Vapaa-ajan kiinteistön kauppa. Rannan laadusta annetut tiedot. Ostajien selonottovelvollisuus. Kiinteistönvälitys. Välitysliikkeen tiedonanto- ja selonottovelvollisuus.

kiinteistön kauppa
tiedonantovelvollisuus
selonottovelvollisuus
kiinteistönvälitys

Diaarinumero: 373/81/07
Antopäivä: 21.07.2008

NN:t (jäljempänä ostajat) ostivat 15.10.2004 rakentamattoman vapaa-ajan kiinteistön 50 000 euron kauppahintaan. Kiinteistön hallinta siirtyi ostajille kaupantekotilaisuudessa. Kaupan välitti myyjän toimeksiannosta välitysliike XX.

Ostajat ovat tyytymättömiä kiinteistön rannan laatuun.

VAATIMUKSET

Ostajat vaativat hinnanalennusta 5 000 euroa.

Välitysliikkeen myyntiesitteen mukaan kiinteistöllä oli hyvä hiekkaranta. Kesän 2006 aikana rantaa siivottaessa kävi selville, että enin osa rannasta oli laakeaa kiveä, mutaa ja vesikasveja. Mudan seassa oli loputtomasti puiden oksia, juurakoita ja rungon pätkiä.

Kaupantekohetkellä loppukesästä 2004 järven pinta oli yli puoli metriä keskiveden tasoa ylempänä, joten rantaa oli mahdotonta tarkastaa. Kesällä 2006 vedenpinta oli puolestaan puoli metriä tavanomaista alempana, mutta mitään hiekkarantaa ei tullut esiin.

Vesitse hoidettava ruoppaus tulee maksamaan arviolta 3 600-3 800 euroa ja tarvittava hiekka 1 200 euroa. Rannan todelliseen laatuun ja yleiseen hintatasoon nähden ostajat olivat maksaneet kiinteistöstä korkean hinnan.

VASTAUKSET

MYYJÄN VASTAUS

Myyjä kiistää vaatimuksen. Ostajat olivat tarkastaneet kiinteistön ja hyväksyneet sen sellaisena.

VÄLITYSLIIKKEEN VASTAUS

Välitysliike kiistää vaatimuksen. Kiinteistön katselmusta tehtäessä tontin puuston todettiin olevan taimikkoa. Sahapuut oli hakattu 10-15 vuotta aiemmin. Myyjä kertoi, että hakkuujäte oli pääosin poltettu rannassa. Kiinteistön rannassa oli kivikkoa ja kivien välissä hiekkaa. Rannassa ja vesirajassa oli havaittavissa myös mutaa, minkä kiinteistön vähäinen käyttö sinänsä selitti.

Ostajat tutustuivat kohteeseen useamman kerran. Tässä yhteydessä heidänkin olisi tullut havaita rannan laatu. Kyse oli sinänsä aivan tavanomaisesta mökkirannasta.

Saimaan vedenpinta vaihtelee ja reagoi runsaisiin sateisiin, pitkään kuivuuteen ja juoksutuksiin, mutta tämä tapahtuu suhteellisen hitaasti. Vedenpinnan vaihtelu ei poista ostajien selonottovelvollisuutta rannan laadusta. Rantaa olisi ollut mahdollista tutkia esimerkiksi kahlaamalla.

RATKAISUN PERUSTELUT

MYYJÄN VASTUU

Maakaaren 2 luvun 11 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:

1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai

5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Saman luvun 20 §:n mukaan, jos myyjän puolesta on toiminut kiinteistönvälittäjä tai joku muu edustaja, myyjä vastaa myös hänen antamistaan tiedoista sekä tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä.

Edelleen saman luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Lautakunnalle on esitetty kuluttajaneuvojan 14.9.2006 päivätty lausunto rannasta. Lausuntoon on liitetty kohteesta 13.9.2006 otettu valokuva, jolloin vesi on ollut kuvaan liittyvän selostuksen mukaan hyvin alhaalla. Vedenpinnan korkeuden ero ostohetkeen verrattuna on ollut noin yksi metri.

Lausunnon mukaan ranta on kivikkoinen, eikä siitä voi käyttää nimitystä hiekkaranta. Lausunnon antamishetken mukaisesta vesirajasta alkava järvenpohja on mutaa, jossa käveltäessä jalka uppoaa useita kymmeniä senttejä. Rannasta ei lausunnon mukaan voi käyttää edes nimitystä hiekkapohjainen ranta.

Lautakunta toteaa, ettei ranta vastaa kohteesta markkinoinnissa annettuja tietoja. Lautakunnan käsityksen mukaan rannan laatu on vapaa-ajan kiinteistön kaupassa seikka, jolla on tyypillisesti vaikutusta kaupasta ja kauppahinnasta päättämiseen.

Kaupantekohetkellä vesiraja on ollut poikkeuksellisen korkealla. Lautakunta katsoo, ettei ostajien ole tarvinnut kiinteistöön tutustuessaan tutkia järvenpohjan laatua veden tavanomaiselta keskivedenkorkeudelta, vaan he ovat olleet oikeutettuja luottamaan markkinoinnissa annettuihin tietoihin.

Kaupan kohteessa on hyvitykseen oikeuttava virhe, koska se ei ole vastannut sitä markkinoitaessa annettuja tietoja.

Maakaaren 2 luvun 11 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi

1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan. Myyjän on maksettava hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain

3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.

Ostajat ovat voineet kiinteistöön tutustuessaan havaita rantaviivan kivikkoisuuden, kasvillisuutta sekä jossain määrin myös vedenpohjan laatua tuolloisen vesirajan tuntumassa. Näiden havaintojen perusteella ostajien on tullut varautua siihen, että veden korkeuden laskiessa ranta saattaa vaatia jonkinlaisia kunnostustoimenpiteitä. Huomioon ottaen tämän, maksetun kauppahinnan ja muut seikat, lautakunta arvioi virhettä vastaavan hinnanalennuksen määräksi 3 500 euroa.

Hinnanalennukselle on maksettava tuottokorkoa 15.10.2004 lukien. Tuottokoron korkokanta on ollut 1.7.2003 -30.6.2006 välisenä aikana 2,5 prosenttia, 1.7.-31.12.2006 3 prosenttia, 1.1.-30.6.2007 4,5 prosenttia ja 1.7.2007 lukien 4,5 prosenttia.

VÄLITYSLIIKKEEN VASTUU

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain

7 §:n mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja.

Saman lain 9 §:n mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.

Välitysliike on myöntänyt, että toimeksiannon vastaanottaessaan sen edustaja on havainnut rannassa olevan kivikkoa, kivien välissä hiekkaa, mutta myös mutaa ja risua. Tekemistään havainnoista huolimatta välitysliike on markkinoinut rantaa "hyvänä hiekkarantana".

Lautakunta katsoo, että välitysliike on menetellyt kohdetta markkinoidessaan huolimattomasti. Välitysliikkeen suorituksessa on hyvitykseen oikeuttava virhe.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain

14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on aiheuttanut.

Lautakunta katsoo, että välitysliikkeen aiheuttaman vahingon määrä vastaa myyjän palautettavaksi tulevan hinnanalennuksen määrää.

SUOSITUS

Lautakunta suosittaa, että myyjä ja välitysliike maksavat ostajille yhteisvastuullisesti hinnanalennusta / vahingonkorvausta 3 500 euroa.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 21.7.2008