Käytetyn asuinkiinteistön kauppa. Viemäreiden kunto. Keskimääräisestä sähkönkulutuksesta annetut tiedot.

asunnon virhe
tiedonantovelvollisuus
hinnanalennus
asuntokauppa

Diaarinumero: 1091/81/08
Antopäivä: 01.07.2009

NN (jäljempänä "ostaja") osti 29.11.2007 päivätyllä kauppakirjalla tontin sillä sijaitsevine rakennuksineen ja liittymineen. Tontin pinta-ala on 983 m² ja sillä sijaitsee vuonna 1964 rakennettu, kerrosalaltaan 130 m² suuruinen asuinrakennus. Kauppahinta oli 169 000 euroa. Hallinta siirtyi ostajalle 2.1.2008.

Erimielisyys koskee sitä, ovatko myyjät kertoneet asuinrakennuksen viemärin kunnosta sekä rakennuksen sähkönkulutuksesta asianmukaisesti ennen kaupantekoa.

VAATIMUKSET

Ostaja vaatii myyjiltä vahingonkorvauksena viemärin korjaamisesta aiheutuneista kuluista 5 500 euroa korkoineen sekä vahingonkorvauksena ilmoitettua suuremmista sähkökuluista

3 600 euroa korkoineen.

Ostajan hallintaoikeuden alkaessa 2.1.2008 viemärijätteet olivat kellarin lattialla. Viemäri avattiin ostajan tilauksesta 3.1.2008 ja tästä aiheutui ostajalle 300,24 euron kustannus.

Koska viemärinkuvausraporttia ei esitetty kiinteistöä esiteltäessä, eikä muuta ilmoitettu, ostaja oletti myyntiesitteessä olevan maininnan "viemärit kuvattu 06" tarkoittavan sitä, että kuvauksella on varmistettu, että viemärit olivat kunnossa.

Myyjät esittivät 21.8.2006 päivätyn viemärinkuvausraportin ensimmäistä kertaa vasta kaupantekotilaisuudessa. 21.8.2006 päivätyssä raportissa oli todettu, että putkien saumat olivat notkahtaneet kivijalan kohdalla ja putkessa oli muutoinkin heikko kaato. Raportissa suositettiin putken uusimista ko. matkan osalta. Myyjät eivät olleet antaneet viemärinkuvausraporttia pyynnöstä huolimatta myöskään kiinteistönvälittäjälle.

Ostaja tiedusteli myyjiltä kaupantekotilaisuudessa, onko viemärissä ollut ongelmia. Myyjät ilmoittivat ostajalle, ettei viemärissä ollut ongelmia.

Kaupanteon jälkeen ostajalle on selvinnyt, että kiinteistön viemäriä oli käyty avaamassa 3-4 kertaa. Myyjä oli saanut tarjouksen viemärin korjaamisesta 14.9.2006. Ostajan hankkimien hinta-arvioiden perusteella viemärin korjauskustannukset ovat noin 5 500 euroa.

Kohteen kuntotarkastusraportti valmistui vasta kaupanteon jälkeen 7.12.2007. Kuntotarkastuksen tekijälle on toimitettu viemärinkuvausraportti kaupantekotilaisuuden jälkeen.

Myyjät ovat kohteen myyntiesitteessä ilmoittaneet, että sähkökulut ovat noin 70 euroa kuukaudessa. Ostajan kustannukset vuonna 2008 ovat kuitenkin olleet tavallisina kuukausina noin 130 euroa/kk. Myyjien antamat tiedot ovat siten virheellisiä. Käyttökustannukset ovat olleet kauppaan vaikuttava seikka. Vaadittu korvaus vastaa ilmoitettujen ja todellisten sähkökulujen erotusta viiden vuoden ajalta.

Ostaja on 9.6.2008 päivätyssä kirjeessään ilmoittanut, ettei hän esitä kuluttajariitalautakunnassa vaatimuksia välitysliikettä kohtaan.

VASTAUS

Myyjät kiistävät ostajan vaatimukset.

Ostaja on saanut viemärinkuvausraportin kaupantekotilaisuudessa ennen kaupantekoa. Ostaja on tutustunut raporttiin ja kysynyt, onko tämän jälkeen ilmennyt vastaavia tukoksia, johon myyjät vastasivat, että ei ole. Myyntiesitteessä on kerrottu, että talo on rakennuttu 1964 ja että putket ovat alkuperäiset.

Kuntotarkastuksen suorittamisesta on sovittu yhdessä ostajan kanssa. Ostaja on suostunut siihen, että kuntotarkastus suoritetaan kaupanteon jälkeen.

Myyjien sähkölaskut olivat 50-200 euroa/kk. Vuonna 2006-2007 myyjät tekivät sauna- ja kylpyhuoneremonttia, joka lisäsi sähkönkulutusta. Myyntiesitteessä mainittu 70 euroa/kk vastaa myyjien käsityksen mukaan keskimääräistä kulutusta. Myyjät myöntävät laskeneensa keskiarvon puutteellisesti.

RATKAISUN PERUSTELUT

Kiinteistöjen kauppaa koskevan maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:

1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai

5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Jos kauppahinta on sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa pienempi tai suurempi, hinnanalennusta määrättäessä otetaan huomioon kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiinteistön arvon suhde. Myyjän on maksettava hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain

3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.

Maakaaren 2 luvun 32 §:n mukaan vahingonkorvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta. Jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe johdu hänen huolimattomuudestaan, myyjällä ei ole velvollisuutta korvata vahinkoa. Vahingonkorvausta voidaan sovitella, jos se on kohtuuton ottaen huomioon sopimusrikkomuksen syy, vahingon aiheuttajan mahdollisuus ehkäistä vahinko ja toisen sopijapuolen myötävaikutus vahinkoon sekä muut olosuhteet.

Asiassa on riitaa siitä, onko asuinrakennuksen viemärin kunnon puutteista sekä kohteen sähkönkulutuksesta kerrottu ostajalle asianmukaisesti ennen kaupantekoa.

Kohteen myyntiesitteen kohdassa "Tehdyt korjaukset ja muutokset" on mainittu, että viemärit on kuvattu vuonna 2006. Koska kohteen markkinointitiedoissa ei ole ollut mainintaa ko. kuvauksessa ilmenneistä korjaustarpeista, lautakunta toteaa ostajan voineen perustellusti olettaa, ettei kuvauksessa ole havaittu korjausta edellyttäviä vaurioita tai vikoja. 21.8.2006 päivätyssä kuvausraportissa on kuitenkin todettu, että putkien saumat olivat notkahtaneet kivijalan kohdalla ja putkessa oli muutoinkin heikko kaato ja raportissa on suositettu putken uusimista ko. matkan osalta.

Lautakunta pitää viemärikuvauksessa ilmenneitä seikkoja puutteina, joista ostaja on voinut perustellusti olettaa saavansa tiedon ennen kaupantekoa. Koska ko. korjaustarvetta ei ole tuotu kohdetta markkinoitaessa esiin, lautakunta katsoo myyjillä tässä tilanteessa olevan näyttövelvollisuus siitä, että ostajalle annetut puutteelliset markkinointitiedot on ennen kaupantekoa asianmukaisesti oikaistu. Myyjien tiedonantovelvollisuutta korostaa tässä tapauksessa se, että ostajan on selvitty erityisesti tiedustelleen myyjiltä kaupantekotilaisuudessa, onko viemärin toiminnassa ilmennyt ongelmia.

Osapuolet ovat erimielisiä siitä, onko viemärinkuvausraportti esitetty kaupantekotilaisuudessa ennen vai jälkeen kaupanteon. Koska asiassa esitetystä asiakirja-aineistosta ei ilmene, että myyjät olisivat ennen kaupantekoa kertoneet ostajalle viemärin kunnossa ilmenneistä puutteista tai korjaustarpeista siten, että kohteen markkinoinnissa annettujen puutteellisten tietojen voitaisiin katsoa tulleen tehokkaasti oikaistuiksi, lautakunta katsoo myyjien esittäneen viemärinkuvausraportin ostajille joka tapauksessa liian myöhään. Lautakunta toteaa myyjien edellä mainituilla perusteilla laiminlyöneen tiedonantovelvollisuuttaan. Kaupan kohteessa on näin ollen maakaaressa tarkoitettu virhe.

Lautakunta pitää asianmukaisena hyvityksenä virheestä tässä tapauksessa hinnanalennusta. Kysymys on tässä tapauksessa vuonna 1964 rakennetusta kohteesta, jonka viemärit ovat ilmeisesti olleet alkuperäisessä kunnossa. Rakennuksen viemärin voidaan näin ollen tulleen korjauksen johdosta parempaan kuntoon kuin ostaja on ennen kaupantekoa voinut perustellusti edellyttää. Edellä mainituilla perusteilla lautakunta arvioi virhettä vastaavan hinnanalennuksen määräksi tältä osin 2 000 euroa.

Asiassa on riitaa myös kohteen sähkönkulutuksesta myyntiesitteessä annettujen tietojen oikeellisuudesta.

Myyntiesitteessä kohteen lämmitys ja taloussähkökuluiksi on ilmoitettu 70 euroa/kk. Ostajan mukaan sähkökulut ovat kuitenkin keskimäärin 130 euroa/kk. Myyjät ovat vastineessaan myöntäneet, että myyntiesitteessä ilmoitettu määrä on laskettu puutteellisesti. Myyjien mukaan heidän sähkökulunsa ovat olleet 50-200 euroa/kk.

Lautakunta toteaa osapuolten esittämän selvityksen perusteella, että myyntiesitteessä ilmoitettu sähkökulujen määrä ei vastaa todellisia sähkökuluja, vaan todelliset sähkökulut vastaavat suuruusluokaltaan ostajan ilmoittamaa tasoa noin 130 euroa/kk.

Kohteen sähkökuluista myyntiesitteessä annetut tiedot ovat edellä mainituilla perusteilla olleet virheellisiä. Koska kaupan kohde ei ole tältä osin vastannut siitä annettuja tietoja ja tiedoilla voidaan olettaa olleen vaikutusta kauppaan, lautakunta katsoo, että kaupan kohteessa on myös tällä perusteella maakaaressa tarkoitettu virhe.

Ottaen huomioon virheellisten tietojen vaikutus kiinteistön käytöstä aiheutuviin kuluihin, lautakunta arvioi virhettä vastaavan hinnanalennuksen määräksi tältä osin 2 000 euroa.

Myyjän tulee maksaa hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle tuottokorkoa 27.11.2007 lukien.

Tuottokoron määrä 27.11.2007-31.12.2008 oli 4,5 prosenttia.

Ostaja on vaatinut hyvitykselle myös viivästyskorkoa.

Korkolain 7 §:n mukaan vahingonkorvaukselle tai vastaavanlaiselle velalle, jonka määrän ja perusteen toteaminen edellyttää erityistä selvitystä, viivästyskorkoa on maksettava siitä lähtien, kun 30 päivää on kulunut päivästä, jona velkoja esitti vaatimuksensa sekä sellaisen korvauksen perustetta ja määrää koskevan selvityksen, jota häneltä kohtuudella voidaan vaatia ottaen huomioon myös velallisen mahdollisuudet hankkia selvitys.

Ostaja on esittänyt viemärin korjauskustannuksia koskevan vaatimuksen kuluttajariitalautakunnalle osoittamassaan, 20.3.2008 päivätyssä valituksessaan. Valitus on lähetetty myyjille tiedoksi 11.4.2008 ja sen on katsottava tulleen myyjien tietoon viimeistään 18.4.2008. Myyjien viivästyskorkon maksuvelvollisuus alkaa siten tältä osin 18.5.2008.

Ostajat ovat esittäneet sähkökuluja koskevan vaatimuksen kuluttajariitalautakunnalle osoittamassaan, 9.6.2008 päivätyssä lausumassaan. Lausuma on lähetetty tiedoksi myyjille 10.6.2008 ja heidän on katsottava saaneen siitä tiedon viimeistään 17.6.2008. Myyjien viivästyskoron maksuvelvollisuus alkaa siten tältä osin 17.7.2008.

Viivästyskoron määrä 18.5.2008-31.12.2008 oli 11,5 prosenttia ja 1.1.2009 alkaen se on 9,5 prosenttia.

SUOSITUS

Kuluttajariitalautakunta suosittaa, että myyjät maksavat yhteisvastuullisesti ostajalle hinnanalennusta viemärin puutteellisuuden johdosta 2 000 euroa sekä sähkökuluista annettujen virheellisten tietojen johdosta 2 000 euroa, molemmat edellä mainittuine korkoineen.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 1.7.2009