Käytetyn kiinteistön kauppa. Kattolämmityspaneelit. Takka.

kiinteistön kauppa

Diaarinumero: 3811/82/10
Antopäivä: 28.08.2012

Ostajat ostivat 10.7.2009 kiinteistön hintaan 250 000 euroa. Talo on rakennettu vuonna 1981. Kaupanteon jälkeen ilmeni, että valtaosa talon kattolämmityspaneeleista ei toiminut ja että takkasydän sekä savupelti ovat rikki. Asiassa on kiistaa oikeudesta hyvitykseen näiden seikkojen perusteella.

VAATIMUKSET

Ostajat vaativat vahingonkorvauksena tai hinnanalennuksena viallisten lämmityspaneelien ja takan korjauskustannuksia eli

16 960 euroa sekä asumishaittakorvausta 1 000 euroa, molemmat summat viivästyskorkoineen kaupantekopäivästä 10.7.2009 lukien. Lisäksi he vaativat virheiden selvittelykuluina 357,45 euroa viivästyskorkoineen 31.5.2010 lukien.

Kiinteistön myyntiesitteessä on ilmoitettu, että kohteen kattolämmitys on vaihdettu 2006. Kattolämmitys on rakennuksen pääasiallinen lämmitysmuoto. Kaupanteon jälkeen ilmojen viilennyttyä marraskuussa 2009 ostajat totesivat, että huoneet jäävät viileiksi vaikka lämmitystehot säädetään täysille. Esimerkiksi olohuoneessa lämpötila oli vain 16 astetta. Ostajat ilmoittivat havainnostaan myyjälle 17.12.2009 ja teettivät lämpökuvauksen 9.3.2010. Ilmeni että keittiön katon viidest lämmityselementistä kolme oli vanhoja ja toimimattomia. Lämpökuvaus osoitti myös, että valtaosa muidenkaan tilojen lämmityselementeistä ei toiminut. Tämä selitti viileyden. Elementtiasennukset oli lisäksi tehty ilmeisen maallikkomaisesti. Ostajat eivät ole saaneet tietoa siitä, onko niiden asentajalla ollut sähköasennuksiin tarvittavia lupia. Vastoin myyjän väitettä ilmanvaihtolaite ei ole mikään itsenäinen lämmityslaite. Ilmanvaihtolaitteessa olevalla kämmenenkokoisella sähkövastuksella ei lämmitetä koko taloa vaan ainoastaan sisääntulevaa ilmaa.

Joulukuussa 2009 ostajat havaitsivat lisäksi, että takan sydän oli rikki. Myös nuohousliike totesi asian. Liikkeen edustaja kertoi maininneensa edellisille asukkaille, että takan kääntöpelti on rikki. Edustajan kirjallisen todistuksen mukaan takka on rikki eikä käyttökunnossa. Myös savupelti on rikki eikä kääntyvää peltiä saa sijoittaa savuhormiin.

Myyjä on 27.3.2010 ilmoittanut, että heidän omistusaikanaan asennettu ilmastointilaite on korvannut osittain talon lämmityksen ja että tästä syystä kaikkia kattolämmityspaneeleja ei ollut tarvinnut uusia. Myyjä on siten antanut ostajille tietoisesti virheellistä tietoa. Hän ei kertonut, että vain osa lämmityselementeistä oli uusittu ja että valtaosa elementeistä oli toimintakelvottomia. Asiasta ei kerrottu edes ennen ostajien teettämää lämpökuvausta. Myyjä on tiennyt myös takkasydämen halkeamasta ja savupellin virheestä.

Kattolämmityselementtien ja takan korjaamisesta on annettu kaksi kustannusarviota, määriltään 17 231 euroa ja 16 960 euroa. Arvio on maksanut 149,45 euroa ja kattolämmityselementtien lämpökuvaus 208 euroa. Selvittelykuluja on siis tullut yhteensä 357,45 euroa. Kohteen remontointi aiheuttaa asumishaittaa, jonka määräksi ostajat arvioivat vähintään 1 000 euroa.

VASTAUS

Myyjä kiistää ostajien vaatimukset. Myyjä ei ole tehnyt omistusaikanaan rakennuksessa mitään merkittäviä peruskorjauksia. Siten rakennus oli pääosin alkuperäisessä kunnossa. Myyjä oli ainoastaan uusinut rakennukseen ilmanvaihtolaitteen, jonka avulla taloa voidaan viilentää ja lämmittää, sekä uusinut joitakin kattolämmityksen lämmityselementtejä. Myyjällä ei ole ollut mitään rakennuksen lämmitykseen tai muuhun kuntoon liittyneitä ongelmia.

Rakennuksesta ei tehty kuntotarkastusta ennen kauppaa, vaikka myyjä ehdotti sellaista. Kauppakirjan mukaan ostaja on suorittanut kiinteistöllä katselmuksen 17.6.2009 ja on tarkastanut rakennuksen. Lisäksi ostajat ovat ennen kauppaa saaneet tiedoksi 20.10.2003 tehdyn kuntotarkastusraportin.

Rakennuksen kunto huomioitiin kauppahinnassa. Myyntiesitteen mukainen hintapyyntö oli 288 000 euroa, ja kauppa tehtiin

250 000 euron hinnalla.

Myyjä on ennen kauppaa kertonut ostajille, miten kattolämmitys oli korjattu. Ostajat ovat tienneet, että kaikkia lämmityselementtejä ei ollut vaihdettu. Kylmyysongelma on johtunut siitä, että ostajat ovat kytkeneet ilmanvaihtolaitteen väärällä tavalla viilentämään rakennusta. Lisäksi myyjän puolesta XX on tarjoutunut vaihtamaan lämmityselementtejä omana työnään, jolloin kustannukset olisivat jääneet vähäisiksi. Ostajat eivät kuitenkaan suostuneet tähän.

Kattolämmityselementtien hinta vuonna 2006 oli 35,70 euroa kappaleelta, ja uusimisen kokonaiskustannus oli noin 1 500 euroa. Elementtien uusimiskustannukset eivät ylitä virhekriteereitä. Elementit ovat kuluvia laitteita joita täytyy vaihtaa ajoittain osana kiinteistön normaalia ylläpitoa. Ostajien esittämät urakkatarjoukset sisältävät peruskorjausluontoisia töitä ja tasonparannusta, jotka eivät kuulu myyjälle.

Myyjä ei vastaa myöskään lämpökuvauskustannuksista. Kuvaus on tarpeeton toimenpide, koska lämmityselementtien kunto voidaan tarkastaa myös yksinkertaisemmin ja halvemmin toimin.

Myyjät käyttivät omistusaikanaan takkaa säännöllisesti, eikä sen toiminnassa ollut mitään ongelmia. Nuohoojallakaan ei ollut mitään huomautettavaa. Kattolämmityselementtien vaihtaminen ja takan korjaaminen eivät aiheuta asumishaittaa. Ostajat eivät ole perustelleet, mistä tältä osin vaadittu korvaussumma muodostuu.

RATKAISUN PERUSTELUT

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:

1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai

5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Jos kauppahinta on sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa pienempi tai suurempi, hinnanalennusta määrättäessä otetaan huomioon kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiinteistön arvon suhde.

Myyjän on maksettava hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.

Myyntiesitteessä talon lämmitysmuodoksi on ilmoitettu seuraavaa: katto- ja lattiasähkölämmitys, LTO, takka.

Esitetyssä lämpökuvausraportissa on todettu mittauskohtia, joissa kameralla ei havaittu kattolämmityselementtejä. Raportin mukaan niiden kattojen, joissa nyt lämpenee alle puolet kattopinta-alasta, on todennäköisesti tarkoitus lämmetä tätä suuremmalta alalta. Lautakunta yhtyy tähän arvioon. Kattolämmitystä on siis uusittu toimintakuntoiseksi vain osittain. Myyntiesitteessä kuitenkin ilmoitetaan että kattolämmitys on vaihdettu vuonna 2006. Lautakunta katsoo ostajien saaneen tämän tiedon perusteella luottaa siihen että kohteen keskeinen lämmitysjärjestelmä olisi vaihdettu eli uusittu koko laajuudessa. Koska korjaus on tehty vain joitakin vuosia ennen kauppaa, kattolämmityksen on myös saanut odottaa olevan kaikin osin toimintakuntoinen myös kaupan teon hetkellä. Näin ei kuitenkaan ole ollut. Kohde on tältä osin poikennut myyntiesitteessä nimenomaisesti annetusta tiedosta.

Asiassa on 3.9.2010 päivätyn palauteraportin perusteella pidettävä myös selvitettynä, että takkasydän on rikki ja että takka ei ole käyttökunnossa. Lisäksi savupelti on rikki. Ongelmia on käsitelty jo tätä ennen osapuolten välisessä sähköpostiyhteydenpidossa. Lautakunta pitää uskottavana, että tämä raportti osoittaa takan kaupan teon hetkistä kuntoa. Näin ollen esitteen mukaiset lämmitystavat ovat olleet suurelta osin toimimattomia ja vaatineet korjauksia. Kohteesta annetut tiedot ovat tältäkin osin olleet puutteellisia ja harhaanjohtavia.

Näitä tietoja ei ole oikaistu eikä puutteita hyvitetty kauppakirjan ehdoissa. Kyse on kaupan kohteen virheestä josta myyjä edelleen vastaa.

Lautakunta toteaa sinällään, että maakaaren seuraamusjärjestelmä ei anna myyjälle oikeutta korjata myöhemmin paljastuneita virheitä itse. Ostajan oikeus vedota virheeseen ei vähenny eikä poistu, vaikka hän ei antaisi vailla rakennusalan koulutusta olevalle myyjälle tilaisuutta korjata vikoja. Lautakunta katsoo ostajan hankkimien tarjousten osoittavan tarvittavien ammattitaitoisten korjausten käypää hintaa. Hyvitystä alentavana tekijänä lautakunta huomioi sen tasonparannuksen, joita korjauksista voi olettaa kiinteistölle tulevan. Lautakunta harkitsee virhettä vastaavan hinnanalennuksen määräksi 12 000 euroa. Summalle on maksettava korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista tuottokorkoa siitä päivästä lukien, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan. Ostajilla on oikeus saada sen tilalle korkolain 7 §:n mukaista viivästyskorkoa alkaen 17.12.2010. Tällöin on katsottava kuluneen 30 päivää siitä, kun myyjä on viimeistään saanut tiedon ostajien vaatimuksesta.

Lisäksi myyjän tulee korvata ostajille virheen selvittämiseksi tarpeen olleet tutkimukset 357,45 euroa viivästyskorkoineen 17.12.2010 lukien.

Korjauksien kestosta ja niiden asumisella aiheuttamista haitoista ei ole saatu siinä määrin selvitystä, että lautakunta katsoisi olevan perusteita erilliselle asumishaittakorvaukselle. Se ei suosita tältä osin korvausta.

SUOSITUS

Lautakunta suosittaa, että myyjä maksaa ostajille

12 357,45 euroa edellä mainittuine korkoineen.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 28.8.2012