Käytetyn kiinteistön kauppa. Markkinointitiedot. Soveltuminen vakituiseen asumiseen.

hinnanalennus
markkinointitiedot
kiinteistön kauppa
kohteen laatu

Diaarinumero: 2227/82/07
Antopäivä: 13.05.2008

NN (jäljempänä ostaja) osti 31.1.2007 XX:ltä (jäljempänä myyjä) tilan sillä sijaitsevine rakennuksineen. Tontin pinta-ala on

6 650 m². Tontilla sijaitsee vuonna 1999 rakennettu hirsihuvila, jonka pinta-ala on 53 m² sekä autotalli-/varastorakennus. Kauppahinta oli 85 000 euroa. Hallinta siirtyi ostajalle 30.3.2007.

Asiassa on riitaa siitä, onko ostajalle annettu ennen kaupantekoa virheellistä tietoa kohteen soveltumisesta vakituiseen asumiseen.

VAATIMUKSET

Ostaja vaatii myyjältä 20 000 euron hinnanalennusta.

Ostajan tarkoituksena oli ostaa omakotitalo, johon hän voi muuttaa vakituisesti asumaan ja tällä seikalla on ollut hänelle erityinen merkitys.

Ostaja katsoo saaneensa myyjältä harhaanjohtavia tietoja, koska rakennusta on markkinoitu internetissä omakotitalona. Myyjä on ilmoittanut kohteen soveltuvan myös loma-asunnoksi. Ostajalle on näin ollen perustellusti syntynyt kuva kaupan kohteesta omakotitalona, eikä tätä käsitystä ole myyjän toimesta korjattu. Myös XX:n 24.1.2007 laatimassa raportissa on kiinteistöllä mainittu sijaitsevan vuonna 1999 rakennettu omakotitalo ja myyjä on kaupantekotilaisuudessa vakuuttanut ostajalle rakennuksen olevan hänen vakituisessa asumiskäytössään. Hän on voinut ymmärtää virheen olemassaolon ja merkityksen vasta, kun hän huhtikuussa 2007 yritti muuttaa vakituisen osoitteensa kyseessä olevaan osoitteeseen. Tällöin hänelle selvisi, että rakennusta ei ollut rekisteröity käyttötarkoitukseltaan vakituiseen asumistarkoitukseen, vaan kysymys oli loma-asunnosta.

Myyjän on täytynyt olla tietoinen ostajan tarkoituksesta ostaa nimenomaan omakotitalo, koska ostaja on selvittänyt myyjälle, että hänen aikeenaan on myydä omistamansa rivitalo-osake ja muuttaa nyt puheena olevaan rakennukseen. Kaupanvahvistaja ei ole selvittänyt ostajalle rakennuksen luonnetta, vaikka myyjä näin on väittänytkin. Ostaja ei myöskään ole nähnyt rakennuslupa-asiakirjoja tai ole ollut yhteydessä rakennuslupaviranomaisiin ennen kaupantekoa. Lisärakentamisesta tosin keskusteltiin myyjän kanssa.

Rakennuksen muuttaminen käyttötarkoitukseltaan vakituiseen asumiseen on teknisesti mahdollista, mutta siitä aiheutuisi merkittävät kustannukset. Poikkeamisluvalla rakennusta ei ole mahdollista muuttaa omakotitaloksi. Rakennuksen muuttaminen omakotitaloksi edellyttää eristyksen lisäämistä ja huonekorkeuden kasvattamista. Eristyksen lisäämisen osalta arvioidut kustannukset olisivat 8 640,04 euroa, jossa ei ole huomioitu huonekorkeuden nostamisen aiheuttamaa lisäeristystä. Huonekorkeuden muuttaminen maksaa pelkästään alakerran osalta

18 800 euroa.

Ostaja ei olisi maksanut kaupan kohteesta sovittua hintaa, jos olisi tiennyt rakennuksen olevan vain lomarakennus. Hän ei voi myöskään myydä rakennusta edelleen omakotitalona, vaan hän joutuu myymään sen lomarakennuksena. Ostajalle on aiheutunut myös kuluja lausuntojen hankkimisesta 544 euroa sekä asianajokuluja 2 800 euroa, jotka myyjän tulisi ostajan käsityksen mukaan korvata.

VASTAUS

Myyjä kiistää valittajan vaatimuksen.

Myyjä katsoo, ettei hän ole ennen kaupantekoa antanut ostajalle sellaista virheellistä tietoa, joka olisi vaikuttanut kaupan tekemiseen.

Kaupan kohteena ollut rakennus on rakennettu vuonna 1999 ja rakennusta on koko ajan tämän jälkeen käytetty vakituisena asuntona. Myyjä ei ole myynyt kaupan kohdetta vakituisena asuntona, vaan ympärivuotiseen käyttöön soveltuvana hirsihuvilana.

Ennen kaupan tekemistä myyjä esitti ostajalle kyseistä rakennusta koskevan rakennusluvan ja muut rakennuslupaan liittyneet asiakirjat, joissa selkeästi mainittiin, että rakennuslupa oli myönnetty vapaa-ajan asunnolle. Ennen kaupan tekemistä ostaja oli myös yhteydessä rakennuslupaviranomaisiin selvittääkseen mahdollisuuden kiinteistön lisärakentamiseen. Myös tässä yhteydessä ostajan tietoon on täytynyt tulla se, että kiinteistölle oli myönnetty lupa vapaa-ajan asunnon rakentamiseen.

Kauppakirja laadittiin kiinteistövälittäjän toimesta. Ennen kauppakirjan allekirjoittamista kaupanvahvistajana toiminut kiinteistövälittäjä selvitti ostajalle sen, että kaupan kohteena oli vapaa-ajan asunto ja myös sen, mikä merkitys tällä seikalla oli kiinteistön käytölle.

Ostaja ei ole vaatimuksessaan yksilöinyt hinnanalennusvaatimustaan. Omistusaikanaan myyjä lämpöeristi rakennuksen alakerran varsinaisten asuintilojen ulkoseinät keittiötilan kaapistojen noin 1,5 metrin kohtaa lukuun ottamatta. Pelkän lisäeristyksen rakentamisesta ei aiheudu valituksessa vaadittuja kuluja. Ottaen huomioon talon rakenne, lämpöeristyksen määrä rakennuksen seinissä on ollut havaittavissa rakennuksen normaalissa tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä.

RATKAISUN PERUSTELUT

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:

1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai

5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingoistaan.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muuten tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Asiassa on riidatonta, että kaupan kohdetta on markkinoitu internetissä omakotitalona. Tarkemmassa kuvauksessa kohdetta on kuvailtu muun muassa ympärivuotisesti asuttavaksi hirsihuvilaksi, jossa on asuttu vakituisesti. Kohteen on lisäksi kerrottu soveltuvan myös loma-asunnoksi.

Kuluttajariitalautakunta toteaa ostajan voivan perustellusti olettaa, että kohde, jota markkinoidaan omakotitalona, soveltuu vakituiseen asumiseen. Muutkaan kohteesta annetut tiedot eivät lautakunnan käsityksen mukaan poissulje kohteen soveltumista vakituiseen asumiseen. Myöskään kohteen ulkoisesta olemuksesta tai varustelusta ei lautakunnan käsityksen mukaan voida tehdä johtopäätöstä siitä, että kohde olisi vakituiseen asumiseen soveltumaton. Lautakunta katsoo, että ostaja on näin ollen voinut tässä tapauksessa perustellusti olettaa, että kohde soveltuu vakituiseen asumiseen tai on ainakin muutettavissa vakituiseen asumiseen soveltuvaksi vähäisin toimenpitein. Koska kohteen markkinointitietoja on edellä mainituin perustein pidettävä virheellisinä, lautakunta katsoo myyjällä olevan näyttövelvollisuus siitä, että nämä virheelliset tiedot on ennen kaupantekoa tehokkaasti oikaistu.

Myyjän mukaan ostajan on täytynyt olla tietoinen kohteen luonteesta ennen kaupantekoa, koska hänelle ennen kaupantekoa esitetyistä rakennuslupa-asiakirjoista on ilmennyt, että kysymys on vapaa-ajan asunnosta. Myyjän mukaan kaupanvahvistaja on lisäksi selvittänyt ostajalle ennen kauppakirjan allekirjoittamista, että kysymys on vapaa-ajan asunnosta.

Ostaja on kuitenkin kiistänyt saaneensa myyjän mainitsemia tietoja ennen kaupantekoa. Koska ostaja on kiistänyt myyjän väitteet, eikä asiassa esitetystä asiakirja-aineistosta ilmene, että myyjä olisi oikaisut kohteesta annettuja virheellisiä tietoja ennen kaupantekoa, lautakunta katsoo, että kaupan kohteessa on maakaaressa tarkoitettu virhe.

Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.

Ostaja on vaatinut 20 000 euron hinnanalennusta.

Lautakunta toteaa, että ostajan esittämän selvityksen mukaan rakennuksen käyttötarkoituksen muuttaminen poikkeamisluvalla ei ole mahdollista ja rakennuksen muuttamisesta vakituiseen asumiseen soveltuvaksi aiheutuisi yli 27 000 euron kustannukset. Lautakunta katsoo, ettei rakennuksen käyttötarkoituksen muuttamista näin ollen voida pitää taloudellisesti tarkoituksenmukaisena vaihtoehtona. Hinnanalennuksen määrää on siten arvioitava sillä perusteella, mikä merkitys myyjän antamalla kiinteistön käyttötarkoitusta koskevalla virheellisellä tiedolla on ollut kauppahintaan. Lautakunta toteaa, että kiinteistön soveltuminen ainoastaan vapaa-ajan asumiseen vaikuttaa paitsi kiinteistön käyttöön, myös sen jälleenmyyntiarvoon. Lautakunta harkitsee virheen perusteella maksettavan hinnanalennuksen määräksi tässä tapauksessa 13 000 euroa. Hinnanalennuksen määrää arvioitaessa on otettu huomioon myös asian selvittelystä ostajalle aiheutuneet kulut.

Maakaaren 2 luvun 31 §:n 2 momentin mukaan myyjän on maksettava hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain

3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lähtien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.

Myyjän on maksettava 13 000 euron määrälle tuottokorkoa 30.3.2007 lukien.

Tuottokoron määrä 30.3.2007-30.6.2007 oli 4 prosenttia ja 1.7.2007 alkaen se on 4,5 prosenttia.

Kuluttajariitalautakunnasta annetun lain 19 §:n mukaan asianosaiset vastaavat itse omista kustannuksistaan, jotka aiheutuvat asian käsittelemisestä lautakunnassa.

Lautakunta katsoo, ettei ostajalla näin ollen ole oikeutta korvaukseen hänelle aiheutuneista asianajokuluista.

SUOSITUS

Kuluttajariitalautakunta suosittaa, että myyjä maksaa ostajalle hinnanalennusta 13 000 euroa edellä mainittuine korkoineen.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 13.5.2008