Vapaa-ajan kiinteistön kauppa. Laatuvirhe. Kiinteistönvälitys. Välitysliikkeen vastuu. Tiedonantovirhe.

kiinteistönvälitys
annetut tiedot

Diaarinumero: 176/81/08
Antopäivä: 29.10.2009

NN:t ostivat 30.3.2005 xx-nimisen tilan sillä olevine rakennuksineen 478 000 euron kauppahinnasta. Kauppakirjan oikaisulla 28.4.2005 kauppahinnaksi muutettiin 477 500 euroa.

Kiinteistöä markkinoitiin omakotitalona muun muassa seuraavasti: "Tasainen saaristotontti, osin rantakalliota, rajoittuu rantaan ja rantaviivaa (itä-koillinen) n. 60 m." Ostajien tarkistusmitattua tontin ja tarkistettua sen rajalinjat ilmeni, että tontilla ei ollut omaa rantaa tai rantaviivaa vaan tontin merenpuoleinen osa, noin 432 neliömetriä, sekä koko rantaosuus ja rantaviiva kuuluivat yhteisen vesialueen osakaskunnalle.

Ostajat laittoivat vesijätön lunastustoimituksen vireille ja se saatiin päätökseen keväällä 2007.

Vesijättömaan ja tontin rantaviivan sekä rantaosuuden lunastuksen kustannukseksi tuli 19 440 euroa sekä toimituskustannukset 2 028 euroa, yhteensä 21 468 euroa.

VAATIMUKSET

Ostajat vaativat kauppahinnan alennuksena vesijätön lunastuskustannukset 19 440 euroa ja toimituskustannukset

2 028 euroa, yhteensä 21 468 euroa yhteisvastuullisesti välitysliikkeeltä ja myyjiltä.

VASTAUKSET

MYYJÄT kiistävät ostajien vaatimukset. Kiinteistön välitti lisensioitu kiinteistönvälittäjä ja kiinteistöä markkinoitiin omakotitalotonttina, jolla oli omaa rantaviivaa. Välittäjä ja myyjät kävivät yhdessä läpi tontin rajat ja kiinteistökartan ennen kiinteistön myyntiin laittamista. Ostaja suoritti kiinteistön katselmuksen 23.3.2005 ja totesi kaupan kohteen vastaavan siitä esitettyjä asiakirjoja.

Myyntihetkellä rannan edustalla oleva vesialue oli pumpattu tyhjäksi ja ostaja aloitti maanmuokkaus- ja ruoppaustyöt 1.4.2005. Tämän jälkeen ostaja toimitti kiinteistönmittauksen, jossa lunastettavaksi vesijättömaaksi mitattiin 432 neliömetriä.

Myyjät ovat toimittaneet välitysliikkeelle kaikki hallussaan olleen materiaalin ja tiedot kiinteistöstä.

Tontin ranta-alue ja rantaviiva ovat aina olleet myyjien ja heidän perheensä käytössä eikä heillä ole ollut missään vaiheessa syytä epäillä, että rantaviiva kuuluisi jollekin toiselle osapuolelle tai että kaupungilla olisi suunnitelmia ranta-alueen osalta.

Myyjät eivät ole tienneet vesijättömaasta. Ostajan teettämän lunastustoimituksen pöytäkirjassa vahvistetaan erikseen, että kiinteistöllä on ollut rantaviivaa jo ennen vesijättöjen lunastamista.

Myyjät ovat kaupanteon jälkeen keskustelleet asiantuntijoiden kanssa ja saaneet heiltä ymmärtää, että kiinteistön kiinteistönmuodostusraja ei perustu niin sanottuun rantaviivaan. Asiantuntijoiden yleisessä tiedossa on, että merenrantakiinteistöillä on pääsääntöisesti vesijättömaita.

Jos ostajalla on ollut epäilys siitä, että kiinteistön rantaviiva ei vastaa kiinteistön rajaviivaa, olisi tämä tullut tuoda esille ennen lopullisen kaupan tekoa.

VÄLITYSLIIKE toteaa, että toimeksiantajien antamien tietojen mukaan kohteessa on rantaviivaa noin 60 metriä ja veden syvyys rannassa noin 1,5 metriä. Karttoihin tutustumalla myyjät eivät ole voineet havaita, että kiinteistöllä ei ole omaa rantaa. Maanmittaustoimiston tekemässä mittauksessa on todettu, ettei tontilla ollut rantaviivaa. Koko vesijättöalue kuului osakaskunnalle.

Välitysliikkeelle syntyy vahingonkorvausvelvollisuus, jos sen suorituksessa on ollut virhe, josta on aiheutunut ostajille vahinkoa. Korvausvelvollisuuden syntyminen toimeksiantajan vastapuolelle edellyttää välittäjän virhettä tai lain mukaisten velvollisuuksien laiminlyöntiä.

Vahinko ei ole aiheutunut välitysliikkeen virheestä tai laiminlyönnistä. Välittäjä on täyttänyt selonotto- ja tiedonantovelvollisuutensa välityslain mukaisesti.

Välittäjä ei ole tiennyt, että myyjien antama tieto rantaviivasta on virheellinen eikä välittäjällä ole myöskään ollut syytä epäillä myyjien antamaa tietoa virheelliseksi. Karttoihin ja tai kohteeseen tutustumalla välittäjä ei ole voinut havaita ristiriitaa myyjien antamien tietojen ja tosiasioiden välillä.

Välitysliike ei katso laiminlyöneensä tiedonanto- tai selonottovelvollisuuttaan.

RATKAISUN PERUSTELUT

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2) kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Tässä tapauksessa kiinteistöä on myyty maininnoin noin 60 metrin omasta rantaviivasta. Sittemmin ilmeni, että ranta oli vesijättömaata, joka kuului yhteisen vesialueen osakaskunnalle. Rannan lunastus maksoi ostajille 19 940 euroa. Ostajien maksettavat toimituskulut olivat 2 028 euroa.

Ostajille on ennen kaupantekoa kerrottu, että kiinteistö rajoittuu rantaan ja että sillä on oma rantaviiva. Ostajille ei kerrottu, että kiinteistön rajan ja rantaviivan välissä on vesijättömaata, jonka he mahdollisesti joutuvat lunastamaan. Koska kiinteistö ei vastannut siitä annettuja tietoja, lautakunta katsoo, että siinä on ollut maakaaren 2 luvun

17 §:n 2) kohdassa tarkoitettu laatuvirhe, joista myyjät vastaavat ostajille. Virhearviointiin ei vaikuta se, tiesivätkö myyjät virheestä tai olisiko heidän pitänyt tietää siitä.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain (välityslaki) 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja tämän vastapuolen edut.

Saman lain 9 §:n mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Lain 11 §:n mukaan välitysliikkeen on varmistuttava tietojen oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto, jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto.

Lain 14 §:n nojalla toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

Lautakunta katsoo, että kiinteistönvälittäjän olisi pitänyt ammattitaitoisesti ja huolellisesti menetellessään tarkistaa maastosta kiinteistön rajapyykkien sijainti ja havaita niistä sekä kiinteistöä koskevista asiakirjoista, ettei ranta-alue vastoin myyjien antamaa tietoa kuulunut myytävään kiinteistöön. Koska välitysliike on laiminlyönyt tiedonanto- ja selonottovelvollisuutensa, sen suorituksessa on virhe.

Virheen johdosta ostajilla on oikeus saada välitysliikkeeltä vahingonkorvausta. Myyjän ovat velvollisia maksamaan ostajille hinnanalennusta.

Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Lautakunta arvioi virhettä vastaavaksi hinnanalennukseksi lunastetun alueen arvon 15 000 euroa. Arvioinnissaan lautakunta on ottanut huomioon kiinteistön kokonaisuutena, sen kauppahinnan, vesijättömaan lunastushinnan sekä lunastuskulut. Lisäksi lautakunta on ottanut huomioon sen, että kiinteistö on lunastuksen jälkeen 432 neliötä suurempi kuin alun perin. Välittäjä vastaa hinnanalennuksen maksamisesta vahingonkorvauksena yhteisvastuullisesti myyjien kanssa.

Maakaaren 2 luvun 31 §:n 2 momentin mukaan myyjän on maksettava hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa (tuottokorkoa) siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan. Tuottokorko oli

1.1.2005 - 30.6.2006 2,5 %

1.7. - 31.12.2006 3 %,

1.1. - 30.6.2007 4 %,

1.7.2007 - 31.12.2008 4,5 %,

1.1. - 30.6. 20092,5 %

1.7.2009 alkaen se on 1 %.

SUOSITUS

Kuluttajariitalautakunta suosittaa, että myyjät maksavat hinnanalennuksena ostajille ja välitysliike vahingonkorvauksena yhteisvastuullisesti 15 000 euroa, myyjät edellä mainittuine korkoineen.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 29.10.2009