KÄYTETYN ASUINKIINTEISTÖN KAUPPA. PESUTILOJEN KOSTEUSVAURIO. ALAPOHJAN PUUTTEELLINEN KUNTO. RADONPITOISUUS. HINNANALENNUSVAATIMUS.

Vaatimukset

Ostajat vaativatmyyjältä 15 000 euroa hinnanalennuksena tai vaihtoehtoisestikorjauskustannusten korvaamista.

Ostajatkertovat havainneensa sauna- ja pesutilaremontin yhteydessä kosteusvaurion. Ostajatvetoavat vaatimuksensa perusteeksi A-kuivaus Oy:n 26.4.2010 päivättyynvahinkokartoitusraporttiin, jonka mukaan omakotitalon betonisen alapohjanalaosassa on todettu pintakosteudenosoittimella kohonneita kosteuksia saunan,pesuhuoneen ja uima-allasosaston alueella. Betoniseinän suhteellisen kosteudenmittauksessa pesuhuoneen ja saunan alueella betonisen alapohjan alaosasta onmitattu normaalia korkeampia kosteuksia. Kosteudet seinärakenteessa ovat raportinmukaan muuttuneet normaaliksi tultaessa lähemmäs ulkopuolisen maanpinnan tasoa.Uima-altaan seinälaatoituksen lasituspinta on paikoitellen vaurioitunutlaatoituksen takaa työntyvän kosteuden johdosta, ja laattasaumoissa onesiintynyt veden betonirakenteesta liuottamia suoloja.

Alakerranlattiaa peittäneen kokolattiamaton poiston yhteydessä ostajat kertovathuomanneensa, että sementtinen alapohja on halkeillut ja murentunut. Valu onostajien mukaan ollut vain muutaman senttimetrin paksuinen ja puutteellisestivahvistettu. Koska lattiassa on näkynyt porattuja reikiä, ostajat epäilevät,että talossa on suoritettu aikaisemmin kosteusmittaus. Kosteusvaurioepäilystäei ole kuitenkaan kerrottu ostajille kaupanteon yhteydessä.

Ostajatvetoavat myös Säteilyturvakeskuksen määrittämiin huoneilman radonpitoisuuksiin.Radonarvoja on mitattu 6.11.2009 – 15.1.2010. Radonpitoisuus on ollut alakerrantakkahuoneessa 1 860 Bq/m³ ja yläkerran olohuoneessa 1 190 Bq/m³.Säteilyturvakeskus on lausunnossaan suositellut tilojen korjausta, koskaradonpitoisuuden vuosikeskiarvo on ylittänyt sosiaali- ja terveysministeriönpäätöksessä (944/92) annetun enimmäisarvon (400 Bq/m³) huoneilmanradonpitoisuudelle. Ostajat katsovat, että myyjä on ollut tietoinen korkeistaradonpitoisuuksista ennen kauppaa, koska talon olohuoneessa on suoritettuSäteilyturvakeskukselta saadun tiedon mukaan radonmittaus 27.12.2002 –21.2.2003. Radonpitoisuus on tällöin ollut 1 080 Bq/m³. Ostajat katsovat,että myyjä on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa.

Ostajatkiistävät myyjän väitteet kuntotarkastusmahdollisuudesta. Ostajat vakuuttavattarkastaneensa kaupan kohteen huolella.

Vastaus

Myyjä kiistää ostajien vaatimukset.

Myyjäpainottaa, että kaupan kohteen myyjänä on ollut perikunta, jonka osakkaat eivätole asuneet talossa aikuisiällään eikä heillä ole ollut tietoa kohteenkorjauksista tai vioista. Myyjän mukaan asiaa on painotettu ostajille jaasiasta on otettu lausuma myös kauppakirjaan. Myyjä toteaa antaneensa ostajillekaikki tiedossaan olevat seikat talon kunnosta ja kiinteistöstä ylipäänsä. Myyjäkatsoo, että ostajat ovat laiminlyöneet talon kunnon tarkastamisen jättämällä esimerkiksikäyttämättä heille tarjotun mahdollisuuden kuntotarkastukseen.

Ratkaisun perustelut

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe,jos:

1) kiinteistö eiominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;

2) myyjä on ennenkaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedonkiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muustakiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaavaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennenkaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisestimyydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassatarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää,ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennenkaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisenkäsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistönsoveltumiseen aiottuun käyttöön; tai

5) kiinteistösalaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydynkaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioonottaen perustellusti edellyttää.

Ostajalla on virheenperusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeuspurkaa kauppa.

Luvun 22 §:n mukaanostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaitakiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei olevelvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamientietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joidenselvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeaviatoimenpiteitä.

Luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantelkohetkellä. Jos kauppahinta on sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa pinempi tai suurempi, hinnanalennusta määrättäessä otetaan huomioon kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiinteistön arvon suhde.

Asiassa onriidatonta, että pesuhuoneessa, saunassa ja uima-allasosastolla on havaittukosteusvaurio. Edelleen asiassa on riidatonta, että alapohjan betoni onvaurioitunut, ja että takkahuoneessa ja olohuoneessa on mitattu korkeitaradonpitoisuuksia. Myyjä on kyseenalaistanut ostajien mahdollisuuden vedotavirheeseen, koska ostajat eivät ole halunneet suorittaa kaupan kohteessakuntotarkastusta eivätkä ostajat ole näin ollen tarkastaneet taloa siinälaajuudessa kuin se olisi ollut mahdollista. Ostajat ovat puolestaankiistäneet, että heille olisi tarjottu kuntotarkastusmahdollisuutta. Ostajienmukaan he ovat tarkastaneet kiinteistön lain edellyttämällä huolellisuudella.

Lautakunta katsooasiassa esitettyjen asiakirjojen perusteella, etteivät ostajat ole voineethavaita kosteusvauriota, alapohjan vaurioita ja korkeita radonpitoisuuksiaennen kauppaa tehdyn normaalin tarkastuksen yhteydessä. Koska kuntotarkastuksenteettäminen on vapaaehtoista, ostajien ei voida katsoa menettäneen oikeuttaanvedota virheisiin myöskään tekemättömän kuntotarkastuksen perusteella.Toimitetusta asiakirja-aineistosta ei myöskään ilmene, että ostajia olisierityisesti kehotettu kuntotarkastuksen suorittamiseen.

Ostajat väittävätmyyjän tienneen mainituista virheistä kaupantekohetkellä. Myyjä puolestaankiistää tienneensä virheistä. Vaikka talossa on ostajien toimittaman Säteilyturvakeskuksenlausunnon mukaan suoritettu radonarvojen mittaus vuoden 2002 ja 2003vaihteessa, lautakunta katsoo, ettei sille ole esitetty selvitystä, jonkamukaan kuolinpesän osakkaat, jotka eivät ole aikuisiällään lainkaan asuneetkaupan kohteessa, olisivat tienneet korkeista radonarvoista tai muistavaurioista. Näin ollen virheet voisivat tulla korvattavaksi ainoastaanmaakaaressa tarkoitettuna salaisena virheenä, jolta edellytetään virheen merkittävyyskynnyksenylittymistä.

Arvioitaessa virheenmerkittävyyttä lautakunta ottaa huomioon rakennuksen iän sekä sen, että rakennuksenja sen sisätilojen kunto on ilmoitettu myyntiesitteessä tyydyttäväksi. Lisäksikauppakirjassa on painotettu, että koska myyjänä on perikunta, myyjällä ei oletarkkaa tietoa kaupan kohteen korjauksista, vioista tai puutteista. Lautakuntakatsoo, että ostajat ovat voineet varautua korjaustoimenpiteisiin lähitulevaisuudessa.Vaarallisen korkeiden radonpitoisuuksien perusteella lautakunta kuitenkinkatsoo, että kaupan kohteessa on maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettulaatuvirhe.

Ostajat eivät oleesittäneet selvitystä korjauskustannuksista, kuten radonpitoisuuttahuoneilmasta vähentävän menetelmän hankinta- ja asennuskustannuksista. Näinollen lautakunta harkitsee kohtuulliseksi hinnanalennukseksi yhteensä 3 000euroa.

Suositus

Kuluttajariitalautakuntasuosittaa, että myyjä maksaa ostajille 3 000 euroa hinnanalennuksena.

Päätösoli yksimielinen.