Asuinhuoneiston vuokrasopimus. Vuokrasopimuksen irtisanominen. Vuokrasuhteen päättymisajankohta. Tarpeiston poisvienti huoneistosta. Vuokraennakon pidätys.

vuokrasopimus
huoneiston kunto
vuokravakuus

Diaarinumero: 3090/83/08
Antopäivä: 14.09.2009

Vuokralainen teki syyskuussa 2003 vuokrasopimuksen asuinhuoneistosta huoneiston omistaneen XX Ky:n kanssa. Kuukausivuokraksi sovittiin 180 euroa, jonka lisäksi asetettiin kuukauden vuokraa vastaava vakuus.

Vuokrakohteen omistus siirtyi toukokuussa 2008 XX Ky:ltä vuokranantajille, jotka irtisanoivat vuokrasopimuksen 15.5.2008. Vuokralainen muutti pois kohteesta elokuussa 2008. Poismuuton jälkeen vuokranantajat eivät palauttaneet vakuutta vedoten maksamattomiin vuokriin sekä huoneistosta poistettuun tarpeistoon.

Tapauksessa on kiistaa vuokranantajan irtisanomisajan kestosta, huoneiston vuokrasuhteen jälkeisestä kunnosta sekä vuokraennakon pidätyksen oikeutuksesta.

VAATIMUKSET

Vuokralainen vaatii vuokranantajia palauttamaan 180 euron vakuuden lainmukaisine korkoineen sekä korvaamaan yhteensä

60 euroa. Hän vaatii myös huoneistoon hankkimiensa, sinne jääneiden kalusteiden palautusta.

Vuokralainen vastaanotti vuokranantajilta toukokuussa 2008 kirjallisen irtisanomisilmoituksen, jossa kolmen kuukauden mittaisen irtisanomisajan ilmoitettiin alkavan 15.5.2008. Ilmoituksen perusteella vuokralainen poistui asunnosta elokuun 2008 aikana ja se oli vapaa 15.8.2008. Poismuuton jälkeen vuokranantajat vaativat vuokralaista kuitenkin suorittamaan elokuun 2008 vuokran täysimääräisenä. Loppukuun vuokran vuokranantajat pidättivät vakuudesta.

Vuokralainen pitää vuokranantajien vuokranmaksuvaatimusta perusteettomana: irtisanomisilmoituksessa ilmoitettiin vain irtisanomisajan kesto ilman yksilöityä päättymispäivää. Irtisanomisilmoitus ei lisäksi vastaa asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain edellyttämää.

Poismuuton jälkeen vuokranantajat pidättivät ennakkoa myös asuinhuoneistosta poisvietyyn tarpeistoon vedoten. Vuokralainen pitää pidätystä tältäkin osin perusteettomana: vuokralainen hankki ja asensi asunnon kalusteet omalla kustannuksellaan vuokrasuhteen aikana. Asuinhuoneisto toimi alun perin liiketilana, josta johtuen tilojen saattaminen asuinkäyttöön edellytti vuokralaiselta laajamittaista remontointityötä: Vuokrasuhteen päättyessä asuinhuoneisto oli siis paremmassa kunnossa kuin mitä se oli vuokralaisen muuttaessa kohteeseen.

Vuokrasuhteen alkaessa vuokralainen joutui sarjoituttamaan lukon, sillä osa asuinhuoneiston avaimista oli kadonnut. Vuokralainen katsoo, että uudelleensarjoittamisesta aiheutuneet kustannukset (60 €) kuuluvat vuokranantajien vastattaviksi.

VASTAUS

Vuokranantajat kiistävät valittajan vaatimukset.

Irtisanomisaika on ollut ilmoitettu kolme kuukautta, jonka myös vuokralainen on hyväksynyt. Vuokralainen ei missään vaiheessa esittänyt, että irtisanomisajan olisi tullut olla irtisanomisilmoituksessa mainittua pidempi.

Vuokrasuhteen päättymisen jälkeen vuokralainen jätti WC-tilojen lavuaarin asentamattomana huoneen lattialle, jonka lisäksi hän poisti WC:n pöytätason. Lisäksi huoneistosta oli viety pois muun muassa keittiökaappien ja jääkaapin ovet sekä liukuovet. Asuntoon oli jätetty jännitteisiä sähköjohdon kappaleita.

Vuokranantajille aiheutui puuttuvien tarpeistojen asennuksesta ja maksamattomista vuokrista kustannuksia, jotka on veloitettu vuokralaiselta vakuudenpidätyksenä. Vuokralaisen teettämiä avaimia vuokranantajat eivät korvaa, sillä asuinhuoneiston lukko tullaan sarjoittamaan vielä uudelleen.

RATKAISUN PERUSTELUT

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annettua lakia sovelletaan lain

1 §:n mukaisesti sopimukseen, jolla rakennus tai sen osa (huoneisto) vuokrataan toiselle käytettäväksi asumiseen (asuinhuoneiston huoneenvuokrasopimus). Huoneiston käyttötarkoitus määräytyy sen mukaan, mikä on huoneiston sovittu pääasiallinen käyttö.

Lain 8 §:n mukaisesti kohtuullisen vakuuden asettamisesta sen vahingon varalle, että sopijapuoli ei täytä velvoitteitaan, voidaan sopia.

Lain 20 §:n mukaan huoneiston on vuokrasuhteen alkaessa ja sen aikana oltava sellaisessa kunnossa kuin vuokralainen huoneiston iän, alueen huoneistokannan ja muut paikalliset olosuhteet huomioon ottaen kohtuudella voi vaatia, jollei muusta kunnosta ole sovittu.

Vuokralaisen on lain 25 §:n mukaisesti hoidettava huoneistoa huolellisesti. Vuokralainen ei ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu huoneiston käyttämisestä vuokrasopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen, jos vuokranantaja on vastuussa huoneiston kunnosta ja kunnossapidosta.

Lain 36 §:n mukaan vuokrasopimusta tehtäessä voidaan erityisestä syystä sopia vuokraa suoritettavaksi ennakolta useammalta vuokranmaksukaudelta.

Lain 51 §:n mukaan jos toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus irtisanotaan, se päättyy irtisanomisajan kuluttua, jollei toisin sovita taikka tästä tai muusta laista muuta johdu.

Lain 52 §:n mukaan vuokrasopimuksen irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu, jollei toisin sovita taikka tästä tai muusta laista muuta johdu.

Vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen irtisanomisaika on kuusi kuukautta, jos huoneiston vuokrasuhde on välittömästi ennen irtisanomista kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään yhden vuoden, ja muussa tapauksessa kolme kuukautta (vuokranantajan irtisanomisaika).

Lain 54 §:n mukaan vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen on vuokralaiselle annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus, jossa mainitaan vuokrasuhteen päättymisajankohta ja irtisanomisen peruste.

Jollei irtisanomista ole suoritettu siten kuin tässä pykälässä säädetään, irtisanominen on tehoton.

Lautakunta arvioi nyt käsiteltävää tapausta seuraavasti:

Koska huoneisto on vuokrattu asuinkäyttöön, on tapaukseen sovellettava asuinhuoneiston vuokrauksesta annettua lakia. Vuokranantajiksi tulleet ovat irtisanoneet vuokrasopimuksen ilmoituksella, jonka mukaan irtisanomisaika (3 kk) alkaa 15.5.2008. Näin lyhyt irtisanomisaika on sinällään edellä kuvatun lainsäädännön vastainen, sillä vuokrasuhde oli kestänyt yli yhden vuoden. Vuokralainen ei kuitenkaan ole esittänyt vaatimusta lainmukaisesta kuuden kuukauden irtisanomisajasta, eikä häntä voida velvoittaa pidempään irtisanomisaikaan kuin vuokranantajat ovat esittäneet.

Lautakunta toteaa edelleen, että vuokranantajien irtisanomisilmoitus ei vastaa lain vaatimuksia, sillä siinä ei ole mainittu vuokrasuhteen päättymisajankohtaa eikä irtisanomisen perustetta. Vuokralainen ei ole kuitenkaan vedonnut näihin puutteisiin, vaan on hyväksynyt vuokrasuhteen päättymisen irtisanomisilmoituksen mukaisella tavalla. Tämän ilmoituksen mukaan kolmen kuukauden mittainen irtisanomisaika on alkanut 15.5.2008. Tämän mukaisesti vuokrasuhteen päättymisajankohtana on pidettäv elokuun 2008 puoltaväliä (15.8.2008), jonka mukaisesti vuokralainen on myös toiminut pois muuttaessaan.

Lautakunta toteaa, että kun vuokralainen on hyväksynyt irtisanomisilmoituksen sen puutteista ja pätemättömyydestä huolimatta, eivät vuokranantajat voi vedota näihin riskilleen kuuluviin seikkoihin vuokralaisen vahingoksi. Vuokralaisella ei siten ole velvollisuutta maksaa täysimääräistä vuokraa elokuun 2008 osalta. Uusien vuokranantajien haltuun siirtyneen vuokraennakon pidätys on tältä osin perusteeton.

Vuokranantajat pidättivät vuokraennakkoa myös asuinhuoneistosta poisvietyyn tarpeistoon vedoten. Tältä osin lautakunta toteaa ensinnä, että lain 36 §:n mukainen vuokraennakko ei ole lain

8 §:n mukaisen vakuuden tavoin käytettävissä tällaisen mahdollisen vahingon kattamiseen vaan pelkästään vuokranmaksuun. Tehdyn vuokrasopimuksen mukaan olisi kuulunut hyvittää vuokralaiselle vuokrakauden viimeisistä vuokrista.

Lisäksi lautakunta toteaa, että jos vuokranantaja esittää vahingonkorvausvaatimuksia huoneiston kunnon perusteella, vuokranantajan kuuluu näyttää toteen väitteensä huoneiston poikkeuksellisen huonosta kunnosta, tarpeiston puutteista ja tavanomaista suuremmasta kulumisesta. Pelkästään vuokranantajan oman ilmoituksen varaan jäävät havainnot eivät lähtökohtaisesti riitä näytöksi tästä.

Kohteessa ei ole vuokrasuhteen alkaessa eikä sen päättyessä järjestetty asiakirjoin dokumentoitua katselmusta, jossa huoneiston kunto, huoneistoon kuuluva tarpeisto ja mahdolliset puutteet olisi yhteisesti todettu tai esitetty. Myöskään ei ole osoitettu, että vuokralainen olisi tällaisesta katselmusmahdollisuudesta kieltäytynyt.

Asiakirja-aineistosta ilmenee kuitenkin, että vuokralainen on kustannuksellaan saattanut aiemmin liikehuoneistona toimineen tilan asumiskäyttöön hankkien sinne tarpeistoa ja laitteita. Tässä tilanteessa lautakunta pitää ilmeisenä, että huoneisto on vuokrasuhteen päättyessä ollut joka tapauksessa vuokrakauden alkua paremmassa kunnossa sen sovittua käyttötarkoitusta (asuinkäyttö) silmällä pitäen. Korvausvaatimuksia on tässä tilanteessa pidettävä perusteettomana myös tarpeiston poisviennin osalta.

Toisaalta koska tämän remontoinnin voi katsoa osin tulleen huomioiduksi vuokran määrässä ja koska vuokralainen on jo saanut vuokrasuhteen mittaisen käyttö- ja asumishyödyn tekemistään remonteista, lautakunta katsoo että vuokralaisen ei tule enää vaatia itselleen sitä tarpeistoa, jonka hän on muutossa huoneistoon jättänyt.

Lukon uudelleensarjoituksen osalta vuokralainen ei ole reklamoinut vuokranantajatahoa ennen vuokrasuhteen päättymistä. Vuokralainen on menettänyt oikeutensa vedota asiaan ajan kulumisen vuoksi. Vuokranantajilla ei siten ole vuokraennakon palauttamisen lisäksi velvollisuutta korvata lukon sarjoitusta.

Palautettavalle ennakolle on vaadittu korkoa. Vuokralaisella on oikeus viivästyskorkoon alkaen vuokrasuhteen päättymisestä eli 15.8.2008. Viivästyskoron korkokanta oli 11,5 prosenttia vuonna 2008, 9,5 prosenttia ajalla 1.1.-30.6.2009 ja se on ollut

8 prosenttia alkaen 1.7.2009.

SUOSITUS

Lautakunta suosittaa, että vuokranantajat maksavat vuokralaiselle 180 euroa korkoineen 15.8.2008 alkaen.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 14.9.2009