Vuokrahuoneiston kunto. Vuokranalennusvaatimus ja vaatimus vuokrasopimuksen purkamisesta.

Asiaselostus

Vuokralainen vuokrasi 21.11.2022 päivätyllä määräaikaisella sopimuksella vuokranantajalta huoneen Turussa sijaitsevasta asuinhuoneistosta. Vuokra-ajan sovittiin alkavan 1.2.2023 ja päättyvän 31.5.2023. Vuokran määräksi sovittiin 400 euroa kuukaudessa. Vuokralainen asetti 400 euron vakuuden sopimusehtojen täyttymisen turvaamiseksi.

Vuokralainen muutti asuntoon 16.2.2023 ja sieltä pois 20.2.2023, sillä oli tyytymätön huoneiston kuntoon. Asiassa on riitaa vuokralaisen oikeudesta vuokranalennukseen ja sopimuksen purkamiseen.

Lautakunnan ratkaisu

Kuluttajariitalautakunta ei suosita hyvitystä.

Vuokralaisen vaatimukset perusteluineen

Vuokralainen vaatii, että vuokrasopimus puretaan ja että vuokranantaja maksaa vuokralaiselle vuokranalennuksena 746 euroa. Lisäksi vuokralainen vaatii, että vuokranantaja palauttaa vuokralaisen maksaman vakuuden, määrältään 400 euroa.

Vuokralainen perustelee vaatimuksiaan seuraavasti.

Vuokralainen odotti, että huone sekä yhteiset tilat vastaisivat verkkosivulla julkaistun esitteen mukaisia kuvia. Vuokrasuhteen alkaessa vuokralainen kuitenkin huomasi, ettei näin ollut. Huoneistossa sekä vuokranantajan menettelyssä on vuokralaisen mukaan ollut seuraavia puutteita.

Vuokralainen joutui saapuessaan odottamaan viisi minuuttia, että vuokranantaja avasi oven. Vuokranantaja ei myöskään ollut vaihtanut vuoteeseen puhtaita lakanoita, ja lakanoiden etsiminen kesti jonkin aikaa. Vuokralainen oli ilmoittanut saapumisensa ajankohdasta hyvissä ajoin.

Sopimuksen mukaan huoneen pinta-ala oli 14 neliömetriä. Vuokralaiselle osoitettu huone oli kuitenkin pinta-alaltaan vain 6 neliömetriä.

Huoneistossa oli myös toinen, pienempi huone, josta vuokranantaja ei ollut kertonut vuokralaiselle lainkaan. Jos vuokralaiselle olisi kerrottu tästä huoneesta, vuokralainen olisi voinut harkita sen vuokraamista mahdollisesti edullisempana vaihtoehtona.

Vuokranantaja ei minimoinut huoneistossa käynnissä olleesta remontista vuokralaiselle aiheutuvaa haittaa. Huoneen viereisellä käytävällä oli käynnissä kunnostustöitä, ja muun muassa maaliämpäreitä oli kulkureiteillä. Huonekalujen osia lojui olohuoneen lähellä. Koko kellarikerros ja saunan eteinen olivat täynnä erilaista tavaraa. Puutarhassa oli roskakasoja, ja roskia oli levinnyt kaikkialle. Pihalle johtava käytävä oli ränsistynyt.

Myös keittiö oli likainen eikä siitä pidetty kunnolla huolta. Keittiössä oli kärpäsiä, ja liesi ja mikroaaltouuni olivat likaisia.

Kylpyhuonekin oli paikoin likainen ja homeinen, ja suihkun ripustin oli rikki. Käytettävissä oleva kaappi ei ollut riittävän suuri viiden vuokralaisen ja kahden vuokranantajan tarvitsemien tavaroiden säilyttämiseen. Kylpyhuoneessa oli myös huono ilmanvaihto. Vuokranantaja ehdotti, että vuokralainen käyttäisi alakerran suihkua, mutta siinä ei ollut suihkuverhoa, ja sinne johtava kulkuväylä oli täynnä tavaroita.

Vuokralainen otti nämä seikat esiin vuokranantajan kanssa 18. helmikuuta, ja vuokranantaja lupasi siivota huoneiston sekä korjata tilanteen. Vuokranantaja tarjosi lisäksi vuokralaiselle mahdollisuutta muuttaa vuokranantajan omistamassa toisessa talossa sijaitsevaan huoneeseen. Hän kieltäytyi kuitenkin harkitsemasta vuokranalennusta tai sopimuksen purkamista. Vuokranantaja ei tehnyt juuri mitään siivouksen eteen 18. ja 19. helmikuuta.

Vuokralaisen oli pakko muuttaa huoneistosta 20. helmikuuta. Vuokranantaja pyrki korjaamaan huoneiston puutteita, mutta vuokralainen joutui tekemään aloitteen näihin toimiin ryhtymiseksi. Toimet olisi pitänyt tehdä ennen vuokrasuhteen alkua. Toinen vuokralainen on lisäksi vahvistanut, että huoneiston kunto on pysynyt ennallaan vuokralaisen lähdön jälkeen. Vuokralainen ei voi luottaa siihen, että vuokranantaja ylläpitää hyväksyttävää asumisen tasoa yllä.

Kun huoneistoa esiteltiin videopuhelun kautta ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista, esittely käsitti vain pienen osan yläkerrasta. Kellarikerroksessa käynnissä ollutta remonttia ei kuvattu lainkaan. Vuokralainen oli varma, että remontti olisi edistynyt tai päättynyt vuokrasuhteen alkamiseen mennessä, mutta tilanne olikin pysynyt ennallaan.

Vuokranantajan vastaus perusteluineen

Vuokranantaja kiistää vuokralaisen vaatimukset ja perustelee kiistämistään seuraavasti.

Vuokralainen saapui asunnolle kello yhdentoista jälkeen illalla. Vuokranantaja ei heti kuullut ovikelloa, minkä seurauksena vuokralainen pääsi taloon sisälle vasta viiden minuutin päästä paikalle saapumisestaan. Vuokranantajan käsityksen mukaan kyse ei ole vuokrasopimuksen purkuperusteesta.

Vuokralaiselle oli kerrottu, että vuokranantajilta saa halutessaan vuodevaatteet. Vuokranantaja ei kuitenkaan halunnut pedata huonetta valmiiksi, sillä kyse ei ole hotellista, vaan vuokrahuoneesta. Lakanat tuotiin viidessätoista minuutissa vuokralaisen saapumisesta.

Vuokrasopimuksessa oli pinta-alan osalta virhe. Sopimuksessa käytettiin vuokrasopimuspohjaa, jossa oli viereisen huoneen pinta-ala, 14 neliömetriä. Vuokralainen ei kertonut vuokranantajalle missään vaiheessa, että huone oli sovittuun nähden liian pieni, eikä vuokranantaja huomannut asiaa ennen kuin vuokralainen teki asiasta ratkaisupyynnön kuluttajariitalautakuntaan. Jos vuokranantaja olisi saanut asiasta tiedon, vuokralaiselle olisi voitu tarjota talossa sijaitsevaa 14 neliömetrin huonetta, joka oli vapaana.

Talossa on myös yksi pienempi huone, mutta sitä ei tarjota vuokralle pidempiin vuokrasopimuksiin. Vuokranantajalla ei ole ollut velvollisuutta tarjota huonetta vuokralaiselle.

Ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista vuokralaiselle pidettiin videopuhelun kautta tutustumiskierros, jossa taloa esiteltiin. Kellarin remonttitilanne oli tuolloin vastaava kuin vuokrasuhteen aikana. Kun vuokralainen ilmoitti remontin häiritsevän häntä, vuokranantaja siirsi kaikki tavarat niin kellarista kuin yläkerrasta kahden päivän sisällä. Vuokrasopimukseen oli lisäksi kirjattu huoneistossa tehtävän remonttia.

Vuokralaiselle kerrottiin ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista, että kyseessä on jaettu talo. Talossa oli hänen lisäkseen kaksi muuta vuokralaista, jotka käyttivät keittiötä. Keittiön ja yhteisten tilojen siistinä pitäminen on kaikkien vuokralaisten vastuulla yhteisesti. Kun vuokralainen kertoi siisteystason häiritsevän, vuokranantaja keskusteli vuokralaisten kanssa asiasta, ja vuokralaiset sopivat siivousjärjestelyistä.

Suihku oli siinä kunnossa kuin missä se oli vuokralaiselle esitetyissä kuvissa ja esitteessä. Vuokralaisten omissa huoneissa on paljon kaappitilaa, eikä yhteisen kylpyhuoneen kaappia ole tarkoitettu kaikkien asukkaiden tavaroiden säilyttämiseen. Yläkerran kylpyhuoneessa ei ole hometta, mutta laatoitus on vanha ja kärsinyt. Yläkerran suihku on tarkoitettu vain toissijaiseksi suihkuksi, ja pääasiallisesti käytettäväksi tarkoitettu suihkutila on saunan yhteydessä.

Osapuolet keskustelivat huoneiston kunnosta 18. helmikuuta, mutta vuokralainen ei tuonut kaikkia nyt mainitsemiaan seikkoja esille tuolloin. Vuokranantaja lupasi korjata tilanteen heti sisätilojen osalta, ja ulkotilojen osalta sovittiin aikataulusta. Lisäksi vuokranantaja tarjosi vuokralaiselle huonetta toisesta omistamastaan talosta, jossa ei ollut käynnissä remonttia. Vuokralaisen ilmoittamat puutteet korjattiin alle kahdessa päivässä.

Vuokranantajan käsityksen mukaan perusteita vuokranalennukseen tai sopimuksen purkamiseen ei ole.

Ratkaisun perustelut

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 20 §:n 1 momentin mukaan huoneiston on vuokrasuhteen alkaessa ja sen aikana oltava sellaisessa kunnossa kuin vuokralainen huoneiston iän, alueen huoneistokannan ja muut paikalliset olosuhteet huomioon ottaen kohtuudella voi vaatia, jollei muusta kunnosta ole sovittu.

Jos huoneisto ei vuokrasuhteen alkaessa ole vaadittavassa tai sovitussa kunnossa tai vuokrasuhteen aikana muusta syystä kuin vuokralaisen laiminlyönnin tai huolimattomuuden takia tulee puutteelliseen kuntoon ja vuokranantaja on vastuussa huoneiston kunnosta, vuokralaisella on pykälän 2 momentin mukaan oikeus purkaa vuokrasopimus, jos puutteellisuudella on olennainen merkitys eikä vuokranantaja kehotuksen saatuaan viivytyksettä tai sovitussa ajassa huolehdi puutteellisuuden poistamisesta taikka puutteellisuutta ei voida korjata.

Lain 23 §:n 2 momentin mukaan vuokralaisella on oikeus saada vapautus vuokran maksamisesta tai vuokra kohtuullisesti alennetuksi siltä ajalta, jolta huoneistoa ei ole voitu käyttää tai jolta huoneisto ei ole ollut vaadittavassa tai sovitussa kunnossa.

Lautakunta arvioi asiaa seuraavasti.

Purku- ja vuokranalennusperusteisiin vetoavan vuokralaisen on näytettävä toteen asunnon kunnon puutteet. Lautakunta toteaa, että purkukynnys on oikeuskäytännössä asetettu korkealle.

Asiassa on riidatonta, että vuokratun huoneen pinta-ala on kirjattu sopimukseen virheellisesti. Sopimuksen mukaan pinta-ala on ollut 14 neliömetriä, ja huoneen tosiasiallinen pinta-ala on ollut 6 neliömetriä. Vuokralainen on muuttanut huoneeseen 16.2.2023. Esitetyn selvityksen perusteella vuokralainen ei kuitenkaan ole ilmoittanut vuokranantajalle pinta-alavirheestä ennen ratkaisupyynnön tekemistä lautakuntaan. Lautakunta katsoo tässä tilanteessa, että vuokralainen on muuton jälkeen hyväksynyt huoneen sellaisenaan. Vuokran määrästä ei myöskään tässä tapauksessa ollut sovittu neliöperusteisesti. Näin ollen, vaikka pinta-ala on ilmoitettu virheellisesti, ei kyse tässä tapauksessa ole sopimuksen purkamiseen tai vuokranalennukseen oikeuttavasta seikasta.

Riidatonta on myös, että talossa, jossa vuokrattu huone sijaitsee, on vuokrasuhteen aikana ollut käynnissä remontti, josta on aiheutunut asumishaittaa. Osapuolten tekemään sopimukseen on kirjattu, että osaa kellarikerroksen yhteisistä tiloista saatetaan remontoida vuokrasuhteen aikana, ja että vuokranantaja pyrkii minimoimaan tästä vuokralaiselle aiheutuvan haitan. Vuokralainen on kokenut, ettei haittaa ole minimoitu. Remontista aiheutuneessa haitassa on esitetyn selvityksen perusteella ollut kyse puutteista huoneiston yleisten tilojen siisteydessä. Näistä puutteista esitettyjen kuvien, videoiden ja muun selvityksen perusteella lautakunta pitää tätä haittaa siten vähäisenä, ettei sen voida katsoa ylittävän sitä, mitä vuokralaisen on vuokrasopimuksen ehtojen perusteella tullut sietää. Lautakunta katsoo, että vuokralaisen vaatimus on tältä osin perusteeton.

Vielä riidatonta on, että keittiön ja kylpyhuoneen siisteydessä on ollut puutteita. Aineistosta ilmenee muun muassa, että pannuja on ollut puhdistamatta ja pöydällä likaisia lautasia, ja että kylpyhuoneen pinnoilla on ollut likaa. Kuvien ottamisen ja videoiden kuvaamisen ajankohta on jäänyt asiassa selvittämättä. Siltä osin kuin huoneistossa on ollut siisteyspuutteita vuokrasuhteen alkaessa, vuokranantaja on esitetyn selvityksen perusteella siivonnut huoneiston vuokralaisen ilmoitettua niistä. Myöhemmin ilmenneiden siisteyspuutteiden osalta lautakunta katsoo, että koska kyse on tässä tapauksessa ollut useamman vuokralaisen yhteiskäytössä olleista tiloista, vuokralaisen on tullut varautua siihen, että muiden asukkaiden käsitykset näissä tiloissa ylläpidettävästä siisteystasosta saattavat jossain määrin poiketa omista. Vuokranantaja ei vastaa vuokralaisten yhteiskäytössä olleissa tiloissa myöhemmin ilmenneistä siisteyspuutteista.

Vuokralainen on vielä vedonnut siihen, että joutui vuokra-ajan alkaessa talolle saapuessaan odottamaan oven avaamista viisi minuuttia, ettei vuoteessa ollut lakanoita ja ettei vuokralaisen tavaroita mahtunut kylpyhuoneen kaappiin. Osapuolten ei ole näytetty sopineen lakanoiden sisältymisestä vuokrasopimukseen tai yksityiskohtaisesti säilytystiloista. Se seikka, että vuokralainen on talolle saapuessaan joutunut joitakin minuutteja odottamaan oven avaamista, on osapuolten väliseen sopimukseen perustuvien ehtojen täyttymistä ja vuokranantajan menettelyn lainmukaisuutta koskevan arvioinnin kannalta merkityksetön eikä lähtökohtaisestikaan voi tulla arvioitavaksi perusteena vuokranalennukseen tai sopimuksen purkamiseen. Lautakunta pitää vuokralaisen vaatimuksia näiltäkin osin perusteettomina.

Edelleen vuokralainen on pitänyt hyvitykseen oikeuttavana puutteena vuokranantajan menettelyssä sitä, ettei tämä ole tarjonnut vuokrattavaksi talossa sijaitsevaa pienempää huonetta edullisempaan hintaan. Lautakunta toteaa, ettei vuokranantajalla ole ollut velvollisuutta tarjota vuokralaiselle vuokrattavaksi muita huoneita. Myös tämä vaatimus on perusteeton.

Vuokralainen on vaatinut lisäksi vakuuden palauttamista. Vaatimuksen esittämisen ja asiassa käydyn kirjeenvaihdon aikaan määräaikainen vuokrasopimus, jota koskevien ehtojen täyttymisen turvaamiseksi vakuus on asetettu, on ollut vielä voimassa. Määräaikainen vuokrasopimus sitoo osapuolia määräajan loppuun saakka. Lautakunnan tiedossa ei myöskään ole, että vuokranantaja olisi vuokrasuhteen myöhemmin päätyttyä pidättänyt vakuuden. Vaatimus on perusteeton.

Edellä mainituin perustein lautakunta katsoo, ettei perusteita sopimuksen purkamiseen tai vaaditun hyvityksen suosittamiseen ole.

Päätös oli yksimielinen.