Uuden asunto-osakkeen kauppa. Aitojen rakentaminen. Virheen vaikutus kauppaan.

Vaatimukset

K1 sekä K2 vaativat M:ltä 800 euron hinnanalennusta.

Pihasuunnitelmasta ilmenevät tiedot olivat kolmilapsille ostajaperheelle tärkeitä ja vaikuttivat ostopäätökseen. Aitojen tekemisen vuoksi perheen lapset eivät voineet enää hiihtää talon ympäri tekemäänsä latua pitkin. Piha-alue pieneni puoleen entisestä, kun aidat tehtiin jalkakäytävän ja talon väliin. Aidoista tuli taloyhtiölle kunnossapitovastuu ja siten lisää kustannuksia osakkaille. Ostajien osuus kustannuksista oli suurimpana osakkeenomistajina 16 prosenttia. Myyjäyhtiö ptti aitojen rakentamisesta 28.5.2001 pidetyssä yhtiökokouksessa ilman, että ostajia olisi kutsuttu yhtiökokoukseen. Asunnossa oli asuntokauppalaissa tarkoitettu virhe.

Vastaus

M kiistää vaatimukset. Koska rakennus valmistui talvella, pihatyöt olivat tuolloin vielä kesken. Aitojen rakentamisella otettiin huomioon myös taloyhtiön muut asukkaat ja pihaistutusten säilyminen. Ostajien edustaja oli paikalla silloin, kun yhtiökokouksessa päätettiin aitojen rakentamisesta. Muut taloyhtiön osakkaat eivät vastustaneet aitojen olemassaoloa. Aitojen rakentaminen tarjosi alakerran muille asukkaille yksityisyyttä. Aitojen hoitamisesta ei voinut aiheutua merkittäviä kustannuksia osakkaille. Aidoilla ei ollut vaikutusta kaupan syntymiseen.

Ratkaisu

Kysymyksessä olevaan uuden asunnon kauppaan sovelletaan asuntokauppalain 4 luvun säännöksiä.

Asuntokauppalain 4 luvun 15 §:n mukaan asunnossa on virhe, jos:

1) se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

2) myyjä on ennen kaupan tekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta seikasta, joka hänen asuntojen markkinoinnista annettavista tiedoista annetun asetuksen mukaan olisi pitänyt antaa, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on muuten ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai

4) myyjä ei ole antanut ostajalle tarpeellisia erityistietoja asunnon materiaalien tai laitteiden käytöstä tai hoidosta taikka on antanut näistä seikoista virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja.

Asuntokauppalain 4 luvun 27 §:n mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos myyjä ennen kaupantekoa on:

1) antanut ostajalle virheellisen ja harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle tulevasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta, ja annetun tiedon voi olettaa vaikuttaneen kauppaan;

2) jättänyt antamatta ostajalle sellaisen 1 kohdassa tarkoitettua seikkaa koskevan tiedon, jonka hän asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetunasetuksen mukaan olisi ollut velvollinen antamaan, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai

3) muutoin jättänyt antamatta ostajalle tiedon 1 kohdassa tarkoitetusta seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Asuntokauppalain 4 luvun 16 §:n mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Asuntokauppalain 4 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostajalla on oikeus vaatia, että virhe korjataan tai muuten oikaistaan ilman, että hänelle aiheutuu siitä kustannuksia. Myyjällä on oikeus torjua oikaisuvaatimus, jos virheen oikaisemisesta aiheutuvat kustannukset olisivat kohtuuttoman suuret verrattuna virheen merkitykseen ostajalle.

Asuntokauppalain 4 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan jollei virheen oikaisu tule kysymykseen tai jollei oikaisua suoriteta ostaja saa vaatia virhettä vastaavaa tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuullista hinnanalennusta

Asiassa on riidatonta, ettei piha-alueella sijaitsevia aitoja ollut merkitty ostajille ennen kaupan tekoa esitettyyn pihasuunnitelmaan.

Lautakunnan käytettävissä olevasta taloyhtiön yhtiökokouksen pöytäkirjasta ilmenee, etteivät ostajat olleet läsnä 28.5.2001 pidetyssä kokouksessa, jossa päätettiin aitojen rakentamisesta. 29.5.2001 pidetyssä yhtiökokokusessa ostajat ovat olleet edustettuina, mutta tuossa kokouksessa ei ollut pöytäkirjan mukaan käsitelty aitojen rakentamista. Lautakunta pitää näin ollen selvitettynä, että aidat on päätetty rakentaa ostajien tietämättä.

Lautakunta toteaa, että piha-alueella olevat virheet voivat tulla myyjän korvausvastuun piiriin asuntokauppalain 4 luvun 15 §:ssä tarkoitetun tiedonantovirheen tai asuntokauppalain 4 luvun 27 §:ssä tarkoitetun taloudellisen virheen perusteella.

Lautakunta toteaa, että tiedonantovirheestä on kysymys, jos ostajalle on annettu virheellisiä tietoja asunnosta, ympäristöstä tai palveluista taikka on laiminlyöty tietojen antaminen. Asunnossa on virhe, jos se ei vastaa myyjän ennen kaupantekoa antamia tietoja.

Tässä tapauksessa ostajille ei ole ilmoitettu ennen kauppa, että pihamaalle tullaan rakentamaan aidat. Tämän vuoksi myyjän suorituksessa on ollut tiedonantovirhe. Lautakunta toteaa, ettei ostaja voi kuitenkaan vedota virheenä tietoon, jonka ei voida olettaa vaikuttaneen kauppaan siitä päätettäessä. Lautakunta toteaa esitetyn valokuvaselvityksen perusteella, ettei toteutettuja aitoja voida pitää rakennukseen soveltumattomina tai muutenkaan haitallisina. Lautakunta pitää ilmeisenä kauppahinta huomioon ottaen, ettei tiedolla aitojen rakentamisesta olisi ollut kaupantekohetkellä vaikutusta ostajien ostopäätökseen. Tämän vuoksi ostajilla ei ole oikeutta hinnanalennukseen tiedonantovirheen perusteella.

Lautakunta toteaa, että aitojen rakentamisesta ja ylläpitämisestä aiheutuu taloyhtiölle kustannuksia, jotka tulevat osakkaiden vastattaviksi yhtiövastikkeiden muodossa. Kaupan kohteessa voisi näin ollen olla asuntokauppalain 4 luvun 27 §:ssä tarkoitettu taloudellinen virhe. Taloudellisen virheenkin osalta myyjän virhevastuun edellytyksenä on, että seikka on kaupan kannalta vaikutuksellinen. Lautakunta pitää aitojen ylläpitämisestä taloyhtiölle aiheutuvia kustannuksia niin vähäisinä, ettei sanotulla seikalla ole voinut olla kauppahinta huomioon ottaen vaikutusta ostajien ostopäätökseen. Ostajilla ei näin ollen ole tälläkään perusteella oikeutta hinnanalennukseen.

Lautakunta ei suosita hyvitystä.