Käytetyn asunto-osakkeen kauppa. Keittiön ja kylpyhuoneen kosteusvaurio. Hinnanalennusvaatimus.

hinnanalennus
käytetyn asunto-osakkeen kauppa

Diaarinumero: 3727/82/11
Antopäivä: 18.12.2012

Ostaja osti 27.10.2010 allekirjoitetulla kauppakirjalla asunto-osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan 28,5 m² suuruista huoneistoa. Kerrostalo, jossa huoneisto sijaitsee, rakennettiin vuonna 1966. Kauppahinta oli 113 000 euroa. Hallintaoikeus siirtyi ostajalle 16.12.2010. Asiassa on riitaa siitä, onko huoneistossa asuntokauppalaissa tarkoitettu virhe keittiön ja kylpyhuoneen kosteusvaurion johdosta.

VAATIMUKSET

Ostaja vaatii, että myyjät maksavat hänelle hinnanalennuksena

5 858,99 euroa sekä hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista viivästyskorkoa 27.10.2010 lukien.

Ostaja on asuntoon muutettuaan epäillyt kosteusvauriota, minkä johdosta hän on teettänyt kosteusmittauksen 7.1.2011. Asunnossa on havaittu kosteusvaurio sekä kylpyhuoneessa että keittiössä. Ostaja on ilmoittanut virheestä ja vaatimuksistaan myyjille välittömästi saatuaan niistä tiedon. Kylpyhuone on ostajan mukaan jouduttu uusimaan kokonaan. Asunto-osakeyhtiö on kuitenkin vastannut kylpyhuoneen korjaamisesta vesieristykseen saakka. Keittiössä on puolestaan vaurioitunut tiskitaso kaapistoineen sekä seinän taustalevy.

Ostaja katsoo ensisijaisesti, että myyjät ovat tienneet tai heidän olisi pitänyt tietää asunnossa olleista kosteusvaurioista. Toissijaisesti ostaja katsoo, että kyse on piilevästä virheestä, joka on merkittävä. Ostaja painottaa, ettei hinnanalennusvaatimus sisällä asunto-osakeyhtiölle aiheutuneita remonttikustannuksia eikä tason parannusta vaan vaatimus koostuu ainoastaan hänelle aiheutuneista välttämättömistä remonttikustannuksista (4 371,99 euroa), remontin johdosta peritystä ylimääräisestä yhtiövastikkeesta

(87 euroa) sekä asumishaitasta (1 400 euroa), jonka 11.5.2011-1.7.2011 välisen ajan kestänyt remontti on aiheuttanut.

VASTAUS

Myyjät kiistävät ostajan vaatimukset.

Myyjien mukaan ostaja ei voi vedota kylpyhuoneen ja keittiön kosteusvaurioihin, koska ostajan olisi pitänyt havaita ne ennen kauppaa asuntoa tarkastaessaan. Lisäksi myyjät huomauttavat, että kyseessä on ollut vanha asunto, jota ei ole remontoitu myyjien eikä edellisenkään omistajan aikana. Edelleen myyjät painottavat, etteivät he ole velvollisia korvaamaan tasonparannusta.

RATKAISU

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n mukaan asunnossa on virhe, jos:

1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun;

2) se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai

4) se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Luvun 16 §:n mukaan ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. Ostajalla on oikeus saada hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan.

Luvun 17 §:n mukaan ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

Asiassa on riitaa siitä, onko huoneistossa asuntokauppalaissa tarkoitettu virhe keittiön ja kylpyhuoneen kosteusvaurion johdosta. Asiassa esitetyn ASB-yhtiöiden kosteuskartoitusraportin mukaan keittiön kosteusvaurio on todennäköisesti aiheutunut tiskauksesta peräisin olevista roiskevesistä, sillä tiskitason ja seinän taustalevyn välinen silikonisauma on ollut osittain auki. Vaurioalueen suuruus on määritelty keittiön osalta noin 1 m² suuruiseksi. Kylpyhuoneesta on mitattu poikkeavia pintakosteuslukemia lattiasta ja seinien alareunoista noin 50 cm lattiatasosta ylöspäin. Betonin on todettu olleen erittäin märkää jopa 95,4 RH prosenttia. Raportissa viitteellinen vaurioalue on määritelty noin 4 m² suuruiseksi.

Asiassa esitettyjen asiakirjojen perusteella lautakunta katsoo tulleen näytetyksi, että keittiössä ja kylpyhuoneessa on ollut kosteusvaurio. Lautakunta pitää todennäköisenä, etteivät myyjät ja ostaja ole tienneet rakenteissa olevista vaurioista kauppaa tehtäessä. Näin ollen vauriot voisivat tulla korvattaviksi ainoastaan salaisena virheenä, jolta edellytetään merkittävyyskynnyksen ylittymistä.

Arvioitaessa virheen merkittävyyttä lautakunta ottaa huomioon markkinoinnin yhteydessä huoneistosta annetut tiedot. Kerrostalo, jossa huoneisto sijaitsee, on rakennettu vuonna 1966. Kyseessä on ollut pääosin remontoimaton huoneisto, jota ei ole markkinoitu hyväkuntoisena. Myöskään kylpyhuoneen mahdollisesta edellisestä remontista ja sen ajankohdasta ei ole annettu tietoa. Virheen merkittävyyskynnyksen arvioinnissa lautakunta ottaa huomioon korjauskustannusten määrän suhteessa kauppahintaan. Asunto-osakeyhtiö vastaa vähintään huoneiston rakenteiden ja eristeiden kunnossapidosta, mikä puolestaan vähentää ostajalle aiheutuneita kustannuksia. Kun vielä huomioidaan keittiön ja kylpyhuoneen korjausten johdosta saavutettu merkittävä tasonparannus, lautakunta katsoo, ettei virheen merkittävyyskynnys ylity. Näin ollen lautakunta ei suosita ostajalle hyvitystä kosteusvaurion johdosta.

Ostaja on myös vaatinut 1 700 euroa käyttöhyödyn menetyksestä 11.5.2011-1.7.2011 väliseltä ajalta. Välillisen vahingon korvaamiselta edellytetään, että myyjät ovat toimineet huolimattomasti. Koska myyjien ei ole osoitettu toimineen huolimattomasti, lautakunta ei suosita välillisen vahingon korvaamista ostajalle.

Lautakunta ei suosita hyvitystä ostajalle.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 18.12.2012