Asuinkiinteistö. Lattia- ja muiden pintojen kunto

Diaarinumero: 2368/82/11
Antopäivä: 10.08.2012

Ostajat ostivat tontin sekä sillä sijaitsevat rakennukset liittymineen 29.11.2010. Tontti on pinta-alaltaan 1186 m2. Kiinteistöllä on kaksi asuntoa, joista toinen (jäljempänä asunto 1) on pinta-alaltaan 133 m2 ja toinen (jäljempänä asunto 2) 42 m2. Rakennukset ovat valmistuneet vuosina

1971-1972. Kauppahinta oli 141 000 euroa.

Asiassa on riitaa siitä, onko kiinteistössä maakaareen perustuvia laatuvirheitä. Valitus perustuu kahteen eri asiaan: 1) Asunto 2:ssa asui kaupanteon hetkellä vuokralainen, minkä vuoksi ostajat eivät päässeet tarkastamaan sitä. Sen kunto on selvinnyt sekä ostajille että myyjille vasta kaupanteon jälkeen vuokralaisen lähdettyä. Siellä on täytynyt tehdä laaja pintaremontti. 2) Kaupanteon jälkeen on ilmennyt, että

asunto 1:n olohuoneen ja makuuhuoneen parketti kupruilee/irvistää joiltakin kohdin. Ostajat ovat vaihtaneet parketin em. huoneissa. Ostajat tarkastivat tämän asunnon ennen kaupantekoa.

VAATIMUKSET

Ostajat vaativat myyjiltä hinnanalennusta kiinteistön laatuvirheen perusteella. Vaadittavat summat perustuvat vikojen korjauskustannuksiin ja ovat asunto 1:n osalta 4 160 euroa ja asunto 2:n osalta 4 780 euroa.

VASTAUS

Myyjät kiistävät ostajien vaatimukset kummankin asunnon osalta. Vaikka näytön sopiminen asunto 2:een oli ollut hankalaa, olisivat ostajat halutessaan päässeet tutustumaan siihen, eivätkä myyjät olleet vaikeuttaneet tutustumista. Erityisesti sen seikan, että kosteusmittausta ei ollut pystytty tekemään tässä asunnossa ennen kaupantekoa, olisi tullut johtaa ostajien erityiseen varovaisuuteen. Ostajat tarkastivat asunto 1:n ennen kaupantekoa ja parkettiviat olivat havaittavissa kummassakin huoneessa. Myyjät ovat esittäneet sovintoehdotukset kummankin asunnon osalta.

RATKAISUN PERUSTELUT

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:

1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai

5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.

Ostajan on maakaaren 2 luvun 22 §:n perusteella tarkastettava kiinteistö ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä. Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä.

Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Jos kauppahinta on sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa pienempi tai suurempi, hinnanalennusta määrättäessä otetaan huomioon kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiinteistön arvon suhde. Myyjän on maksettava hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain

3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.

Selvityksen perusteella ostajat eivät ole päässeet tarkastamaan asunto 2:n kuntoa ennen kaupantekoa. Kaupanteon jälkeen ilmeni, että asunto oli epäsiistissä kunnossa, siellä oli jätteitä ja pinnoilla näkyi läikkiä. Liitteenä oli kuvia asunto 2:n sisätiloista. Myyntiesitteessä kerrotaan, että siellä on juuri tehty pintaremonttia. Siten ostajat ovat voineet olettaa pintamateriaalien olevan melko hyvässä kunnossa. Kauppakirjassa todetaan, että tämän asunnon kosteuskartoitus jäi tekemättä "asunnossa vallitsevan tilanteen takia", ja mittaus suoritetaan myöhemmin erikseen. Kauppakirjassa todetaan edelleen, että "mikäli asunnosta löytyy erityisiä toimenpiteitä vaativia vikoja, on myyjä vastuussa niistä normaalin myyjän vastuun mukaisesti". Lautakunta katsoo, että tämän ehdon on katsottava antavan ostajille oikeuden esittää jälkikäteen vaatimuksia myös muiden kuin kosteusvaurioihin liittyvien, erityisiä toimenpiteitä vaativien vikojen osalta. Kuvien perusteella todetut virheet ovat tällaisia. Koska ostajille oli annettu tieto, että asunto 2:ssa oli juuri tehty pintaremontti, heidän ei ole tarvinnut varautua korjaustarpeisiin. Esitetyn kuva-aineiston perusteella asunnossa on kuitenkin ollut merkittävä korjaustarve. Lautakunta pitää urakoitsijan tarjouksen mukaisia töitä kaikin osin perusteltuina ja näin ollen hyvitettäväksi kuuluvina.

Myyntiesitteessä ei ole ilmoitettu, että asunto 1:n olo- ja makuuhuoneiden lattiapäällysteet olisi uusittu. Selvityksen perusteella ostajat pääsivät tarkastamaan tämän asunnon ennen kaupantekoa. Lattiapintojen virheet ovat sellaisia, että ne voidaan havaita tarkastuksessa. Kiinteistön ikä huomioon ottaen ei myöskään voida olettaa, että parkettilattiat olisivat täysin virheettömiä. Selvityksen perusteella myyjät eivät ole pyrkineet peittelemään parketin vaurioita.

Lautakunta katsoo, että asunto 2:n osalta kyseessä on kiinteistön laatuvirhe. Asunto 1:n parkettivaurio ei sen sijaan ole virhe. Ostajat eivät ole hyväksyneet myyjien sovintoehdotuksia, joten ne eivät enää sido myyjiä. Asunto 2:n osalta lautakunta harkitsee hinnanalennuksen asianmukaiseksi määräksi vaatimuksen mukaiset 4 780 euroa. Summalle kuuluu maksaa myös tuottokorkoa. Sen korkokanta oli 1,0 % ajanjaksolla 1.7.2010-30.6.2011 ja 1,5 % ajalla 1.7.-31.12.2011. Vuoden 2012 alusta lähtien korko on ollut 1 %.

SUOSITUS

Lautakunta suosittaa, että myyjät maksavat ostajille hinnanalennuksena 4 780 euroa korkoineen.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 10.8.2012