Vuokra-asunto. Vakuusmaksu. Kohteen kunto.

vuokraus

Diaarinumero: 3060/83/07
Antopäivä: 12.05.2008

NN (jäljempänä vuokralainen) vuokrasi noin 162 m2:n suuruisen asuinhuoneiston XX:ltä (jäljempänä vuokranantaja) 23.3.2003. Vuokranantaja irtisanoi sopimuksen päättymään 14.3.2007 päivätyllä irtisanomisilmoituksella. Vuokralainen muutti kohteesta 21.6.2007. Tapauksessa on tullut kiistaa siitä, onko vuokranantajalla oikeus pidättää vuokralaisen maksamaa vakuusmaksua, sekä onko vuokranantajalla vuokrasaatavia sekä oikeutta viivästyskorkoon vuokralaiselta.

VAATIMUKSET

Vuokralainen vaatii, että vuokranantaja palauttaa hänelle vakuusmaksua 2 956,67 euroa laillisine korkoineen. Lisäksi hän vaatii korvausta asianhoitokuluistaan 100 euroa.

Vuokranantaja on pidättänyt vakuutta seuraavin perustein:

- luvattomasti tehtyjen sähkötöiden korjauttaminen

- kahden huoneen lattiamattojen vaurioiden korjaaminen

- rikkoutunut peilikaappi

- lämmitysöljyn hankinta: Vaikka öljysäiliö oli täynnä vuokrasuhteen alussa ja vuokralaisen piti myös lopuksi huolehtia sen täyttämisestä, säiliö oli vuokrasuhteen päättyessä miltei tyhjä.

- revittyjen tapettien korjaus.

Vuokralaisen kanta näihin vaatimuksiin on seuraava: Huoneistossa ei tehty tulo- eikä lähtötarkastusta. Kunnon puutteet, joihin vuokranantaja vetoaa, ovat syntyneet jo ennen vuokrakauden alkua tai ovat huoneiston normaalia kulumista. Sähköasennukset on tehnyt vuokranantajan hankkima sähköasentaja. Öljysäiliöstä loppui öljy jo muutama kuukausi sisäänmuuton jälkeen.

VASTAUS

Vuokralaisen vaatimukset ovat perusteettomia. Päin vastoin vuokranantajalla on saatavia vuokralaiselta.

Huoneiston kunto tarkastettiin etukäteen yhdessä ja vuokralainen piti siitä. Vuokralaiset eivät ilmoittaneet poismuutostaan, joten muuttotarkastusta ei voitu tehdä. Vuokrakauden aikana vuokralainen alkoi maksaa vuokria myöhässä siten, että maaliskuussa 2007 maksamatta oli jo yhteensä kolmen kuukauden vuokrat. Vastauksen liitteessä on esitetty viivästyneiden vuokrien maksupäivät ja viivästyksestä aiheutuva koronmaksuvastuu.

Vastauksessa kuvatuin tavoin vuokralaiset ovat laiminlyöneet ilmoittaa huoneiston vahingoittumisesta, huolehtia huoneistosta sekä korvata aiheutetun vahingon. Lisäksi he ovat tehneet huoneistossa luvattomia korjauksia/muutoksia. Vuokralaiset ovat vuokranantajalle velkaa maksamattomista vuokrista 1 997 euroa ja koroista 728,09 euroa. Asunnossa syntyneiden vaurioiden korjaus on maksanut ja tulee vielä maksamaan yhteensä 5 400,82 euroa. Lisäksi vuokralainen vastaa öljytoimituksesta 1 277 eurolla. Saatavien yhteismäärä on 9 402,91 euroa, joten 3 450 euron vuokratakuunkin jälkeen vuokralaisen maksettavaksi jää

5 952,91 euroa.

Vuokranantaja kiistää vuokralaisen kuvauksen asunnon kunnosta. Hän kiistää, että vuokralaiset olisivat ilmoittaneet hänelle sähköasennusten ongelmista. Vuokranantajan palkkaama sähkömies on tehnyt asennuksia vain toimeksiantonsa puitteissa yläkerran keittiössä.

LIITTEITÄ

1. vuokrasopimus

2. irtisanomisilmoitus

3. Laskelma vuokrien maksuajankohdista ja koroista

4. Selvityksiä huoneiston vaurioista ja niiden korjauskustannuksista. Kirjeenvaihdon kestäessä kasvaneet vaatimukset muodostuvat seuraavasti:

- Lattian muovipäällysteen vauriot. Asunnon keskikerroksen matto oli uusittu vuonna 1996. Yläkerroksen matto uusittiin vuonna 2002 eikä se ollut asuinkäytössä ennen tätä vuokrasuhdetta. Lattioissa on ilmeisesti savukkeiden polttamia palojälkiä. Lisäksi yläkerran matossa on kaksi palkeenkielimäistä repeämää. Mattojen uusimisen kustannusarvio on 1 256 euroa.

- Kohteessa on tehty luvatta sähkötöitä, joiden yhteydessä on lisäksi vaurioitettu kattojen maalauksia ja laattapinnoituksia. Työt on tehty epäammattimaisesti ja ne on vaarallisina korjattava. Sähkötöiden korjaaminen maksaa arviolta 200 euroa.

- Kahdessa huoneessa on revitty paloja tapeteista ja kaikkien huoneiden seinissä on kohtuuttoman paljon naulan- ja ruuvinreikiä. Seinät oli tasoitettu ja maalattu ennen vuokrakauden alkua. Kattomaalaukset ja tapetointityöt maksavat arviolta 2 392,60 euroa.

- Yläkerran wc:n peilikaappi on rikkoutunut. Uusi kaappi maksaa 150 euroa.

- lämmitysöljystä kuuluu korvattavaksi 611 euroa: Vastauksen mukaan tämä johtuu seuraavasta: Vuokranantaja oli täyttänyt öljysäiliön laskun mukaisesti 24.10.2002 (1027 litraa). Vaikka säiliö olisikin tyhjentynyt jo parin kuukauden päästä vuokrasuhteen alkamisesta, vuokralainen on tällöinkin saanut korvattavaksi kuuluvaa polttoainehyötyä ainakin 611 euroa.

Jatkokirjeenvaihdossa vuokranantaja on lisännyt vaatimuksiinsa tältä osin vielä 666 euroa.

- Lisäksi asunnon keskikerroksen wc:n lattian rikkoutuminen vuonna 2006 kuuluu vuokralaisen vastuulle. Vuokranantaja lisää vaatimuksiinsa myös siitä tulleet 1 402,22 euron korjauskulut.

5. Liitteinä on myös kustannusarvioita, tositteita ja valokuvia.

VALITTAJAN KOMMENTIT

Vuokralainen kiistää vahingoittaneensa asuntoa. Hän hyväksyy vaatimuksista vain yläkerran mattojen palkeenkielet. Rakennus, jossa huoneisto sijaitsee, on valmistunut 1940- tai 1950-luvulla eikä se ollut uuden veroisessa kunnossa. Kellarikerroksen tilat oli peruskorjattu, mutta keskikerros ja yläkerta olivat lattiamattoja lukuun ottamatta peruskorjaamatta. Huoneistossa oli jälkiä aiemmasta asumisesta. Huoneiston alkuperäiset sähköpistokkeet ja valokatkaisimet olivat huonokuntoisia.

Kun vuokranantajan tilaama sähkömies teki yläkerran keittiöremonttia, hän totesi vanhat sähkölaitteet niin huonokuntoisiksi, ettei niitä voi käyttää. Sähkömies poisti eteisen katosta vanhaa johtoa ja asensi tilalle uuden, jotta tilaan saisi kattovalon. Johdon vaihdosta jäi kattoon jälki. Saadakseen huoneisiin valot, joutui vuokralainen teettämään sähkömiehen ohjeen mukaisia sähkötöitä. Niistä aiheutuneet kulut on vähennetty vuokrista. Myös vuokralaisen työpanos pihavajan rakentamisessa sovittiin hyvitettäväksi vuokrissa.

RATKAISUN PERUSTELUT

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 8 §:n mukaan kohtuullisen vakuuden asettamisesta sen vahingon varalle, että sopijapuoli ei täytä velvoitteitaan, voidaan sopia.

20 §:n mukaan huoneiston on vuokrasuhteen alkaessa ja sen aikana oltava sellaisessa kunnossa kuin vuokralainen huoneiston iän, alueen huoneistokannan ja muut paikalliset olosuhteet huomioon ottaen kohtuudella voi vaatia, jollei muusta kunnosta ole sovittu.

Jos huoneisto ei vuokrasuhteen alkaessa ole vaadittavassa tai sovitussa kunnossa tai vuokrasuhteen aikana muusta syystä kuin vuokralaisen laiminlyönnin tai huolimattomuuden takia tulee puutteelliseen kuntoon ja vuokranantaja on vastuussa huoneiston kunnosta, vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos puutteellisuudella on olennainen merkitys eikä vuokranantaja kehotuksen saatuaan viivytyksettä tai sovitussa ajassa huolehdi puutteellisuuden poistamisesta taikka puutteellisuutta ei voida korjata. Jos vuokranantaja laiminlyö puutteellisuuden korjauksen, vuokralainen saa vuokrasopimuksen purkamisen sijasta korjata puutteellisuuden vuokranantajan kustannuksella.

21 §:n mukaan vuokranantaja ja vuokralainen voivat sopia huoneistossa suoritettavista korjaus- tai muutostöistä taikka hoitotoimenpiteistä.

Vuokralaisella ei ole oikeutta suorittaa ilman vuokranantajan lupaa huoneistossa muuta korjaus- tai muutostyötä kuin

20 §:n 2 momentissa tarkoitetun puutteellisuuden korjaamiseksi. Vuokralaisella on kuitenkin aina oikeus ryhtyä toimenpiteisiin huoneistoa koskevan välittömän vahingon estämiseksi tai rajoittamiseksi.

25 §:n mukaan vuokralaisen on hoidettava huoneistoa huolellisesti. Vuokralainen ei ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu huoneiston käyttämisestä vuokrasopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen, jos vuokranantaja on vastuussa huoneiston kunnosta ja kunnossapidosta.

Vuokralainen on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle vahingon, jonka vuokralainen tahallisesti taikka laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttaa huoneistolle.

LAUTAKUNTA ARVIOI TAPAUSTA SEURAAVASTI:

KORJAUSTARPEET:

Arvioitaessa vuokralaisen vastuuta asunnon kuluneisuudesta lautakunta pitää lähtökohtana seuraavaa: Vuokralainen ei ole vastuussa huoneiston tavanomaisesta kulumisesta. Lisäksi jos kohde on ollut asuinkäytössä jo aiemmin eikä siellä ole vuokrasuhteen alkaessa järjestetty asiakirjoin dokumentoitua katselmusta, jossa huoneiston kunto ja mahdolliset puutteet olisi todettu, ei kaikkia vuokrasuhteen päättyessä olevia tämän ylittäviä korjaustarpeita voi pitää pelkästään viimeisten asukkaiden aiheuttamina. Edelleen lautakunta toteaa, että vahinkoon vetoavan vuokranantajan kuuluu kyetä näyttämään toteen väitteensä huoneiston poikkeuksellisesta kulumisesta. Pelkästään vuokranantajan oman ilmoituksen varaan jäävät havainnot eivät lähtökohtaisesti riitä näytöksi tästä.

Asunnon keskikerroksen matolla on ikää jo yli 10 vuotta, joten siinä on voinut olla asumisen jälkiä jo vuokrasuhteen alkaessa. Lautakunta katsoo jääneen näyttämättä, että se olisi enää tämän vuokrasuhteen kestäessä vaurioitunut enemmälti ja korvaukseen oikeuttavalla tavalla.

Vuokralainen vahvistaa, että yläkerran maton repeämät ovat syntyneet hänen hallinta-ajallaan. Lisäksi myös yläkerran matoissa on palojälkiä. Vaurion laadusta saatujen tietojen perusteella lautakunta pitää vaurioita tältä osin huolimattomuudella aiheutettuina. Lautakunta katsoo vuokralaisen olevan vastuussa maton arvon alenemisesta vahinkoa vastaavalla arviolta 300 euron määrällä.

Tapauksessa on kiistaa siitä, kumman sopijapuolen toimesta huoneiston keskikerroksen yksi pintavetona kulkeva sähköjohto on uusittu. Vuokranantaja kiistää, että työ olisi tehty hänen toimeksiannostaan. Lautakunta katsoo, että ellei asiassa ilmene erityistä aihetta epäillä tällaista työtä vuokranantajan tekemäksi, on syytä olettaa että työ on vuokralaisen tekemä tai teettämä. Lautakunta ei näe vuokranantajalla olleen aihetta ryhtyä tällaiseen työhön ilman vuokralaiselta tullutta pyyntöä. Nyt esitetty aineisto ei osoita, että tällaista pyyntöä olisi esitetty. Tässä tilanteessa muutostyö on katsottava tehdyn yksin vuokralaisen toimesta. Vuokralaisella ei kuitenkaan ole oikeutta tehdä tai teettää huoneiston sähköasennuksiin kohdistuvia töitä ilman vuokranantajan lupaa. Nyt tällaista lupaa ei ole osoitettu pyydetyn eikä annetun. Valokuvien perusteella sähköasennus on lisäksi tehty ammattitaidottomasti ja kattopinnoitetta rikkoen. Vuokralainen vastaa näin aiheutuneesta vahingosta lautakunnan riittäväksi harkitsemalla 500 euron määrällä.

Tapauksesta ei ilmene, että huoneiston tapetit olisivat olleet virheettömässä kunnossa edes vuokrasuhteen alkaessa. Lautakunta ei suosita niiden osalta korvausta.

Seinissä olevien reikien määrästä on vuokranantajan ilmoituksen tueksi valokuvia. Lautakunta pitää sinällään tavanomaiseen asumiseen kuuluvana ja hyväksyttävänä, että asumisen aikana seinäsekä mahdollisesti myös kattopinnoille tehdään kiinnityksiä esimerkiksi tauluille, julisteille, peileille, verhotangoille tai huonekasveille. Vuokralainen ei ole vastuussa tällaisista toimista syntyneiden reikien paikkaamisesta ja maalaamisesta. Valituksen liitekuvat eivät osoita, että huoneiston seiniin olisi tullut tällaisia jälkiä tavanomaista enempää. Lautakunta ei suosita näiltä osin hyvitystä.

Wc:n peilikaapin ei ole selvitetty olleen ehyt edes vuokrasuhteen alkaessa. Sen uusimistarpeen ei ole osoitettu johtuvan vuokralaisen syystä. Tältä osin asiassa ei ole perusteita korvaukseen.

Vuokranantaja on sittemmin lisännyt vaatimuksiinsa myös kohteessa vuonna 2006 tehdyn wc-tilan korjauksen. Tämän vaurion laadusta on pelkästään vuokranantajan oma ilmoitus. Ilmoituksen uskottavuutta vähentää se, että alun perin vuokranantaja ei ole pitänyt tätä tiedossaan ollutta asiaa korvaukseen oikeuttavana, vaan on esittänyt siitä vaatimuksia vasta 2.1.2008 päivätyssä kirjeessään. Lautakunta katsoo jääneen näyttämättä, että kyseinen korjaus kuuluisi miltään osin vuokralaisen vastattavaksi.

LÄMMITYSÖLJY:

Vuokrasopimuksessa ei ole ehtoa siitä, että vuokralaisen olisi kuulunut huolehtia öljysäiliön täyttämisestä vuokrasuhteen päättyessä. Vuokralainen ja hänen asiamiehensä eivät kuitenkaan kiistä, ettei asiasta olisi sovittu. Vuokralainen ilmoittaa ainoastaan, että säiliössä ei ollut täyttä öljymäärää vuokrasuhteen alkaessakaan. Näiden tietojen perusteella osapuolilla on katsottava olleen jonkinlainen välipuhe lämmitysöljyn hankinnasta. Sen luontevimpana tarkoituksena lautakunta pitää, että vuokralaisen on katsottava sitoutuneen jättämään säiliöön jotakuinkin saman verran öljyä kuin sitä oli vuokrasuhteen alkaessakin. Säiliön öljymäärää ei ole vuokrasuhteen alkaessa kuitenkaan mitattu eikä vuokranantajan esittämä selvitys osoita muuta kuin että sinne on toimitettu noin 1000 litraa öljyä joitakin kuukausia ennen vuokrasuhteen alkua. Saatujen tietojen perusteella öljysäiliö oli miltei täysin tyhjä vuokrasuhteen päättyessä. Tässä tilanteessa lautakunta arvioi öljyä olleen vuokrasuhteen alkaessa vähintään noin 500 litraa. Vuokralaisen tulee korvata vuokranantajalle tämän määrän hankintaa kohtuudella vastaavat arviolta 300 euroa.

VUOKRANMAKSUT:

Vuokranantajan esittämän laskelman mukaisesti vuokralaisen vuokranmaksu on säännönmukaisesti viivästynyt vuokrasopimuksen mukaisista eräpäivistä. Vuokranantajalla on oikeus vuokrasopimuksen ja korkolain mukaiseen viivästyskorkoon näille erille. Lisäksi vuokralainen on jättänyt maksamatta vuokrakautensa viimeisien kuukausien kuukausivuokria. Näiden vuokranantajalle kuuluvien saatavien summa on vuokranantajan esittämän laskelman mukaan ollut 30.6.2007 yhteensä 2 350,33 euroa. Vuokralainen on perustellut tapahtunutta sillä, että osapuolet olivat sopineet kohteen puutteita vastaavista vuokrahyvityksistä. Vuokranantaja kuitenkin kiistää, että asiasta olisi sovittu, eikä vuokralaisen väitteen tueksi ole muutakaan näyttöä. Saamansa selvityksen perusteella lautakunta katsookin, että vuokranantajalla on oikeus kuitata vakuusmaksusta laskelmansa mukaiset 2 350,33 euroa.

ASIANHOITOKULUT:

Kuluttajariitalautakunnasta annetun lain 19 §:n mukaan asian selvittämisestä ja käsittelemisestä lautakunnassa ei peritä maksuja. Omista kustannuksistaan asianosaiset vastaavat itse. Jos asianosainen on omalla kustannuksellaan hankkinut asian ratkaisemiseksi tarpeellisia asiantuntijalausuntoja tai muita selvityksiä, lautakunta voi kuitenkin suosittaa niistä aiheutuneiden kustannusten korvaamista asianosaiselle.

Tämän lainkohdan mukaisesti osapuolilla ei ole oikeutta korvaukseen kustannuksista, joita lautakuntamenettelystä heille aiheutuu.

YHTEENVETO:

Edellä olevien vuokralaisten korvattavaksi kuuluvien kustannuserien yhteismäärä vastaa vakuudesta pidätettyä summaa, joka on 3 450 euroa. Näin ollen vuokranantajalla on oikeus pitää vakuussumma itsellään. Osapuolilla ei ole muitakaan maksuvelvoitteita toisiaan kohtaan.

SUOSITUS

Lautakunta suosittaa, että vuokralainen ja vuokranantaja luopuvat toisiaan kohtaan esittämistään maksuvaatimuksista.

Päätös oli yksimielinen.

 
Julkaistu 12.5.2008