Käytetyn asunnon kauppa. Asunnon kylmyys. Kaavoitusta koskeva a tieto

K:t vaativat ensisijaisesti, että kauppa puretaan ja että E:t korvaavat ostajien keittiöön tekemistä parannuksista 7 000 markkaa. Toissijaisesti he vaativat, että kaikki korjauskustannukset, joita kaupan kohteena olevan asunnon osalle remonteissa tulee, ohjataan E:lle, ja että nämä korvaavat asumisja muut kulut, jos ostajien on muutettava remontin ajaksi muualle. Kummassakin tapauksessa he vaativat myyjiä korvaamaan asunnon tarkastuskuluista puolet eli 669 markkaa.

Vastaus

E:t kiistävät vaatimukset.

Asunto on ollut kaupantekohetkellä 20 vuotta vanha. Ostajat ovat tutustuneet huoneistoon ja hyväksyneet sen siinä kunnossa kuin se on esiteltäessä ollut.

Ostajilla ei ole mitään velvollisuutta ottaa isännöitsijäntehtäviä vastaan.

Hallituksen ja yhtiökokouksen pöytäkirjoista ilmenee, että yhtiö on ryhtynyt toimenpiteisiin huoneiston kylmyyden poistamiseksi. Keittiössä tuntuva veto on johtunut koneellisesta ilmanvaihdosta. Liitteet osoittavat, ettei myyjillä ole ollut valittamista kylmyyden suhteen vuoden 1989 jälkeen. Tarvittava lisäeristys on tehty ja lämpötilaa on nostettu. Yhtiö on velvollinen tutkimaan rakenteet ja korjaamaan niistä johtuvat viat.

Ikkunat ovat puuttuneet jo myyjien muuttaessa asuntoon. Ostajat olisivat voineet havaita asian asunnon tarkastuksessa. He eivät ole hyväksyneet myyjien tarjoamaa korvausta. Ovien vääntyminen on normaalia iäkkäässä asunnossa. Se olisi pitänyt havaita esittelyssä. Pannuhuoneen sijainnista on kerrottu.

Yhtiössä ei ole ilmennyt kosteus- tai homevaurioita. Pesuhuoneen seinät on remontoinut ammattimies. Ne on vesieristetty. Keittiön allaskaapin lastulevy on turvonnut, koska tiskialtaan tulpan ketjun kiinnitysruuvin reiästä on tippunut vettä. Levyn turpoaminen ei ole johtunut saunan höyrystä. Puolueetonta selvitystä huoneiston vaurioista ei ole esitetty.

Reklamaatio on tehty liian myöhään. Vaatimus kaupan purusta on aiheeton. Myyjät ovat antaneet ostajille kaikki ne tiedot, joiden he tiesivät tai heidän olisi pitänyt tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Se, että ostajat esittävät vaatimuksensa vasta, kun kaupasta on kulunut jo lähes vuosi, vaikka viat ovat tulleet esiin jo ensimmäisten asuinkuukausien aikana, antaa aiheen epäillä vaatimusten aiheellisuutta.

E:t vaativat 31.8.2001 päivätyllä kirjeellään K:ilta korvausta vastineiden laadinnasta, käytetystä työajasta, selvitystöistä sekä asian käsittelyn aiheuttamasta haitasta yhteensä 15 000 markkaa.

Liitteitä

1. Pöytäkirja loppuselvityksestä (21.2.1981). Sen mukaan huoneiston ovista ja ikkunoista vetää. Makuuhuone on kylmä.

2. Hallituksen kokouksen pöytäkirja (9.2.1985). Sen mukaan kokouksessa päätettiin esittää kevätyhtiökokoukselle toimenpiteitä huoneistojen lämmöneristyksestä.

4. Kevätyhtiökokouksen pöytäkirja (23.3.1985). Sen mukaan kokouksessa päätettiin ikkunanpuitteiden tiivistämisestä saumausvaahdolla.

5. Hallituksen kokouksen pöytäkirja (14.3.1989). Sen mukaan asunnon ylälaipion eristeet olisi tarkastettava, koska katon ylälaidassa käy tuntuva veto.

7. Kevätyhtiökokouksen pöytäkirja (23.3.1990). Sen mukaan kokouksessa päätettiin, että OO:t pyrkivät selvittämään ne syyt, jotka aiheuttavat sen, että varsinkin tuulisella säällä asuntojen lämpötilat laskevat.

8. lnsinööritoimisto XX/rakennusinsinööri XY:n lausunto (27.1.2000). Sen mukaan kohonneita kosteusarvoja havaittiin pesuhuoneen seinien alaosissa ja lattiassa. Lattialaatoitus on todennäköisesti alkuperäinen. Huoneistossa havaitut erittäin matalat pintalämpötilat sekä selvät ilmavirtaukset osoittavat ilmanpitävyyden (höyrynsulun) sekä mahdollisesti lämmöneristyksen olevan puutteellinen. Korvausilmaventtiilejä ei ole riittävästi. Saunasta keittiöön ja wc:hen pääsevä kostea ilma kulkee todennäköisesti ilmanvaihtokanavien ja viemäriputkien läpivienneistä, jotka ovat jääneet tiivistämättä.

Ratkaisun perustelut

Myyjien mukaan ostajat ovat vedonneet virheisiin liian myöhään.

Asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.

Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.

Ostajat ovat ilmoittaneet myyjille asunnossa havaitsemistaan vioista kirjallisesti noin kymmenen kuukautta kaupanteon jälkeen. Heidän mukaansa keittiön ja makuuhuoneen ikkunalasit eivät ole kolminkertaiset, pesuhuoneen ikkuna on halki, wc-istuimessa, wc:n ovessa ja ulko-ovessa on vikoja ja makuuhuone sijaitsee pannuhuoneen yläpuolella, mistä aiheutuu meluhaittaa. Ostajat katsovat, että myyjien olisi pitänyt kertoa näistä seikoista ennen kaupantekoa.

Lautakunta katsoo, että ostajien olisi pitänyt havaita nämä seikat jo asunnon tarkastuksessa tai pian kaupanteon jälkeen. He eivät voi vedota niihin virheenä, koska he eivät ole ilmoittaneet niistä myyjille kohtuullisessa ajassa niiden havaitsemisesta.

Reklamaatio huoneiston kylmyydestä, pesuhuoneen kohonneista kosteusarvoista ja saunottaessa rakenteisiin pääsevästä kosteudesta on tehty ajoissa, koska ostajat eivät ole voineet havaita huoneiston kylmyyttä ennen ilmojen kylmenemistä eikä heidän voida olettaa päässeen selville pesuhuoneen kosteusvaurioista tai ilmanvaihtokanavien ja viemäriputkien läpivientien tiivistyksen puutteista ennen asiantuntijan tekemää tarkastusta.

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin mukaan asunnossa on virhe, jos

1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun;

2) se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai

4) se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Kaupanteon jälkeen tehdyssä lämpötilamittauksessa huoneiston on havaittu olevan kylmä ja vetoinen ja siellä on erittäin matalia pintalämpötiloja. Yhtiön hallituksen ja yhtiökokouksen pöytäkirjoista selviää, että huoneiston ilmanpitävyydessä, lämmöneristyksessä ja ikkunoiden tiivistyksessä on ollut puutteita jo talon valmistumisesta lähtien. 23.3.1990 pidetyssä yhtiökokouksessa on päätetty, että toinen myyjä sekä eräät muut osakkaat selvittävät ne syyt, jotka aiheuttavat sen, että varsinkin tuulisella säällä asuntojen lämpötila laskee. Näyttämättä on jäänyt, että huoneistoon olisi tehty selvityksen johdosta lisäeristystä, jolla vika olisi korjaantunut. Lautakunta katsoo, että myyjien on täytynyt tietää huoneiston kylmyydestä ja vetoisuudesta ja että heidän olisi tullut kertoa ostajille ennen kaupantekoa tästä erityisestä seikasta.

Ostajat ovat myös valittaneet siitä, että rakennuksen vieressä oleville rakentamattomille kiinteistöille on kaavoitettu rivitaloja, jotka toteutuessaan peittävät järvinäköalan, mistä ei kerrottu heille.

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 2 momentin mukaan virhettä koskevia säännöksiä sovelletaan 1 momentin 2 ja 3 kohdassa säädetyin edellytyksin myös, jos myyjä on antanut asunnon ympäristöstä virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon taikka laiminlyönyt antaa tiedon tällaisesta asunnon käyttöön tai arvoon vaikuttavasta seikasta.

Lain 6 luvun 27 §:n mukaan säännöksiä myyjän vastuusta ennen kaupantekoa annetuista tai antamatta jätetyistä tiedoista sovelletaan myös, kun tiedot on antanut tai laiminlyöntiin on syyllistynyt myyjän toimeksiannosta kaupan välittäjänä toiminut kiinteistönvälittäjä.

Myyntiesitteessä on mainittu, että alueella on rakennuskaava ja että lisätietoja kaavoitustilanteesta antaa A:n kunta.

Lautakunnan käsityksen mukaan myyntiesitteessä annettuja tietoja voidaan pitää yleensä riittävinä. Silloin kun kaavassa on suunniteltu tehtäväksi alueella muutoksia, jotka vaikuttavat merkittävästi asunnon ympäristöön, yksityishenkilön asemassa olevan myyjän voidaan kuitenkin edellyttää nimenomaan kertovan ostajalle tällaisesta merkityksellisestä seikasta, jos hän tietää siitä. Tällaisen myyjän ei kuitenkaan tarvitse ilman erityistä syytä selvittää, mitä alueen kaavaan on merkitty. Lautakunta katsoo myös, ettei ole poikkeuksellista, että rakennuskaava-alueelle rakennetaan asuintaloja. Kaavan merkitys asunnon arvolle on myös epäselvä. Jos tässä tapauksessa kaavoituksella oli erityistä merkitystä ostajilie, he olisivat voineet selvittää asian kunnan viranomaisilta, joiden yhteystiedot olivat esitteessä.

Vielä ostajat ovat valittaneet siitä, että rakennusinsinööri XY:n tekemässä kosteusmittauksessa on pesuhuoneen seinien alaosissa ja lattiassa havaittu kosteutta. XY:n lausunnossa todetaan lisäksi, että saunasta on päässyt wc:hen ja keittiön allaskaappiin kosteaa ilmaa tiivistämättä jääneiden ilmanvaihtokanavien ja viemäriputkien läpivientien kautta. Kosteudesta ei ole kuitenkaan selvitetty aiheutuneen haittaa rakenteil1e.

Ostajilie ennen kaupantekoa esitetystä isännöitsijäntodistuksesta ilmenee, että mitään suurehkoja remontteja ei ole yhtiössä tehty. Pesuhuoneen lattiaa ja keittiökaappeja ei ole uusittu talon valmistumisen jälkeen. Lautakunta katsoo, että ostajien olisi pitänyt huoneistoa ostaessaan varautua talon iästä johtuviin tavanomaisiin kunnossapito- ja korjaustarpeisiin. Asunto ei ole merkittävästi huonompi kuin ostajilla on ollut perusteltua aihetta olettaa siinä olleiden, luonnollisesta kulumisesta aiheutuneiden vikojen vuoksi. Näistä vioista ei myöskään voi katsoa aiheutuvan heille olennaista haittaa. Asunnossa ei ole kaupan purkuun oikeuttavaa virhettä.

Vielä lautakunta toteaa, että rakennukset aikoinaan rakentaneen urakoitsijan konkurssilla ei ole merkitystä tässä kaupassa.

Lautakunta katsoo, että ostajilla on oikeus hinnanalennukseen, koska myyjät ovat jättäneet kertomatta ostajille huoneiston kylmyydestä. Hinnanalennuksen määrää arvioitaessa huomioon on otettava se, että rakenteista johtuvien sisäpuolisten vikojen korjaus kuuluu asunto-osakeyhtiölain 78 §:n perrusteella osittain yhtiön vastuulIe. Lautakunta pitää virhettä vastaavana hinnanalennuksena 3 000 markkaa. Summaan sisältyvät asunnon tarkastuskulut.

Yhtiön osakkaat vastaavat asunto-osakeyhtiölaissa ja yhtiöjärjestyksessä määrätyllä tavalla yhtiön vastuulle kuuluvista korjauksista ja niistä aiheutuvista kuluista. Kun ostaja ostaa huoneiston hallintaan oikeuttavat asunto-osakkeet, hänestä tulee yhtiön osakas, jolla on osakkaat oikeudet ja velvollisuudet. Ostajat eivät ole keskustelleet ennen kaupantekoa kiinteistönvälittäjän kanssa siitä, miten kiinteistön huolto ja yhtiön asioiden hoito on järjestetty, eikä heille ole annettu asiasta virheellisiä tietoja. Asunnon virheeä ei voida pitää sitä seikkaa, että yhtiössä on käytäntönä hoitaa isännöinti vuorotellen osakkaiden kesken, sillä osakas voi halutessaan kieltäytyä tehtävästä. Tällaista vapaaehtoista järjestelyä, jonka tarkoituksena on vähentää yhtiön asioiden hoidosta ja kiinteistön kunnossapidosta osakkaille aiheutuvia kuluja, ei voida pitää pienessä rivitaloyhtiössä epätavanomaisena eikä siitä ilmoittamatta jättämistä voida pitää tiedonantovirheenä.

E:t ovat vaatineet K:ilta korvausta valitukseen vastaamisesta ym. yhteensä 15 000 markkaa.

Kuluttajavalituslautakunnasta annetun lain 9 b §:n mukaan asianosaiset vastaavat itse kustannuksistaan, jotka ovat aiheutuneet asian käsittelystä kuluttajavalituslautakunnassa. Lautakunnan asuntokauppaosasto voi kuitenkin erityisestä syystä suosittaa myös näiden kustannusten korvaamista vastapuolelle. Erityinen syy voi olla esimerkiksi että vastapuoli on ilman perustetta saattanut asian lautakuntakäsittelyyn ja aiheuttanut toiselle osapuolelle kustannuksia, joita ei voida pitää vähäisinä, tai että vastapuolen menettely osoittaa tämän selvästi pyrkineen vaikeuttamaan tai pitkittämään asian käsittelyä.

Tässä tapauksessa ei ole esitetty erityisiä syitä lautakuntakäsittelystä aiheutuneiden kulujen korvaamisen suosittamiselle.

Suositus

Lautakunta suosittaa, että E:t maksavat K:ille hinnanalennuksena 3 000 markkaa.