KÄYTETYN ASUINKIINTEISTÖN KAUPPA. PESUTILOJEN KOSTEUSVAURIO. ALAPOHJAN PUUTTEELLINEN KUNTO. RADONPITOISUUS. HINNANALENNUSVAATIMUS.

Diaarinumero: 662/82/2012
Antopäivä: 05.03.2014

J ja M ostivat 19.5.2009 allekirjoitetulla kauppakirjalla jakamattomalta kuolinpesältä (jäljempänä myyjä) Lahden kaupungista tontin siellä sijaitsevine rakennuksineen ja liittymineen. Kiinteistön pinta-ala on 6.5.2009 päivätyn kiinteistörekisteriotteen mukaan 980 m². Tontilla sijaitsee vuonna 1969 rakennettu omakotitalo, jonka asuinpinta-ala on noin 163 m². Kauppahinnaksi osapuolet sopivat 252 000 euroa. Hallintaoikeus siirtyi ostajille 15.6.2009.

Asiassa on kyse siitä, onko kiinteistössä maakaaressa tarkoitettu laatuvirhe pesutilojen kosteusvaurion, alapohjan puutteellisen kunnon ja asuintilojen korkeiden radonarvojen johdosta.

Vaatimukset

Ostajat vaativat myyjältä 15 000 euroa hinnanalennuksena tai vaihtoehtoisesti korjauskustannusten korvaamista.

Ostajat kertovat havainneensa sauna- ja pesutilaremontin yhteydessä kosteusvaurion. Ostajat vetoavat vaatimuksensa perusteeksi A-kuivaus Oy:n 26.4.2010 päivättyyn vahinkokartoitusraporttiin, jonka mukaan omakotitalon betonisen alapohjan alaosassa on todettu pintakosteudenosoittimella kohonneita kosteuksia saunan, pesuhuoneen ja uima-allasosaston alueella. Betoniseinän suhteellisen kosteuden mittauksessa pesuhuoneen ja saunan alueella betonisen alapohjan alaosasta on mitattu normaalia korkeampia kosteuksia. Kosteudet seinärakenteessa ovat raportin mukaan muuttuneet normaaliksi tultaessa lähemmäs ulkopuolisen maanpinnan tasoa. Uima-altaan seinälaatoituksen lasituspinta on paikoitellen vaurioitunut laatoituksen takaa työntyvän kosteuden johdosta, ja laattasaumoissa on esiintynyt veden betonirakenteesta liuottamia suoloja.

Alakerran lattiaa peittäneen kokolattiamaton poiston yhteydessä ostajat kertovat huomanneensa, että sementtinen alapohja on halkeillut ja murentunut. Valu on ostajien mukaan ollut vain muutaman senttimetrin paksuinen ja puutteellisesti vahvistettu. Koska lattiassa on näkynyt porattuja reikiä, ostajat epäilevät, että talossa on suoritettu aikaisemmin kosteusmittaus. Kosteusvaurioepäilystä ei ole kuitenkaan kerrottu ostajille kaupanteon yhteydessä.

Ostajat vetoavat myös Säteilyturvakeskuksen määrittämiin huoneilman radonpitoisuuksiin. Radonarvoja on mitattu 6.11.2009 – 15.1.2010. Radonpitoisuus on ollut alakerran takkahuoneessa 1 860 Bq/m­ ja yläkerran olohuoneessa 1 190 Bq/m­. Säteilyturvakeskus on lausunnossaan suositellut tilojen korjausta, koska radonpitoisuuden vuosikeskiarvo on ylittänyt sosiaali- ja terveysministeriön päätöksessä (944/92) annetun enimmäisarvon (400 Bq/m­) huoneilman radonpitoisuudelle. Ostajat katsovat, että myyjä on ollut tietoinen korkeista radonpitoisuuksista ennen kauppaa, koska talon olohuoneessa on suoritettu Säteilyturvakeskukselta saadun tiedon mukaan radonmittaus 27.12.2002 – 21.2.2003. Radonpitoisuus on tällöin ollut 1 080 Bq/m­. Ostajat katsovat, että myyjä on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa.

Ostajat kiistävät myyjän väitteet kuntotarkastusmahdollisuudesta. Ostajat vakuuttavat tarkastaneensa kaupan kohteen huolella.

Vastaus

Myyjä kiistää ostajien vaatimukset.

Myyjä painottaa, että kaupan kohteen myyjänä on ollut perikunta, jonka osakkaat eivät ole asuneet talossa aikuisiällään eikä heillä ole ollut tietoa kohteen korjauksista tai vioista. Myyjän mukaan asiaa on painotettu ostajille ja asiasta on otettu lausuma myös kauppakirjaan. Myyjä toteaa antaneensa ostajille kaikki tiedossaan olevat seikat talon kunnosta ja kiinteistöstä ylipäänsä. Myyjä katsoo, että ostajat ovat laiminlyöneet talon kunnon tarkastamisen jättämällä esimerkiksi käyttämättä heille tarjotun mahdollisuuden kuntotarkastukseen.

Ratkaisun perustelut

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:

1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai

5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.

Luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantelkohetkellä. Jos kauppahinta on sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa pinempi tai suurempi, hinnanalennusta määrättäessä otetaan huomioon kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiinteistön arvon suhde.

Asiassa on riidatonta, että pesuhuoneessa, saunassa ja uima-allasosastolla on havaittu kosteusvaurio. Edelleen asiassa on riidatonta, että alapohjan betoni on vaurioitunut, ja että takkahuoneessa ja olohuoneessa on mitattu korkeita radonpitoisuuksia. Myyjä on kyseenalaistanut ostajien mahdollisuuden vedota virheeseen, koska ostajat eivät ole halunneet suorittaa kaupan kohteessa kuntotarkastusta eivätkä ostajat ole näin ollen tarkastaneet taloa siinä laajuudessa kuin se olisi ollut mahdollista. Ostajat ovat puolestaan kiistäneet, että heille olisi tarjottu kuntotarkastusmahdollisuutta. Ostajien mukaan he ovat tarkastaneet kiinteistön lain edellyttämällä huolellisuudella.

Lautakunta katsoo asiassa esitettyjen asiakirjojen perusteella, etteivät ostajat ole voineet havaita kosteusvauriota, alapohjan vaurioita ja korkeita radonpitoisuuksia ennen kauppaa tehdyn normaalin tarkastuksen yhteydessä. Koska kuntotarkastuksen teettäminen on vapaaehtoista, ostajien ei voida katsoa menettäneen oikeuttaan vedota virheisiin myöskään tekemättömän kuntotarkastuksen perusteella. Toimitetusta asiakirja-aineistosta ei myöskään ilmene, että ostajia olisi erityisesti kehotettu kuntotarkastuksen suorittamiseen.

Ostajat väittävät myyjän tienneen mainituista virheistä kaupantekohetkellä. Myyjä puolestaan kiistää tienneensä virheistä. Vaikka talossa on ostajien toimittaman Säteilyturvakeskuksen lausunnon mukaan suoritettu radonarvojen mittaus vuoden 2002 ja 2003 vaihteessa, lautakunta katsoo, ettei sille ole esitetty selvitystä, jonka mukaan kuolinpesän osakkaat, jotka eivät ole aikuisiällään lainkaan asuneet kaupan kohteessa, olisivat tienneet korkeista radonarvoista tai muista vaurioista. Näin ollen virheet voisivat tulla korvattavaksi ainoastaan maakaaressa tarkoitettuna salaisena virheenä, jolta edellytetään virheen merkittävyyskynnyksen ylittymistä.

Arvioitaessa virheen merkittävyyttä lautakunta ottaa huomioon rakennuksen iän sekä sen, että rakennuksen ja sen sisätilojen kunto on ilmoitettu myyntiesitteessä tyydyttäväksi. Lisäksi kauppakirjassa on painotettu, että koska myyjänä on perikunta, myyjällä ei ole tarkkaa tietoa kaupan kohteen korjauksista, vioista tai puutteista. Lautakunta katsoo, että ostajat ovat voineet varautua korjaustoimenpiteisiin lähitulevaisuudessa. Vaarallisen korkeiden radonpitoisuuksien perusteella lautakunta kuitenkin katsoo, että kaupan kohteessa on maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu laatuvirhe.

Ostajat eivät ole esittäneet selvitystä korjauskustannuksista, kuten radonpitoisuutta huoneilmasta vähentävän menetelmän hankinta- ja asennuskustannuksista. Näin ollen lautakunta harkitsee kohtuulliseksi hinnanalennukseksi yhteensä 3 000 euroa.

Suositus

Kuluttajariitalautakunta suosittaa, että myyjä maksaa ostajille 3 000 euroa hinnanalennuksena.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 5.3.2014