Asunto-osakkeen kauppa. Huoneistokohtaisen tontinosuuden lunastushinnasta annetut tiedot.

tiedonantovelvollisuus
asuntokauppa

Diaarinumero: 4163/82/20
Antopäivä: 21.01.2009

KV ja EN (jäljempänä "ostajat") ostivat 26.10.2007 TK:lta (jäljempänä "myyjä") Asunto-osakeyhtiö Helsingin Serica -nimisen yhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat pinta-alaltaan 67,5 m² suuruisen kerrostalohuoneiston hallintaa vuonna 2007 valmistuneessa rakennuksessa. Kauppahinta oli 179 000 euroa. Hallinta siirtyi ostajille kaupantekopäivänä.

Ostajille on kerrottu, että heillä on mahdollisuus maksaa huoneistokohtainen osuus tontin lunastushinnasta asunto-osakeyhtiölle, jonka tulee tämän jälkeen seuraavana vuokrasopimuksen mukaisena mahdollisena ajankohtana hankkia vastaava murto-osa tontista. Huoneistokohtaisen lunastusosuuden suorittaneet vapautuvat vastikkeesta tontin vuokran osalta. Valitus koskee huoneistokohtaisen tontinosuuden lunastushinnasta ennen kaupantekoa annettuja tietoja.

Vaatimukset

Ostajat vaativat myyjältä 2 867 euron hinnanalennusta.

Kaupan perusteena olivat myyjän laatima myyntiesite sekä esittelytilanteessa annettu suullinen informaatio. Esitteessä tontin lunastushinnaksi oli ilmoitettu kiinteänä hintana 68 647,50 euroa, jota käytettiin myös asunnon velattoman hinnan laskennassa.

Kaupanteon jälkeen paljastui, että esitteessä mainittu tontin osto-osuuden hinta oli virheellinen. Ilmoitettu tontin lunastushinta oli vuoden 2005 hinta, joka on korjattava elinkustannusindeksin muutoksella. Korjattu lunastushinta syyskuussa 2007 oli siten 71 514,95 euroa.

Ostajilla ei ollut ennen kauppaa syytä epäillä annettua lunastushintaa virheelliseksi. Myyjän antamasta informaatiosta ei käynyt ilmi tontin osto-osuuden todellista hintaa tai sen laskentaperustetta. Myyjä ei esittänyt maanvuokrasopimusta kaupanteon yhteydessä.

Vastaus

Myyjä kiistää ostajien vaatimukset.

Asunto-osakeyhtiö Helsingin Serican vuokratontin vuokran ja osto-option laskentaperusteet on lueteltu ja kirjattu maanvuokrasopimuksessa sekä ostajille annetussa yhtiöjärjestyksessä. Yhtiöjärjestyksessä on lueteltu 7 muuttuvaa laskentaperustetta, joiden mukaan ko. osto-option arvo lasketaan kunkin kalenterivuoden lopussa. Edellä mainittujen lisäksi maanvuokrasopimuksessa on kirjattu 3 lisämuuttujaa, joiden pohjalta ostohinta määritellään.

Vuokra-ajaksi on sovittu 50 vuotta, eivätkä ostajat ole voineet perustellusti olettaa, että tontin arvo säilyisi tuon ajan vakiona. Kesällä 2007 laaditussa myyjän esitteessä mainitut tontin arvot noudattavat ainoita osakkaille julkistettuja lukuja ennen 2007-2008 vuodenvaihteen yhtiökokoukselle tehtävää uutta laskenta-arvoa. Asunnon velaton myyntihinta sisältää asuntokohtaisen lainaosuuden, muttei tonttiosuutta, koska sitä ei ole voinut tietää ennen vuoden loppua. Isännöitsijäntodistuksessa 25.10.2007 kirjattu tontin vuokra 4,33 €/m² on sekin edelleen sama kuin vuoden 2006 NCC:n myyntiesitteessä perustuen tontinosan arvoon myynnin ajankohtana.

Ratkaisu

Asuntokauppalain 6 luvun 1 §:n mukaan tämän luvun säännöksiä sovelletaan, kun

1) asunto myydään käytettynä; taikka

2) muu kuin elinkeinonharjoittaja myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen.

Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos:

1) myyjä ennen kaupantekoa on antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle kuuluvasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

2) myyjä ennen kaupantekoa on jättänyt antamatta ostajalle tiedon 1 kohdassa tarkoitetusta seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa saada kyseinen seikka selville tavanomaisessa kauppaa edeltävässä selonotossa sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; taikka

3) asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Ostajat vaativat hinnanalennusta sillä perusteella, että myyjän ennen kaupantekoa antamat tiedot huoneistokohtaisen tontinosuuden lunastushinnasta ovat heidän mielestään olleet virheellisiä.

Ostajille ennen kaupantekoa luovutetussa myyntiesitteessä on ilmoitettu, että tontin huoneistokohtainen osto-osuus on 68 647,50 euroa. Asiassa on selvitetty, että se vastaa osuuden arvoa elokuussa 2005.

Asunto-osakeyhtiö Helsingin Serican yhtiöjärjestyksen 8 §:n mukaan huoneistokohtainen osuus tontin lunastushinnasta määrätään käyttäen perusteena kunkin huoneiston pinta-alan suhdetta kaikkien huoneistojen kokonaispinta-alaan. Lunastusosuus määritellään lisäksi siten, että suorituksesta kertyneillä varoilla voidaan maksaa varainsiirtovero, julkisen kaupanvahvistajan kustannukset ja kaupasta aiheutuvat mahdolliset muut kulut laskettuna siihen päivään saakka, jolloin yhtiö tekee suoritusta vastaavan määräosan kaupan tontista. Jos yhtiö huoneistokohtaista murto-osaa lunastaessaan joutuu maksamaan enemmän kuin osakkeenomistaja on huoneistokohtaisena kauppahintaosuutenaan yhtiölle suorittanut, on osakkeenomistajan korvattava yhtiölle tästä aiheutuva rahoitusvajaus.

Asuntoalueen maanvuokrasopimuksessa vuokra-aika on määritelty 50 vuodeksi ja vuokralaisella on todettu olevan oikeus vuokrasuhteen aikana kerran vuodessa kunkin vuoden marraskuun viimeiseen päivään mennessä lunastaa vuokranantajalta kiinteistökauppana vuokralaisen ennalta ilmoittaman murto-osan vuokra-alueesta. Lunastushinta on vuokrasopimuksen mukaan sidottu viralliseen elinkustannusindeksiin (1951:10=100) siten, että perusindeksilukuna on vuoden 2005 syyskuu ja koko tontin hinnaksi on määritelty 5 285 020 euroa tarkistettuna em. indeksillä.

Asiassa on selvitetty, että ostajille on ennen kaupantekoa ilmoitettu huoneistokohtaisen tontinosuuden lunastushinta kiinteänä euromääränä. Myyntiesitteessä ei ole ollut mainintaa lunastushinnan määräytymisperusteista tai siitä, minä ajankohtana ilmoitettu summa on tarkistettu. Ostajalla on kertomansa mukaan ollut ennen kaupantekoa mahdollisuus tutustua yhtiöjärjestykseen, mutta ei asuntoalueen maanvuokrasopimukseen.

Kuluttajariitalautakunta toteaa, että ostajilla tulee olla oikeus luottaa myyntiesitteessä annettuihin tietoihin, eikä heillä ole ilman erityistä syytä velvollisuutta selvittää annettujen tietojen paikkaansa pitävyyttä. Myyjän velvollisuutena sen sijaan on varmistaa, että kohteesta annetut tiedot ovat markkinointiajankohtana voimassa olevia. Koska myyjän on asiassa esitetyn selvityksen perusteella katsottava olleen tietoinen tontin lunastushinnan määräytymisperusteista sekä siitä, että myyntiesitteessä ilmoitettu summa perustuu vuoden 2005 tietoihin, jotka eivät indeksikorotusten johdosta enää pitäneet paikkaansa, lautakunta pitää ostajille ennen kaupantekoa annettuja tietoja tältä osin virheellisinä. Myyjä on näin ollen laiminlyönyt tiedonantovelvollisuuttaan.

Lautakunta toteaa, että kaupan kohteen velaton hinta on koostunut myyntihinnasta sekä lainaosuudesta. Tontin huoneistokohtaista lunastusosuutta ei voida pitää osana kauppahintaa, koska kysymys on tältä osin osakkeenomistajille tarjotusta mahdollisuudesta lunastaa tontin osuus itselleen vaihtoehtona vastikkeen muodossa maksettavalle tontin vuokralle, eikä tästä mahdollisuudesta voida katsoa aiheutuvan ostajalle velvoitteita lähitulevaisuudessa. Ilmoitetun ja todellisen lunastushinnan poikkeamaa voidaan lisäksi pitää vähäisenä suhteessa kauppahintaan. Edellä mainituilla perusteilla lautakunta katsoo, että vaikka myyjän tontin lunastushinnasta antamia tietoja on pidettävä virheellisinä, myyjän laiminlyönnillä ei kuitenkaan voida olettaa olleen vaikutusta kauppaan. Kaupan kohteessa ei näin ollen ole ollut asuntokauppalaissa tarkoitettua virhettä.

Kuluttajariitalautakunta ei suosita asiassa hyvitystä.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 21.1.2009