Käytetyn asunto-osakkeen kauppa. Kattoremontti. Annetut tiedot.

asunnon virhe
tiedonantovelvollisuus
asuntokauppa

Diaarinumero: 2262/82/08
Antopäivä: 10.06.2009

NN:t (myöhemmin ostajat) ostivat 31.8.2007 XX:iltä (myöhemmin myyjät) asunto-osakkeet, jotka oikeuttavat 104 m² suuruisen rivitalohuoneiston hallintaan. Osakkeiden kauppahinta oli

154 000 euroa. Rakennus, jossa huoneisto sijaitsi, on valmistunut vuonna 1979.

Kaupanteon jälkeen kävi ilmi, että taloyhtiöön oli tulossa kattoremontti. Osapuolilla on erimielisyyttä siitä, onko kaupan kohteessa asuntokauppalain tarkoittama virhe.

VAATIMUKSET

Ostajat vaativat myyjiltä hinnanalennusta 5 000 euroa.

Kaupanteon yhteydessä ei tullut ilmi, että taloyhtiöön oli tulossa kattoremontti, vaikka ostajat erikseen kysyivät, oliko taloyhtiöön tulossa lähiaikoina isoja remontteja. Myöskään isännöitsijäntodistuksessa tai myyntiesitteessä ei ollut asiasta mainintaa.

Ostajat saivat 21.12.2007 kutsun ylimääräiseen yhtiökokoukseen ja kattoremontista päätettiin yhtiökokouksessa tammikuussa 2008. Tuossa vaiheessa taloyhtiö oli jo pyytänyt tarjoukset useammasta paikasta. Samalla ostajille selvisi, että asiasta oli keskusteltu jo vuosia.

Kattoremontti alkoi huhtikuussa 2008. Ostajien osakkeisiin kohdistuvat kustannukset olivat 10 407 euroa ja remontin seurauksena yhtiövastike lähes kaksinkertaistui. Ostajat reklamoivat asiasta myyjille toukokuussa 2008.

VASTAUS

Myyjä kiistää ostajan vaatimukset.

Myyjät katsovat ostajien reklamoineen asiasta liian myöhään, kun ensimmäinen virheilmoitus on tehty vasta lähes viiden kuukauden kuluttua siitä, kun ostajat ovat saaneet tiedon kattoremontista ja vasta kattoremontin suorittamisen jälkeen.

Myyjien käsityksen mukaan sillä, että yhtiössä on keskusteltu kattoremontista ja asiaa on selvitelty, ei ole merkitystä. Vuonna 1979 valmistuneessa yhtiössä on asianmukaista selvittää tulevaisuuden remonttitarpeita. Ostajat ovat lisäksi hyväksyneet päätöksen kattoremontista yhtiökokouksessa.

RATKAISU

Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos

1) myyjä ennen kaupantekoa on antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle kuuluvasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan,

2) myyjä ennen kaupantekoa on jättänyt antamatta ostajalle tiedon 1 kohdassa tarkoitetusta seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa saada kyseinen seikka selville tavanomaisessa kauppaa edeltävässä selonotossa sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan taikka

3) asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta

Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.

Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n mukaan ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. Ostajalla on oikeus saada hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain

3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan.

Asunto-osakeyhtiöasetuksen 3 §:n 2e kohdan mukaan isännöitsijäntodistuksessa on mainittava yhtiön päättämät tai muuten varmuudella tiedossa olevat rakennuksen tai kiinteistön huomattavat korjaukset tai perusparannukset taikka yhtiön vastattaviksi tulevat velvoitteet.

Lautakunnan vakiintuneessa ratkaisukäytännössä on kohtuullisena virheilmoitusaikana pidetty enintään noin 4-5 kuukautta. Ostajien on tässä tapauksessa katsottava saaneen tiedon suunnitteilla olevasta kattoremontista ja siitä aiheutuvista kustannuksista viimeistään yhtiökokouksessa tammikuussa 2008. Ostajat ovat ilmoittaneet myyjille virheestä 22.5.2008 päivätyllä kirjeellä.

Reklamaation oikea-aikaisuutta arvioitaessa merkitystä on sopimusrikkomuksen laadulla ja tapauksen olosuhteilla sekä myyjän tietoisuudella virheestä. Ajan kuluminen lähtökohtaisesti vaikeuttaa virheiden ja vastuukysymysten selvittelyä.

Lautakunta toteaa, että reklamaatio on tässä tapauksessa tehty varsin myöhään virheen havaitsemisen jälkeen. Virheilmoitus on kuitenkin tehty viiden kuukauden kuluessa virheen havaitsemisesta, eikä myyjien mahdollisuudet muodostaa käsitys väitetystä virheestä ja vaadituista seuraamuksista ole reklamaation viivästymisen johdosta merkittävästi heikentyneet. Lautakunta katsoo, että reklamaatio on tässä tapauksessa tehty kohtuullisen ajan kuluessa.

Lautakunta toteaa, että isännöitsijäntodistuksessa on mainittava yhtiön päättämät tai muuten varmuudella tiedossa olevat huomattavat korjaukset ja perusparannukset. Ostajille on luovutettu kaupanteon yhteydessä 30.7.2007 päivätty isännöitsijäntodistus, jossa ei ollut mainintaa suunnitteilla olleista remonteista. Myöskään myyntiesitteessä ei ollut mainintaa päätetyistä tai suunnitteilla olevista korjauksista.

Katon korjaustarvetta oli käsitelty 21.3.2007 pidetyssä yhtiökokouksessa. Yhtiökokouksen pöytäkirjan mukaan "keskusteltiin mahdollisesta kattoremontista ja puheenjohtaja selvittää kattoremontin mahdollisuutta". Päätös remontin suorittamisesta tehtiin kaupanteon jälkeen, 9.1.2008 pidetyssä yhtiökokouksessa.

Lautakunta katsoo, että vuosikymmeniä vanhassa asunto-osakeyhtiössä käydyt keskustelut rakennusten tulevista korjaustarpeista eivät vielä osoita, että jokin korjaustyö olisi erityisesti suunnitteilla. Näin ollen huolimatta siitä, että yhtiökokouksessa on keskusteltu katon korjaustarpeesta, tämän ei voida katsoa tarkoittavan sitä, että korjaushankkeesta olisi päätetty tai että se olisi varmuudella tiedossa siten, että asiasta tulisi olla nimenomainen maininta isännöitsijäntodistuksessa.

Asiassa ei ole selvitetty, mihin kattoremonttiin liittyviin toimiin taloyhtiön hallitus on ryhtynyt ennen kaupantekopäivää 31.8.2007. Mikään ei kuitenkaan viittaa siihen, että myyjät olisivat olleet ennen kaupantekoa tietoisia ko. asiasta laajemmin kuin mitä 21.3.2007 päivätystä yhtiökokouspöytäkirjasta ilmenee. Myyjien ei näin ollen voida katsoa laiminlyöneen tiedonantovelvollisuuttaan. Myöskään ostajille ennen kaupantekoa luovutettua isännöitsijäntodistusta tai myyntiesitettä ei voida pitää puutteellisina sillä perusteella, ettei niissä ole ollut mainintaa kattoremontista.

Huoneisto sijaitsee vuonna 1979 rakennetussa rivitaloyhtiössä, jossa ei ole kerrottu suoritetun merkittäviä peruskorjauksia. Ostajien on tullut varautua siihen, että kohteessa saattaa olla rakennusten iästä johtuvia korjaustarpeita. Ilmennyttä katon korjaustarvetta ei siten voida pitää ostajien kannalta erityisen odottamattomana seikkana. Myöskään ostajille aiheutuneita kustannuksia ei voida pitää kohtuuttoman suurina ottaen huomioon, että kattokorjauksen suorittaminen parantaa kohteen kuntoa ja myös nostaa kohteen arvoa.

Kaupan kohteessa ei edellä mainituilla perusteilla ole asuntokauppalaissa tarkoitettua virhettä.

Kuluttajariitalautakunta ei suosita asiassa hyvitystä.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 10.6.2009