Käytetyn osakehuoneiston kauppa. Kohteen laatu. Onko kohteessa ollut taloudellinen virhe, kun isännöitsijäntodistuksen tulevaa korjausta koskeva hintatieto on ollut virheellinen. Hinnanalennus. Tuottokorko.

K vaatii, että E:t suorittavat hänelle hinnanalennusta 60 000 markkaa tuottokorkoineen 15.4.1997 lukien ja viivästyskorkoineen 25.3.1999 lukien. Lisäksi hän vaatii, että E:t korvaavat hänelle tulleet asianajokustannukset 32 257,20 markkaa viivästyskorkoineen.

Esitteen mukaan huoneisto oli kunnoltaan tyydyttävä. Sen ja isännöitsijäntodistuksen (10.3.1997) mukaan huoneistossa oli suoritettu kylpyhuoneremontti vuonna 1995. Yhtiön lainoiksi isännöitsijäntodistuksessa ilmoitettiin 50 000 markkaa. Tästä huoneistoa rasitti 6 300 markkaa. Lisäksi kaupan teon yhteydessä ostajalle ilmoitettiin yhtiössä suoritettavasta alapohjan tuuletuksen parantamiseen tähtäävästä pienehköstä remontista. Sen kokonaiskustannukset olisivat isännöitsijäntodistuksen mukaan 5 000-15 000 markkaa. Kauppa tehtiin näiden tietojen perusteella.

Tosiasiassa yhtiölle tuli alapohjan kosteusvaurioiden korjaamisesta kesään 1999 mennessä kuluja 517 547,52 markkaa ja kylpyhuoneiden osalta 53 310,20 markkaa. Kulut johtuivat pääosin yhtiössä vuonna 1998 tehdystä salaojitus-, kattovesien poistojärjestelmä- ja alapohjaurakasta. Kaupan teon aikaisen isännöitsijäntodistuksen merkintä alapohjan tuuletuskorjauksen tulevista kustannuksista osoittautui pelkäksi laskelmiin perustumattomaksi arvaukseksi.

Toinen myyjistä, E1, oli yhtiön hallituksen jäsenenä ja isännöitsijänä 13.3.1995-26.3.1996. Tänä aikana yhtiössä päätettiin ilmi tulleiden kosteusvaurioiden takia pesuhuoneiden remontoinnista kunkin huoneiston omistajan omana työnä ja omalla kustannuksella. Nämä korjaukset tehtiin vuonna 1995. Yhtiön hallituksen tehtäväksi jäi korjaustöiden valvominen, mitä tehtävää se ei kuitenkaan millään tavoin toteuttanut. Ennen kauppaa E1 oli lisäksi läsnä yhtiökokouksissa, joissa osakkaille ilmoitettiin pesuhuoneen kosteusvaurioiden uusiutumisesta huoneistossa J ja todennäköisesti muissakin huoneistoissa. Samoin ilmoitettiin rakennusten alapohjissa ilmenneistä kosteusvauriioista sekä niiden takia käynnistetyistä kuntokartoituksista. Myyjä ei kertonut näistä tiedossaan olleista riskeistä ostajalle.

Kaupan kohteena olleessa asunnossa ilmeni seuraavat virheet: pesuhuoneen laatoituksen alla oli kosteutta, mikä aiheutti rakenteiden homehtumisen. Vian korjaaminen maksoi taloyhtiölle 4888 markkaa. Lisäksi ostaja joutui itse tekemään laatoitus- ja tasoitustyön. Rakennusta kiertävä puinen alajuoksu on laho koko mitaltaan, siis myös ostetun huoneiston kohdalla. Myös asunnon olohuoneen ja naapuriasunnon välisen seinän kantava tukipalkki on laho. Näiden seikkojen on tullut olla myyjän tiedossa. Hinnanalennusvaatimus ei sisällä alajuoksu- ja tukipalkkikorjauksia. Niistä tulevien kulujen määrä ei ollut valitusta tehtäessä tiedossa.

Pesutila- ja alapohjakorjauksesta kertyneitä korjauskustannuksia on pidettävä kaupan kohteen taloudellisina virheinä.

K myi asunnon uudelle ostajalle 29.7.1999. Kauppahintaa alensi se, että ostaja otti vastatakseen 67 895 markan suuruisesta yhtiölainaosuudesta.

Ostajalla on ollut oikeus luottaa myyjältä saamiinsa tietoihin eikä hänellä ole ollut syytä tavanomaista tarkempaan ennakkotarkastukseen. Vaikka myyjien ei katsottaisikaan tienneen kohteen korjaustarpeista, vastaavat he niistä salaisina virheinä. Alapohjan kosteusvaurioiden korjaamiseen sisältyneet salaojajärjestelmän ja kattovesien poistojärjestelmän uusimiset sekä tuuletuksen parantaminen olivat toisiinsa liitännäisiä töitä, jotka oli välttämättä tehtävä vaurioiden poistamiseksi ja estämiseksi. Tilinpäätöksen mukaisesti NN:n kaupunki maksoi yhtiölle korjausavustusta 74 700 markkaa vuonna 1998. Tämä summa on huomioitu 30.6.1999 päivättyyn isännöitsijäntodistukseen merkityssä asunnon lainaosuuden määrässä.

Vastaus

Asunnossa J uusiutunut vesivahinko oli korjattu ja maksettu jo ennen kaupantekoa, joten sitä ei voi pitää kaupan kohteen virheenä. Myöskään myöhemmin tehdyt huoneistojen F ja D kylpyhuonekorjaukset eivät ole asuntokauppalain mukaisia taloudellisia virheitä. Näistä korjauksista tuli kuluja ostetun huoneiston osalle vain 3 224 markkaa. K:n omassa asunnossaan tekemä kylpyhuoneen pinnoitteiden uusiminen on tehty vain ulkonäöllisistä syistä eikä liity minkään virheen korjaamiseen.

K:n olisi pitänyt rakennusalan ammattilaisena tarkastaa kohde huolellisesti. Myyjät ilmoittivat hänelle etukäteen, ettei rakennuksen alapohja tuuletu tarpeeksi. Ostaja tiesi, että isännöitsijäntodistuksessa siitä tuleviksi korjauskuluiksi ilmoitettu määrä oli pelkkä alustava arvio. Koska ostajan rakennusalaa tuntevana olisi pitänyt tietää asian merkitys, hänen olisi pitänyt tehdä kohteessa alapohjan kuntotarkastus ennen kaupan tekoa.

Valituksen liitteiden perusteella salaojituksen uusimisesta on tullut yhtiölle kuluja 263 380 markkaa. Tätä hanketta on pidettävä uusien osakkaiden päättämänä perusparannuksena, josta myyjät eivät ole vastuussa. Myös muilta osin laskut koskevat sellaisia lisä- ja perusparannustöitä, jotka eivät liity virheen korjaamiseen. Lisäksi yhtiökokouspöytäkirjan mukaan NN:n kaupunki on myöntänyt yhtiölle korjausavustusta 25 prosenttia toteutuneista kuluista. Valittaja ei ole ottanut tät huomioon omissa laskelmissaan.

Mahdolliselle hyvitykselle ei tule maksaa korkoa, sillä ostaja ei ole esittänyt selvitystä korjauskuluista ennen lautakunnalle tekemäänsä valitusta. Myöskään kulukorvausvaatimukselle ei ole perusteita. Sen sijaan valittajan tulee korvata valituksesta vastaajille tulleet kulut 6 222 markkaa.

Ratkaisun perustelut

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin mukaan asunnossa on virhe, jos

1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun;

2) se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai

4) se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Ostajan on asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n mukaan tarkastettava asunto. Ellei hän tätä tee, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Ostaja ei ilman eri kehotusta ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamia tietoja eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimia tai muita tavallisuudesta poikkeavia järjestelyjä.

Saman luvun 16 §:n 1 momentin mukaan ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden kohtuulliseen hinnanalennukseen.

Saman luvun 17 §:n mukaan ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan.

Saman luvun 20 §:n mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos myyjä ennen kaupantekoa on:

1) antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeista tai myytävien osakkeiden osalle kuuluvasta osuudesta yhtiön velkoja, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, tai

2) jättänyt antamatta ostajalle tiedon 1 kohdassa tarkoitetusta seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa saada kyseinen seikka selville tavanomaisessa kauppaa edeltävässä selonotossa sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Jos kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, sovelletaan, mitä luvussa on virheestä säädetty.

Saman luvun 27 §:n mukaan säännöksiä myyjän vastuusta ennen kaupantekoa annetuista tai antamatta jätetyistä tiedoista sovelletaan myös, kun tiedot on antanut tai laiminlyöntiin on syyllistynyt myyjän toimeksiannosta kaupan välittäjänä toiminut kiinteistönvälittäjä tai muu myyjän edustaja ja myös, kun myyjän tai hänen edustajansa toimesta annetut tiedot sisältyvät isännöitsijäntodistukseen tai ovat muuten peräisin sen yhteisön edustajalta, jonka osakkeet tai muut osuudet ovat kaupan kohteena.

Saman luvun 28 §:n 1 momentin mukaan jos kauppa puretaan, myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ja maksettava sille korkoa korkolain 3 §:n 2 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaan siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti maksun.

Tässä tapauksessa esitetystä aineistosta ei käy ilmi, että taloyhtiö olisi K:n ja E:ien välisen kaupan jälkeen korjauttanut ostetun asunnon pesutiloissa rakenteita kosteusvaurioiden takia. Valitusasiakirjoissa on esitetty vain tositteet siitä, että yhtiö on korvannut K:lle pinnoitteiden uusimisesta tulleita kuluja.Lautakunta ei katso tämän selvityksen osoittavan, että asunnon pesutiloissa olisi kaupan teon jälkeen ilmennyt mitään myyjien vastattavaksi kuuluvaa vauriota.

Esitetty aineisto ei tue myöskään väitettä siitä, että myyjien olisi tullut kauppaa tehtäessä ymmärtää, että yhtiön muissa asunnoissa olisi kosteusvaurioita. Kauppaa tehtäessä tiedossa oli vain asunnon J vaurio, minkä korjauksesta yhtiö oli jo huolehtinut. Isännöitsijän antaman selvityksen mukaan syynä kosteusvaurion uusiutumiseen tässä kylpyhuoneessa pidettiin yksittäistä työvirhettä. Koska muuta tietoa asiasta ei ole esitetty yhtiössä olleen, lautakunta katsoo, että myyjtkin ovat voineet pitää korjaustarvetta vain yksittäisen työvirheen seurauksena.

Näyttämättä on siis jäänyt, että ostetun asunnon kylpyhuoneessa olisi ollut myyjän vastuulle kuuluva virhe, tai että myyjät olisivat tienneet tai heidän olisi edes pitänyt tietää kosteusvaurioiden uusiutumisesta yhtiön eräissä muissa huoneistoissa.

Jos piilevä vika tai puute on ollut asunnon ulkopuolella ja asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla, lautakunta on ratkaisukäytännössään katsonut, että ostaja kantaa riskin ainakin suuruudeltaan tai muuten tavanomaisista kunnossapito- ja korjaustarpeista. Lautakunta pitää pesuhuonekorjauksista yhtiölle ja osakkaalle tulleita kuluja määrältään tällaisina tavanomaisina kunnossapitokustannuksina, joista myyjät eivät ole vastuussa.

Rakennuksen alajuoksupuiden ja asunnon väliseinän väitetystä korjaustarpeesta tai niistä aiheutuvista kuluista ei ole esitetty erillistä selvitystä. Yhtiön hallituksen toimintakertomuksesta ei ilmene, että näitä kuluja olisi aiheutunut kokonaiskorjauksen aiheuttamista kuluista erillisinä kuluina.

Lautakunta katsoo ostajan voineen luottaa siihen isännöitaijäntodistuksen tietoon, jonka mukaan tulevasta alapohjan tuuletuksen parantamisesta tulisi kustannuksia enintään 15 000 markkaa. Se katsoo ostajan voineen olettaa, että tällainen ilmoitettu summa perustuu laadittuun korjaussuunnitelmaan ja kustannusarvioon. Saadun selvityksen perusteella isännöitsijäntodistuksessa ilmoitettu summa ei ole kuitenkaan perustunut tällaiseen selvitykseen. Siitä, että korjaus pysyisi tässä kustannustasossa, ei ole siten ollut mitään takeita. Myyjät eivät ole voineet osoittaa kertoneensa ostajalle tämän tiedon epäluotettavuudesta.

Lautakunta katsoo sittemmin toteutetun salaojitus-, kattovesien poistojärjestelmä- ja alapohjaurakan johtuneen kokonaisuudessaan alapohjan kosteusongelmista. Kauppaa tehtäessä tästä asunnon omistamiseen ja käyttöön liittyvästä taloudellisesta velvoitteesta on annettu kauppaan vaikuttanut virheellinen tieto. Kysymys on siten asunnon taloudellisesta virheestä. Asuntokauppalain 6 luvun 27 §:n mukaisesti myyjä vastaa tällaisesta virheellisestä tiedosta, vaikka se onkin sisältynyt isännöitsijäntodistukseen.

Lautakunta katsoo edelleen, että ostajan ei ole tarvinnut ryhtyä tavallisuudesta poikkeavaan alapohjan kunnon tarkastukseen, koska myyjät eivät ole häntä sellaiseen kehottaneet.

Annettua virheellistä tietoa vastaavan hinnanalennuksen määräksi lautakunta harkitsee 20 000 markkaa.

Hinnanalennukselle on vaadittu myös tuottokorkoa. Säännös tuottokoron maksamisesta on asuntokauppalain 6 luvun 28 §:ssä. Sen mukaan jos kauppa puretaan, myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ja maksettava sille korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisesti korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti maksun. Asuntokauppalaissa ei ole erillistä säännöstä tuottokoron maksamisesta hinnanalennukselle. Lautakunta kuitenkin toteaa, että maakaaren 2 luvun 31 §:ään sisältyy määräys tuottokoron maksamisesta hinnanalennukselle.

Asuntokauppalain jälkeen säädetyn maakaaren esitöiden mukaan asunnonostajan asemaan ei saa vaikuttaa se, onko ostettava asunto luonteeltaan irtainta vai kiinteää omaisuutta. Lautakunta on ratkaisuissaan pyrkinyt tulkitsemaan asuntokauppalain ja maakaaren säännöksiä mahdollisimman yhdenmukaisesti.

Koska myös hinnanalennus on palautettavaa kauppahintaa, joka on periaatteessa ollut oikeudettomasti myyjän hallussa, on perusteltua, että ostaja saa siitä korvauksen. Vaikka sille maksettavasta korosta ei ole erityistä säännöstä asuntokauppalaissa, katsoo lautakunta, että yhdenmukaisesti kiinteistön kauppaa koskevan säännöksen kanssa ostajalla on myös asunnon kaupassa oikeus tuottokorkoon hinnanalennuksena maksettavalle summalle. Nyt käsiteltävässä tapauksessa korkoa on maksettava loppukauppahinnan vastaanottamisesta alkaen.

Korvausvelalle on tuottokoron sijaan maksettava korkolain 7 §:n mukaan viivästyskorkoa alkaen kuukauden kuluttua päivästä, jona vaatimus ja sen perustetta koskeva selvitys on esitetty. Tällainen vaatimus ja selvitys on katsottava esitetyn valituksen tiedoksisaannin yhteydessä, minkä on katsottava tapahtuneen viimeistään 12.11.1999. Korkoa on siten maksettava alkaen 12.12.1999.

Korkolain 3 §:n 2 momentin mukainen tuottokoron korkokanta oli 4 prosenttia vuonna 1997, 3 prosenttia vuonna 1998 ja 4 prosenttia vuonna 1999. Korkolain 4 §:n 3 momentin mukainen viivästyskoron korkokanta oli puolestaan 11 prosenttia vuonna 1999, 10 prosenttia vuonna 2000 ja se on 11 prosenttia alkaen 1.1.2001.

Korvausta on vaadittu molemminpuolisesti myös virheen selvittelystä ja vaatimusten esittämisestä aiheutuneista asianajokustannuksista. Tältä osin lautakunta toteaa, että kuluttajavalituslautakunnasta annetun lain 9 b §:n mukaan asianosaiset vastaavat itse kustannuksistaan, jotka ovat aiheutuneet asian käsittelystä kuluttajavalituslautakunnassa. Lautakunnan asuntokauppaosasto voi kuitenkin erityisestä syystä suosittaa myös näiden kustannusten korvaamista vastapuolelle.

Erityinen syy voi olla esimerkiksi, että vastapuoli on ilman perustetta saattanut asian lautakuntakäsittelyyn ja aiheuttanut toiselle osapuolelle kustannuksia, joita ei voida pitää vähäisinä, tai että vastapuolen menettely osoittaa tämän selvästi pyrkineen vaikeuttamaan tai pitkittämään asian käsittelyä.

Tässä tapauksessa ei ole esitetty erityisiä syitä suosittaa niiden korvaamista. Lautakunta ei siten suosita hyvitystä tältä osin.

Suositus

Lautakunta suosittaa, että E:t maksavat K:lle hinnanalennusta 20000 markkaa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen alkaen loppukauppahinnan vastaanottamisesta ja viivästyskorkoineen alkaen 12.12.1999.

Päätös syntyi äänestyksen jälkeen.