Framsidan » Tvistenämnden » Bostadsärenden » Köp av begagnad bostad

Köp av begagnad bostad

Förborgat fel

En begagnad bostad eller fastighet är inte ny, och när köpet ingås måste man ta hänsyn till att bostaden varit i bruk. Köparen kan inte klaga på någonting som borde ha kunnat konstateras under en normal granskning före köpet. Av den anledningen förutsätts det inte någon yrkesmässig granskning av bostaden, men det går inte att senare åberopa saker som en köpare med normal omsorg och normala kunskaper borde ha kunnat konstatera.

Fel av det här slaget kan vara slitage på ytmaterialen eller löst sittande kakel. I granskningen av så kallade egnahemshus är det skäl att beakta exempelvis rörledningarnas, elinstallationernas och värmesystemets ålder. När en fastighet går mot slutet av sin livscykel kan man normalt inte av säljaren kräva gottgörelse för sådana brister, om uppgifterna som lämnats om dem eller om byggnadens ålder har varit riktiga.

Klagomålen i samband med köp av begagnade bostäder gäller oftast ett fördolt eller förborgat fel i bostaden.

Förborgade fel är sådana som säljaren inte känt till och som köparen vid granskningen av bostaden inte kunnat observera.

Vilka fel eller brister som helst kan inte anses vara sådana som kan åberopas. Ett fel eller en brist måste vara betydande innan köparen kan ställa krav på säljaren.

Bostadens ålder är en viktig faktor i bedömningen av felbegreppet. Normalt slitage med tanke på bostadens ålder är inte ett fel. Visst bedöms vid värderingen också andra faktorer, som det betalade priset och de uppgifter som säljaren lämnat om bostaden.

En köpare kan inom vissa gränser påtala ett fel som funnits från första början i en bostad genom att vända sig till den som ursprungligen sålde bostaden, alltså i allmänhet gryndern.

Ofullständiga eller felaktiga uppgifter

Det kan också anses vara ett fel i bostaden om säljaren lämnat felaktiga eller annars ogrundade uppgifter – eller om väsentliga uppgifter undanhållits. Om uppgifterna är av det slaget att de kan tänkas ha varit av betydelse för köpevillkoren, exempelvis priset, så har bostaden ett fel.

Närmare upplysningar om köp av begagna bostad ges på Konsumentverkets webbplats .

Reklamation till säljaren

För köparen är det inte bra att dröja med att påtala ett fel till säljaren. Enligt lagen ska klagomål till följd av ett fel i en bostad göras inom skälig tid från det att felet uppdagades. I bedömningen av vad som är skälig tid beaktas bl.a. att köparen ofta först bör utreda konsekvenserna av felet.

Det kan inte slås fast någon absolut regel för vad som är skälig tid. Längden måste avgöras från fall till fall.

I fall av köp av en aktiebostad med privatpersoner som köpare och säljare, kan köparen inte mera klaga på fel i bostaden när två år gått från överlåtelsen, inte ens om felet visar sig först senare. Om det är frågan om en fastighet är tiden fem år.

Det är bara i situationer där säljaren förfarit med grov oaktsamhet, oredligt och ovärdigt som klagotiden kan förlängas.

Konsekvenserna av fel

När affären gäller en ny bostad kan köparen kräva att säljaren rättar till felet. Säljaren har för sin del också rättighet att i första hand företa reparationer.

När det gäller begagnade bostäder kan köparen inte kräva att säljaren rättar till felet. Den vanligaste påföljden är i stället en sänkning av priset.

Om felet lett till skador och om felet berott på oaktsamhet från säljarens sida, har köparen också rätt till skadeersättning.

I enskilda fall kan också återgång av köpet komma ifråga, men det förutsätter redan ett avsevärt kontraktsbrott från säljarens sida. För fel som går att reparera kan affären inte återgå. Inte heller kan köpet hävas om felet inte är särskilt allvarligt, trots att det inte kan avhjälpas. I sådana fall får köparen nöja sig med en prisjustering.

Rekommendationer av nämnden i anslutning till bostadsköp kan studeras under punkten Beslut (endast på finska)

 
Publicerad 15.7.2013