Valmiin uuden asunnon kauppa. Vaatimus kauppahinnan alentamisesta. Sisäkaton vuotaminen

Vaatimukset

Ostajat vaativat kauppahinnan alennusta 25 401 euroa sekä vahingonkorvausta 600 euroa.

Asunnon sisäkatossa oli havaittavissa vuotamista ensimmäisen kerran vajaat kaksi kuukautta muuton jälkeen kesäkuussa 2002. Asunnon yläpuolella oli terassiasuntoja ja vuoto oli ostajien käsityksen mukaan peräisin niiden parvekkeilta. Vuotavaa kattoa jouduttiin korjaamaan lopulta kaikkiaan neljä kertaa 9-13 kuukauden välein. Naapuriltaan ostajat saivat vielä tietää, että kattoa oli jouduttu korjaamaan kertaalleen jo ennen asunnon hallinnan luovutusta.

Katto jouduttiin kuivaamaan lopulta koneellisesti keväällä 2004. Pääurakoitsijan arvion mukaan kuivauksen piti kestää kaksi viikkoa, mutta todellisuudessa se kesti neljä viikkoa. Urakoitsija kustansi K1:n asumisen tuon ajan huoneistohotellissa, mutta tästäkin aiheutui haittaa ja epämukavuutta, koska hänen ei ollut mahdollista pitää samaa huonetta koko aikaa.

Vaikka katto ei juuri nyt vuotanut, ostajat olivat menettäneet luottamuksensa siihen, että katto oli vieläkään kunnossa. Ostajien tarkoituksena oli myydä asunto eteenpäin asuttuaan siellä kaksi vuotta, mutta asunnon kaupaksi saaminen markkinahintaan oli kattokorjausten vuoksi epävarmaa tai jopa mahdotonta. Virheettömän asunnon arvo olisi ostajien arvion mukaan noin 25 000 euroa sen nykyistä arvoa korkeampi. Hinnanalennus oli perusteltu senkin vuoksi, että taloyhtiön tiloissa oli ilmennyt nyttemmin muitakin vesivuoto-ongelmia. Näitä oli ainakin kahdessa muussa asunnossa. Lisäksi yhtiöllä oli vireillä myyjään ja pääurakoitsijaan kohdistuva riita, jonka taustalla olivat yhtiössä todetut kosteusongelmat. Kohteen ongelmana olikin ilmeisesti uudenlainen suunnittelu, josta ei ollut riittävästi kokemusta, sekä aliurakoitsijoiden työn huono laatu.

Vaadittu vahingonkorvaus perustui katon kuivaustöiden yhteydessä vahingoittuneen antiikkikaapin korjauskuluihin. Asian vireille tulon jälkeen XX oli kuitenkin korvannut ostajille vaaditun summan, joten asiasta on päästy tältä osin sopimukseen.

Vastaus

Myyjä kiistää vaatimuksen.

Kohteen pääurakoitsijana toimi XX ja rakennuttajana Asunto Oy.

Ostajat ilmoittivat myyjälle asunnon katon vuotamisesta asuntokauppalain edellyttämän vuositarkastuksen yhteydessä helmikuussa 2003. Vika korjattiin vuosikorjausten yhteydessä maaliskuussa 2003.

Sekä asunto-osakeyhtiö rakennuttajana että XX pääurakoitsijana ottivat vastuun vian korjaamisesta. Myyjälle tuntemattomasta syystä korjaus ei kuitenkaan onnistunut tuolloin täysin, mikä oli ostajien kannalta tietysti valitettavaa.

Nyttemmin vika on kuitenkin korjattu asianmukaisesti eikä viitteitä ongelman uusiutumisesta ole.

Vuosikorjausvaiheessa ilmenneet viat, jotka on sittemmin korjattu, eivät myyjän käsityksen mukaan alenna asunnon arvoa. On enemmänkin sääntö kuin poikkeus, että suurissa rakennuskohteissa ilmenee ainakin jonkin verran korjattavia vikoja.

Mitä tulee ostajien vaatimukseen kuivaustoimenpiteiden yhteydessä vahingoittuneen kaapin korjauskuluista, vaatimus tulisi kohdistaa korjausten tekijään. Myyjä ei ole tehnyt tai teettänyt kyseisiä toimenpiteitä, joten se ei myöskään vastaa niiden yhteydessä mahdollisesti tapahtuneista vahingoista.

Ratkaisu

Uuden asunnon kauppaa koskevan asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n yleisen virhesäännöksen mukaan asunnossa on virhe, jos:

1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun;

2) se ei vastaa kaupantekoajankohtana voimassa olleissa säännöksissä tai määräyksissä asetettuja vaatimuksia;

3) sen ominaisuuksista aiheutuu tai voidaan perustellusti olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle;

4) rakentamista tai korjausrakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti taikka ammattitaitoisesti ja huolellisesti;

5) rakentamisessa tai korjausrakentamisessa käytetty materiaali, sikäli kuin sen laadusta ei ole erikseen sovittu, ei ole kestävyydeltään tai muilta ominaisuuksiltaan tavanomaisen hyvää laatua; tai

6)asunto ei muuten vasta sitä, mitä asunnonostajalla yleensä on sellaisen asunnon kaupassa perusteltua aihetta olettaa.

Ostajalla on saman luvun 22 §:n 1 momentin perusteella oikeus vaatia myyjää oikaisemaan virhe, elleivät virheen oikaisusta aiheutuvat kustannukset ole kohtuuttoman suuret verrattuna virheen merkitykseen ostajalle. Myyjällä on luvun 23 §:n 1 momentin perusteella oikeus kustannuksellaan oikaista virhe vaikka ostaja ei vaatisi oikaisemista. Ostaja saa puolestaan perustellusta syystä kieltäytyä oikaisusta. Tällaisena syynä voi esimerkiksi olla, että oikaisusta aiheutuu ostajalle olennaista haittaa, asunnon arvon alentumista tai vaaraa siitä, että hänelle koituvat kustannukset jäävät korvaamatta.

Virhe on luvun 24 §:n mukaan oikaistava kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja on ilmoittanut virheestä. Vähäistä haittaa aiheuttavat virheet voidaan oikaista vuositarkastuksen jälkeen, ellei ole erityistä syytä siihen, että korjaus on tehtävä aikaisemmin.

Saman luvun 25 §:n mukaan, jollei virheen oikaisu tule kysymykseen tai jollei oikaisua suoriteta 24 §:ssä edellytetyssä ajassa, ostaja saa vaatia virhettä vastaavaa tai muutoin virheeseen nähden kohtuullista hinnanalennusta tai purkaa kaupan.

Rakennuttajatoimiston 3.8.2004 päivätyn muistion mukaan huoneiston katto on todettu 29.7.2004 pidetyssä tarkastuksessa kosteusvauriokorjauksen kohdalta kuivaksi. Ostajienkaan mukaan asunnossa kaupan jälkeen toistuneet vesivuoto-ongelmat eivät ole uusiutuneet enää sen jälkeen, kun katto on keväällä 2004 kuivattu koneellisesti.

Asiassa ei ole esitetty selvitystä, joka osoittaisi asunnon kattoon jääneen keväällä 2004 tehtyjen korjausten jälkeen vielä korjaustoimenpiteitä edellyttäviä vikoja tai puutteita. Näyttämättä on myös jäänyt, että kevään 2004 korjaukset olisi tehty vastoin hyvää rakentamistapaa taikka muutoin puutteellisesti.

Ostajat eivät ole esittäneet näyttöä siitä, että asunnon markkina-arvo olisi laskenut vesivuoto-ongelmien taikka asunnossa tehtyjen korjausten vuoksi.

Lautakunta katsoo esitetyn selvityksen perusteella asiassa jääneen näyttämättä, että kaupan kohde poikkeaisi tehtyjen korjaustoimenpiteiden jälkeen laadultaan tai muilta ominaisuuksiltaan siitä, mistä osapuolten voidaan katsoa sopineen. Lautakunta ei näin ollen suosita hinnanalennusta.

Korjaustoimenpiteiden yhteydessä vahingoittuneen kaapin on pääurakoitsija korvannut ostajien ilmoituksen mukaan valituksen vireille tulon jälkeen. Lautakunta ei siten suosita tältäkään osin hyvitystä.