Asunto-osakkeiden kauppa. Kohteen laadusta annetut tiedot.

vahingonkorvaus
käytetyn asunto-osakkeen kauppa
asunnon virhe
reklamaatio
hinnanalennus
asuntokauppa

Diaarinumero: 2508/81/07
Antopäivä: 29.05.2009

NN:t(jäljempänä "ostajat") ostivat 13.11.2003 päivätyllä kauppakirjalla asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat 72,5 m² suuruisen huoneiston hallintaan vuonna 1964 valmistuneessa rakennuksessa. Kauppahinta oli 89 000 euroa.

Valitus koskee kohteen laadusta kaupantekovaiheessa annettujen tietojen puutteellisuutta sekä asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa kaupanteon jälkeen ilmenneitä korjaustarpeita.

VAATIMUKSET

Ostajat vaativat myyjältä hinnanalennuksena/vahingonkorvauksena yhteensä 25 646,30 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen sekä 7.3.2006 alkaen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen.

Myyjä on ostanut 25.8.2003 päivätyllä kauppakirjalla perustettavan yhtiön lukuun tontin sillä sijaitsevine rakennuksineen ja liittymineen 181 640 euron kauppahinnalla.

Hän on perustanut samana päivänä asunto-osakeyhtiön, jonka kaikki osakkeet hän on merkinnyt itse. Yhtiö on merkitty kaupparekisteriin 30.9.2003 ja siinä on yhtiöjärjestyksen mukaan neljä 72,5 m²:n suuruista asuinhuoneistoa sekä 27,5 m² ja

34,9 m² suuruiset autotallit.

Myyjä on uusinut asunto-osakeyhtiön huoneistojen ja autotallien pinnat ja putket näkyviltä osin sekä tämän jälkeen myynyt kaikki huoneistot ja autotallit 12.11.2003-27.11.2003 päivätyillä kauppakirjoilla yhteensä 370 000 euron kauppahinnalla.

Myyjä markkinoi huoneistoa ostajille kauppaa tehtäessä peruskorjattuna ja ostajat olettivat ostaneensa huoneiston täydellisesti peruskorjatusta rakennuksesta, jossa ei tarvitse tehdä mitään remontteja pitkään aikaan. Myyjä lupasi huoneistoille myös ns. vuosikorjaustakuun, mikä oli omiaan lisäämään ostajien käsitystä rakennuksessa perusteellisesti tehdyistä korjaustöistä.

Huoneistojen ostajat ovat toimittaneet myyjälle kevättalvella ja keväällä 2004 alustavan listauksen huoneistoissa ja asunto-osakeyhtiön yhteisissä tiloissa havaitsemistaan korjaustarpeista. Myyjä on tämän jälkeen tehnyt pienen osan vaadituista korjaustöistä, mutta suurin osa niistä on edelleen tekemättä. Asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa ja sen huoneistoissa ei ole pidetty asianmukaista vuositarkastusta.

Syksyllä 2004 asunto-osakeyhtiön rakennuksen viemäriputket menivät tukkoon. Samalla paljastui, että viemärit olivat rikkoutuneet, ja että niissä oli sinne kuulumatonta materiaalia kuten kiviä. Tämän johdosta kaikkien huoneistojen ostajat tekivät myyjälle 5.11.2004 kirjallisen vaatimuksen huoneistoissa ja rakennuksissa havaittujen virheiden ja viemärijärjestelmässä havaittujen puutteiden korjaamiseksi. Myyjä ei huoneistojen ostajien esittämiin vaatimuksiin reagoinut.

24.1.2005 suoritetussa viemärijärjestelmän kuntotutkimuksessa ilmeni, että rakennuksen viemäreiden kunto oli huono. Asunto-osakeyhtiön osakkaiden myöhemmin teettämissä selvityksissä on ilmennyt mm., että kiinteistön käyttövesi- ja viemäriverkostot ovat kunnon ja teknisen käyttöiän puolesta elinkaarensa lopussa ja että ne tulisi kokonaisuudessaan uusia viimeistään vuonna 2007. Rakennusteknisessä tutkimuksessa on myös selvinnyt, että rakennuksen katto vuotaa ja että kohdetta myyntikuntoon saatettaessa on tehty vakavia työvirheitä ja riskialttiita rakenneratkaisuja. Kohteeseen on mm. jätetty rakenteiden sisään jo remontin tekovaiheessa loppuun kulutetut putki- ja sähköasennukset sekä märkätiloissa myös lattiakaivot. Myös remontoinnin yhteydessä suoritetuissa sähkötöissä on ilmennyt puutteita. Suoritettujen tutkimusten perusteella asunto-osakeyhtiön kiinteistön ja rakennuksen korjaamisesta aiheutuu yhteensä 216 900 euron kustannukset.

Asukkaiden saamien oireiden vuoksi myös asunto-osakeyhtiön omistaman rakennuksen asuntojen ja yhteisten tilojen sisäilman mikrobipitoisuuksia on tutkittu. Raportista 16.1.2006 ilmenee, että huoneiston 3 homeitiö ja sädesienipitoisuudet olivat normaalia suuremmat ja tämä on myös terveyshaitta. Lisäksi huoneistossa 3 ja 4 esiintyi vähäisessä määrin kosteusvaurioon viittaavaa homelajiketta ja asunto-osakeyhtiön varasto- ja kellarikerroksen homeitiömäärä oli poikkeuksellisen suuri.

Huoneistojen ostajat ovat joutuneet teettämään asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa sinne muuttonsa jälkeen korjaustöitä ja selvityksiä, joista on aiheutunut heille yhteensä 12 863,79 euron kustannukset.

Huoneisto 3, jonka kauppahinta myyjältä ostettaessa oli

87 000 euroa, on myyty edelleen 30.3.2007 kauppahinnalla

82 000 euroa. Edellä kerrottujen korjaustarpeiden vaikutus on siten realisoitunut myyjien tappioksi. Molemmissa kaupoissa välittäjänä toimineen välitysliikkeen mukaan asunto-osakkeiden arvonnousu on vuosina 2003-2007 ollut noin 7 % vuodessa.

Ostajat katsovat, että heillä on oikeus 23 000 euron hinnanalennukseen/ vahingonkorvaukseen sekä heidän huoneistonsa osuutta vastaavaan 2 646,30 euron korvaukseen jo toteutetuista korjaus- ja selvittelykuluista.

SELVITYKSET

Kiinteistötekniikka Oy:n 7.1.2005 suorittamassa jätevesiviemäreiden tarkastuskuvauksessa viemäreiden kunto todettiin huonoksi. Viemärissä havaittiin kivi- ja hiekkakertymää sekä tonttiviemäriosuudessa juuria. Jätevesiviemäreiden uusintaa pidettiin suositeltavana.

Sähköteknikon 10.11.2005 päivätyn lausunnon mukaan asuinhuoneistojen sekä saunaosaston sähkötyöt on tehty asianmukaisesti. Ullakolla, autotalleissa tai kellaritiloissa sähköasennustöitä ei ole tehty.

XX Oy:n 9.1.2006 päivätyssä LVV-putkistojen kuntotutkimusraportissa on todettu lämmitysjärjestelmän kunnon osalta, että kiinteistössä on alkuperäinen öljylämmityskattila ja vuonna 1985 asennettu öljysäiliö. Öljypoltin on uusittu vuonna 2004. Kattila on raportin mukaan käyttöikänsä lopussa ja sen uusimista suositettiin seuraavan LVV-saneerauksen yhteydessä tai viimeistään vuonna 2008.

Kiinteistön kylmän veden käyttöputkiston rakenteellinen kunto todettiin tutkituilta osin välttäväksi/heikoksi. Putkistojen heikon kunnon vuoksi vuotojen esiintymistä lähitulevaisuudessa pidettiin seikkana, johon tulee varautua. Kiinteistön betoniset pohja- ja tonttiviemärit ovat heikossa kunnossa, eivätkä ne toimi, koska niissä on hiekkaa ja kiviä. Viemärit on suositettu uusittavaksi kiireellisesti lisävahingoilta välttymiseksi. Lämpimän käyttövesiputkiston rakenteellinen kunto arvioitiin tyydyttäväksi. Käyttövesi- ja viemäriverkoston uusimisen suunnittelu on suositettu aloitettavaksi kiireellisesti.

Raportin mukaan asuntojen saneerauksen yhteydessä lattiakaivot ja rakenteiden sisällä olevat käyttövesiputket sekä vaakaviemärit on jätetty uusimatta. Kyseisten putkistojen tekninen käyttöikä on lopussa ja niistä voi aiheutua vuotoa, johon tulee varautua lähitulevaisuudessa.

Rakennetutkimus- ja suunnittelupalvelun 16.1.2006 päivätyn lausunnon mukaan rakennuksen peltikate on huonokuntoinen ja siinä havaittiin reikiä, joiden kautta valunut vesi on aiheuttanut lahovaurioita. Myös naulojen kohdat on havaittu epätiiviiksi. Myös katon turvavarusteissa, piipunpään suojauksessa sekä ullakkotilan tuuletuksessa oli lausunnon mukaan huomautettavaa.

Vuonna 2003 asennetut ikkunat on lausunnon mukaan asennettu hyvän rakennustavan ja valmistajan ohjeiden vastaisesti. Uuden ja vanhan alakarmin välistä todettiin puuttuvan koko karmin syvyinen ns. tilkerako, joka yleensä täytetään lämmöneristeellä ja tiivistetään sisäpinnaltaan. Ikkunoiden ympärillä näkyy myös vanhojen ikkunoiden irrotuksen yhteydessä syntyneitä lohkeamia.

Edelleen lausunnossa on todettu, ettei sokkelin ulkopuolelle ole vuoden 2003 remontissa tehty mitään ja kattovedet on johdettu edelleen sokkelin viereen.

Lausunnossa on todettu myös, että huoneistoissa tapettien seinäpinnat oli tapetoitu huolimattomasti ja myös laminaattien asennuksessa oli puutteita kuten kolhuja ja auenneita saumoja. Keittiöissä tiskipöydän alla olevassa kaapissa olevat viemäri- ja vesijohtoasennukset on lausunnon mukaan toteutettu epäasianmukaisesti, koska putkien tuenta on puutteellinen.

Pesutilojen vesieristyksistä ei lausunnon mukaan ole dokumentteja ja tiloihin on jätetty vanhat lattiakaivot. Vesieristyksen toteutuksessa on muutoinkin puutteita läpivientien osalla. Oven kynnyksessä ei ole todettavissa tulvakynnystä, eikä ilmanvaihdon toimivuuden edellyttämää kynnysrakoa. Ilmanvaihtokanavan paikkaa on siirretty alkuperäisestä ja tämä heikentää painovoimaisen ilmanvaihdon toimintaa.

Kellarikerroksen pesutiloissa lattiakaivojen kunnossa on lausunnon mukaan puutteita, samoin on havaittu, että pesutiloissa on tehty ulkoseinän sisäpuolelle puurunkoinen lisälämmöneristys, jonka sisäpinnassa on vesieristys ja laatoitus. Lisälämmöneristyksen vaikutuksesta betoniseinän sisäpintaan mahdollisesti tiivistyvä kosteus ei enää pääse huonetilaan, vaan kosteutta kerääntyy puurunkoisen ja kipsilevypintaisen seinärakenteen sisään. Myös pesuhuoneen seiniin tehdyssä vedeneristyksessä todettiin puutteita, joiden johdosta se ei vastaa voimassa olevia vesieristystä koskevia määräyksiä ja ohjeita. Lisälämmöneristetyn ikkunaseinän alareunasta mitattiin myös kohonneita kosteuslukuja, jotka saattavat olla viitteenä rakenteessa olevasta kosteusvaurioista.

YY Oy:n 28.12.2005 suorittamassa sisäilmanlaatututkimuksessa asunnon 1 keittiöstä havaittiin poikkeavan suuria homeitiö ja sädesienipitoisuuksia, jota pidettiin terveyshaittana.

Myös kellarikerroksen varastotilan homeitiömäärät olivat poikkeuksellisen suuret. Myös huoneistoissa 3 ja 4 esiintyi kosteusvaurioon viittaavaa homelajistoa.

VASTAUS

Myyjä kiistää ostajien vaatimukset.

Myyjä ei ole asuntokauppalain tarkoittama perustajaurakoitsija/-osakas, eikä kysymys ole ollut uuden, vaan käytetyn asunnon kaupasta. Kyseinen kiinteistö on rakenteeltaan täysin samanlaisessa kunnossa kuin myyjän ostaessa kiinteistön vuonna 2003. Esimerkiksi rakennuksen huoneistojako ja huoneistojen lukumäärä on sama kuin ennen asunto-osakeyhtiön perustamista. Myyjä myöntää olevansa asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n

2 momentin tarkoittama elinkeinonharjoittaja.

Huoneiston myyntiesitteessä todetaan, että huoneisto on syksyllä 2003 kokonaan pinnoiltaan uusittu. Myyntiesitteen yhtiötä koskevissa tiedoissa todetaan kohdassa suoritetut korjaukset: alakerran tilojen pinnat 2003 ja kohdassa päätetyt korjaukset: ikkunat ja ulko-ovet viikko 44. Myyntiesitteen mukaan yhtiöllä ei ole velkoja ja valmistumisvuodeksi on ilmoitettu 1964. Ilmanvaihto on painovoimainen ja lämmitysjärjestelmänä on öljylämmitys. Myyntiesitteessä ei siten ole mitään mainintaa peruskorjauksista.

Asuntoja esiteltäessä huoneistot ovat olleet osittain keskeneräisiä, jolloin ostajilla on ollut mahdollisuus havaita, että kyseisissä huoneistoissa tehdään ainoastaan pintaremontti ja näin on myös välittäjien toimesta ostajille kerrottu. Ostajien tiedossa on myös ollut, että rakennus on valmistunut vuonna 1964 ja tästä on ollut pääteltävissä esimerkiksi putkiston korjaustarve. Ostajat ovat kohdetta esiteltäessä kiertäneet koko kiinteistön ja esimerkiksi pannuhuoneessa on ollut nähtävissä alkuperäiset putkistot.

Se, ettei kyseessä ollut peruskorjattu kohde, on ilmennyt myös myyntihinnasta, joka on ollut noin 1 200 euroa/m². Kyseisellä alueella peruskorjattujen asuntojen tai uudiskohteiden myyntihinnat ovat olleet vuonna 2003 noin 2 200 euroa/m².

Myyjä toteaa, että kauppa on tässä tapauksessa tehty vuonna 2003. Ostajat ovat kuitenkin esittäneet ensimmäisen reklamaation vasta 16.1.2006 eli yli 2 vuotta kaupanteon jälkeen.

Myyjä toteaa, että kaikki väitetyt huoneiston ja muiden tilojen laatupuutteet ovat olleet ostajien havaittavissa jo kaupantekohetkellä. Myyjä ei ole myyntitilanteessa ilmoittanut, että kiinteistön putkistoja olisi uusittu vuoden 1963 jälkeen. Ostajien hankkimien selvitysten mukaan vuonna 2003 saneerattujen kvv-kalusteiden kunto on hyvä. Viemärijärjestelmien kuntotutkimuksista ilmenee ainoastaan kiinteistön tulevat korjaustarpeet, jotka on rakennuksen ikä huomioon ottaen täytynyt olla kaupantekohetkellä myös ostajien tiedossa. Ostajien teettämistä selvityksistä ilmenee myös, että huoneistojen ja saunaosaston sähkötyöt on tehty asianmukaisesti.

Ostajien esittämät kustannusarviot kattavat sellaiset peruskorjaukset, joilla kyseinen kiinteistö saatetaan vastaamaan uudisrakentamistasoa. Myyjä pitää vaatimuksia siten perusteettomina.

RATKAISUN PERUSTELUT

Asiaan sovelletaan asuntokauppalakia siinä muodossa kuin se oli kaupantekohetkellä vuonna 2003.

Asiassa on selvitetty, että myyjä on ostanut ko. pienkerrostalo kiinteistön 25.8.2003 päivätyllä kauppakirjalla perustettavan yhtiön lukuun 181 640 euron kauppahinnalla. Hän on perustanut samana päivänä Asunto-osakeyhtiön, jonka kaikki osakkeet hän on merkinnyt itse. Yhtiö on merkitty kaupparekisteriin 30.9.2003 ja siinä on yhtiöjärjestyksen mukaan neljä asuinhuoneistoa sekä kaksi autotallia. Myyjä on uusinut asunto-osakeyhtiön huoneistojen ja autotallien näkyvät pinnat ja putket sekä tämän jälkeen myynyt kaikki huoneistot ja autotallit 12.11.2003-27.11.2003 päivätyillä kauppakirjoilla yhteensä

370 000 euron kauppahinnalla.

Kaupan kohteen myyntiesitteen mukaan huoneisto on pinnoiltaan uusittu vuonna 2003. Rakennuksen valmistumisvuodeksi on ilmoitettu 1964. Yhtiötä koskevissa tiedoissa todetaan kohdassa suoritetut korjaukset: alakerran tilojen pinnat 2003 ja kohdassa päätetyt korjaukset: ikkunat ja ulko-ovet viikko 44. Myyntiesitteen mukaan yhtiöllä ei ole velkoja. Ilmanvaihdon on kerrottu olevan painovoimainen ja lämmitysjärjestelmänä olevan öljylämmitys. Myyntiesitteessä ei mainintaa peruskorjauksista.

Kuluttajariitalautakunta toteaa, ettei myyjän suorittamia korjaustöitä tässä tapauksessa voida pitää niin laajoina, että kysymys olisi ollut uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta. Myöskään kohteen markkinointiaineistossa tai kauppakirjassa ei ole mainittu, että kysymys olisi peruskorjatusta kohteesta. Myyjää ei näin ollen ole pidettävä asuntokauppalaissa tarkoitettuna perustajaosakkaana huolimatta siitä, että hän on perustanut ko. asunto-osakeyhtiön vuonna 2003 ja asunnot on myyty ensimmäistä kertaa tämän jälkeen. Myöskään ostajat eivät kohteen ikä ja suoritetuista korjauksista annetut tiedot huomioon ottaen ole voineet perustellusti olettaa, että kysymys olisi uudisrakennukseen verrattavissa olevasta kohteesta. Myyjän virhevastuuta on siten arvioitava käytetyn asunnon kauppaa koskevien säännösten perusteella.

Ottaen huomioon, että myyjä on tässä tapauksessa hankkinut kiinteistön, perustanut asunto-osakeyhtiön, remontoinut huoneistot ja tämän jälkeen myynyt huoneistot edelleen, lautakunta katsoo myyjän menetelleen sillä tavoin ammattimaisesti, että hänen on asuntoja myydessään katsottava toimineen asuntokauppalaissa tarkoitettuna elinkeinonharjoittajana.

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n mukaan asunnossa on virhe, jos:

1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun;

2) se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai

4) se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja, asunnossa on virhe myös, jos myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle sellaisen asuntoa koskevan tiedon, jonka hän asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun asetuksen mukaan olisi ollut velvollinen antamaan, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos myyjä ennen kaupantekoa on:

1) antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle kuuluvasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, tai

2) jättänyt antamatta ostajalle tiedon 1 kohdassa tarkoitetusta seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa saada kyseinen seikka selville tavanomaisessa kauppaa edeltävässä selonotossa sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja, kaupan kohteessa on

1 momentin 2 kohdan säännöksistä riippumatta taloudellinen virhe aina, jos myyjä on jättänyt antamatta ostajalle sellaisen

1 momentin 1 kohdassa tarkoitettua seikkaa koskevan tiedon, jonka hän asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun asetuksen mukaan olisi ollut velvollinen antamaan, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun asetuksen 8 §:n mukaan asunnon hallintaan oikeuttavia osakkeita myytäessä esitteessä on mainittava mm. yhteisön päättämät tai muutoin varmuudella tiedossa olevat rakennuksen tai kiinteistön huomattavat korjauksen ja perusparannukset sekä arvio niiden toteuttamisajankohdasta ja niistä ostajille aiheutuvista kustannuksista.

Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Arvioitaessa, milloin virhe on pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä. 2 momentin mukaan jollei ostaja ilmoita virheestä myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Mitä 2 momentissa säädetään, ei sovelleta, jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja.

Asiassa on riitaa siitä, olisiko myyjän tullut kertoa ostajille ennen kaupantekoa asunto-osakeyhtiön rakennuksen käyttövesi- ja viemäriputkiston ja lämmitysjärjestelmän kunnosta sekä muista rakennuksen kuntoon liittyvistä seikoista.

Ottaen huomioon, että myyjä on tässä tapauksessa ennen huoneistojen myyntiä hankkinut koko kiinteistön itselleen ja suorittanut rakennuksessa korjaustöitä, hänen voidaan olettaa olleen tietoinen niistä korjaustarpeista, jotka liittyvät esimerkiksi rakennuksen käyttövesi- ja viemäriputkistoon, lämmitysjärjestelmään sekä vesikatteeseen. Myyjä ei ole asiassa antamassaan vastineessa kiistänyt olleensa tietoinen kyseisistä korjaustarpeista.

Lautakunta toteaa, että myyjän on ennen kaupantekoa kerrottava ostajalle sellaiset asuntoa koskevat erityiset seikat, jotka myyjä on tiennyt ja joista ostajan on perustellusti katsottava voineen olettaa saavansa tiedon. Lautakunta pitää asunto-osakeyhtiön rakennuksessa todettuja korjaustarpeita tässä tapauksessa kokonaisuutena arvioiden niin merkittävinä, ettei ostajien voida pelkästään rakennuksen iän ja muiden ennen kaupantekoa kohteesta saamiensa tietojen perusteella edellyttää niihin varautuneen. Ostajien ei voida edellyttää varautuneen myöskään siihen, että myyjän toimesta remontoiduissa kylpyhuonetiloissa joudutaan käyttövesi- ja viemäriputkistojen huonokuntoisuuden vuoksi tekemään lähivuosina uusia korjaustöitä. Koska myyjä on tässä tapauksessa jättänyt kertomatta näistä merkittävistä korjaustarpeista, lautakunta katsoo hänen laiminlyöneen tiedonantovelvollisuuttaan ja tällä laiminlyönnillä voidaan olettaa olleen vaikutusta kauppaan. Myyjän tiedonantovelvollisuuden merkitystä on tässä tapauksessa korostanut myyjän toimiminen kaupantekohetkellä asunto-osakeyhtiön hallituksessa sekä isännöitsijänä.

Lautakunta katsoo, että myyjän voidaan edellyttää olleen ennen kaupantekoa tietoinen myös niistä kaupan kohteen vioista, jotka johtuvat hänen huolimattomuudestaan asunto-osakeyhtiön omistaman rakennuksen korjaamisessa.

16.1.2006 päivätyn rakennusteknisen lausunnon mukaan myyjän toimesta suoritetussa ikkunoiden asennus on tapahtunut hyvän rakennustavan ja ikkunavalmistajan antamien ohjeiden vastaisesti. Lautakunta pitää lausunnossa todettuja puutteita ikkunoiden niin merkittävinä, että ne edellyttävät korjaamista. Myös asunto-osakeyhtiön yhteisten pesutilojen remontoinnin yhteydessä uusittuihin seinärakenteisiin liittyy lausunnossa todettujen puutteiden perusteella vaurioriski. Lautakunta pitää myös nitä puutteita niin merkittävinä, että niitä koskevalla tiedolla voidaan olettaa olleen vaikutusta kauppaan.

Kaupan kohteessa on edellä mainituilla perusteilla asuntokauppalaissa tarkoitettu virhe.

Koska virheen merkityksen on katsottava selvinneen ostajille viemäriputkistojen osalta syksyllä 2004 alussa ja lämmitysjärjestelmän, vesi- ja viemäriputkistojen sekä vesikatteen, ikkunoiden ja yhteisten pesutilojen osalta vuoden 2006 alussa, lautakunta katsoo reklamaatioiden tapahtuneen kohtuullisessa ajassa, kun viemäriputkien toimimattomuudesta on reklamoitu 5.11.2004 ja muista puutteista 6.2.2006. Koska myyjä on elinkeinonharjoittaja, myyjän virhevastuu ei rajoitu kahteen vuoteen hallinnan luovutuksesta.

Korvauksen määrää arvioidessaan lautakunta on ottanut huomioon, että kyseessä on vuonna 1963 rakennettu rakennus, jonka käyttövesi- ja viemäriputkistoja ei ole ilmoitettu uusitun. Käyttövesi- ja viemäriputkistot tulevat siten korjauksen myötä parempaan kuntoon kuin mitä ostajilla on kaupantekohetkellä ollut perusteltua aihetta olettaa. Arvioinnissa on lisäksi otettava huomioon se, että vaatimukset perustuvat tässä vaiheessa vasta kustannusarvioon. Lautakunta arvioi virhettä vastaavan hinnanalennuksen määräksi edellä mainittujen seikkojen osalta 8 000 euroa.

Ostajien huoneistossa on havaittu myös poikkeavan suuria homeitiö- ja sädesienipitoisuuksia. Homeitiöiden ja sädesienien on todettu voivan aiheuttaa terveyshaittaa ko. tiloissa asuville. Myyjän ei ole selvitetty olleen ennen kaupantekoa tietoinen kohonneista homeitiö- ja sädesienipitoisuuksista. Asiaa on siten tältä osin arvioitava asuntokauppalaissa tarkoitettuna salaisena virheenä.

Lautakunta toteaa, että sisäilmatutkimus on tässä tapauksessa suoritettu noin kaksi vuotta kaupanteon jälkeen. Pelkästään tutkimuksessa todetuista homeitiö- ja sädesienipitoisuuksista ei voida päätellä, mistä kohollaan olevat pitoisuudet johtuvat tai kuinka merkittävästä vaurioista on kysymys. Ostajilla on virheeseen vedotessaan näyttötaakka vaurion laadusta ja laajuudesta. Koska asiassa esitetystä selvityksestä ei ilmene, mikä tutkimuksessa havaitut kohonneet pitoisuudet on aiheuttanut tai mikä on tehtyjen havaintojen edellyttämän korjaustarpeen laajuus, lautakunta katsoo jääneen osoittamatta, että kaupan kohde sisäilmatutkimuksessa tehtyjen havaintojen johdosta olisi kunnoltaan merkittävästi huonommassa kunnossa kuin ostajat ovat ennen kaupantekoa voineet perustellusti edellyttää. Lautakunta ei suosita tältä osin hyvitystä.

Asiassa on riitaa myös myyjän suorittamien remontointitöiden laadussa ilmenneistä puutteista.

Asuntokauppalain 6 luvun 18 §:n mukaan jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja ja asuntoon on hänen toimestaan ennen kauppaa tehty korjaus- tai parannustöitä, myyjän vastuusta korjaus- ja parannustöistä ostajalle on voimassa, mitä kuluttajansuojalain 8 luvussa säädetään toimeksisaajan vastuusta suorituksestaan tilaajalle.

Kuluttajansuojalain 8 luvun 12 §:n mukaan palveluksen on sisällöltään, suoritustavaltaan ja tulokseltaan vastattava sitä, mitä voidaan katsoa sovitun. Palvelus on suoritettava ammattitaitoisesti ja huolellisesti sekä ottaen huomioon tilaajan edut. Palveluksen tulee kestävyydeltään ja muuten vastata sitä, mitä kuluttajalla yleensä on sellaisen palveluksen yhteydessä aihetta olettaa. Palveluksen tulee myös vastata laissa, asetuksessa tai viranomaisen päätöksessä asetettuja vaatimuksia. Jos toimeksisaajan on hankittava palveluksen suorittamisessa tarvittavaa materiaalia eikä toisin ole sovittu, materiaalin tulee olla kestävyydeltään ja muilta ominaisuuksiltaan tavanomaisen hyvää laatua. Jos palvelus poikkeaa tästä, siinä on virhe. Todistustaakka siitä, että palvelus on suoritettu ammattitaitoisesti ja huolellisesti, on toimeksisaajalla.

Lautakunta toteaa, että huoneistossa suoritetun pintaremontin puutteiden kuten tapetoinnin ja laminaattiasennuksen puutteiden on katsottava tulleen ostajien tietoon viimeistään hallinnan siirryttyä ostajille. Ensimmäinen toteennäytetty reklamaatio on kuitenkin tapahtunut vasta 5.11.2004. Myyjä on vedonnut reklamaation viivästymiseen.

Koska asiassa on jäänyt selvittämättä, että osapuolten kesken olisi sovittu vuosikorjauksista tai muusta vastaavasta määräajasta virheilmoituksen tekemiselle, lautakunta katsoo, etteivät ostajat ole kohtuullisessa ajassa vedonneet niihin huoneiston laatupuutteisiin, jotka ovat olleet heidän havaittavissaan jo hallinnan siirtymisen yhteydessä. Ostajat ovat siten menettäneet oikeutensa vedota näihin puutteisiin.

Lautakunta toteaa, että 16.1.2006 päivätyssä lausunnossa on havaittu puutteita myös huoneistojen kylpyhuoneiden toteutuksessa. Lautakunta katsoo asiassa kuitenkin jääneen selvittämättä, että myyjän suorittamassa kylpyhuoneremontissa havaitut puutteet olisivat merkitykseltään sellaisia, että niihin liittyisi korjaustarvetta tai merkittävää vaurioriskiä lukuun ottamatta edellä todettua vesi- ja viemäriputkistojen uusimistarvetta. Myöskään myyjän tekemissä sähköasennuksissa ei ole selvitetty olleen korjausta edellyttäviä puutteita.

Ostajat ovat vaatineet myyjältä myös vahingonkorvausta virheiden selvittelykuluista ja muista yhtiölle aiheutuneista kuluista.

Lautakunta pitää asunto-osakeyhtiön toimesta suoritetuista ja taloudelliselta merkitykseltään vähäisistä korjaustoimista aiheutuneita kustannuksia asunto-osakeyhtiön tavanomaiseen toimintaan kuuluvina, eikä katso ostajilla olevan oikeutta korvaukseen niiltä osin. Lautakunta katsoo, että ostajilla on kuitenkin oikeus kohtuulliseen korvaukseen rakennuksen kunnon ja myyjän suorittaman remontin puutteiden selvittämisestä aiheutuneista kustannuksista. Lautakunta arvioi korvauksen määräksi tältä osin 1 500 euroa.

Ostajat ovat vaatineet maksettavalle hinnanalennus / vahingonkorvaussummalle tuotto- ja viivästyskorkoa.

Myyjän tulee maksaa hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle tuottokorkoa 13.11.2003 lukien.

Tuottokoron määrä 13.11.2003-30.6.2006 oli 2,5 prosenttia.

Korkolain 7 §:n mukaan vahingonkorvauksella tai vastaavalle velalle, jonka määrän ja perusteen toteaminen edellyttää erityistä selvitystä, viivästyskorkoa on maksettava siitä lähtien, kun 30 päivää on kulunut päivästä, jona velkoja esitti vaatimuksensa sekä sellaisen korvauksen määrää ja perustetta koskevan selvityksen, jota häneltä kohtuudella voidaan olettaa.

Myyjän on tässä tapauksessa katsottava saaneen tiedon ostajien vaatimuksista ja korvauksen määrää ja perustetta koskevasta selvityksestä 6.2.2006 päivätystä reklamaatiokirjeestä. Vaatimusten on siten katsottava tulleen myyjän tietoon viimeistään 13.2.2006. Näin ollen viivästyskorkoa hinnanalennukselle ja vahingonkorvaukselle on maksettava 15.3.2006 alkaen.

Viivästyskoron määrä on 15.3.2006-30.6.2006 oli 9,5 prosenttia, 1.7.2006-31.12.2006 se oli 10 prosenttia, 1.1.2007-30.6.2007 se oli 11 prosenttia ja 1.7.2007 - 31.12.2008 se oli 11,5 prosenttia ja 1.1.2009 alkaen se on lukien se on 9,5 prosenttia.

SUOSITUS

Kuluttajariitalautakunta suosittaa, että myyjä maksaa ostajillle hinnanalennuksena yhteensä 8 000 euroa korkoineen sekä vahingonkorvauksena 1 500 euroa korkoineen.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 29.5.2009