Käytetyn asuinkiinteistön kauppa. Imeytyskentän, porakaivon ja ilmanvaihtoputken eristyksen puutteellisuudet. Hinnanalennusvaatimus.

hinnanalennus
kiinteistön kauppa

Diaarinumero: 3390/82/11
Antopäivä: 18.12.2012

Ostajat ostivat 15.7.2010 allekirjoitetulla kauppakirjalla tilan siellä sijaitsevine rakennuksineen 94 000 euron kauppahinnalla. Kiinteistön pinta-ala on 15.7.2010 päivätyn kiinteistörekisteriotteen mukaan 4 700 m² ja siellä sijaitsevan vuonna 1991 vapaa-ajan asunnoksi rakennetun talon pinta-ala on 55,5 m². Hallintaoikeus siirtyi ostajille kaupantekopäivänä. Asiassa on riitaa siitä, onko kiinteistössä maakaaressa tarkoitettu laatuvirhe.

VAATIMUKSET

Ostajat vaativat myyjiltä hinnanalennuksena 5 747,80 euroa.

Ostajien mukaan loka-auton kuljettaja on todennut huhtikuussa 2011 likakaivoja tyhjentäessään, että imeytyskentässä on havaittavissa jonkin verran takaisinvirtausta. Kahden viikon kuluttua likakaivojen tyhjennyksestä ne ovat jälleen täyttyneet. Ostajien mukaan imeytyskenttä on ollut tukossa, minkä johdosta he ovat joutuneet rakentamaan uuden imeytyskentän. Lisäksi ostajat huomauttavat, että 17.9.2007 tehdyssä kuntotarkastuksessa on mainittu, että viemärivesien käsittely on uusittu vuonna 2006. Ostajien mukaan tämä tieto ei ole pitänyt paikkaansa.

Ostajat ovat havainneet huhtikuussa 2011 myös muutoksen juomaveden maussa. Makumuutos on ostajien mukaan aiheutunut kaivoon päässeestä pintavedestä. Vettä on ollut kaivossa niin paljon, että se on päässyt valumaan kaivon pohjassa olevaan porakaivoputkeen, jota ei ollut suojattu asianmukaisesti. Ostajat ovat lisäksi valittaneet eristämättömästä ilmanvaihtoputkesta, joka on ostajien mukaan päässyt aiheuttamaan veden valumisen alakerran makuuhuoneen katon ja seinän liittymäkohdasta sispuolelle sekä ulkopuolen hirsiseinälle.

VASTAUS

Myyjät kiistävät ostajien vaatimukset. Myyjät vaativat ostajia korvaamaan asianhoidosta aiheutuneet 490,64 euron kustannukset.

Myyjien mukaan kiinteistö on myyty heille vuonna 2007 vapaa-ajan asuntona, jollaisena myös he ovat myyneet sen ostajille vuonna 2010. Imeytyskentän osalta myyjät ovat vedonneet kauppakirjan ehtoon, jonka mukaan he eivät vastaa kiinteistöllä olevan jätevesijärjestelmän suoritustehon riittävyydestä haja-asutusalueen jätevesien käsittelystä annetun asetuksen mukaisesti. Edelleen myyjät katsovat ostajien itse aiheuttaneen imeytyskentän puutteellisuudet rakennuttamalla imeytyskentän päälle parkkipaikan, jota on aurattu läpi talven. Tästä on myyjien mukaan aiheutunut ylikuormitusta, joka on puolestaan aiheuttanut imeytysputkien nousemisen maanpinnalle. Myyjät toteavat myös, että ostajat ovat lisänneet jätevesijärjestelmän kuormitusta rakentamalla toisen WC:n ja yhden vesipisteen lisää. Myyjät ovat myös tuoneet esille, ettei jätevesijärjestelmää ole uusittu vuonna 2006, vaikka kuntotarkastusraportissa niin lukee. Vuonna 2006 jätevesijärjestelmää on ainoastaan korjattu, mikä on kerrottu osapuolille vuonna 2011.

Myyjät ovat kiistäneet porakaivon virheellisyyden. Porakaivo on toiminut myyjien mukaan normaalisti heidän omistusaikanaan, eikä pintavesien valumista porakaivoon ole tapahtunut. Myyjät ovat myös kiistäneet poistoilmaputken puutteellisen eristyksen. Saunan katolla oleva poistoilmaputki on myyjien mukaan eristetty katon rajasta nousevalla osuudella, minkä jälkeen se menee kattoeristykseen. Myyjien mukaan katto on aikoinaan vuotanut piipun juuresta, mistä on aiheutunut valumajälkiä ulkopuolelle hirsiseinään. Vuonna 2009 huopakate on uusittu. Sisäpuoliset valumajäljet ovat myyjien mukaan olleet olemassa jo heidän ostaessaan kiinteistön vuonna 2007, joten jäljet ovat olleet ostajien nähtävissä jo ennen kaupantekoa.

ratkaisun perustelut

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:

1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai

5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäess.

Asiassa on ensinnäkin riitaa imeytyskentän kunnosta. Asiassa esitetyn ympäristösuunnittelijan lausunnon mukaan kiinteistölle ei ole rakennettu kunnollista imeytyskenttää eikä kohteen maaperä sovellu imeytykseen. Edelleen lausunnossa on todettu, että imeytysputki on sijoitettu virheellisesti autojen kääntöpaikan ja tien alle, jolloin siihen kohdistuu jatkuvasti kuormitusta ylhäältä käsin. Keväällä 2011 imeytysputki on lausunnon mukaan noussut maanpintaan ja jätevedet ovat valuneet pihamaalle.

Lautakunta katsoo tulleen selvitetyksi, että imeytyskenttä on ollut virheellinen jo kaupantekohetkellä, sillä imeytyskenttää ei ollut rakennettu kunnolla, eikä kohteen maaperä ole soveltunut imeytykseen. Koska ostajien eikä myyjien ole osoitettu tienneen virheestä, voi imeytyskentän uusimisesta aiheutuneet kustannukset tulla korvattavaksi ainoastaan maakaaressa tarkoitettuna salaisena virheenä, jolta edellytetään merkittävyyskynnyksen ylittymistä. Virheen merkittävyyttä arvioidessaan lautakunta ottaa huomioon korjauskustannusten määrän suhteessa kauppahintaan sekä virheen laadun. Lautakunta toteaa, että kiinteistön perusinfrastruktuurin, kuten jätevesijärjestelmän, on toimittava. Mainituin perustein lautakunta katsoo virheen merkittävyyskynnyksen ylittyneen imeytyskentän puutteiden osalta. Hinnanalennuksen määrää harkitessaan lautakunta ottaa huomioon ostajien myötävaikutuksen sekä haja-asutusalueen jätevesien käsittelystä annetun asetuksen, joka aiheuttaa muutoksia jätevesien käsittelylle lähitulevaisuudessa. Lautakunta arvioi kohtuulliseksi hyvitykseksi 2 000 euroa.

Ostajat ovat myös todenneet, ettei viemärivesien käsittelyä ollut uusittu vuonna 2006, vaikka näin oli kirjattu vuonna 2007 tehtyyn kuntotarkastusraporttiin. Ostajat eivät ole kuitenkaan tältä osin esittäneet vaatimuksia.

Osapuolet ovat erimielisiä porakaivon kunnosta. Ostajien mukaan juomavesi on maistunut multaiselta, koska kaivoon on päässyt pintavettä. Vesi on päässyt edelleen valumaan ostajien mukaan kaivon pohjalla olevaan porakaivoputkeen, koska sitä ei ollut suojattu asianmukaisesti. Myyjät ovat kiistäneet ostajien väitteet. Koska lautakunnalle ei ole esitetty näyttöä porakaivon väitetystä virheellisyydestä, lautakunta ei suosita ostajille hyvitystä tältä osin.

Asiassa on myös riitaa saunan ilmastointiputken eristyksestä. Asiassa esitetyn kuntotarkastusraportin mukaan parvella oleva saunan tuuletusputki on eristettävä mahdollisen kondenssiveden estämiseksi. Raporttiin on myös liitetty valokuva parvesta ja eristämättömästä putkesta. Kun otetaan huomioon asunnossa jo kaupantekohetkellä näkyvillä olleet kosteusjäljet ja eristämätön putki, lautakunta toteaa, etteivät ostajat saa vedota virheenä eristämättömään putkeen, sillä se olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kauppaa. Lautakunta ei siis suosita hyvitystä tältä osin.

Myyjät ovat vaatineet asianhoidosta aiheutuneiden 490,64 euron kustannusten korvaamista. Kuluttajariitalautakunnasta annetun lain 19 §:n mukaan asianosaiset vastaavat itse omista kustannuksistaan. Mainituin perustein lautakunta ei suosita hyvitystä tältä osin.

suositus

Lautakunta suosittaa, että myyjät maksavat ostajille 2 000 euroa.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 18.12.2012