Asuntokaupan kuntotarkastusraportin laatuun perustuva korvausvaatimus

Asiaselostus

Tilaajat tilasivat kiinteistölleen toimeksisaajalta asuntokaupan kuntotarkastuksen 28.2.2022. Tarkastuksen ja raportoinnin hinta oli 1 180 euroa.

Kyseessä on Kaarinan kaupungissa sijaitseva asuinkiinteistö, jonka pinta-ala on kiinteistörekisteriotteen mukaan 1 000 neliömetriä. Kiinteistöllä olevan vuonna 1978 käyttöönotetun asuinrakennuksen asuintilojen pinta-ala on väestötietojärjestelmän mukaan 117 neliömetriä ja kerrosala 170 neliömetriä, sekä autotallirakennuksen kerrosala 56 neliömetriä. Tilaajat olivat ostaneet kiinteistön joulukuussa 1988 tehdyllä kaupalla.

Tilaajat myivät kiinteistön 7.4.2022. Sen kauppahinta oli 284 000 euroa. Kauppakirjan ehtokohdan 3.10. mukaan myyjän vastuu kaupan kohteen virheestä määräytyy maakaaren mukaan. Mikäli ostaja vaatii virheiden takia hinnanalennusta yli 40 000 euroa, myyjällä on oikeus purkaa kauppa. Ostaja on tutustunut tarkoin myyjän laatimaan listaan kiinteistön huolto- ja kunnossapitokohteista sekä toimeksisaajan kuntotarkastusraporttiin, jossa on kauppakirjan tässä ehtokohdassa luetellut tarkastajan havainnot kohteesta. Ostaja ottaa kiinteistön ja rakennukset vastaan siinä kunnossa kuin ne ostajalle esiteltäessä olivat, eikä myyjä ole vastuussa kyseisistä vaurioista tai niiden aiheuttamista vahingoista.

Kaupan teon jälkeen ilmeni, että asuinrakennuksessa on riskirakenteeksi luokiteltu piilo- eli valesokkelirakenne. Sellaisesta ei ollut mainintaa kuntotarkastusraportissa eikä muussa ostajalle annetussa materiaalissa. Lisäksi havaittiin tähän rakenteeseen liittyvää vaurioitumista. Ostaja reklamoi tästä ja esitti tilaajille juristin välityksellä 150 000 euron suuruisen hinnanalennusvaatimuksen. Tämä kiista sovittiin sovintosopimuksella, jonka mukaisesti tilaajat maksoivat ostajalle hinnanalennusta 85 000 euroa.

Tilaajien ja kuntotarkastusyrityksen kesken on riitaa siitä, olisiko kuntotarkastuksessa tullut mainita valesokkelirakenne, ja onko kuntotarkastuksesta aiheutunut tilaajille vahinkoa.

Lautakunnan ratkaisu

Kuluttajariitalautakunta suosittaa, että toimeksisaaja maksaa tilaajille vahingonkorvauksena 10 000 euroa.

Tilaajien vaatimukset perusteluineen

Tilaajat vaativat toimeksisaajalta vahingonkorvauksena 40 000 euroa.

Tarkastuksessa ja sitä koskevassa raportissa ei mainittu rakennuksen valesokkelia, eikä sitä ole ilmoitettu riskirakenteeksi. Kuntotarkastuksen suoritusohjeen KH 90-00394 mukaan näin olisi tullut tehdä.

Kuntotarkastusta tilatessaan tilaajat eivät tienneet, mikä valesokkeli on, tai että heidän kiinteistössään on sellainen. Jälkikäteen he ovat selvittäneet, että valesokkelin voi tunnistaa jo siitä, että ulko-oven kynnys on sokkelin yläreunaa alempana. Toimeksisaajan raportin valokuvasta on havaittavissa, että oven kynnys on tällä tavoin sokkelin yläreunan alapuolella.

Tilaajien tekemän kiinteistökaupan ehdoissa mainitut kiinteistön ongelmakohdat perustuivat pääasiassa toimeksisaajan laatimaan kuntotarkastusraporttiin. Kaupan teon jälkeen elokuussa 2022 ostaja havaitsi makuuhuoneen ikkunan alla sokkelissa noin1,5 metrin pituisen tummentuman, ja kutsui saman kuntotarkastusyrityksen selvittämään tummentuman syytä. Tarkastuskäynnin aikana tarkastaja havaitsi, että kiinteistössä on valesokkeli, joka luokitellaan riskirakenteeksi, ja teki sisäpuolisen rakenneavauksen. Rakenteet olivat kuivia, mutta sokkelin yläreunan alapuolella olevassa seinän tukirakenteen alapuussa todettiin pieni kuivunut lahovaurio ja merkkejä joskus aiemmin olleesta kosteusrasituksesta. Rakenteet kuitenkin todettiin kuiviksi.

Jos riskirakenne olisi asianmukaisesti kirjattu kuntotarkastusraporttiin, se olisi alentanut kauppahintaa arviolta 15 000–20 000 euroa. Tämä arvio rakenteen korjauskustannuksista perustuu kuntotarkastusalalla toimivan yrityksen artikkeliin. Kuntotarkastajan virheen takia riskirakenne tuli kuitenkin esille vasta kaupan teon jälkeen. Ostaja vaati siitä hinnanalennusta 150 000 euroa, minkä jälkeen kaupan osapuolten kesken sovittiin 85 000 euron hinnanalennuksesta. Näin ollen kuntotarkastuksen virhe on aiheuttanut tilaajille vahinkoa 65 000–70 000 euroa. Lisäksi heille on tullut asiamies- ja muita selvittelykuluja.

Toimeksisaajan vastaus perusteluineen

Toimeksisaaja kiistää tilaajien vaatimuksen perusteineen.

Valesokkelirakennetta ei ollut merkitty tarkastuksessa pohjana käytettyihin suunnitelmiin. Kyseinen seikka ei ollut myöskään tilaajien tiedossa. Asia selvisi vasta rakenteeseen ongelmien havaitsemisen jälkeen tehdyissä lisätutkimuksissa. Syynä lisätutkimukselle oli uuden omistajan havaitsemat värimuutokset sokkelissa. Katselmuksessa tai kuntotarkastuksessa tällaisia tummentumia ei ollut näkyvissä.

Korvausvaatimus perustuu osapuolten väliseen sopimukseen. Tosiasiallista tietoa vaurion laajuudesta ei ole esitetty, eikä myöskään selvitystä siitä, mihin korjauskulut perustuvat. Myöskään selvitystä siitä, mihin osapuolten välillä solmitun sovintosopimuksen hyvityssumma perustuu, ei ole esitetty. Tilaajien arvion mukaan kuntotarkastusraportin kirjaus valesokkelista olisi vaikuttanut kauppahintaan alentavasti vain 15 000–20 000 euroa. Tähän nähden asiasta maksettu 85 000 euron korvaus vaikuttaa hyvin suurelta.

Ratkaisun perustelut

Kuntotarkastuksen virheellisyys

Kuluttajansuojalain 8 luvun 12 §:n mukaan palveluksen on sisällöltään, suoritustavaltaan ja tulokseltaan vastattava sitä, mitä voidaan katsoa sovitun.

Pykälän 2 momentin mukaan palvelus on suoritettava ammattitaitoisesti ja huolellisesti sekä ottaen huomioon tilaajan edut. Palveluksen tulee kestävyydeltään ja muuten vastata sitä, mitä kuluttajalla yleensä on sellaisen palveluksen yhteydessä aihetta olettaa. Palveluksen tulee myös vastata laissa, asetuksessa tai viranomaisen päätöksessä asettuja vaatimuksia.

Pykälän 4 momentin mukaan, jos palvelus poikkeaa siitä, mitä 1–3 momentissa säädetään, siinä on virhe. Todistustaakka siitä, että palvelus on suoritettu ammattitaitoisesti ja huolellisesti, on toimeksisaajalla.

Lautakuntaan on toimitettu asuntokaupan kuntotarkastuksen tilaussopimus 28.2.2022. Asiakirjan mukaan tarkastus on tekninen arvio kohteen kunnosta, korjaustarpeista ja riskirakenteista tarkastushetkellä. Se perustuu kuntotarkastajan asiantuntemukseen, kohteessa tekemiin havaintoihin sekä kiinteistön käyttäjän haastatteluista ja asiakirjoista saatuihin tietoihin. Tarkastus tehdään pääosin pintapuolisesti aistienvaraisin ja rakennetta rikkomattomin menetelmin ohjekortin KH 90-00394 ja LVI 01-10414 suoritusohjeen mukaan.

Lisäksi mainitaan, että kuntotarkastuksessa rakenteita avataan tarvittaessa rakennusosan
tarkemman kunnon selvittämiseksi. Edelleen asiakirjassa ”Tarkastuksen sisältö” -kohdassa todetaan, että erityishuomiota tulee kiinnittää niin kutsuttuihin riskirakenteisiin, joihin valesokkelirakenne lukeutuu. Vielä asiakirjassa mainitaan, että kuntotarkastaja vastaa siitä, että tarkastus tehdään ammattitaitoisesti ja tarkastusohjeen mukaisesti. Jos tarkastuksessa on virhe, tarkastaja vastaa tästä aiheutuneesta vahingosta.

Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä -suoritusohjeen (KH 90-00394) mukaan kuntotarkastus on tekninen arvio muun muassa kohteen riskirakenteista tarkastushetkellä. Suoritusohjeen ”7.3 Riskirakenteet” -kohdan mukaan ”kuntotarkastuksessa arvioidaan aina kohteelle tyypilliset riskirakenteet, kohta 8.”. Suoritusohjeen kohdassa ”8.1 Rakennustekniikka” on todettu perustus- ja alapohjarakenteissa tyypillisinä riskirakenteina muun muassa valesokkelirakenne.

Lautakunta toteaa, että asuntokaupan kuntotarkastuksella on tärkeä merkitys kiinteistökaupan kohteen kunnon selvittämisessä ja kiinteistökaupan lähtötietona. Kiinteistökauppojen suuren taloudellisen merkityksen takia asuntokaupan kuntotarkastukselta voi edellyttää erityistä huolellisuutta.

Lautakunta pitää tietoa siitä, että valesokkelia käytettiin yleisesti 1970–1980-luvuilla pientalorakentamisessa, ammattitaitoisen kuntotarkastajan perustietoihin kuuluvana seikkana. Tapauksessa esitetyn aineiston perusteella talon valesokkelirakenne on ollut kuntotarkastajan havaittavissa jo silmämääräisesti, ilman piirustusten tutkimista tai rakenneavauksia. Sen sijaan tämän asian ei voi olettaa olevan rakennusalan maallikkona olevan tilaajan tiedossa, ainakaan jos tilaaja ei ole itse rakentanut tai rakennuttanut kyseistä taloa. Jo edellä selostetun suoritusohjeen perusteella toimeksisaajan olisi tullut raportissa ”4.1 Alapohja ja ulkoseinien alaosat” -kohdassa todeta, että kohteen osalta on arvioitu tällöin käytössä olleen riskirakenteen olemassaoloa ja edelleen todeta, onko rakennuksessa rakennusajankohdalle tyypillinen valesokkelirakenne. Jos sokkelirakenteen määritys ei ole ollut riittävällä tavalla tehtävissä ilman laajempia selvityksiä kuten rakenneavauksia, olisi tämä tullut todeta raportissa, kun otetaan huomioon, että ohjekortin mukaan tarkastuksessa tulisi aina arvioida kohteelle tyypilliset riskirakenteet.

Lautakunta katsoo, ettei toimeksisaaja ole suorittanut palvelusta tältä osin ammattitaitoisesti ja huolellisesti sekä tilaajan edut huomioiden. Kysymys on suorituksen virheestä. Lautakunta katsoo virheen osoittavan toimeksisaajan huolimattomuutta.

Seuraamukset

Kuluttajansuojalain 8 luvun 20 §:n 1 momentin mukaan tilaajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii palveluksessa olevan virheen vuoksi.

Saman lain ja luvun 10 §:n 3 momentin 2 kohdan mukaan tilaajalle aiheutuvan välillisen vahingon toimeksisaaja on kuitenkin velvollinen korvaamaan vain, jos viivästys tai vahinko johtuu huolimattomuudesta hänen puolellaan. Välillisenä vahinkona pidetään muun muassa vahinkoa, joka johtuu muuhun sopimukseen perustuvasta velvoitteesta.

Saman lain ja luvun 19 §:n mukaan tilaaja saa vaatia virhettä vastaavaa hinnanalennusta, jollei virheen korjaaminen tai uusi suoritus tule kysymykseen.

Lautakunta katsoo virheen osoittavan toimeksisaajan huolimattomuutta.

Lautakunta pitää tietoa talon valesokkelista kauppaan vaikuttavana seikkana ja valesokkelia koskevan maininnan puuttumista kaupan lähtötietoina olevasta kuntotarkastuksesta kiinteistökaupan virheperusteena.

Nyt tämän kauppaan vaikuttavan tiedon puuttuminen on jättänyt tilaajille puutteelliset tiedot rakennuksensa kunnosta ja kaupan ehtoihin vaikuttavista ominaisuuksista. Kuntotarkastuksen virhe on saattanut heidät kaupan teon jälkeen taloudelliselta arvoltaan suuren ja reklamaatiokirjeen perusteella oikeudenkäyntiuhkaisen vaatimuksen kohteeksi. Tässä tilanteessa asian taloudellinen merkitys tilaajille on asiassa syntyneen taloudellisen riskin myötä kasvanut selvästi suuremmaksi, kuin jos asia olisi ollut tiedossa jo kiinteistökaupan ehdoista neuvoteltaessa. Myyjinä olevilla tilaajilla ei ole enää tällöin ollut samaa harkinnanvaraa sopimuksen ehdoista, ja heidän neuvotteluasemansa on asian tässä vaiheessa käynyt muutenkin heikommaksi. Tämän voi katsoa ilmenevän tilaajien hyväksymän sovintosopimuksen ehdoissa.

Toimeksisaajan suorituksessa on ollut olennainen virhe, joka on aiheuttanut hakijoina oleville tilaajille merkittävää välillistä vahinkoa. Kysymyksen ollessa toimeksisaajan huolimattomuudesta, toimeksisaaja vastaa myös tällaisen välillisen vahingon korvaamisesta.

Lautakunta arvioi tilaajille kuuluvan vahingonkorvauksen määrää seuraavasti.

Tilaajat ovat maksaneet ostajille huomattavan suuren hinnanalennuksen. Toteutuneen tapahtumienkulun perusteella he vaativat kuntotarkastusyritykseltä korvausta 40 000 euroa.

Tilaajien mukaan korvausvaatimukseen sisältyy asiamies- ja selvittelykuluja. Lautakuntaan ei kuitenkaan ole toimitettu tarkempaa selvitystä siitä, mitä nämä muut kustannukset ovat.

Lautakunta katsoo tilaajille tulleen toimeksisaajan suorituksen virheen takia joka tapauksessa sovintosopimuksessa realisoitunutta sellaista vahinkoa, jota tilaajat eivät olisi enää asian tässä vaiheessa voineet omilla toimillaan välttää. Lautakunta harkitsee tämän vahingon määräksi 10 000 euroa. Summa kuuluu korvata tilaajille.

Päätös oli yksimielinen.