Käytetyn kiinteistön kauppa. Lattian kallistuminen ja painuminen. Korvausvaatimus.

kiinteistön kauppa
virhe
selonottovelvollisuus

Diaarinumero: 3377/82/08
Antopäivä: 29.06.2009

NN (myöhemmin ostaja) osti 26.8.2004 XX:n jakamattoman kuolinpesän osakkailta (myöhemmin myyjät) kiinteistön. Kiinteistön pinta-ala on noin 1 680 m2 ja sillä sijaitsee vuonna 1972 rakennettu asuinrakennus sekä erillinen vuonna 1995 rakennettu autotalli. Kauppahinta oli 103 000 euroa. Kaupanteon jälkeen kävi ilmi, että asuinrakennuksen lattia oli kallistunut ja painunut enemmän, kuin mitä ostajalle oli ilmoitettu ennen kaupan tekemistä. Tällä perusteella ostaja on katsonut, ett kaupan kohteessa on myyjien vastuulle kuuluva virhe.

VAATIMUKSET

Ostaja vaatii ensisijaisesti kaupan purkua ja kauppahinnan palautusta tuotto- ja viivästyskorkoineen. Lisäksi ostaja vaatii myyjiä suorittamaan korvausta tekemistään kiinteistön arvoa nostaneista hyödyllisistä kustannuksista 7 897,70 euroa viivästyskorkoineen sekä suorittamaan vahingonkorvausta

6 811,40 euroa viivästyskorkoineen. Kiinteistön arvoa nostavat hyödylliset kustannukset muodostuvat uusituista ikkunoista sekä hanojen, suihkujen ja pesualtaan uusimiskustannuksista. Vahingonkorvausvaatimus perustuu varainsiirtoveron määrään

4 120 euroa, lainhuutokuluihin 65 euroa sekä virheen tutkimuskuluihin 2 626,40 euroa.

Toissijaisesti ostaja vaatii hinnanalennusta ja vahingonkorvausta yhteensä 75 000 euroa tuotto -ja viivästyskorkoineen.

Lisäksi ostaja vaatii asianajokulujen korvaamista laillisine korkoineen.

Ostajalle on kaupanteon yhdeydessä annettu katselmuspöytäkirja koskien rakennuksen korkeuseroja. Tutkimuksen mukaan rakennuksen ulkopuolen korkeusaseman mittauksessa havaittiin itäsivulla

11 cm korkeuserot. Sisäpuolen tarkastuksessa havaittiin, että olohuoneen lattia on painunut takan ja savupiipun ympäriltä

20-40 mm. Ostajan tehdessä ikkunaremonttia paljastui, että talo on painunut merkittävästi enemmän ja lattian kallistukset ovat merkittävästi suuremmat kuin ostajalle on kaupanteon yhteydessä kerrottu. Kertomuksessa ei ole mainintaa mittauksen tarkkuudesta. Ostajalla on ollut oikeus olettaa, että mittaustarkkuus on todenmukainen.

Ostaja teetti tutkimuksen asiasta. Tutkimuksessa ilmeni, että lattian painuma on enimmillään keittiössä 75 mm, olohuoneessa

90 mm ja koko talon osalta 130 mm. Päätyjen korkeusero on räystään alareunasta mitattuna noin 110 mm, sokkelista 125 mm ja tiiliverhouksesta 150 mm. Lattioiden kallistukset ovat siis enimmillään yli kolminkertaiset myyjien ilmoittamaan verrattuna ja ulkopuolella ero on enimmillään 40 mm. Rakennusinsinöörin arvion mukaan korjauskustannukset tulevat olemaan noin 50 000 - 100 000 euroa.

VASTAUS

Myyjät kiistävät ostajan vaatimukset ja vaativat asianajokulujen korvaamista laillisine korkoineen.

Myyjät ovat teettäneet ennen kauppaa tutkimuksen kaupan kohteen kunnosta. Tutkimuksen tehnyt rakennusmestari on mitannut korkeuserot talon ulkopuolelta tarkasti, mutta talon sisäpuolelta vain suuntaa-antavasti vatupassia hyväksi käyttäen. Talon sisäpuolta koskevia mittaustuloksia ei siten voida pitää tarkkoina. Tutkimuksesta on selvästi käynyt ilmi korkeuserot ja lattian painuminen. Lausunnossa on todettu itäsivujen päätyjen korkeuseroksi 11 cm ja sama tieto ilmenee toisen rakennusmestarin lausunnosta. Ostajan on myyjien mukaan tullut havaita myös itse lattian painuminen rakennuksen esittelyn yhteydessä. Mikäli ostaja olisi halunnut saada yksityiskohtaisempaa selvitystä kaupan kohteen kunnosta, hänen velvollisuutensa olisi ollut ryhtyä tarkempiin tutkimuksiin ennen kauppa.

Kaupanteon jälkeen tehdyistä tutkimuksista ei ilmene, että kaupanteon jälkeen olisi tapahtunut lisää painumista. Ostaja on esittänyt korjauskustannuksiksi 50 000-100 000 euroa. Rakennusinsinöörin lausunnosta ilmenee, että vasta noin vuoden seurannan jälkeen voidaan arvioida mahdollisten lisätutkimusten tarvetta ja päättää mahdollisesta paalutuksesta ja muusta korjaustavasta. Urakoitsija on antanut ostajan pyynnöstä tarjouksensa lattiakorjauksesta. Urakoitsijan hinta-arvio on noin 15 000 euroa. Myyjät toteavat lisäksi ostajan korvausvaatimukseen liittyen, että talon lähes kaikki hanat ja lavuaarit on uusittu 1990-luvun lopussa. Varainsiirtoveron suuruinen korvausvaatimus on perusteeton. Ostaja voi hakea varainsiirtoveron palautusta, mikäli kauppa puretaan.

RATKAISU

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos;

1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai

5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadullisesti merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä

ulottaa tarkastustaan seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Tapauksessa on kyse siitä, onko kiinteistössä ollut kaupantekohetkellä maakaaren tarkoittama virhe. Ostajan kaupanteon jälkeen teettämien tutkimusten mukaan lattian ja talon kallistukset olivat suuremmat, kuin mitä ostajalle oli tämän mukaan ilmoitettu.

Lautakunta arvioi asiassa esitettyä seuraavasti.

Ostajalle ennen kaupantekoa annetun 23.2.2004 päivyn katselmuspöytäkirjan mukaan rakennuksen ulkopuolen korkeusaseman mittauksessa havaittiin itäsivulla 11 cm korkeuserot. Sisäpuolen tarkastuksessa havaittiin, että olohuoneen lattia on painunut takan ja savupiipun ympäriltä 20-40 mm. Kyseisen katselmuksen on tehnyt rakennusmestari.

Myöhemmin 22.5.2006, 4.6.2006 ja 18.9.2006 suoritettiin kiinteistöllä uusi katselmus. Katselmuksen suoritti toinen rakennusinsinööri. Katselmuksen tarkoituksena oli rakennuksen painumisen selvittäminen. Lattian painuma rakennuksen sisältä mitattiin tasolaaserilla. 17.9.2007 kirjoitetun lausunnon mukaan lattian painuma oli enimmillään keittiössä noin 75 mm, olohuoneessa 90 mm ja koko talon osalta 130 mm. Päätyjen korkeusero oli räystään aluksesta mitattuna noin 110 mm, sokkelista 125 mm ja tiiliverhouksesta 150 mm. Tiiliverhouksen suurimpaan korkeuseroon vaikuttaa toisen päädyn paksu laastikerros alimmaisen tiilen alla.

Rakennusmestari on 16.11.2006 laatinut lausunnon, jossa todetaan rakennuksen pohjoispäädyn painuneen 11 cm. Takka on painunut ja lattiat ovat takkaan päin kallellaan. Lausunnon mukaan voidaan olettaa, että painuma on rajoittunut ja keittiön ja viereisen lattian voi oikaista. Lattiat puretaan ja tehdään uudelleen. Korjausten kustannuksiksi rakennusmestari on laskenut 2.3.2007 annetun arvion mukaan noin 15 000 euroa.

26.6.2007 päivätyn pohjatutkimusraportin mukaan asuinrakennus on painunut epätasaisesti. Painumien todellista suuruutta ei kuitenkaan voida selvittää, koska käytettävissä ei ole rakennuksen alkuperäisiä korkeustasoja. Myöskään painuman kehittymistä ajan mukana ei ole voitu selvittää painumahavaintojen puuttuessa. Epätasaista painumaa on aiheuttanut osaksi se, että heikosti kantava kerros suurenee etelään päin siirryttäessä. Mikäli kohde paalutettaisiin tukipaaluilla, niin paaluja tulisi olla tasaisesti koko laatan alueella. Kyseinen korjaustapa tulisi raportin mukaan olemaan laajuudeltaan ja kustannuksiltaan niin suuri, ettei siihen kannata ryhtyä ennen tarkempia selvityksiä. Korjauskustannusten määrä tulisi olemaan noin 50 000-100 000 euroa. Noin vuoden seurannan jälkeen voidaan arvioida mahdollisten lisätutkimusten tarvetta ja päättää mahdollisesta paalutuksesta ja muusta korjaustavasta. Mikäli epätasaista painumaa ei tapahdu oleellisesti lisää, niin myös pelkkä pintalattiarakenne on mahdollista suoristaa.

Lautakunta asian oikeudellisena arviointina toteaa seuraavaa.

Ostajalla on velvollisuus tarkastaa kaupan kohde tavanomaisessa laajuudessa ottaen huomioon sen, että kyse kiinteistönkaupoissa on tyypillisesti arvokkaan omaisuuden hankinnasta. Mikäli ostaja laiminlyö tarkastusvelvollisuutensa, ostaja vastaa tämän aiheuttamasta mahdollisesta vahingosta ottaen huomioon, että ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi kiinteistön tarkastuksessa ennen kauppaa voitu havaita.

Ostajalla voidaan joissakin tapauksissa katsoa olevan erityisen tarkastusvelvollisuuden. Maakaaren 2: 22 mukaan ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastustaan seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Tällainen erityinen syy voi kuitenkin olla se, että ostaja saa tietoonsa kohteesta ja sen kunnosta seikkoja, joita voidaan pitää poikkeuksellisina.

Ennen kaupantekoa ostajien tiedossa on ollut, että lattioissa on kallistusta ja talo on painunut. Lautakunta arvioi tässä tapauksessa tiedossa olleen lattian painuman olevan sellaisen erityisen seikan, joka on saanut aikaan ostajalle tavanomaisesta poikkeavan velvollisuuden tarkastaa kaupan kohde. Ottaen huomioon 23.2.2004 päivätyn katselmuspöytäkirjan laajuuden ja luonteen, lautakunnan käsityksen mukaan ostaja ei ole voinut arvioida, että kyseinen asiakirja pitäisi tyhjentävästi sisällän havainnot rakennuksen painumisesta ja lattioiden kallistuksista.

Lautakunta katsoo, että kun ostaja on saanut tietoonsa rakennuksen varsin merkittävät painumat, joita ei voida pitää tavanomaisena, ostajan olisi tullut ryhtyä tarkempiin tutkimuksiin täyttääkseen selonottovelvollisuutensa. Se olisi saattanut vaatia kaupan kohteen tarkastamisen ulottamista myös sellaisiin seikkoihin, joiden selvittäminen olisi edellyttänyt erityisiä teknillisiä toimia tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.

Asiassa ei ole esitetty, että rakennus olisi painunut kaupan jälkeen. Mikäli ostaja olisi täyttänyt tässä tapauksessa vaadittavan selonottovelvollisuutensa, painumien ja lattiakallistusten suuruus olisi selvinnyt ennen kauppaa.

Ostaja on laiminlyöntinsä vuoksi menettänyt oikeuden vedota virheenä näihin seikkoihin, jotka olisivat vaadittavassa tarkastuksessa ilmenneet.

Korvausta on vaadittu myös asianajokuluista. Tältä osin lautakunta toteaa että, kuluttajariitalautakunnasta annetun lain 19 §:n mukaan asian selvittämisestä ja käsittelemisestä lautakunnassa ei peritä maksuja. Omista kustannuksistaan asianosaiset vastaavat itse. Näin ollen lautakunta ei suosita korvausta asianajokuluista miltään osin.

Kuluttajariitalautakunta ei suosita asiassa hyvitystä.

 
Julkaistu 29.6.2009