Kiinteistönvälitys. Hyvä välitystapa. Välitysliikkeen oikeus välityspalkkioon. Toimeksiantajalle aiheutunut taloudellinen vahinko. Kiinteistön käypä arvo.

kiinteistönvälitys
hyvä kiinteistönvälitystapa

Diaarinumero: 4151/81/06
Antopäivä: 28.07.2008

Kuluttaja (jäljempänä K) teki 1.10.2003 toimeksiantosopimuksen elinkeinonharjoittajan (jäljempänä EH) kanssa etelärantatontista muodostuvan kiinteistön myymisestä. Toimeksiantosopimuksessa tavoitehinnaksi on sovittu 22 000 euroa ja välityspalkkioksi

1 700 euroa.

Kiinteistönvälittäjä myi 13.11.2003 K:n 11.11.2003 antaman valtuutuksen mukaisesti kyseisen 2 000 neliömetrin kiinteistön 21 500 euron kauppahinnalla NN:lle.

Puoli vuotta myöhemmin eli toukokuussa 2004 kiinteistönvälitysliike ilmoitti saman kiinteistön olevan kaupan 39 000 euron kauppahinnalla. Kiinteistö myytiin edelleen 37 000 euron kauppahinnalla.

Asiassa on riitaa välitysliikkeen oikeudesta välityspalkkioon ja toimeksiantajan oikeudesta vahingonkorvaukseen toimeksiantoa hoitaneelta välitysliikkeeltä.

VAATIMUKSET

Toimeksiantaja K vaatii EH:a palauttamaan välityspalkkion 1 700 euroa ja lisäksi maksamaan toimeksiantajalle vahingonkorvauksena aiheuttamastaan taloudellisesta vahingosta 10 000 euroa. Toimeksiantaja katsoo, että määrältään 5 500 euron suuruinen osa kauppahintojen 15 500 euron suuruisesta erotuksesta on voinut johtua kiinteistöjen hinnannoususta.

Toimeksiantaja oli saanut rantatontin perintönä ja luullut perintöverotuksessa käytetyn verotusarvon olevan kiinteistön käyvän arvon.

Toimeksiantajan mukaan välitysliikkeen vastaava hoitaja on laiminlyönyt velvollisuutensa huolehtia siitä, että välitysliike noudattaa hyvää välitystapaa ja että toimintaa muutoinkin harjoitetaan lainmukaisesti. Välitysliike ei ole tutustunut myytävään kohteeseen eli suorittanut katselmusta. Lisäksi välitysliikkeen ja toimeksiantajan välisestä toimeksiantosopimuksesta puuttuu välitysliikkeen arvio myytävän kohteen käyvästä arvosta, missä yhteydessä välitysliike on jättänyt myös kohteen puuston arvon huomioimatta. Lisäksi välitysliike on laiminlyönyt poikkeamisluvan saamisen mahdollisuuden selvittämisen eikä se ole ilmoittanut toimeksiantajalle rakentamismahdollisuudesta ja mahdollisen poikkeamisluvan merkityksestä. Välitysliike ei ole osoittanut, että sen käsitys kohteen arvosta on perustunut hyvin suoritettuun arviointiin.

VASTAUS

EH kiistää toimeksiantajan vaatimukset. Kiinteistövälitysliike katsoo, ettei kuluttajariitalautakunnalla ole erityistä syytä eikä tarvetta antaa lausuntoa asiasta.

Kiinteistönvälitysliike oli kertonut toimeksiantajalle, ettei alueella ole vahvistettua kaavaa, minkä vuoksi rakentamiseen on haettava poikkeamislupaa, mutta että luvan saamiselle ei ole estettä, koska tulevassa kaavassa kiinteistölle tullaan merkitsemään rakennuspaikka. Lisäksi välitysliike kertoo tutustuneensa kiinteistöön ennen toimeksiantoa perunkirjoituksen yhteydessä syksyllä 2002. Tuolloin välittäjä on ollut arvioimassa kiinteistön arvoa perunkirjoituksen vuoksi.

Kiinteistönvälitysliikkeen näkemyksen mukaan hieman alle

20 000 euron hinta on 2002 ollut asianmukainen ottaen huomioon se, että kyseessä on vaatimaton kosteahko tontti, jolla on ollut sankka haavikko, sähkölinjarasite ja vaatimaton saunamökki. Pinta-alaltaan 2 000 neliömetrin suuruinen tontti ei välttämättä täytä kaikkien ostajien toiveita, mikä vaikuttaa tontin kiinnostavuuteen.

Kiinteistönvälitysliikkeen mukaan toimeksiantaja oli päättänyt myydä tontin sellaisena kuin se on, eikä siis halunnut korjata rakennusta tai siistiä sen ympäristöä, minkä vuoksi kauppakirjassakin on maininta siitä, että rakennukset ovat purkukuntoisia ja kohde myydään siinä kunnossa kuin se kaupantekohetkellä on. Toimeksiantajan kohteesta saama kauppahinta on kaupantekohetkellä tuntunut välitysliikkeestä kohtuulliselta. Hintapyyntöön on päädytty siten, että toimeksiantaja on esittänyt hinnaksi jonkin verran yli 20 000 euroa, minkä jälkeen hinnaksi on sovittu 22 000 euroa, mikä määrä on korkeampi kuin perukirjaan merkitty arvo. Välitysliike katsoo, ettei se ole markkinoilla tapahtuvan hintojen vaihtelun takia voinut aavistaa kauppahinnan olevan korkeampi kesällä 2004. Lisäksi välitysliike katsoo, että vaikeasti selvitettävissä oleva yleinen hintataso 4 euroa neliömetriltä on alhaisempi, kuin toimeksiantajan saama hinta.

Välitysliike katsoo, että hintaero on johtunut hintojen noususta ja siitä, että alueella, jolla tontti sijaitsee, on ollut tunnearvoa seuraavalle ostajalle. Välitysliike ei ole tahallisesti jättänyt kertomatta toimeksiantajalle mahdollista hinnannousua eikä sen voida katsoa syyllistyneen laiminlyöntiin välitystehtävää hoitaessaan.

Lisäksi välitysliike on toimittanut valituksensa liitteenä ostaja NN:n kirjallisen lausunnon, jonka mukaan kiinteistöllä sijainnut rantasauna on arvoton homeen, perustusten virheellisyyden NN on parantanut kiinteistöä hakkaamalla siltä 20-30 puuta ja siistimällä ympäristöä.

Muut selvitykset:

ITÄ-SUOMEN LÄÄNINHALLITUKSEN PÄÄTÖS

Itä-Suomen lääninhallitus on toimeksiantajan kanteluun antamassaan päätöksessään 14.9.2005 katsonut kiinteistönvälitysliikkeen jättäneen merkitsemättä toimeksiantosopimukseen arvion kohteen käyvästä hinnasta ja laiminlyöneen kohteen katselmuksen. Tämän vuoksi lääninhallitus on katsonut, ettei välitysliike ole pystynyt osoittamaan, että sen käsitys kohteen arvosta on perustunut hyvin suoritettuun arviointiin. Välitysliike on niin ikään jättänyt selvittämättä toimeksiantajalle poikkeusluvan saamisen mahdollisuuden. Välitysliike ei ole selvittänyt poikkeuslupa-asiaa rakennusviranomaisilta eikä ole edes kertonut toimeksiantajalle kiinteistön rakentamismahdollisuudesta ja mahdollisen poikkeusluvan merkityksestä. Tältä osin välitysliike ei ole esittänyt menetelleensä huolellisesti ja ammattitaitoisesti.

Toimeksiantosopimuksen osalta lääninhallitus on todennut, että välitysliikkeen ja toimeksiantajan välisen toimeksiantosopimuksen kesto viisi kuukautta on lainvastainen. Toimeksiantosopimuksesta on myöskin puuttunut lain edellyttämä toimeksiannon vastaanottopäivä. Lisäksi lääninhallitus katsoo, etteivät välitysliikkeen käyttämät esitteet täytä asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun asetuksen määräyksiä.

Itä-Suomen lääninhallitus on antanut välitysliikkeelle sen menettelyä koskevan varoituksen. Lisäksi lääninhallitus on antanut huomautuksen välitysliikkeen vastaavalle hoitajalle kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain

5 pykälän 1 momentin mukaisen hyvän välitystavan ja lainmukaisuuden noudattamisen valvonnan laiminlyömisestä.

Itä-Suomen lääninhallitus on katsonut, että välitysliikkeen menettely on saattanut aiheuttaa taloudellista vahinkoa toimeksiantajalle.

SUOMEN KIINTEISTÖNVÄLITTÄJÄLIITON LAKI- ja LAUSUNTOVALIOKUNNAN LAUSUNTO

Suomen kiinteistönvälittäjäliiton laki- ja lausuntovaliokunta on Itä-Suomen lääninhallituksen pyynnöstä 4.4.2005 antanut lausunnon välitysliikkeen menettelystä toimeksiantajan asiassa. Laki- ja lausunnonantovaliokunta on todennut, että osapuolten välisestä toimeksiantosopimuksesta puuttuu arvio käyvästä hinnasta ja että välitysliike on jättänyt tekemättä katselmuksen, minkä vuoksi välitysliikkeen ei voida katsoa osoittaneen, että sen käsitys kohteen käyvästä arvosta on perustunut hyvin suoritettuun arviointiin. Valiokunta on katsonut, että välitysliike ei ole selvittänyt toimeksiantajalle poikkeamisluvan saamisen mahdollisuutta, tai mahdollisen luvan merkitystä. Lautakunta on todennut, ettei välitysliike edes väitä selvittäneensä asiaa rakennusviranomaisilta tai kertoneensa toimeksiantajalle kiinteistön rakentamismahdollisuudesta. Valiokunta on myös kiinnittänyt välitysliikkeen huomiota siihen, että sen osapuolten välisessä toimeksiantosopimuksessa sovittu sopimuksen kesto on lainvastainen ja että sopimuksesta on puuttunut toimeksiannon vastaanottopäivä. Valiokunta on myös todennut, että välitysliikkeen käyttämät esitteet eivät täytä asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun asetuksen määräyksiä. Valiokunnan mukaan toimeksiantajalle on saattanut aiheutua välitysliikkeen toiminnasta vahinkoa.

RATKAISUN PERUSTELUT

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain

7 pykälän mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattimaisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut.

Lain 8 pykälän mukaan välitysliikkeen on annettava toimeksiantajalle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen.

Lain 13 pykälän 1 momentin mukaan välitysliikkeen suorituksessa on virhe, jos se ei vastaa, mitä laissa säädetään tai mitä voidaan katsoa sovitun. 13 pykälän 2 momentin mukaan Jos välitysliikkeen suorituksessa on virhe, toimeksiantajalla on oikeus purkaa toimeksiantosopimus, ei kuitenkaan sen jälkeen, kun toimeksiantaja on hyväksynyt välityskohteesta tehdyn tarjouksen. Toimeksiantajalla on oikeus virheen johdosta vaatia välityspalkkion ja mahdollisesti sovitun korvauksen alentamista, jos virheestä on aiheutunut toimeksiantajalle haittaa. Jos virheen aiheuttama haitta on olennainen, välitysliikkeellä ei ole oikeutta palkkioon tai korvaukseen. 13 pykälän 3 momentin mukaan toimeksiantajalla on oikeus saada välitysliikkeeltä korvausta vahingosta, jonka välitysliikkeen suorituksessa oleva virhe on aiheuttanut.

Ammattitaitoisesti annetun hinta-arvion antaminen ja arvioidun hinnan merkitseminen toimeksiantosopimukseen ovat olennainen osa kiinteistönvälitystoimeksiannon suorittamista.

EH on syksyllä 2002 arvioinut perunkirjoituksessa K:n omistaman kiinteistön arvoksi alle 20 000 euroa. Kiinteistö on myyty syksyllä 2003 K:n toimeksiannosta 21 500 euron kauppahinnalla ja kesällä 2004 seuraavan omistajan toimeksiannosta 37 000 euron kauppahinnalla.

Riittävänä katselmuksena ei voida pitää sitä, että välittäjä oli käynyt kiinteistöllä vuotta aikaisemmin. Välitysliike on jättänyt merkitsemättä toimeksiantosopimukseen arvion kohteen käyvästä hinnasta. Kiinteistönvälitysliikkeen olisi pitänyt kertoa rakentamismahdollisuudesta sekä rakentamismahdollisuuden ja puuston merkityksestä toimeksiantajalle.

Lautakunta katsoo, että välitysliike on K:n toimeksiantoa suorittaessaan laiminlyönyt hinta-arvion edellyttämän riittävän katselmuksen suorittamisen sekä käypää hintaa koskevan arvion merkitsemisen toimeksiantosopimukseen. Edelleen välitysliike on lyönyt laimin rakennusmahdollisuuden selvittämisen rakennusviranomaisilta sekä rakennusmahdollisuuden ja puuston merkityksen selvittämisen toimeksiantajalle.

Koska välitysliikkeen laiminlyönneillä on ollut olennaista merkitystä toimeksiantajalle kiinteistön käyvän arvon ja hinnan määrityksen kannalta, on katsottava, että välitysliikkeen suorituksessa on toimeksiantajalle olennaista haittaa aiheuttanut virhe. Lautakunta toteaa, ettei välitysliikkeellä ole sen vuoksi oikeutta perimäänsä palkkioon.

Ero syksyllä 2003 toteutuneen kauppahinnan (21 500 euroa) ja 2004 toteutuneen kauppahinnan (37 000 euroa) välillä on huomattava. Koska ammattimaisen hinta-arvion antaminen on olennainen osa välitystoimeksiannon suorittamista, ja koska arvion antamisen ja merkitsemisen laiminlyönnillä on hintapyynnön asettamisen ja kauppahinnan hyväksymisen kannalta toimeksiantajalle olennainen merkitys, lautakunta katsoo, että toimeksiantajalle on aiheutunut suorituksessa olleen olennaisen virheen seurauksena taloudellista vahinkoa.

Lautakunta katsoo, ettei kiinteistön arvo ole kerrottujen parannustoimenpiteiden ja yleisen hinnannousun ansiosta voinut seitsemässä kuukaudessa nousta 21 500 eurosta 37 000 euroon, eli 15 500 euroa. Tämän vuoksi asunnon arvon on katsottava jo marraskuussa 2003 olleen korkeampi kuin se hinta, jolla välitysliike on kiinteistön tuolloin välittänyt. Tarkemman selvityksen puuttuessa lautakunta arvioi kiinteistön hinnan- ja arvonnousuksi 5 500 euroa ja toimeksiantajan vahingoksi

10 000 euroa.

SUOSITUS

Kuluttajariitalautakunta suosittaa, että EH palauttaa välityspalkkiona saamansa 1 700 euroa K:lle ja maksaa hänelle lisäksi vahingonkorvauksena virheellisen suorituksen aiheuttamasta vahingosta 10 000 euroa.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 28.7.2008