Kiinteistökauppa. Kiinteistökaupan lisäturva -sopimus. Sopimuksen sisältö.

kiinteistön kauppa

Diaarinumero: 2677/81/06
Antopäivä: 02.05.2008

NN:t (jäljempänä ostajat) ostivat 24.9.2004 tontin rakennuksineen 540 000 eurolla. Tähän asuinkiinteistön kauppaan liittyi myyjän, ostajien ja elinkeinonharjoittajan (jäljempänä EH) allekirjoittama "Asuntokaupan kuntoturva RS-10 -sopimus". Ostajat esittävät vaatimuksia EH:lle tämän sopimuksen perusteella.

VAATIMUKSET

Ostajat vaativat EH:lta kohteen rakennusteknisen virheen perusteella korvausta korjauslaskuista 2 005,50 euroa, korjaustöiden viivästymisestä aiheutuneista asumis- ja matkakuluista 1 757,52 euroa, yhtiön laiminlyönneistä johtuneesta omasta työstä 500 euroa ja asianajokuluista

4 431 euroa. Vaatimus on yhteensä 8 694,02 euroa.

Ostajat viittaavat sopimuskokonaisuuteen, joka kattaa kaikki salaiset rakennustekniset virheet ja jolla EH otti myyjään nähden ensisijaisen vastuun niistä. Sopimuksen mukaan yhtiön piti suorittaa havaittujen virheiden tarkastus ja järjestää korjausurakointi.

Maaliskuussa 2006 rakennuksen kellarin lattialla havaittiin vettä. Tutkimuksissa todettiin, että viemäriputki oli romahtanut kolmen metrin matkalta. Ostajien ilmoitettua asiasta EH:lle yhtiö vaati ostajia teettämään viemärin kuvauksen ja viivytteli siltä edellytetyissä toimenpiteissä. Korjaustyöt aloitettiin vasta yli kolmen viikon kuluttua ensimmäisestä yhteydenotosta yritykseen. Tänä aikana ostajat joutuivat asumaan muualla.

Vaikka kuntoturvan piti kattaa myös rakennustöiden valvonta, työmaalle ei järjestetty ammattimaista valvontaa. Tästä syystä putki tukkeutui uudelleen. EH ei vastannut velvollisuuksistaan eikä korvannut edes virheen selvittelykustannuksia.

Ostajat katsovat, että kuntoturvasopimus kattaa nyt käsiteltävän tapauksen. Sopimuksessa on määritelty yhtiön enimmäiskorvausvastuuksi 15 000 euroa, mutta ei vähimmäisrajoja. Jos ehdoissa olisi mainittu tällaisia rajoituksia, ostajat eivät olisi sitoutuneet sen ehtoihin ja olisivat korjauttaneet vaurion huomattavasti ripeämmin ja pienemmin kustannuksin.

VASTAUS

Valitus on perusteeton. EH:n ja ostajien välillä ei ole sopimussuhdetta, johon vaatimukset voisi perustaa. Yhtiö ei ole aiheuttanut ostajille vahinkoa, vaan on päinvastoin selvitellyt ilmennyttä vaurioasiaa.

Kohteessa ilmennyt vika ei täytä maakaaren mukaista salaisen laatuvirheen edellytyksiä, joten yhtiö ei tehnyt viemärikorjausta.

Sopimusoikeudellisen tilanteen osalta yhtiö viittaa kiinteistönkaupan yhteydessä solmitun kuntoturvasopimuksen ehtoihin. Tällä sopimuksella myyjä on siirtänyt salaista laatuvirhettä koskevan hinnanalennusvastuunsa EH:lle, ja lisäksi yhtiö on sitoutunut huolehtimaan reklamaatiotilanteiden hallinnoinnista. Yhtiön vastuu rajautuu vain maakaaren 2 luvun 17 §:n 5-kohdan mukaisiin tilanteisiin.

Kohteen viemäriputken tukkeutumisen syyksi paljastui rakennusmestarin tutkimuksessa se, että viemäriputki oli virheellisesti rakennettu taloon päin kaltevaksi. Korjaustoimena tuli putken kaivu esiin ulkopuolelta ja kaadon korjaaminen. Korjauskustannusten enimmäismäärä jäi 2 944 - 4 473 euroon, mikä ei ylitä salaiselta laatuvirheeltä edellytettävää merkittävyyttä. Oikeuskäytännössä merkittävyyskynnys on ylittynyt yleensä, kun korjauskustannukset ovat olleet 4 - 10 prosenttia kauppahinnasta. Tässä tapauksessa kulut ovat 0,37 prosenttia kauppahinnasta. Tämä ilmoitettiin ostajille, minkä jälkeen he teettivät korjauksen itse. Ensimmäisen korjauksen epäonnistuttua korjausyritys on tiettävästi uusinut suorituksensa maksutta. Virheilmoituksen jälkeinen korjauskustannus on ollut 1 217,80 euroa. EH ei ole vastuussa näistä kustannuksista.

SOPIMUSEHTOJA

Sopimuksen etusivulla kohdan 2 mukaan asuntokaupan kuntoturva

RS-10 sisältö on

2.1 Toiminnallinen kokonaisvastuu

- ennen kaupantekoa tehdyn rakennusteknisen kuntotarkastuksen (edellyttää jo suoritettua kuntotarkastusta) pohjalta laadittu riskien kartoitus

- kaupantekohetkellä ja kaupanteon jälkeen juridinen ja rakennustekninen neuvonta

- myyjän puolesta suoritettava reklamaatiotilanteiden hallinnointi virhetarkastustoiminnan kautta

2.2. Ensisijainen taloudellinen vastuu

- myyjän puolesta suoritettava salaisten rakennusteknisten laatuvirheiden korjausurakointi sovittuun enimmäismäärään saakka XX:n kustannuksella

4. kohdan mukaan korjausvelvoitteiden yläraja on 15 000 euroa. Sopimuksen hinta oli 2 810 euroa + alv 618,20 euroa. Hinnan on maksanut kiinteistön myyjä.

Ehtokohdan 5 mukaan virheillä tarkoitetaan asuinrakennuksen teknistä puutteellisuutta, jonka johdosta kaupankohde on kaupantekohetkellä poikennut merkittävästi rakennusteknisiltä ominaisuuksiltaan siitä, mitä myydyn kaltaiselta asuinrakennukselta on voinut perustellusti edellyttää ja josta myyjä ja ostaja eivät ole olleet tietoisia kaupantekohetkellä ja josta heidän ei pitänytkään tietää. EH:n korjaus- eli oikaisuvelvoite koskee sellaisia rakennusteknisiä virheellisyyksiä, joista on olennaista haittaavaa merkitystä rakennuksen asumiskäytölle. Pelkästään ulkonäköön tai vaihtoarvoon liittyviin vastuisiin EH:n velvoitteet eivät ulotu.

Ehtokohdan 8 mukaan myyjän vastuulle kuuluvasta virheestä on ilmoitettava kirjallisesti myyjän lisäksi EH:lle, joka suorittaa tarkastuksen omalla kustannuksellaan.

Ehtokohdan 9 mukaan EH:lla on ensisijainen oikeus korjata tai korjauttaa myyjän laatuvirhevastuuseen ja oikaisuvelvoitteeseen kuuluva piilevä rakennustekninen laatuvirhe.

Kiinteistökauppaan liittyvän menettelytapasopimuksen ehtokohdan V mukaan myyjällä ja hänen valtuuttamallaan EH:lla on maakaaren tahdonvaltaisista säännöksistä poiketen virheen ilmetessä ensisijainen velvollisuus ja oikeus korjata tai korjauttaa myyjän vastuulle kuuluva salainen rakennustekninen laatuvirhe. Mikäli korjauksesta ei päästä kiinteistön omistajan kanssa sopimukseen, on myyjällä ja hänen puolestaan EH:lla myös oikeus korvata hinnanalennusvelvoite rahalla.

Ohje kaupan osapuolille -asiakirjan mukaan Asuntokaupan Kuntoturva RS-10 -palvelussa käytetyn asunnon kauppaan sovitaan ostajan ja myyjän välillä sovellettavaksi uuden asunnon kauppaa vastaava myyjän oikaisu- eli korjausoikeus ja -velvoite, joka käytännössä tarkoittaa virheiden tarkastamista ja korjaamista viipymättä virheiden ilmaantumisen jälkeen.

Asiakirja on laadittu kolmena kappaleena, yksi myyjälle, yksi ostajalle ja yksi EH:lle. Sen on allekirjoittanut myyjä (asuntokaupan kuntoturva RS-10 tilaaja), EH:n toimitusjohtaja ja ostajat, joiden kohdalla on toteamus "Olen tutustunut Asuntokaupan Kuntoturva RS-10 sopimusehtoihin ja hyväksyn tämän sopimusasiakirjan määrittämät menettelytavat kiinteistössä kaupanteon jälkeen havaittujen salaisten laatuvirhetilanteiden osalla sovellettavaksi."

Lisäksi myyjä ja ostajat ovat allekirjoittaneet EH:n logolla varustetun asiakirjan, joka on otsikoitu "Kiinteistökauppaan liittyvä sopimus menettelytavasta, jota osapuolten välillä noudatetaan kaupankohteessa ilmitulevien salaisten laatuvirheiden osalta."

Siinä "maakaaren 2 luvun 17 § kohdassa 5 tarkoitettujen salaisten laatuvirheiden osalta osapuolet sopivat seuraavasta menettelytavasta"...

RATKAISUN PERUSTELUT

"Asuntokaupan Kuntoturva RS-10" -sopimuksen osapuolet ovat kiinteistön myyjä ja EH, jotka ovat sopineet EH:n ottavan vastuun myytävän rakennuksen salaisista rakennusteknisistä laatuvirheistä siten, että yritys on sitoutunut kustannuksellaan korjauttamaan tai korjaamaan virheet. Ostajat eivät ole tämän sopimuksen muodollisia osapuolia. He ovat kuitenkin allekirjoituksellaan vakuuttaneet tutustuneensa sopimusehtoihin ja hyväksyneensä myyjän ja EH:n sopiman menettelytavan virhetilanteissa. Lisksi ostajat ovat tehneet erillisen sopimuksen myyjän kanssa samoista menettelytavoista. EH:n ja kiinteistön myyjän sopimuksella on tarkoitettu perustaa ostajalle etu, jonka mukaan tämä voi vedota EH:an virhetilanteissa.

Selvää onkin, että sopimusten perusteella ostajilla on itsenäinen oikeus vedota sopimuksen ehtoihin. EH on kuitenkin vedonnut siihen, että ostajat eivät ole muodollisesti sopijapuolina niin sanotussa Kuntoturvasopimuksessa.

Lautakunta katsoo, että heidän asemaansa on kuitenkin arvioitava sopimussuhdetta koskevien oikeusohjeiden mukaan, koska sopimuskokonaisuus perustaa heidän ja EH:n välille sellaisia oikeuksia ja velvollisuuksia, että kysymyksessä on ainakin sopimussuhteen kaltainen suhde.

Osapuolten välinen erimielisyys koskee sopimuksen tulkintaa.

EH katsoo, että rakennuksessa on oltava maakaaren 2 luvun

17 §:n 5-kohdassa tarkoitettu salainen virhe, jotta se olisi sopimuksen mukaisessa korjausvastuussa rakennuksen viasta. Maakaaren edellä mainitun säännöksen perusteella kiinteistössä on myyjän vastattava virhe, jos se kaupan kohde, kauppahinta ja muut tekijät huomioon ottaen poikkeaa merkittävästi siitä, mitä siltä perustellusti voidaan edellyttää. Ostajat puolestaan katsovat EH:n sitoutuneen kaikkien salaisten rakennusteknisten virheiden korjaamiseen.

Lautakunta katsoo, että sopimuksia on arvioitava kokonaisuutena.

Kuntoturva-sopimuksen otsikkona on

ASUNTOKAUPAN KUNTOTURVA RS 10

SOPIMUS

KOKONAISTURVA SALAISTEN RAKENNUSTEKNISTEN LAATUVIRHEIDEN VARALLE

Ohje kaupan osapuolille -osassa todetaan että "sopimus ei muuta ostajan ja myyjän lainsäädännön määrittämää vastuunjakoa asuntokauppaan nähden, vaan parantaa ostajan oikeusturvaa EH:n toimiessa rinnalla vastaten…" Maakaaren säännöksiin ei ole viittausta. Maakaaren säännökset mainitaan ensimmäisen kerran sopimusehtojen kohdassa 5: "Asuntokaupan Kuntoturva RS-10 koskee - eriteltyjen asiantuntijapalvelujen lisäksi (toiminnallinen kokonaisvastuu) - asuntokaupan Maakaaressa (MK 2:17 § kohta 5) tarkoitettujen myyjän vastuulle kuuluvien salaisten rakennusteknisten laatuvirheiden osalta EH:n ensisijaisen. Myyjän puolesta ja omalla kustannusvastuulla suoritettavan korjaus- eli oikaisuvelvoitteen sopimuksessa yksilöityyn enimmäismäärään saakka (ensisijainen taloudellinen vastuu)."

Toinen viittaus maakaaren säännöksiin on ostajan ja myyjän välisessä sopimusasiakirjassa. Missään muualla sopimuskokonaisuudessa ei mainita maakaaren säännöksiä. Siinä ei myöskään kerrota kyseisen maakaaren säännöksen sisältöä.

EH on vastauksessaan vedonnut siihen, että näin pienet korjauskulut (suhteessa kauppahintaan) aiheuttanut vika ei ole maakaaressa tarkoitettu salainen virhe.

Sopimuksessa on mainittu korjausvelvoitteiden yläraja, 15 000 euroa. Alarajaa ei ole mainittu. Sopimuksenmukainen vastuun ylärajakaan ei EH:n tulkinnan mukaan perustaisi yhtiölle vastuuta virheistä, koska yläraja on tässä tapauksessa vain

2,77 prosenttia kiinteistön kauppahinnasta. Toisin sanoen sopimuksella ei tämän mukaan olisi merkitystä lainkaan sitä

EH:n tavoin tulkittaessa.

Edelleen sopimuksessa on näyttävästi tuotu esiin rakennusteknisten laatuvirheiden varalle sovittava kokonaisturva sekä se, miten vaivatonta sekä ostajan että myyjän kannalta on EH:n vastuu rakennusvirheistä. Se, mitä EH katsoo turvan kattavan, on tuotu esiin epäselvästi ja jopa tulkinnanvaraisesti. Sopimuksen otsikossa on mainita RS-10. Lyhenne RS todennäköisesti viittaa yrityksen nimeen. RS-lyhennettä käytetään rakennusalalla kuitenkin yleisesti

RS-turvajärjestelmästä, joka on kehitetty turvaksi niille, jotka tekevät sitovan kaupan asunnosta jo rakentamisvaiheessa. RS oli alun perin lyhenne sanoista "Rahoitusalan neuvottelukunnan suosittelema". Järjestelmä siirrettiin sittemmin asuntokauppalain 2 lukuun. Koska kyseessä on pitkään käytössä ollut varsin tunnettu asunnonostajan turvajärjestelmä, lyhenne on omiaan herättämään erityistä luottamusta ostajien keskuudessa. Tässä sopimuksessa se voi antaa maallikolle mielikuvan, että kysymys olisi jostakin virallisesti hyväksytystä sopimuslomakkeesta ja "kuntoturvajärjestelmästä", vaikka näin ei ole, vaan kysymys on EH:n omasta liiketoiminnasta.

Kaikki edellä esitetyt seikat huomioon ottaen lautakunta katsoo, että ostajilla (ja myyjällä) on tässä tapauksessa perustellusti syntynyt sopimuskokonaisuudesta mielikuva, että sopimus takaa kaikkien salaisten rakennusteknisten virheiden korjaamisen sopimuksessa kerrotulla tavalla. EH:n olisi pitänyt huolehtia ostajien rakennuksen putkirikon vian selvittämisestä ja korjaamisesta, koska rikkoutumisen on selvitetty johtuneen rakennusvirheestä. EH on laiminlyönyt tämän, joten sen on korvattava ostajille putken korjaustyöstä aiheutuneet 1 217,80 euron ja virheilmoituksen jälkeen putken kunnosta teetettyjen tutkimusten aiheuttamat kustannukset 657,65 euroa.

Ostajien mukaan he ovat joutuneet asumaan muualla, koska EH:n viivyttelyn vuoksi työt, jotka olisi voitu aloittaa 3.4.2006 alkavalla viikolla, viivästyivät 25.4.2006 asti.

Tältä osin lautakunta toteaa, että EH:lle olisi joka tapauksessa pitänyt varata aikaa selvittää virhettä. Ostajat eivät ole myöskään selvittäneet, miksi heidän muualla asumisensa on ajoittunut vain viikonloppuihin ja miksi muualla asuminen oli järjestettävä Seinäjoella, Mikkelissä ja Nilsiän Tahkovuorella. Lautakunta katsoo, ettei muutoinkaan syy-yhteyttä korjauksen viivästymisen ja EH:n menettelyn välillä ole näytetty eikä suosita hyvitystä matka- tai majoituskuluista. Näyttöä siitäkään, että ostajat olisivat tehneet jotain putkikorjaukseen liittyvää korvattavaa omaa työtä, ei ole. Lautakunta ei suosita tästä hyvitystä. Pelkkään virheilmoituksen tekemiseen ja asian selvittämiseen kulunut ajanhukka ei ole korvattavaa vahinkoa.

Ostajat ovat lisäksi vaatineet korvausta asiamiehen käyttämisestä aiheutuneista kuluista 4 431 euroa. Siltä osin kuin kulut koskevat valitusta kuluttajariitalautakuntaan, ei ostajilla kuluttajariitalautakunnasta annetun lain 19 §:n mukaisesti ole oikeutta korvaukseen. Asianosaiset vastaavat itse omista kustannuksistaan. Siltä osin kuin kulut koskevat muuta kuin lautakuntakäsittelyä lautakunta toteaa seuraavan.

EH on alusta alkaen kieltänyt sopimukseen perustuvan vastuunsa kokonaan. Kysymyksessä on riita, jossa on yksinomaan ollut kysymys elinkeinonharjoittajan laatiman sopimuksen epäselvien ehtojen selvittämisestä. Näillä perusteilla lautakunta katsoo, että asiamiehen käyttäminen on ollut aiheellista ja ostajilla on oikeus saada EH:lta korvausta asiamiehen käyttämisestä heille aiheutuneista kuluista 2 000 euroa.

Näin ollen yhtiön kuuluu korvata ostajille 1 875,45 euroa ja asiamiehen käyttämisestä aiheutuneista kuluista 2 000 euroa.

SUOSITUS

Lautakunta suosittaa, että EH maksaa ostajille 1 875,45 euroa ja asiamiehen käyttämisestä aiheutuneista kuluista 2 000 euroa.

Päätös oli yksimielinen. Esittelijän päätösesitys asiamieskulujen osalta päätöksen liitteenä.

Esittelijän päätösesitys asiamiehen käytöstä aiheutuneiden kulujen osalta asiassa, jonka osapuolina ovat ostajat sekä EH:

Katson, ettei ostajilla ole oikeutta korvaukseen asiamiehen käyttämisestä aiheutuneista kuluista, koska tällaisen kuluerän kerryttäminen ei ole ollut asian laatuun ja laajuuteen nähden tarpeellista.

 
Julkaistu 2.5.2008