Käytetyn asunto-osakkeen kauppa. Tulevat remontit. Annetut tiedot.

asunnon virhe
tiedonantovelvollisuus
hinnanalennus
asuntokauppa

Diaarinumero: 2290/82/08
Antopäivä: 11.06.2009

NN:t (myöhemmin ostajat) ostivat 27.2.2006 XX:iltä (myöhemmin myyjät) asunto-osakkeet, jotka oikeuttavat 88 m² suuruisen huoneiston hallintaan. Osakkeiden kauppahinta oli 177 000 euroa. Huoneiston hallinta siirtyi ostajille 24.4.2006. Rakennus, jossa huoneisto sijaitsi, on valmistunut vuonna 1981.

Kaupanteon jälkeen ostajille selvisi, että taloyhtiössä joudutaan uusimaan rakennusten väliset vesi- ja lämpöjohdot. Osapuolilla on erimielisyyttä siitä, onko huoneistossa asuntokauppalain tarkoittama virhe.

VAATIMUKSET

Ostajat vaativat myyjiltä hyvityksenä 2 000 euroa.

Ostajat kysyivät ennen kaupantekoa nimenomaisesti, onko myyjillä tiedossa sellaisia taloyhtiöön liittyviä kuluja, jotka tulisivat nostamaan yhtiövastiketta. Myyjien mukaan tällaisia ei ollut. Myöskään isännöitsijäntodistuksessa tai myyntiesitteessä ei ollut mainintaa tulevista remonteista.

Kaupanteon jälkeen kävi kuitenkin ilmi, että taloyhtiössä uusitaan rakennusten väliset vesi- ja lämpöjohdot. Remontti suoritettiin kesällä 2006. Ostajien osakkeisiin kohdistuva osuus kustannuksista oli 2 000 euroa.

Myyjät ovat olleet remontista tietoisia. Taloyhtiön hallituksen kokouksen 6.9.2005 päivätyssä pöytäkirjassa on maininta lämpöverkossa havaitusta vuodosta. 24.10.2005 päivätyn pöytäkirjan mukaan hallituksen kokouksessa keskusteltiin remontista ja 28.12.2005 pidetyssä kokouksessa päätettiin tehdä asian tiimoilta tarjouspyyntöjä. 9.2.2006 pidetyssä kokouksessa taloyhtiön hallitus on päättänyt korjaussuunnitelman tilaamisesta. Myyjä XX toimi puheenjohtajana kaikissa kyseisissä taloyhtiön hallituksen kokouksissa. Urakan tilaamisesta ja rahoituksesta on päätetty 18.5.2006 pidetyssä ylimääräisessä yhtiökokouksessa.

VASTAUS

Myyjät kiistävät ostajien vaatimukset.

Välitysliikkeen edustaja ei ollut saanut tietoa mahdollisesta putkiremontista isännöitsijältä. Ostajat eivät kysyneet missään vaiheessa mahdollisista tulevista remonteista.

RATKAISUN PERUSTELUT

Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos

1) myyjä ennen kaupantekoa on antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle kuuluvasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan,

2) myyjä ennen kaupantekoa on jättänyt antamatta ostajalle tiedon 1 kohdassa tarkoitetusta seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa saada kyseinen seikka selville tavanomaisessa kauppaa edeltävässä selonotossa sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan taikka

3) asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n mukaan ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen.

Asuntokauppalain 6 luvun 17 §:n mukaan ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi, jollei myyjä osoita, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan.

Lain 6 luvun 27 §:n mukaan säännöksiä myyjän vastuusta ennen kaupantekoa annetuista tai antamatta jätetyistä tiedoista sovelletaan myös, kun tiedot on antanut tai laiminlyöntiin on syyllistynyt myyjän toimeksiannosta kaupan välittäjänä toiminut kiinteistönvälitysliike tai muu myyjän edustaja ja myös, kun myyjän tai hänen edustajansa antamat tiedot sisältyvät isännöitsijätodistukseen tai ovat muuten peräisin sen yhteisön edustajalta, jonka osakkeet tai muut osuudet ovat kaupan kohteena.

Asunto-osakeyhtiöasetuksen 3 §:n 2e kohdan mukaan isännöitsijäntodistuksessa on mainittava yhtiön päättämät tai muuten varmuudella tiedossa olevat rakennuksen tai kiinteistön huomattavat korjaukset tai perusparannukset taikka yhtiön vastattaviksi tulevat velvoitteet.

Asiassa esitetyn selvityksen perusteella ko. riita-asiaan liittyvää lämpö- ja vesiputkien korjaustarvetta on käsitelty taloyhtiön hallituksen kokouksissa ainakin 28.12.2005 ja 9.2.2006. Hallituksen 9.2.2006 pidetyn kokouksen pöytäkirjan mukaan "hallitus päätti tilata lämpöverkoston korjaussuunnitelman ja tarjouksen". Päätös remontin suorittamisesta tehtiin taloyhtiön ylimääräisessä yhtiökokouksessa kaupanteon jälkeen, 18.5.2006.

Lautakunta toteaa, että isännöitsijäntodistuksessa on mainittava päätetyt ja muutoin varmuudella tiedossa olevat huomattavat korjaukset ja perusparannukset. Esitetyn selvityksen perusteella päätös korjaussuunnitelman ja tarjouksen tilaamisesta on tässä tapauksessa tehty vasta isännöitsijäntodistuksen antamisen jälkeen eli 9.2.2006. Vesi- ja lämpöjohtojen uusimistyöhön liittyvän hankesuunnittelupäätöksen ei siten voida katsoa olleen vielä isännöitsijäntodistuksen laatimishetkellä isännöitsijän tiedossa. Asiassa on lisäksi selvitetty, että asunto-osakeyhtiön isännöitsijä on vaihtunut vuoden 2006 alussa. Edellä mainitut seikat huomioon ottaen lautakunta katsoo, että 7.2.2006 päivätty isännöitsijäntodistus on ollut tiedoiltaan asianmukainen.

Myyjän tietoisuutta arvioidaan sen mukaan, mitä myyjän on katsottava tienneen ennen kaupantekoa. Asiassa on selvitetty, että myyjä XX on toiminut ennen kaupantekoa taloyhtiön hallituksen puheenjohtajana ja ollut läsnä ajalla

6.9.2005-9.2.2006 pidetyissä taloyhtiön hallituksen kokouksissa. Myyjien on tällä perusteella katsottava olleen ennen kaupantekoa tietoisia tulevasta lämpö- ja vesiputkien korjaustyöstä. Ottaen huomioon myyjän toimiminen taloyhtiön hallituksessa sekä kauppakirjan ehto, jonka mukaan "Myyjä vakuuttaa antaneensa ostajalle kaikki ne tiedossaan olevat seikat ja niissä mahdollisesti ennen kauppaa tapahtuneet muutokset, jotka ovat saattaneet vaikuttaa ostajan ratkaisuihin kauppaa päätettäessä", lautakunta katsoo, että myyjillä on tässä tilanteessa ollut korostunut tiedonantovelvollisuus. Myyjien tiedonantovelvollisuutta ei siten poista se, että tulevasta korjauksesta ei ole ollut mainintaa isännöitsijäntodistuksessa. Koska myyjien ei ole selvitetty kertoneen asiasta ostajille ennen kaupantekoa, vaikka kyse on seikasta, josta ostajat ovat perustellusti voineet olettaa saavansa tiedon ennen kaupantekoa ja myyjien laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, kaupan kohteessa on asuntokauppalaissa tarkoitettu virhe.

Lautakunta toteaa, että vesi- ja lämpöjohtojen uusimistyössä on ollut kysymys putkiston iästä johtuneesta korjaustyöstä ja korjaustyön suorittamisen voidaan siten olettaa vähentävän tulevaisuudessa odottavissa olevaa korjaustarvetta. Lautakunta arvioi virhettä vastaavan hinnanalennuksen määräksi tässä tapauksessa 1 300 euroa.

Myyjien tulee maksaa hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle tuottokorkoa 24.4.2006 lukien.

Tuottokoron määrä 24.4.2006-30.6.2006 oli 2,5 prosenttia, 1.7.2006-31.12.2006 se oli 3 prosenttia, 1.1.2007-30.6.2007 se oli 4 prosenttia, 1.7.2007-31.12.2008 se oli 4,5 prosenttia ja 1.1.2009 alkaen se on 2,5 prosenttia.

SUOSITUS

Lautakunta suosittaa, että myyjät maksavat ostajille hinnanalennuksena 1 300 euroa tuottokorkoineen.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 11.6.2009