Käytetyn asunto-osakkeen kauppa. Lämpövuodot. Korvausvaatimus.

asunto-osakeyhtiön korjausvastuu
asunnon virhe
asuntokauppa

Diaarinumero: 712/82/07
Antopäivä: 21.07.2008

NN:t (jäljempänä ostajat) ostivat 16.11.2006 XX:ltä (jäljempänä myyjä) asunto-osakkeet, jotka oikeuttavat pinta-alaltaan 77 m² suuruisen rivitaloasunnon hallintaan vuonna 1988 valmistuneessa rakennuksessa. Osakkeiden kauppahinta oli 118 500 euroa. Hallinta siirtyi ostajille 20.11.2006.

Ostajat havaitsivat tammikuussa 2007, että huoneiston lämpötila on alhainen erityisesti lattiassa ja nurkissa.

VAATIMUKSET

Ostajat vaativat hinnanalennusta / vahingonkorvausta 4 000 euroa.

Myyjä kertoi ennen kaupantekoa, että asunto on lämmin, paitsi että yksi olohuoneen nurkka on hieman viileämpi. Ostajat pitävät annettua tietoa puutteellisena, koska he ovat havainneet kyseisen nurkan olevan huomattavasti, eikä vain hieman viileämpi ja lisäksi lämpövuotoja on havaittu muissakin olohuoneen ja makuuhuoneen nurkissa. Ostajat pitävät myös epäuskottavana myyjän väitettä siitä, ettei hän olisi oman neljän vuoden asumisaikanaan havainnut huomattavia lämpötilan vaihteluja sekä vetoa lattian rajassa.

Ostajien tutustuessa asuntoon ulkolämpötila oli +12 astetta, joten tuolloin asunnon viileyttä ei ollut mahdollista havaita. Tieto lämpövuodoista olisi vaikuttanut kauppaan tai ainakin kauppahintaan.

Lämpövuotojen korjaamiseksi ulkoseinien sisäosien levyt on otettava auki, tarkastettava villat sekä pinnoitettava ja viimeisteltävä uudelleen. Alustavan arvion mukaan korjauskustannukset olisivat noin 3 500 euroa. Lisäksi ostajat vaativat korvausta lämpökameramittauksesta 300 euroa sekä aiheutuneesta energiahukasta 200 euroa.

Huoneistossa on suoritettu lämpötilan mittauksia 8.2.2007 sekä 7.3.2008 ja ostajat ovat liittäneet mittauksia koskevat raportit valitusaineistoon.

VASTAUS

Myyjä kiistää ostajien vaatimukset.

Kysymys on asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvasta asiasta, eivätkä korjauskustannukset muutoinkaan ylitä virhekynnystä.

Myyjä on kertonut olohuoneen nurkan olevan vähän viileämpi.

Hän kiistää salanneensa mitään tietoja. Ostajilla olisi ollut mahdollisuus ja velvollisuus selvittää kuinka viileä on "vähän" viileämpi. Väitetyssä pakkasenpuolella olevassa nurkkauksessa myyjällä on ollut koko asumisajan kirjahylly, joten hän ei ole sen kylmyyttä havainnut.

Ostajien tutustumisaikana lämpötila on ollut huomattavasti viileämpi kuin +12 astetta, kuten ostajat väittävät. Ilmatieteenlaitoksen tilaston mukaan lämpötila 18 kilometrin päässä sijaitsevalla mittausasemalla oli tuolloin +3,8 astetta.

RATKAISU

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n mukaan asunnossa on virhe, jos:

1) se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun;

2) se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; tai

4) se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.

Asunto-osakeyhtiölain 78 §:n mukaan yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuun jakamisesta osakkeenomistajien ja yhtiön kesken. Yhtiöllä on kuitenkin aina oikeus suorittaa välttämätön korjaustyö. Sikäli kuin yhtiöjärjestyksessä ei ole määrätty kunnossapitovastuun jakamisesta, se jakautuu 2-4 momentin mukaan.

Osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa hallitsemansa huoneiston sisäosat ja muut osakkeiden perusteella hallinnassaan olevat tilat. Yhtiö on kuitenkin velvollinen korjaamaan rakenteista johtuvat sisäpuoliset viat sekä pitämään kunnossa huoneistoon asennetut sellaiset lämpö-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesiviemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset johdot ja kanavat sekä vesihanat, jotka on asennettu samantasoisina rakennuksen huoneistoihin. Osakkeenomistajan on ilmoitettava yhtiölle viivytyksettä sellaisesta huoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle. Yhtiökokous voi päättää osakkeenomistajalle kuuluvien kunnossapitotöiden suorittamisesta yhtiön kustannuksella, jos se saattaa tapahtua osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta loukkaamatta. Yhtiö on vastuussa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajille.

OO:n 7.3.2008 suorittamassa lämpövuototutkimuksessa on havaittu lämpövuotoja olohuoneen ja makuuhuoneen nurkissa lattian ja seinien liitosrakenteissa. Alhaisin mitattu lämpötila rakenteen sisäpinnassa oli 9º C ulkolämpötilan ollessa -0,7º C. Tutkimuksen tekijän käsityksen mukaan lämpötila kyseisessä kohdassa laskee kovilla pakkasilla varmasti pakkasen puolelle.

Kuluttajariitalautakunta katsoo asiassa selvitetyksi, että ko. huoneiston olohuoneen ja makuuhuoneen nurkissa on lämpövuotoja, joita voidaan pitää korjausta edellyttävänä asumis/ terveyshaittana.

Lautakunta katsoo, lämpövuotojen olevan seikka, jota ostajien ei voida edellyttää havaitsevan asunnon tavanomaisessa tarkastuksessa, eikä ostajilla myöskään voida katsoa olleen erityistä syytä epäillä lämpövuotoja.

Myyjä on kiistänyt olleensa tietoinen laajemmasta lämpövuoto-ongelmasta kuin mitä hän on ostajille kertonut. Myyjä on perustellut väitettään mm. sillä, että tutkimuksissa kylmimmäksi havaitussa kohdassa on myyjän asumisaikana sijainnut kirjahylly.

Lautakunta pitää myyjän kertoman perusteella uskottavana, ettei hän ole asumisaikanaan lämpövuotoja havainnut ja katsoo asiassa näin ollen jääneen näyttämättä, että myyjä olisi laiminlyönyt tiedonantovelvollisuuttaan. Asunnon puutteet voivat siten tulla korvattavaksi ainoastaan asuntokauppalain tarkoittamana salaisena virheenä. Virhevastuun edellytyksenä on tällöin, että asunto on merkittävästi huonompi kuin ostajilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Ostajilla on näyttötaakka siitä, että salaisen virheen merkittävyyskynnys ylittyy.

Lautakunta toteaa, että myyjän virhevastuuta arvioitaessa on otettava huomioon myös ostajalle vaatimuksen perusteena olevan vaurion korjaamisesta aiheutuneet kustannukset. Ostajien esittämien arvioiden mukaan korjauskustannukset tulisivat olemaan noin 3 500 euroa. Tässä summassa ei ole huomioitu asunto-osakeyhtiön osuutta.

Muun selvityksen puuttuessa lautakunta lähtee arvioinnissaan siitä, että kyseessä olevassa asunto-osakeyhtiössä noudatetaan asunto-osakeyhtiölain mukaista vastuunjakoa. Tämän vastuunjaon mukaisesti korjausvastuu kuuluu tässä tapauksessa pääosin asunto-osakeyhtiölle ja ostajien maksettavaksi tulee näin ollen vain osa korjausten kokonaiskustannuksista. Koska ostajille aiheutuvia korjauskustannuksia ei näin ollen voida pitää merkittävinä suhteessa kauppahintaan, lautakunta katsoo asiassa jääneen näyttämättä, että kaupan kohde olisi siinä todettujen puutteiden johdosta ollut merkittävästi huonompi kuin ostajat ovat ennen kaupantekoa perustellusti voineet edellyttää. Kaupan kohteessa ei näin ollen ole asuntokauppalaissa tarkoitettua virhettä.

Kuluttajariitalautakunta ei suosita asiassa hyvitystä.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 21.7.2008