Kiinteistön vuokraoikeuden ja käytetyn asuinrakennuksen kauppa. Kompensaatiosopimus. Sopimuksen sitovuus. Salaojien toimimattomuus. Korvausvaatimus.

kiinteistön kauppa

Diaarinumero: 3340/82/07
Antopäivä: 13.05.2008

NN:t (jäljempänä ostajat) ostivat 12.8.2003 vuokraoikeuden tonttiin sekä tontilla sijaitsevat rakennukset 117 000 euron kauppahinnalla. Tontin pinta-ala on 814 m². Tontilla sijaitsee vuonna 1940 rakennettu puutalo, jonka pinta-ala on 82 m² sekä erillinen autotalli/varastorakennus. Hallinta siirtyi ostajille 15.10.2003.

Myyjä oli ennen kaupantekoa teettänyt asuinrakennuksen kuntoarvion 11.7.2003, jonka kohdassa "Omistajalta saadut tiedot" todetaan, että salaojat on uusittu 1970-luvun puolivälissä ja laajennusosassa vuonna 1981 ja että tarkastuskaivo on uusittu vuonna 1997. Kesäkuussa 2007 ostajille selvisi, että vain alle puolet taloa ympäröivistä salaojista oli uusittu ja loppu salaojitus oli alkuperäistä 1940-luvun tiiliputkea. Lisäksi selvisi, ettei kokoojakaivossa ollut pohjaa, eikä varsinaisia tarkastuskaivoja ollut.

Ostajat uusivat rakennuksen ympäriltä salaojat kauttaaltaan sekä tarkastuskaivot ja kokoojakaivon. Ostajat tekivät kustannusten vähentämiseksi mahdollisimman paljon itse, mutta heille aiheutui kertomansa mukaan yhteensä noin 4 700 euron kustannukset.

Myyjä on kieltäytynyt korvaamasta kustannuksia vedoten ostajien ja myyjän 24.5.2007 tekemään sopimukseen, jonka perusteella myyjä on korvannut 2 000 euroa rakennuksessa ennen tuota ajankohtaa ilmenneiden vaurioiden korjauskuluista ja jonka ehtojen mukaan kummallakaan osapuolella ei sopimuksen allekirjoittamisen jälkeen ole minkäänlaisia taloudellisia tai muita vaatimuksia toista osapuolta kohtaan ko. kauppaan liittyen.

Erimielisyys koskee sitä, onko myyjä velvollinen korvaamaan ostajille salaojituksen korjaamisesta aiheutuneita kustannuksia.

VAATIMUKSET

Ostajat vaativat myyjältä hinnanalennusta 7 000 euroa.

Rakennuksen kellarikerroksen lattiassa todettiin kosteutta ennen kaupantekoa suoritetussa kuntokartoituksessa. Ostajat aloittivat 16.4.2007 rakennuksen alapohjan korjaustyöt ja havaitsivat, että seinässä olevien koolauspuiden alareunat olivat mustuneita, samoin lattialevyt osittain ja että lattialle laitettu muovia betonia vasten. Lisäksi ostajat löysivät ulkoseinää vasten olevilta betoniseiniltä kaksinkertaiset muovitukset, joiden välissä villat olivat osin vihertävät. Vaurioiden korjaamiseksi ostajat joutuivat purkamaan kellarihuoneiden seinät ja lattiat, poistamaan homeiset eristeet, kuivaamaan seinät sisältä ja ulkoa kaivamalla rakennuksen ympärys kauttaaltaan auki ja lopuksi eristämään ja pinnoittamaan betoniseinät uudelleen. Ostajat ja myyjä tekivät tällöin sopimuksen jonka perusteella myyjä maksoi ostajille 2 000 euron korvauksen. Sopimus oli myyjän laatima. Ostajat katsovat, etteivät he tämän sopimuksen perusteella kuitenkaan ole menettäneet oikeutta vaatia korvausta salaojituksen puutteellisuudesta.

Salaojien olemassaolo ja kunto on kaupanteon yhteydessä suullisesti vahvistettu myyjältä, koska salaojitus on kallis ja vaativa urakka, jolla on merkitystä kaupan syntymiseen ja kauppahintaan. Ostajat eivät myyjän antamien tietojen perusteella varautuneet salaojien uusimistarpeeseen, sillä salaojitus on rakenneosa, joka on suunniteltu kestämään koko rakennuksen elinkaaren. Ostajat ovat reklamoineet myyjälle salaojituksen puutteista syyskuussa 2007.

Salaojitusta uusittaessa rakennuksen vierustat kaivettiin auki ja salaojaputket ja -kaivot asennettiin oikeaan syvyyteen. Ostajille on aiheutunut suorien kulujen lisäksi huomattava määrä työtä salaojituksen uusimisesta.

VASTAUS

Myyjä kiistää ostajien vaatimukset.

Kyseessä olevan tontin vuokraoikeuden ja sillä olevan rakennuksen kaupan virheistä on sovittu kirjallisesti 24.5.2007 ja sopimuksessa todetaan yksiselitteisesti, että tämän jälkeen osapuolet tyytyvät tehtyyn ratkaisuun ja kummallakaan osapuolella ei ole tämän jälkeen minkäänlaisia taloudellisia tai muita vaatimuksia toista osapuolta kohtaan ko. kauppaan liittyen.

Myyjä katsoo, että tämä sopimus voi olla pätemätön ainoastaan, jos osoitetaan jokin oikeustoimilaista ilmenevä pätemättömyysperuste. Maakaaren 2 luvun 9 §:n säännös ei myyjän käsityksen mukaan estä kaupanteon jälkeen tekemästä erillistä kokonaisvaltaista sopimusta.

Myyjä ei ole kertonut salaojien uusitun koko rakennuksen osalta, vaan todennut ainoastaan salaojien olemassaolon ja niiden toimivuuden. Salaojituksen ovat vastanneet rakennusajan hyvän rakennustavan vaatimuksia ja on myyjän käsityksen mukaan selvää, että alkuperäisten salaojitusten elinkaari on jo päättynyt. Salaojitusten uusiminen on näin ollen kuulunut normaaliin kiinteistön hoitoon. Myös laajennusosan salaojien uusiminen on saattanut olla tarpeen, tosin uusimistarpeesta ei ole esitetty selvitystä. Myyjä myös kiistää ostajien esittämät laskut, koska ei katso esimerkiksi kantojen poisviennin missään olosuhteissa kuuluvan myyjän vastuulle.

RATKAISUN PERUSTELUT

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:

1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai

5)kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingoistaan.

Maakaaren 2 luvun 9 §:n mukaan myyjän ja ostajan on täytettävä velvoitteensa sopimuksen mukaisesti, jollei jäljempänä toisin säädetä. Sopimuksella saadaan poiketa tämän lain mukaan myyjälle tai ostajalle kuuluvista oikeuksista tai velvoitteista. Ostajan 17-34 §:n mukaisia oikeuksia voidaan kuitenkin rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.

Ostajat ovat kesäkuussa 2007 havainneet, että rakennuksen salaojitus ei vastaa myyjän ennen kaupantekoa antamia tietoja ja esittäneet tällä perusteella myyjälle korvausvaatimuksen syyskuussa 2007. Myyjä on kieltäytynyt korvaamasta kustannuksia vedoten ostajien ja myyjän 24.5.2007 tekemään sopimukseen, jonka perusteella myyjä on korvannut 2 000 euroa rakennuksessa ennen tuota ajankohtaa ilmenneiden vaurioiden korjauskuluista ja jonka ehtojen mukaan kummallakaan osapuolella ei tämän jälkeen ole minkäänlaisia taloudellisia tai muita vaatimuksia toista osapuolta kohtaan ko. kauppaan liittyen.

Asiassa on riitaa siitä, ovatko ostajat 24.5.2007 tehdyn kompensaatiosopimuksen perusteella menettäneet oikeutensa vaatia myyjältä korvausta salaojituksen korjaamisesta.

Kuluttajariitalautakunta toteaa, että maakaarta koskevan hallituksen esityksen (HE 120/1994 s. 45) mukaan maakaaren

2 luvun 9 §:ssä sopimuksella tarkoitetaan sekä kaupanvahvistajan vahvistamaa kauppakirjaa että sitä täydentäviä muita sopimuksia.

Lautakunta katsoo, että kauppakirjaa täydentävillä sopimuksilla tarkoitetaan lähinnä sellaisia kaupanteon yhteydessä tehtäviä sopimuksia, jotka tehdään ajallisesti ennen hallinnan luovutusta tai hallinnan luovutuksen yhteydessä. Lautakunta toteaa, että myyjän ja ostajan välinen kompensaatiosopimus on tässä tapauksessa tehty 24.5.2007 eli noin 3,5 vuotta hallinnan luovutuksen jälkeen. Lautakunta katsoo, ettei kysymys näin ollen ole sellaisesta kauppasopimusta täydentävästä sopimuksesta, jota olisi arvioitava maakaaren 2 luvun 9 §:n perusteella, vaan kauppasopimuksesta erillisestä sopimuksesta.

Koska ei ole väitettykään, että sopimus olisi jonkin oikeustoimilaissa säädetyn pätemättömyysperusteen nojalla pätemätön, kysymykseen voi tulla ainoastaan oikeustoimilain

36 §:ssä tarkoitettu sopimuksen kohtuullistaminen.

Oikeustoimilain 36 §:n mukaan jos oikeustoimen ehto on kohtuuton tai sen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen, ehtoa voidaan joko sovitella tai jättää se huomioon ottamatta. Kohtuuttomuutta arvosteltaessa on otettava huomioon oikeustoimen koko sisältö, osapuolten asema, oikeustointa tehtäessä ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet sekä muut seikat.

Lautakunta toteaa, etteivät ostajat ole 24.5.2007 tehtyä sopimusta allekirjoitettaessa tienneet, että heidän rakennuksen salaojituksesta saamansa tiedot olivat puutteelliset. Arvioitaessa ostajien asemaa kompensaatiosopimusta allekirjoitettaessa on kuitenkin otettava huomioon, että ostajilla on ollut omistuksensa ja hallintansa perusteella mahdollisuus tutkia ja tehdä havaintoja rakennusten kunnosta ennen kompensaatiosopimuksen hyväksymistä. Siinäkin tapauksessa, että ostajien saamat tiedot olisivat pitäneet paikkaansa, rakennuksen salaojitukset olisivat olleet yli 30 vuotta vanhat, joten ostajien on tullut joka tapauksessa varautua kohtuulliseen huolto/korjaustarpeeseen. Ottaen lisäksi huomioon, että jo sopimuksen tekohetkellä ostajien tiedossa olleisiin korjaustoimiin on sisältynyt rakennuksen perustusten kuivatus siten, että perustuksia ympäröivä maa-aines kaivetaan ylös, salaojituksessa ilmenneet puutteet eivät kokonaisuutena arvioiden ole merkittävästi lisänneet ostajille aiheutuneita korjauskustannuksia. Koska sopimuksen allekirjoittamisen jälkeen ilmi tulleita seikkoja ei voida sopimuksen sisältöä kokonaisuutena arvioiden pitää erityisen merkittävinä, lautakunta katsoo, ettei tapauksessa ole perusteita tehdyn kompensaatiosopimuksen ehtojen kohtuullistamiseen.

Kuluttajariitalautakunta ei suosita asiassa hyvitystä.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 13.5.2008