Vuokrasopimus. Vuokravakuus.

vuokravakuus
vuokraus
sopimuksen siirto

Diaarinumero: 3862/83/07
Antopäivä: 31.07.2008

Vuokralainen teki toukokuussa 2007 kirjallisen vuokrasopimuksen asunnosta omistajan kanssa. Kuukausivuokraksi sovittiin 295 euroa, jonka lisäksi vuokralainen suoritti kuukauden vuokraa vastaavan vuokravakuuden. Vuokrasopimuksen mukaan vuokravakuus hyvitetään viimeisen kuukauden vuokrassa, mikäli vuokrasopimuksen muut ehdot täyttyvät.

Heinäkuussa 2007 NN osti asunnon ja irtisanoi vuokralaisen vuokrasuhteen päättymään 31.10.2007. Irtisanomisen syynä oli asunnon ottaminen omaan käyttöön. Vuokralainen muutti asunnosta pois jo 4.9.2007. Hän on maksanut viimeisenä kuukausivuokrana elokuun vuokran.

Asiassa on kyse NN:n velvollisuudesta palauttaa vakuusmaksu.

VAATIMUKSET

Vuokralainen vaatii NN:a palauttamaan 295 euron vuokravakuuden viivästyskorkoineen 4.9.2007 lukien.

Vuokralaisen mukaan vuokranantaja hyväksyi hänen elokuun lopulla antaman ilmoituksen vuokrasuhteen päättymisestä syyskuun alussa. Tällainen järjestely vastasi sinällään NN:n toivetta, sillä näin asunto vapautui hänen käyttöönsä nopeasti. Samassa yhteydessä vuokralainen vaati vuokravakuutta palautettavaksi. Kuultuaan, ettei vuokranantaja aio palauttaa vakuutta, hän ilmoitti käyttävänsä huoneistoa vielä syyskuun. Kun vuokranantaja 2.9.2007 vaati häneltä myös syyskuun vuokran maksua, hän päätti kuitenkin muuttaa asunnosta heti.

Koska vuokrasopimus on sellaisenaan siirtynyt asunnon uudelle omistajalle, myös velvollisuus vakuuden hyvittämiseen viimeisen kuukauden vuokrassa kuuluu uudelle omistajalle.

NN kieltäytyi hyvittämästä vuokravakuutta vedoten siihen, ettei ole saanut haltuunsa vakuutta eikä ole tehnyt vuokrasopimusta vuokralaisen kanssa. Vuokralainen puolestaan katsoo, että NN:n olisi tullut kauppatilanteessa selvittää asunnon vuokralla oloon liittyvät seikat myös vuokravakuuden osalta asunnon myyjän kanssa.

VASTAUS

NN kiistää vaatimukset. Hän katsoo, että vuokralaisen tulisi vaatia vuokravakuuden palauttamista asunnon aiemmalta omistajalta. Kauppakirjaan ei otettu ehtoja vuokralaisesta, vakuudesta tai muista vuokraan liittyvistä seikoista. Kaupanteon yhteydessä NN vastaanotti vain vuokrasopimuskopion.

NN katsoo, että vuokravakuudesta päättäminen on ollut yksinomaan aiemman omistajan ja vuokralaisen välisen vuokrasopimuksen varassa, eikä hän ole päässyt henkilökohtaisesti sopimaan vuokralaisen kanssa vakuudesta. Vakuus on asetettu aiemman omistajan hyväksi eikä se näin ollen voi siirtyä henkilöltä toiselle.

Lisäksi vuokralainen tiesi jo elokuun vuokraa maksaessaan, että tämä asumiskuukausi on hänen viimeisensä tässä asunnossa. Hän maksoi tästä huolimatta elokuun vuokran vaatimatta, että se otetaan vakuudesta. Tämä osoittaa, että vuokralainen on alun perin pyrkinyt saamaan vakuuden hyvitystä asunnon aiemmalta omistajalta.

RATKAISUN PERUSTELUT

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 38 §:n mukaan jos vuokralle annetun huoneiston käsittävä rakennus tai huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet vapaaehtoisesti luovutetaan tai siirtyvät toisen omistukseen, sitoo vuokrasopimus uutta omistajaa, jos vuokralainen on ennen luovutusta tai saantoa ottanut huoneiston hallintaansa.

Vuokralaisen vuokraama asuinhuoneisto siirtyi NN:n omistukseen vuokralaisen otettua huoneiston jo hallintaansa. Näin ollen vuokrasopimus kaikkine ehtoineen sitoo huoneiston uutta omistajaa.

Vuokrasopimuksen ehtoihin sisältyi vuokravakuuden hyvittäminen viimeisen kuukauden vuokrassa, mikäli vuokrasopimuksen muut ehdot täyttyvät. Lautakunta toteaa sopimuksen kaikkien ehtojen täyttyneen vuokralaisen suoritusvelvollisuuden osalta. Vakuutta ei ole palautettu hänelle kaupan yhteydessä tai muutoinkaan. Näin ollen hänellä on edelleen oikeus vaatia vakuuden hyvittämistä vuokrasopimuksen mukaisin tavoin.

Lautakunta toteaa, että ostaessaan asunto-osakkeen vuokrattuna on asunnon ostaja voinut selvittää vuokrasopimuksen ehdot ja on myös voinut huomioida sopimukseen sisältyvän vakuusjärjestelyn sopiessaan asuntokaupan ehdoista asunnon myyjän kanssa.

Vuokralainen on ilmoittanut luopuvansa asunnosta jo ennen irtisanomisen mukaista päättymispäivää. Irtisanomisen syy ja valitukseen annettu vastaus huomioon ottaen lautakunta katsoo, että tämä on sinällään vastannut myös vuokranantajan etua, ja että vuokranantaja on myös hyväksynyt tämän vaatimatta vuokrasuhteen jatkumista lokakuun lopulle. Kun vuokralainen on 2.9.2007 kuullut, että vuokranantaja ei tulekaan maksamaan vakuusmaksua eikä hyvittämään sitä syyskuun vuokrasta, hän on muuttanut asunnosta ensi tilassa. Näin menetellen asunto on vapautunut omistajan käyttöön alkaen 5.9.2007.

Lautakunta katsoo, että tässä tilanteessa vuokralaisella ei ole velvollisuutta edes osittaiseen vuokranmaksuun syyskuun osalta. Sen sijaan vuokranantajan tulee maksaa hänelle vakuusmaksun palautuksena 295 euroa.

Palautettavalle summalle on vaadittu myös viivästyskorkoa. Lautakunta katsoo, että summa olisi pitänyt palauttaa vuokralaiselle kohtuullisessa ajassa eli viimeistään kahden viikon kuluessa vuokrasuhteen tosiasiallisesta päättymisestä. Näin ollen vuokralaisella on oikeus viivästyskorkoon tälle summalle alkaen 19.9.2007. Viivästyskoron korkokanta on 1.7.2007 alkaen ollut 11,5 prosenttia.

SUOSITUS

Lautakunta suosittaa, että NN maksaa vuokralaiselle 295 euroa viivästyskorkoineen alkaen 19.9.2007.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 31.7.2008