Vuokravakuuden pidättäminen huoneiston kunnon perusteella

Asiaselostus  

Vuokralaiset vuokrasivat vuokranantajalta 64 m² suuruisen huoneiston 1.5.2020 alkaen toistaiseksi voimassa olevalla vuokrasopimuksella. Vuokrasopimuksessa sovittiin 1 500 euron vuokravakuudesta. Vuokralaiset irtisanoivat vuokrasopimuksen päättymään 31.7.2023.

Vuokranantaja pidätti vuokralaisten vuokravakuuden kokonaisuudessaan perustellen tätä vuokrahuoneiston kunnolla. Asiassa on kysymys siitä, onko vuokranantajalla ollut oikeus vuokravakuuden pidättämiseen.

Lautakunnan ratkaisu

Kuluttajariitalautakunta suosittaa, että vuokranantaja palauttaa vuokralaisille vuokravakuudesta 1 460 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 1.9.2023 lukien.

Vuokralaisen vaatimukset perusteluineen

Vuokralaiset vaativat, että vuokranantaja palauttaa vuokravakuuden heille kokonaisuudessaan viivästyskorkoineen 1.9.2023 lukien.

Vuokranantaja ei palauttanut vuokralaisille vuokralaisten asettamaa vuokravakuutta vuokrasopimuksen päättymisen jälkeen. Vuokranantaja ei kertonut vuokralaisille syytä tähän, eikä vuokranantaja vastannut lainkaan vuokralaisten yhteydenottoihin. Vuokranantajaan saatiin keskusteluyhteys lopulta lokakuussa 2023.

Vuokranantajalla ei ole oikeutta vuokravakuuden pidättämiseen. Huoneiston loppusiivous oli suoritettu pääosin asianmukaisesti, joskin huoneistossa oli yksittäisiä laadultaan vähäisiä siivouspuutteita. Vuokralaiset kiistävät aiheuttaneensa lattian tai ovenkarmin vaurioita. Vauriot olivat huoneistossa jo vuokralaisten muuttaessa asuntoon, ja vuokralaisten asumisaikana lattiaan oli aiheutunut enintään tavanomaisia elämisen jälkiä.

Vuokranantajan vastaus perusteluineen

Vuokranantaja kiistää vuokralaisen vaatimukset.

Vuokranantajan mukaan olohuoneen ja eteisen lattiassa oli syviä naarmuja. Terassille johtaneen ulko-oven karmista oli irronnut runsaasti maalia ja siinä oli raapimisjälkiä. Keittiön liedessä ja uunissa oli ruokakarstaa, ja uunipellit ja -ritilä olivat likaisia. Liesituulettimen suodattimet olivat likaiset ja tukossa. Kylpyhuoneen ovessa oli punaisia roiskeita ja kylpyhuoneen seinälaatat oli puhdistettu puutteellisesti.

Vuokranantajan mukaan huoneiston lattiassa oli jo ennestään vaurioita, mutta lattian kunto on huonontunut vuokralaisten asumisaikana.

Vuokranantaja vastustaa vuokralaisten viivästyskorkovaatimusta ja katsoo, että viivästyskoron tulisi alkaa kuluttajariitalautakunnan ratkaisupäivästä.

Ratkaisun perustelut              

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 8 §:n mukaan kohtuullisen vakuuden asettamisesta sen vahingon varalle, että sopijapuoli ei täytä velvoitteitaan, voidaan sopia.

Saman lain 25 §:n 1 momentin mukaan vuokralaisen on hoidettava huoneistoa huolellisesti. Vuokralainen ei ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu huoneiston käyttämisestä vuokrasopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen, jos vuokranantaja on vastuussa huoneiston kunnosta ja kunnossapidosta. Saman lainkohdan 2 momentin mukaan vuokralainen on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle vahingon, jonka hän tahallisesti, laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttaa huoneistolle.

Lautakunta arvioi tapausta seuraavasti.

Vuokranantajalla on korvausta vaativana osapuolena näyttötaakka huoneiston vaurioista ja niiden kuulumisesta vuokralaisen vastuulle. Lisäksi vuokranantajalla on näyttötaakka siitä, millaisessa kunnossa huoneisto on ollut vuokrasuhteen alkaessa, mikäli vuokralainen kiistää aiheuttaneensa vahingot. Samoin vuokranantajalla on näyttötaakka aiheutuneista kustannuksista. Mikäli vuokranantaja täyttää näyttövelvoitteensa, vuokralaisen on vastuusta vapautuakseen näytettävä, ettei huoneiston vaurioituminen johdu tavanomaisen kulumisen ylittävältä osin hänen huolimattomuudestaan tai laiminlyönnistään.

Vuokralaiset ovat kiistäneet aiheuttaneensa vuokranantajan väittämiä vahinkoja huoneiston lattiapinnoille tai ulko-oven karmille. Lautakunnalle toimitetusta materiaalista ilmenee, että huoneistossa on tällaisia vaurioita, mutta asiassa ei ole esitetty selvitystä huoneiston kunnosta vuokrasuhteen alkaessa. Vuokranantajan vastauksesta ja osapuolten kirjeenvaihdosta ilmenee, että huoneistossa on ollut jo ennestään vaurioita ja että huoneistossa on aiempien asukkaiden aikana asunut koira. Lautakunta katsoo jääneen näyttämättä, että vuokralaiset olisivat vastuussa huoneiston lattian tai ulko-oven karmin vaurioista.

Vuokralaiset ovat myöntäneet huoneiston siivouspuutteet uunin, uunipellin ja -ritilän sekä kylpyhuoneen oven osalta, ja nämä puutteet ilmenevät myös lautakunnalle toimitetuista valokuvista. Valokuvista ilmenevät myös kylpyhuoneen seinälaattojen siivouspuutteet. Lautakunta katsoo, että nämä vuokralaisen vastuulle kuuluvat siivouspuutteet on näytetty asiassa. Vuokranantajan väittämän liesituulettimen suodattimien likaisuuden osalta ei ole esitetty näyttöä, ja tältä osin siivouspuute on jäänyt näyttämättä.

Vuokranantajalla on ollut peruste pidättää vakuudesta kohtuulliset siivouskulut edellä todettujen siivouspuutteiden johdosta. Edellä selostetulla tavalla vuokranantajalla on näyttötaakka aiheutuneista kustannuksista, mutta vuokranantaja ei ole toimittanut lautakuntaan selvitystä siivouksesta aiheutuneista kustannuksista. Tarkemman selvityksen puuttuessa lautakunta katsoo kohtuulliseksi kahden tunnin korvauksen vuokranantajan omasta siivoustyöstä. Lautakunnan ratkaisukäytännössä asianmukaisena korvauksena vuokranantajan omasta työstä on pidetty 20 euroa tunnilta.

Lautakunta katsoo siten, että vuokranantajalla on ollut oikeus pidättää vuokralaisten vuokravakuudesta 40 euroa. Lautakunta suosittaa, että vuokranantaja palauttaa vuokralaisille vakuuden loppuosan eli 1 460 euroa.

Vuokranantaja on katsonut, että viivästyskoron laskemisen tulisi alkaa vasta lautakunnan ratkaisupäivästä. Lautakunta toteaa, että vuokravakuus tulee palauttaa lähtökohtaisesti viivytyksettä vuokrasopimuksen päätyttyä, ellei muuta ole sovittu. Viivästyskoron alkamispäivä on siten vuokrasuhteen päättymispäivää seuraava päivä, eli tässä tapauksessa 1.8.2023. Vuokralaiset ovat kuitenkin vaatineet viivästyskorkoa vasta 1.9.2023 lukien. Lautakunta suosittaa, että palautettavalle määrälle maksetaan korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa vuokralaisten vaatimasta päivästä 1.9.2023 lukien.