiön isännöitsijä olivat tehneet sopimuksen kylpyhuoneessa todetun kosteuden seurannasta, ostajat kuulivat vasta lokakuussa 2003.

Taloyhtiö on nyttemmin päättänyt toteuttaa kaupan kohteen kylpyhuoneen korjaukset alkuperäistä tasoa vastaavaan tasoon, jolloin ostajien kustannettavaksi jää alkuperäisen ja myyntihetken välisestä tasoerosta johtuvat kustannukset.

Vastaus

Myyjät kiistävät vaatimuksen.

Suihkukynnys, jonka rakenteen ostajat olivat voineet todeta ennen kauppaa, ei ollut rakennusmääräysten vastainen. Asiasta oli pyydetty jälkikäteen lausunto rakennusvalvontaviranomaisilta. Rakennusmääräyskokoelman C 2 kohta 7.2.1.1. suosittelee suihkutilassa käytettäväksi "veden roiskumista seinälle ja lattialle rajoittavaa" suihkukaappia tai seinämää. Saunaa ei ole pakko varustaa lattiakaivolla, vaan riittävä on, että lattiakaivo on saunan pesutilassa. Myyjien tulkintaa rakenteen hyvksyttävyydestä ei voida osoittaa siten virheelliseksi.

Suihkunurkan kosteuseristykset oli tehty korjausten tekoaikaan voimassa olleiden rakennusmääräysten mukaan. Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, että ratkaisu olisi toimimaton, koska kohteen rakenteille ei ole näytetty aiheutuneen minkäänlaisia kosteusvaurioita. Kuivausyrityksen 13.9.2004 tekemässä porausmittauksessa rakenteen on todettu olevan kuiva. Ilmeistä oli siis, että kosteus ei ollut vesieristeen alapuolisessa rakenteessa, vaan sen päällä laattojen kiinnityslaastissa. Remontin oli toteuttanut ulkopuolinen henkilö.

Toisaalta ostajien oli tullut varautua kosteusvaurion mahdollisuuteen 11.9.2002 päivätyn kosteusmittausraportin perusteella. Ostajien olisikin tullut saamiensa tietojen perusteella pyrkiä selvittämään sekä korjausten asianmukaisuutta että mahdollisen kosteusvaurion olemassaoloa asiantuntijoiden avulla. Helmikuussa 2002 tehdyssä mittauksessa kosteutta oli löytynyt kaikkiaan 12 yhtiön asunnosta.

Jo välittäjän myyntiesitteessä oli maininta siitä, että vuonna 2002 tehtävien kosteuseristyskorjausten kustannusosuus kaupan kohteena olevalle huoneistolle on 1 087 euroa.

Myyjät eivät olleet laiminlyöneet tiedonantovelvollisuuttaan kaupassa, koska ostajille oli kerrottu sekä yhtiön toimesta tehdyistä mittauksista että yhtiön tekemistä korjauspäätöksistä. Ostajille oli annettu yksityiskohtainen selvitys noin kaksi vuotta ennen kauppaa teetetystä kylpyhuoneen korjaustyöstä. Ostajille oli kerrottu tässä yhteydessä myös siitä, ettei korjauksista ollut ilmoitettu tuolloin yhtiölle.

Ostajilla ei ollut näin ollen enää kaupan jälkeen oikeutta vaatia korvausta tai hinnanalennusta kosteuden syyn selvittämisestä tai sen aiheuttamista vaurioista.

Yhtiössä oli tehty vuonna 2002 päätös myydyn huoneiston kylpyhuoneen vesieristeiden korjaamisesta yhtiön kustannuksella. Koska yhtiössä ei ole tehty sittemmin tätä päätöstä kumoavaa päätöstä, yhtiö oli velvollinen panemaan päätöksen täytäntöön. Yhtiö oli velvollinen noudattamaan tätä päätöstä, vaikka kysymys olisi aikaisemman omistajan teettämien töiden korjaamisesta. Eri asia on, että yhtiöllä saattaa tällaisissa tapauksissa olla regressioikeus entistä osakasta kohtaan.

Kuivausyrityksen tutkimuksen mukaan kosteutta ei ole osoitettu olevan vesieristeiden alapuolisissa rakenteissa. Jos tällaista ilmenisi, kosteusongelma saattoi olla jo rakennusaikainen, koska yhtiössä oli jouduttu remontoimaan useita muitakin kylpyhuoneita vastaavien ongelmien vuoksi. Kosteus saattoi nousta esimerkiksi maaperästä.

Kaupan jälkeen 13.9.2004 suoritetussa pintakosteusmittauksessa oli saatu samansuuruisia kosteuslukemia samoilta mittausalueilta kuin ennen kaupantekoa tehdyissä mittauksissa.

Kohde ei ollut ostajien väittämien puutteiden vuoksi myöskään olennaisesti huonommassa kunnossa kuin ostajat olivat voineet perustellusti odottaa.

Koska yhtiö oli nyttemmin päättänyt korjata suihkutilan, ostajat ovat saaneet suihkutilaan täysin uudet pinnoitteet, joita siellä ei kaupantekohetkellä ollut.

Ratkaisu

Käytetyn asunnon kauppaa koskevan asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin mukaan asunnossa on virhe, jos;

1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun;

2) se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

4) se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Saman luvun 12 §:n mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa.

Ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.

Ostajat ovat olleet kauppaa tehdessään tietoisia kaupan kohteessa 13.2.2002 ja 9.9.2002 tehtyjen pintakosteusmittausten tuloksista. Ensimmäisessä mittauksessa seinien on todettu olevan märät suihkunurkkauksen osalta, minkä lisäksi myös suihkunurkkauksen lattia on ollut märkä. 9.9.2002, jolloin suihku oli ollut käyttämättä kolme päivää, suihkunurkan seinissä on ollut edelleen kohonneita kosteusarvoja. Suihkukaukalo sen sijaan on ollut tuossa mittauksessa kuiva.

Koska ostajat ovat olleet tietoisia suihkutilan kohonneista kosteusarvoista ennen kauppaa, lautakunta toteaa, ettei heillä ole oikeutta vedota kaupan jälkeen mahdollisiin kosteusvaurioihin kylpyhuoneessa. Lisälausumassaan ostajat ovat tarkentaneetkin vaatimustaan siten, etteivät he vaadi myyjiltä hyvitystä tällä perusteella. Saadun selvityksen mukaan asunto-osakeyhtiö on nyttemmin korjauttanut ostajien asunnon kylpyhuoneen sen alkuperäistä tasoa vastaavaan tasoon. Se, että yhtiön vastuun selvittäminen on kestänyt tässä tapauksessa poikkeuksellisen pitkään, ei ole seikka, jonka perusteella ostajilla olisi oikeus vaatia myyjiltä korvausta. Arvioitavaksi tulee näin ollen ainoastaan se, onko myyjien suihkutilaan toteuttama kynnys seikka, johon ostajat voisivat vedota asunnon laatuvirheenä.

Lautakunta katsoo ensinnäkin, ettei ostajille ole syntynyt erityistä velvollisuutta ryhtyä selvittämään suihkukynnyksen rakenteiden tai myyjien kynnyksen rakentamisen yhteydessä tekemien muiden korjaustoimenpiteiden asianmukaisuutta tai hyväksyttävyyttä myyjien antamien tietojen perusteella. Ostajat eivät ole siten laiminlyöneet tässä suhteessa selonottovelvollisuuttaan kaupassa.

Ostajat ovat voineet todeta suihkukynnyksen olemassaolon sekä erityisesti sen seikan, että sauna- ja pesuhuonetilojen ainoa lattiakaivo sijaitsee kynnyksen rajaamassa umpinaisessa tilassa, suorittamassaan ennakkotarkastuksessa. Koska ostajien on katsottava hyväksyneen tehdyn ratkaisun tehdessään kaupan, lautakunta katsoo, ettei pesuhuoneessa toteutettu ratkaisu sellaisenaan ole seikka, johon ostajat voisivat vedota laatuvirheenä kaupan jälkeen.

Taloyhtiö on toteuttanut edellä todetuin tavoin kaupan kohteen kylpyhuoneen korjaukset alkuperäistä tasoa vastaavaan tasoon. Tässä yhteydessä ilmeisesti myös suihkukynnys on poistettu.

Ostajat eivät ole esittäneet näyttöä siitä, että suihkukynnyksen rakentamisesta tai sen yhteydessä tehdyistä muista korjaustöistä olisi aiheutunut asunnon rakenteille kosteusvaurioita tai muitakaan vahinkoja. Ostajille ei ole näytetty aiheutuneen kynnyksen purkamisesta muutoinkaan erityisiä kustannuksia. Näin ollen suihkukynnyksen rakentamisessa mahdollisesti tapahtuneet virheet eivät muodosta lautakunnan käsityksen mukaan myöskään sellaista piilevää virhettä, jonka perusteella ostajilla olisi oikeus hinnanalennukseen tai muuhun hyvitykseen.