Köp av begagnad aktielägenhet. Fasad- och balkongreparation. Ersättningskrav.

YRKANDEN

Köparen yrkar i första hand hävning av köpet, återbetalning av köpesumman och ränta enligt 3 § 2 mom. i räntelagen på köpesumman från och med 15.12.2006. Dessutom yrkar hon 15 000 euro i ersättning för köks- och badrumsreparationer som hon gjort.

I andra hand yrkar köparen ett prisavdrag på 25 380 euro samt ränta enligt 3 § 2 mom. i räntelagen på prisavdraget från och med 15.12.2006. Prisavdragets storlek grundar sig på XX Oy:s konditionsundersökning och kostnadsberäkning.

Köparen anser att objektet är behäftat med ett ekonomiskt fel. Utgående från en konditionsundersökning som husbolaget låtit utföra står bolaget inför en stor fasad- och balkongreparation. XX Oy rekommenderar att reparationen görs inom två år. Den andel av reparationskostnaderna som hänför sig till de aktier som köparen äger uppgår till 32 670 uppskattat enligt de maximala kostnaderna. Köparen uppger att hon vid köpet inte kunde konstatera att en sådan reparation skulle behövas. Hon har förhandsgranskat och godkänt köpeobjektet i befintligt skick så som det med hjälp av disponentintyget och sedvanliga granskningsmetoder var möjligt. Köparen beaktade de reparationsbehov som byggnadens ålder eventuellt kunde föranleda. Resultaten av laboratorieundersökningarna har också överraskat sakkunniga.

BEMÖTANDE

Enligt säljaren finns det inga grunder för hävning av köpet eller prisavdrag. I samband med köpet fick köparen alla handlingar som fanns. Bostaden såldes i befintligt skick. Säljaren har ingenting att göra med de reparationer som köparen själv har gjort eller husbolaget ska göra.

MOTIVERING TILL AVGÖRANDE

Enligt 6 kap. 20 § i lagen om bostadsköp är köpeobjektet behäftat med ett ekonomiskt fel bland annat om de ekonomiska förpliktelser eller det ekonomiska ansvar som sammanhänger med innehavet eller användningen av bostaden på grund av ett oförutsett fel eller en oförutsedd brist som uppdagats i bostaden eller andra delar av fastigheten efter köpslutet har visat sig vara betydligt större än vad köparen haft grundad anledning att förutsätta.

Fallet handlar om huruvida köpobjektet har ett sådant fel som säljaren ansvarar för. Det är ostridigt i ärendet att köparen och säljaren inte visste om den kommande fasad- och balkongreparationen vid köpslutet.

Enligt XX Oy:s undersökning av fasaderna och balkongerna 16.10.2008 är betongen på fasadytan inte frostbeständig och i flera prover klassificerades frostvittringen som kraftig. Skadorna på fasadkonstruktionerna beror enligt undersökningen huvudsakligen på den icke-frostbeständiga betongkonstruktionen i fasadelementens ytterskal, konstruktionens ålder samt väderbelastning. Utgående från undersökningarna och observationerna har fasadens skick i sin helhet klassificerats som svagt. I prover på balkongplattorna konstaterades det tecken på frostvittring. Enligt laboratorieundersökningar är betongen i balkongdelarna inte frostbeständig. I undersökningen har balkongplattorna bedömts vara i dåligt skick. Skadorna på betongkonstruktionerna beror på konstruktionernas ålder, väderbelastning samt bristfällig eller obefintlig vattenisolering på balkongerna. Enligt undersökningen kan icke-frostbeständiga konstruktioner i bärande betongplattor och den konstaterade frostvittringen betraktas som avsevärda riskfaktorer med tanke på fortsättningen.

Enligt undersökningen är det inte längre tekniskt eller ekonomiskt förnuftigt att göra en omfattande reparation av fasadens ytterskal och balkongkonstruktionerna. Betongkonstruktionerna i fasaderna och balkongerna konstateras ha uppnått slutet av sin tekniska livslängd. I undersökningen rekommenderas att fasaderna repareras inom de närmaste två åren. Reparationen kan skjutas upp högst fem år, om fasadens skick kontrolleras årligen. Det rekommenderas att balkongkonstruktionerna förnyas samtidigt med fasadreparationen.

Nämnden konstaterar att behovet av fasad- och balkongreparation i bolaget och reparationens omfattning kom fram i november 2008, när XX Oy:s undersökningsrapport distribuerades till aktieägarna. Köpet skedde 15.12.2006, dvs. nästan två år tidigare. De ekonomiska förpliktelserna som reparationen kommer att medföra kan anses betydliga på basis av kostnadsberäkningen för reparationerna i undersökningsrapporten.

Enligt XX Oy:s undersökning har behovet av reparation uppstått på grund av icke-frostbeständiga betongkonstruktioner i fasadens ytterskal och dessutom konstruktionens ålder och väderbelastning. Köparen bär risken för reparations- och underhållsbehov som till sin storlek eller annars är sedvanliga och som bolaget ansvarar för. I detta fall är de konstaterade felen och reparationskostnaderna för dem inte sedvanliga i en byggnad som har färdigställts år 1980. Vad åldern beträffar kunde man anta att dessa konstruktioner har kommit ungefär halvvägs i sin livscykel. På basis av reparationshistorien i disponentintyget (reparation av balkongerna år 1997, elementfogarna år 1998) har man inte heller behövt förbereda sig på en ny reparation av dessa konstruktioner.

Det har inte framförts någon trovärdig motbevisning som skulle visa att resultaten av XX Oy:s undersökning är osannolika eller otillförlitliga. Det reparationsbehov som framgår av undersökningen bör betraktas som betydligt större än vad köparen har haft grundad anledning att förbereda sig på.

Nämnden anser att köpobjektet i denna situation har ett fel som avses i lagen om bostadsköp.

Enligt 6 kap. 16 § i lagen om bostadsköp har köparen rätt till ett prisavdrag som motsvarar felet eller annars är skäligt i förhållande till felet. Enligt samma paragraf får köparen häva köpet, om felet medför väsentlig olägenhet för honom eller henne och någon annan påföljd inte kan anses vara skälig. I regeringens proposition med förslag till lag om bostadsköp

(RP 14/1994) konstateras om detta att utgångspunkten för bedömningen av förutsättningarna för hävning av köpet är felet betydelse för köparen. Felet ska medföra väsentlig olägenhet, för att hävning av köpet ska kunna komma i fråga. I bestämmelsen krävs dessutom uttryckligen att ingen annan påföljd kan anses vara skälig. Vid bedömningen av detta bör man i synnerhet beakta möjligheterna att avhjälpa felet och ersätta de kostnader som det har medfört för köparen. Sålunda kan hävning av köpet bli aktuell närmast i det fall att felet inte kan avhjälpas utan väsenlig olägenhet och ett prisavdrag på grund av felets betydelse inte kan betraktas som en tillräcklig påföljd.

Nämnden anser att tröskeln för hävning av köpet inte överskrids i detta fall och att köparen har rätt till prisavdrag. Dessutom har köparen rätt att på den del av köpesumman som ska återbetalas som prisavdrag få ränta enligt 3 § 2 mom. i räntelagen från den dag då säljaren tog emot köpesumman.

Enligt uppgift från disponent 22.10.2009 har bolaget inte fattat beslut om att inleda reparationen. De verkliga kostnaderna för reparationen är inte heller ännu kända, eftersom planeringen inte har påbörjats och bolaget inte ännu har begärt offerter på reparationen. Sålunda har de kostnader som reparationen medför för köparen inte utretts på ett tillförlitligt sätt. Det är dock klart, att köparen kommer att åsamkas kostnader på grund av felet. Med beaktande av de uppgifter som erhllits i ärendet bedömer nämnden att ett prisavdrag som motsvarar felet är 9 000 euro. På summan ska det betalas ränta enligt 3 § 2 mom. i räntelagen från 15.12.2006 till betalningsdagen.

Räntesatsen för ränta enligt 3 § 2 mom. i räntelagen har varit

3 procent i december 2006, 4 procent under tiden 1.1-30.6.2007, 4,5 procent under tiden 1.7.2007-31.12.2008, 2,5 procent under tiden 1.1-30.6.2009 och en procent från och med 1.7.2009.

REKOMMENDATION

Konsumenttvistenämnden rekommenderar att säljaren som prisavdrag betalar köparen 9 000 euro jämte ovan nämnda ränta.

Beslutet var enhälligt.